Grand Carpatia – многофункциональный комплекс

ОБЩИЕ ДАННЫЕ
Наименование проекта	Grand Carpatia – Многофункциональный комплекс
Организационно-правовая форма	Публичное акционерное общество (ПАО)
Отрасль	Гостинично-ресторанная деятельность / торгово-офисная недвижимость
Стадия проекта	Действующий бизнес
Срок существования бизнеса	>30 лет
Требуемые инвестиции	$14 000 000
Текущая капитализация бизнеса	$9 000 000
Капитализация объекта в 2021 году	$26 139 000
Тип инвестиций	Кредитование / Участие в капитале
Срок окупаемости проекта	6 лет
NPV с реверсией (8 лет)	$5 066 417
IRR с реверсией (8 лет)	19,6%
Profitability index(PI)	1,36

 

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДПРИЯТИЯ И НЕДВИЖИМОСТИ

ПАО «Гостинично-туристический комплекс «Интурист-Закарпатье»
Месторасположение: Закарпатская обл., г. Ужгород, пл. Кирилла и Мефодия, 5 (центр города)
Категория гостиницы: 3 звезды
Номерной фонд: 320 номеров
Общая площадь недвижимости имущественного комплекса: 19 000 кв. м.
Общая площадь земельного участка: 1,5 га.
Веб-сайт гостиницы: www.intur-zak.com

«Интурист-Закарпатье» - крупнейшая гостиница Ужгорода – административного, делового и туристического центра Закарпатья. 14-ти этажное здание гостиницы построено венгерской компанией «Emexport» в 1979 году и аттестовано по классу 3*. Гостиница располагает 320 комфортабельными номерами, расположенными на 11 жилых этажах, которые рассчитаны на проживание более 600 посетителей.

 Состав имущественного комплекса:

• здание гостиницы (общая площадь 17 505 кв. м.), включая ресторан, конференц-зал, лобби-бар, игровые залы, салон красоты;
• хозяйственный корпус (площадь 1 268 кв. м.);
• здание пивзавода (площадь 212 кв. м.);
• задний двор с охраняемой стоянкой и зданием проходной;
• элементы инфраструктуры гостиницы, включая 8 гаражных боксов.

Крупнейшая гостиница Закарпатья. ПАО ГТК «Интурист-Закарпатье» - крупнейшая гостиница Закарпатского региона, рассчитанная на проживание более 600 посетителей, что говорит об отсутствии конкуренции по количеству одновременно принимаемых туристов. Гостиница занимает монопольное положение на гостиничном рынке Ужгорода (35% в 20011 г.).

Привлекательное территориальное расположение гостиницы. Гостиница расположена в 600 м. от центра Ужгорода (Закарпатье), расстояние до ж/д станции – 400 м, от аэропорта – 2,2. км). Закарпатская область с живописными пейзажами и благоприятными погодными условиями – идеальное место для отдыха и рекреации круглый год.

Перспективность региона. Перспектива интеграции Украины в ЕС является существенным фактором повышения спроса на услуги гостиниц в приграничной зоне.

Универсальность гостиницы. Гостиница охватывает все ценовые и качественные сегменты гостиничных услуг на рынке и проводит агрессивную ценовую политику.

Известность бренда. Гостиница имеет 30-летний опыт работы на гостиничном рынке.

Высокий потенциал развития. Наполняемость гостиницы может быть существенно повышена за счет более агрессивной маркетинговой политики и внедрения современных методов менеджмента. Наличие значительных вакантных площадей может быть заполнено корпоративными клиентами.

Дорогостоящая недвижимость. Имущественный комплекс включает земельный участок в центральной части города общей площадью 1.5 га, и расположенный на нем 14-ти этажный корпус гостиницы и хозяйственные пристройки общей площадью 19 тыс. кв. м.

Международный деловой центр. Расположенный вблизи границ с четырьмя странами (Венгрия, Словакия, Румыния, Польша), Ужгород является важным транспортным узлом, обеспечивающим мощные трансграничные товарные потоки.

Привлекательный сегмент гостиничного бизнеса. Как показывает опыт стран Центральной и Восточной Европы, сегмент недорогих 3-звездочных гостиниц представляет собой наиболее доходный и инвестиционно-привлекательный сегмент гостиничного бизнеса.

 

II. КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА «GRAND CARPATHIA»

GRAND Carpathia - проект реконструкции 3-х звездочной гостиницы "Интурист-Закарпатье", которая расположена в самом сердце Ужгорода, на площади Кирилла и Мефодия, в современный многофункциональный комплекс.

GRAND Carpathia - это место, где каждый, независимо, турист он или житель города, сможет найти все, что ему нужно.

GRAND Carpathia - это целый город в одном здании: апартаменты класса люкс, просторные офисы, комфортный отель в стиле эпохи СССР и уютный арт-хостел, коворкинг пространство, образовательный центр в области предпринимательства, место для проведения корпоративных мероприятий (конференц-сервис), ресторан и лобби-бар, ночной клуб-кабаре, казино (государственные лотереи), спорт-покер клуб, туристические услуги.

GRAND Carpathia – это проект развития инновационной инфраструктуры в Украине, который включает комплекс необходимой недвижимости и технологических решений для работы, образования, отдыха и развлечений.

Строительство торгово-развлекательного комплекса с кинотеатром, боулинг-клубом, фудкортом и региональным гиппермаркетом, рядом с существующим зданием, превратит GRAND Carpathia в "центр" всего Закарпатья!

1. Жилые апартаменты бизнес класса

2. Коворкинг пространство, образовательный центр и конференц сервисы

3. Арт-отель "GRAND Soviet" 3*

4. Арт-хостел "GRAND Soviet"

5. Бизнес-центр

6. Административный блок

7. Ресторанно-развлекательный блок: фитнес-клуб, ресторан и лобби-бар, ночной клуб-кабаре, казино (государственные лотереи)

8. Торгово-развлекательный комплекс: торговые площади, кинотеатр, боулинг-клуб, фуд-корт и фудмаркет

 

1. Жилые апартаменты (10-14 этажи)

Инвестиционный проект предусматривает реконструкцию и перепрофилирование номерного фонда 10-14 этажей здания под жилую недвижимость. Реализация данного направления позволит заменить невостребованный номерной фонд гостиницы ликвидными для продажи апартаментами на верхних этажах здания с хорошим видом на город. В рамках реализации плана продаж квартир, можно дополнительно увеличить доходы путем сдачи квартир в аренду.

Вводные данные: Общая площадь этажа - 1142 кв. м. / полезная площадь – 800 кв. м.
Инвестиции: Затраты на перевод в жилой фонд, проведение ремонтных работ и перепланировки 3500 кв. м. × $150  = $525 000
Стоимость продажи квартир: $500 кв. м.
Доход от продажи: $1 750 000

2. Коворкинг пространство (9 этаж)

Один из современных и инновационных элементов инфраструктуры комплекса, который позволит привлечь в качестве клиентов IT компании, представителей венчурной индустрии, частных и начинающих предпринимателей. Коворкинг пространство позволит разместить до200 человек. Преимуществом проекта станут специальные зоны для проведения крупных бизнес мероприятий, удобные рабочие места, специализированные сервисы и высокоскоростной интернет.

Инвестиции: Реконструкция 9 этажа здания под open-space и затраты на изменение интерьера, закупка офисной мебели, сантехники и технологического оборудования – 1000 кв. м.×$200 = $200 000
Средняя стоимость: $1,5/час или $5/день или $20/неделя
Доход (мес.): 150 чел.× $80 = $12000
Затраты (мес.): $3000

3. Арт-отель “GRAND Soviet” 3* (8 этаж)

Концепция реконструкции номерного фонда (30 комфортабельных апартаментов для настоящих ценителей истории) в стиле «Back in USSR» одновременно снизит стоимость капитальных затрат на ремонтные работы и позволит реализовать арт-составляющую проекта, которая будет привлекать туристические потоки. Кроме того сохранение гостиничной деятельности необходимо для обеспечения проживания деловой аудитории комплекса.

Инвестиции: Косметический ремонт помещений (30 номеров) 8 этажа здания, замена отдельных элементов интерьера, использование мебели ликвидированных номеров: 1000 кв. м.×$150 = $150 000
Средняя стоимость проживания – 300 грн ($25)/сутки
Доход (мес.): 30 номеров × $25×30 дней = $22500
Расходы (совместно с хостелом): $15 000 (ЗП персонала, реклама и коммунальные)

4. Хостел “GRAND Soviet” (7 этаж)

Предполагается, что услуги хостела будут востребованы исходя из высокой трансграничной активности потоков Ужгорода, расположения в близости ж/д вокзала и относительно низкой стоимости проживания. Также услугами хостела будут пользоваться постоянные участники коворкинг пространства. Определенная экономия будет достигаться путем объединения с гостиничной службой.

Инвестиции: Косметический ремонт помещений (90 номеров) 7 этажа здания, приобретение двухъярусных кроватей: 1000 кв. м.×$100 + 120 кроватей×$500 = $160000
Средняя стоимость проживания - 75 грн ($6)/ночь
Доход (мес.): 120 мест × $6 × 30 дней = 21600 $                                             

5. Бизнес-центр (4-6 этажи)

Предполагается, что высокоразвитая инфраструктура привлечет якорных арендаторов и позволит максимально заполнить офисные площади по рыночным ставкам. Всего предполагается запустить 87 офисов средней площадью порядка 30 кв. м., а также 6 технических помещений (кухни, уборочные).

Инвестиции: Реконструкция и ремонт 4-6 этажей здания под office-space: 3000×$100 кв. м. = $300 000
Средняя стоимость аренды: 80 грн ($7) кв. м.
Доход (мес.): 3000 × $7 = $21000

6. Административный блок (5 этаж)

Административный блок будет использоваться для размещения управляющего звена и технического персонала комплекса.

Инвестиции: Косметический ремонт 500 кв. м. * 100 $ = 50000 $
Бюджет управляющей компании и технического персонала (мес.): $19 500

7. Ресторанно-развлекательный блок: фитнес-клуб, ресторан и лобби-бар, ночной клуб-кабаре, казино (государственные лотереи)

7.1.Ночний клуб + кабаре: 700 кв. м. / 700 человек

Инвестиции: ремонт - 700 м.2 * 600 $ + оборудование $100 000 =  $520’000
Доход (мес.): $160 000
Затраты: $77 000

7.2.Ресторан + кондитерский цех: 1200 кв. м. / 500 чел.

Инвестиции: ремонт 1200 м.2 * 300 $ + оборудование $80 000= $440 000
Доход (мес.): $146000
Затраты: $86000

7.3. Клуб спортивного покера: 350 кв. м. / 200 чел.

Инвестиции: ремонт 350 м.2 * 600 $ + 10 столов для покера 10 * $3 000= $260 000
Доход (мес.): $162000
Затраты: $38000

7.4. Государственные лотереи 350 кв. м. / 150 чел.

Инвестиции: ремонт 350 м.2 * 400 $ + 100 автоматов*3000 = $440 000
Доход (мес.): $146000
Затраты: $41000

8. Торгово-развлекательный комплекс:

Объединение здания многофункционального комплекса с торгово-развлекательным центром привнесет синергетический эффект успешному развитию обоих направлений. Предполагается, что в состав якорных арендаторов войдут: торговая сеть продовольственных товаров, ряд крупных торговых и мелких бутиков, фуд-корты, 4 современных кинозала 3D, боулинг-клуб и другие развлекательные зоны.

Общая площадь торгового комплекса – 13 000 кв.м. (полезная площадь – 11 000 кв.м.)
Инвестиции: Строительство под ключ 13 000 кв.м.*600 $ = $7 800 000
Доход (мес.) = аренда 11 000 кв.м.* $17 $ = $187 000
Операционные затраты (ЗП + административные): $20 000

 

III. КАПИТАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ ПРОЕКТА

 

Предоставляется по запросу