Switch to English
Вход
Инвестиционные предложения
Новости
Аналитика
инвестировать Найти инвестора

Аналитика

Инвестиции в недвижимость Украины: время долгих ожиданий

Инвестиции в недвижимость Украины: время долгих ожиданий

×
6334

Инвестиции в недвижимость Украины: время долгих ожиданий

  • Обзор рынка коммерческой недвижимости в 1 полугодии 2014 года: общеэкономический обзор, офисная недвижимость, торговая недвижимость, гостиничная недвижимость, жилая недвижимость, мнения экспертов рынка коммерческой недвижимости

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются наиболее стабильным способом сохранения и приумножения капитала. Украинский рынок коммерческой недвижимости в среднесрочной перспективе может стать одним из перспективных направлений капиталовложений для иностранных и местных инвесторов. Текущий экономический и военно-политический кризис в стране с одной стороны негативно отразился на отрасли, с другой стороны в перспективе может дать новый стимул для развития масштабных девелоперских проектов.

1. Общеэкономическая ситуация в Украине

На фоне драматических политических событий, активных военных действий, существенной девальвации национальной валюты и, соответственно, падения покупательской способности населения, многие девелоперские проекты были «заморожены» в Украине.

За первый квартал 2014 года уровень ВВП снизился на 1,1%, эксперты прогнозируют падение на 5% по итогам года. За первое полугодие 2014 года объем производства промышленной продукции снизился на 4,7%, а объем прямых инвестиций – на $6,2 млрд. сравнительно с началом года.

Иностранные инвесторы не рискуют вкладывать средства в нестабильную среду, в которой они не имеют возможности для планирования. Потому все рынки, в том числе и сектор коммерческой недвижимости сейчас страдают от недостатка  финансирования.

Сектор строительства тому подтверждение. Согласно официальным данным Госкомстата Украины, за первые пять месяцев текущего года объем выполненных строительных работ сократился на 6,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Соответственно, задержан ввод в эксплуатацию многих объектов коммерческой и жилой недвижимости.

Также текущий кризис отразился на вакантности площадей офисных и торговых центров. Многие арендаторы, не выдерживая растущей конкуренции и неся операционные убытки, закрывают офисы и магазины, освобождая коммерческие площади, на которые не стремятся заходить новые арендаторы. С другой стороны, на рынке появляется все больше объектов премиум-класса, которые привлекают потенциальных инвесторов своим конкурентным преимуществом и возможностью получения прибыли в обозримом будущем. Страновые риски создают высокую доходность для инвестиций в недвижимость Украины.

2. Обзор рынка недвижимости Украины

2014 год проходит под знаменем серьезных потрясений и реформ для всех отраслей экономики. Сектор недвижимости, хоть и в меньшей степени, однако подвержен влиянию нестабильности в политической и макроэкономической сфере.

Основными тенденциями первого полугодия 2014 года на рынке коммерческой недвижимости были следующие:

  • крупные инвесторы приостановили сделки M&A и заняли выжидательную позицию на фоне внешних угроз суверенитету Украины и осложнения экономической ситуации;
  • было зафиксировано лишь несколько крупных вторичных инвестиционных сделок на рынке недвижимости из-за повышения рисков и несоответствия между оценками стоимости покупателями и продавцами;
  • в секторе офисной недвижимости было сдано в эксплуатацию около 60% от заявленных площадей, что вызвало увеличение вакантности площадей на 23% и снижение арендных ставок;
  • постепенно растет предложение в секторе торговой недвижимости на фоне снижения общей деловой активности, что позволяет арендаторам диктовать свои условия;
  • выросла вакантность площадей в секторе складской недвижимости – до 10%, что снизило процентные ставки на объекты премиум-класса в долларовом эквиваленте;
  • ставки доходности по объектам класса «А» остаются на высоком уровне, сохраняя интерес для инвесторов.

Динамика ставок доходности наиболее качественных объектов офисной недвижимости в Киеве и других столицах стран региона ЦВЕ*

* Источник: DTZ Research

 Крупные иностранные инвесторы не рискуют сейчас проводить масштабные сделки, опасаясь за сохранность вложений на фоне повышенных политических и экономических рисков. Фактически, девелоперы сейчас могут привлечь только заемный капитал от украинских банков, однако и этот способ затруднен из-за проблем с их ликвидностью. Соответственно, затруднение с финансированием становится следствием смещения сроков сдачи объектов в эксплуатацию.

Снижение инвестиционной привлекательности офисного сегмента из-за падения арендных ставок заставляет девелоперов сворачивать активность  в этом сегменте. Большинство заявленных проектов на этот год будут завершены, однако не происходит инициация новых проектов. Уровень арендных ставок в среднем по рынку снизился на 25% из-за девальвации гривны и увеличения вакантности площадей. Снижение деловой активности и продолжающаяся нестабильность в стране делает восстановление спроса на офисные помещения среди арендаторов и покупателей маловероятным в ближайшем будущем.

В 2014 году заявлено к выводу в эксплуатацию достаточно большое количество объектов качественной торговой недвижимости. Однако, многие иностранные ритейлеры замораживают или сворачивают свою деятельность на украинском рынке, что приводит к освобождению арендных площадей в торговых центрах (ТЦ) классов «А» и «В», даже в наиболее успешных и посещаемых объектах (например, в киевских ТРЦ «Ocean Plaza» и ТРЦ «Sky Mall»). Арендодатели, в свою очередь, стремятся предложить наилучшие условия для сохранения занятости помещений, снижая арендные ставки в долларовом эквиваленте.

Экономический спад вызвал сокращение спроса на складскую недвижимость во всех регионах Украины. По тем же причинам, что и арендодатели торговой недвижимости, собственники складских и логистических комплексов были вынуждены несколько снижать арендные ставки.

Инвесторы отложили заключение некоторых крупных сделок, запланированных в 2012-2013 годах, до стабилизации рыночных условий. Хотя возможность заключения некоторых отложенных сделок сохраняется, инвесторы продолжают вести себя осторожно в отношении инвестиционных возможностей в Украине. Наиболее привлекательными для вторичного инвестирования на украинском рынке недвижимости остаются качественные объекты торговой и офисной недвижимости, расположенные в Киеве. Некоторые инвесторы также готовы рассматривать качественные торговые объекты в других крупных городах Украины, за исключением восточных регионов страны.

2.1 Рынок офисной недвижимости Киева

По состоянию на 30 июня 2014 года суммарная площадь арендуемых офисных помещений в Киеве составила 1 675 195 кв. м. (GLA) без учета государственных зданий и помещений, построенных компаниями для собственного использования.

 
 Основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве*

* Источник: DTZ Research

За первое полугодие 2014 года было введено примерно 107 275 кв. м. (GLA) новых офисных площадей, что превышает показатели 2013 и 2012 года на 70% и 48% соответственно. В основном это были объекты класса «В». Класс «А» среди новых площадей в Киеве в первом полугодии был представлен только БЦ «IQ Business Center» общей площадью 32 100 GLA (ул. Струтинского,13-15). Также готовится к выводу объект класса «А» – БЦ «Sky Towers» на пр. Победы площадью 130 тыс. кв. м., что создаст дополнительное предложение объектов высокого класса, которых сейчас не хватает на рынке столицы.

 Основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве*

 

2012

2013

Q1 2014

Q2 2014

Годовой прогноз

Общий объем* (кв.м)

1 434 350

1 564 150

1 653 960

1 675 195

Новое предложение* (кв.м)

158 000

131 100

86 040

21 235

Объем сданных в аренду помещений (кв.м)

84 300

162 300

10 500

18 300

←→/↑

Уровень вакантности (%)

18,1

17,0

23,8

23,6

←→/↓

Арендная ставка на лучшие помещения ($/кв.м/месяц)

35-41

25-38

22-38

20-36

←→/↓

* Источник: DTZ Research

Исторически так сложилось, что наиболее привлекательные объекты недвижимости строились в центральной части столицы. Однако в последнее время вводятся в эксплуатацию офисные центры в нецентральных районах на западном берегу Днепра, в Печерском районе и на Подоле. Эти районы становятся перспективными с точки зрения будущих инвестиций, поскольку до конца текущего года обещаны к выходу около 110 тыс. кв. м. офисных площадей в этих районах. Однако, учитывая текущий высокий уровень вакантности и ожидаемое дальнейшее снижение арендных ставок на офисные помещения в Киеве, девелоперы некоторых строящихся в городе офисных зданий могут принять решение о переносе сроков ввода в эксплуатацию своих объектов на период после 2014-2015 годов.

Первое полугодие 2014 года характеризуется активностью девелоперов, несмотря на общую отрицательную динамику рынка офисной недвижимости. В эксплуатацию было введено около 60% площадей заявленных к выводу на этот год.  Однако столичный рынок офисной недвижимости все еще остается ненасыщенным как с точки зрения общего объема имеющихся площадей, так и относительно объема на душу населения. Также стоит отметить недостаток новых форматов и качества основных объектов на рынке.

 Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве в первом полугодии 2014 года*

Период

Проект

Расположение**

GLA (кв.м)

Девелопер

Основные арендаторы

Наполняемость (%)**

Q1, 2014

БЦ IQ

Печерск

33 950

«К.А.Н. Девелопмент»

Sport Life

11

Q1, 2014

БЦ на ул. Лейпцигская, 15a

Печерск

21 800

Merx

Metinvest – SMC

64

Q1, 2014

БЦ «Сигма»

НЦ-ЗБ

18 650

Midland Development

-

0

Q2, 2014

БЦ Forum Victoria Park (фаза 2)

НЦ-ЗБ

13 800

FMG

SETA Decor

34

Q1, 2014

БЦ «Домино»

НЦ-ЗБ

8 740

локальный девелопер

War Gaming

59

Q1,2014

БЦ «Лагода» (фаза 1)

НЦ-ЗБ

5 605

«Георгий»

24 ТВ, Depositphotos, MagNet

90

Q2, 2014

БЦ на бул. Кольцова, 14

НЦ-ЗБ

4 242

«НБК»

-

0

Q2, 2014

БЦ на пр. Краснозвездный, 119

НЦ-ЗБ

3 192

локальный девелопер

-

0

Q1, 2014

БЦ на пер. Т.Шевченко, 3

ЦДР

1 910

локальный девелопер

Kernel

100

* Источник: DTZ Research

** ЦДР – Центральный деловой район; Ц – центр за пределами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу реки Днепр; НЦ-ВБ – нецентральный район на восточном берегу Днепра.

Период с января по июнь текущего года характеризовался снижением деловой активности, что привело к снижению спроса на офисную недвижимость в Киеве, что понизило арендные ставки и освободило площади. Если в прошлом году активность арендаторов существенно возрастала, то в 2014 за первый квартал было сдано в аренду только 10 500 кв. м. (GLA), а во второй – 18 300 кв. м. (GLA). Около 45% спроса на офисные помещения формировали быстро растущие компании IT-сектора. Стоит отметить, что за первое полугодие ни одной арендной сделки не было совершено фармацевтическими и финансовыми компаниями.

Срок действия многих договоров аренды, которые были подписаны или пролонгированы в 2009-2012 годах, подходит к концу, что в сочетании с ростом вакантности и снижением арендных ставок в сегменте, в некоторой степени, поддержит динамику спроса на офисные помещения в Киеве во второй половине 2014 года.

Крупные сделки аренды офисных помещений в Киеве в первой половине 2014 года*

Период

Арендатор

GLA (кв.м)

Профиль арендатора

Объект

Расположение

Q2, 2014

Metinvest – SMC

2 266

Производство

БЦ на ул. Лейпцигская, 15

Печерск

Q1, 2014

Porsche Украина

1 905

Торговля

БЦ Silver Breeze

НЦ-ВБ

Q1, 2014

Kernel

1 910

Сельское хозяйство

БЦ на пер. Т.Шевченко, 3

ЦДР

Q1, 2014

Porsche Leasing

1 195

FIRE

БЦ Silver Breeze

НЦ-ВБ

Q2, 2014

конфиденциально

938

ICT

БЦ «Евразия»

ЦДР

Q1, 2014

E-Consulting

850

ICT

БЦ на ул. Зоологическая, 5a

НЦ-ЗБ

Q2, 2014

Unity-Bars

628

ICT

БЦ Silver Breeze

НЦ-ВБ

Q2, 2014

Polpharma

522

Фармацевтика

БЦ «Ильинский»

Подол

* Источник: DTZ Research

В конце прошлого года арендные ставки на помещения класса «А» оставались на уровне $25-38 за кв.м, класса «В» в центральных и нецентральных районах города – $14-28 за кв.м,  для класса «С» – $8-17 за кв.м.

В 2014 году в классе «А» диапазон заявляемых арендных ставок составляет $26 – 36 за кв. м, в классе «В» $11-26 за кв.м, в классе «С» – $7-17 за кв. м. В связи с изменением курса доллара, управляющие компании бизнес-центров пошли навстречу арендаторам, зафиксировав курс доллара на уровне 10-11 гривен, а в непрофессиональных офисных объектах, в том числе в классе «С», курс доллара на уровне 8 гривен, либо предоставив скидку 10-25%. Для новых арендаторов уровень снижения арендных ставок составил 20-30%.

 

Арендные ставки на наилучшие офисные помещения и общая вакантность на рынке офисной недвижимости Киева*

* Источник: DTZ Research

 Большая часть новых офисных площадей была введена в эксплуатацию в Киеве в 2011-2014 годах, до конца 2015 года запланировано к реализации не так много новых объектов. Арендная ставка, вероятно, будет снижаться и дальше, пока не достигнет устойчивого минимума, при котором арендаторы и арендодатели будут чувствовать себя комфортно. До конца 2014 года арендные ставки для офисов класса «А» могут составить около $32-35 за кв. м.

Улучшение общей экономической ситуации, ожидаемое в 2015-2016 годах, окажет положительное влияние на рынок. Пока что компании-арендодатели имеют возможность пересмотреть и оптимизировать свои арендные условия, а инвесторы могут присмотреть для вложений подготовленные к выводу объекты, цена на которые пока замерла в ожидании улучшений на рынке.

 

2.2  Рынок торговой недвижимости Киева

В период кризиса 2008-2009 годов сегмент торговой недвижимости был достаточно стабилен, однако в первом полугодии 2014 года рынок просел из-за политических потрясений и, как следствие, экономического кризиса.

Традиционно инвесторов и девелоперов привлекали такие крупные областные центры, как Киев, Днепропетровск, Харьков, Одесса, Львов и Донецк, но на фоне трагических событий в Донецкой области рыночные игроки практически не рассматривают регион как объект для вложений. Больше всего рынок торговой недвижимости развит в Киеве, а наименьшее насыщение наблюдается в Харькове.

Насыщенность рынка торговой недвижимости в Украине (кв. м. на 1000 жителей)*

 

* Источник: DTZ Research

Суммарная торговая площадь в Киеве по состоянию на конец июня 2014 года составляет 1 017 тыс. кв. м, из которых 31% – объекты «первого поколения» и некачественные объекты, имеющие определенные потенциал для дальнейшей модернизации. За первое полугодие 2014 года в эксплуатацию были введены строительный гипермаркет Leroy Merlin, ТРЦ «Атмосфера» и торговый центр Appetite. Одним из основных объектов, запланированных к открытию до конца 2014 года, является ТРЦ «Проспект», площадью 40 390 кв. м.

 Основные показатели рынка торговой недвижимости в Киеве*

 

2012

2013

Q1 2014

Q2 2014

Годовой прогноз

Объем помещений (кв.м)

1 143 700

1 321 140

1 336 140

1 366 140

Новое предложение (кв.м)

142 300

177 440

15 000

30 000

Арендные ставки на лучшие помещения в торговых центрах ($/кв.м /месяц)

160-200

150-200

110-160

100-150

←→/↓

Арендные ставки на лучшие помещения вдоль торговых коридоров ($/кв.м /месяц)

110-230

110-230

нет данных*

70-160

←→/↓

* Источник: DTZ Research

Основные объекты торговой недвижимости, открытые в Украине в 1 полугодии 2014 года*

Период

Проект

Город

GLA (кв.м)

Девелопер

Основные арендаторы (бренды)

апрель, 2014

ТРЦ «Атмосфера»

Киев

30 000

DeVision / B&S Holding

«Фуршет Гурман», JOOP!, OTRADA, Kredens Cafe, боулинг, VIP кинотеатр, другие

май, 2014

ТРЦ «ПортCity»

Луцк

26 090

«Реммебли»

«Там Там», «Фокстрот», бренды LPP, Megasport, LTB, CCC, Top Secret, L’Etoile, COLIN’S, Kari, Centro, oodji, Respect, Watsons, детский развлекательный центр, боулинг, кинотеатр, роллердром, кафе, другие

февраль, 2014

ТРЦ City Center Kotovskiy

Одесса

20 120

локальный девелопер

«Таврия-В», Comfy, InCity, Master Zoo, oodji, «Антошка», «Планета Кино», детский центр «Игропарк»

* Источник: DTZ Research

В 1 полугодии 2014 года на рынке торговой недвижимости произошло несколько событий, которые наглядно демонстрируют спад рыночной активности:

  • Розничный ритейлер «Интермода Трейд» закрыл 10 обувных магазинов Minelli в Украине.
  • В первом полугодии этого года международная сеть строительных гипермаркетов OBI ушла с украинского рынка. Также Украину покинули сети продуктового ритейла «Перекресток» и Spar и fashion-бренд Bosco Sport.
  • Прибалтийский концерн Baltika Group продал компании Ellipse Ukraine свои 17 магазинов модных марок Monton и Mosaic за 1,25 млн. евро.
  • Несколько украинских и международных ритейлеров с надежными источниками финансирования и длительным опытом работы в Украине показали хорошую динамику развития. Так, сеть магазинов товаров для дома JYSK во втором квартале 2014 года открыла магазины в Харькове, Виннице и Луцке.
  • Также активно продолжают развиваться украинские сети продуктового ритейла компании Novus, Fozzy Group, «АТБ-маркет», «Амстор» и Varus, австрийский ритейлер Billa. Открывать новые магазины продолжают сети супермаркетов бытовой техники и электроники «Эльдорадо» и «Фокстрот», сети магазинов косметики и бытовой химии EVA и Watsons.
  • Продолжают расширяться, несмотря на падение покупательской способности, испанский модный бренд Mango, открыв первый собственный магазин в Киеве и запланировав еще 5 к открытию в 2014-2015 годах, а также розничный ритейлер Melon Fashion Group, открыв еще 5 магазинов собственных брендов.

В свете текущего обострения политической и экономической ситуации в Украине, некоторые европейские, турецкие и российские торговые операторы пересмотрели свои изначальные планы вхождения или расширения на украинском рынке. Открытие магазинов торговых сетей H&M, C&A, Debenhams и Peek & Cloppenburg в краткосрочном периоде остается маловероятным.

После аннексии АР Крым Российской Федерацией в марте 2014 года несколько украинских и международных ритейлеров решили покинуть рынок региона, в частности, McDonalds, «Сушия», JYSK, MTI, MOYO. Испанская торговая сеть Inditex Group временно отказалась от ранее заявленных планов открывать свои магазины в ТРЦ «Меганом» в Симферополе. В то же время, сеть продуктового ритейла «АТБ-маркет» открыла в Крыму новые магазины, а торговые операторы Auchan и Metro продолжат работать на полуострове.

Что касается арендных ставок в данном сегменте рынка, то после стабилизации в 2013 году на уровне $70-90 за кв. м (в некоторых наиболее популярных ТЦ ставки достигали $160-200 за кв.м.), показатель начал снижаться в связи с ростом предложения на рынке и ухудшением экономического положения арендаторов. Сильное давление на арендные ставки оказывает также девальвация гривны, что приводит к снижению оплаты в долларовом эквиваленте.

Некоторые арендодатели сделали скидки на аренду помещений на 20-50% или же зафиксировали оплату по курсу гривны до девальвации, чтобы удержать арендаторов.

Эксперты прогнозируют дальнейшую стабилизацию арендных ставок в качественных торговых центрах, тогда как на объектах более низкого качества арендные ставки продолжат снижаться из-за понижения спроса со стороны ритейлеров и больших объемов торговых площадей, заявленных к открытию в 2014-2016 годах.

Долгосрочная устойчивость текущих арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества новых масштабных проектов, заявленных к выходу на украинский рынок во второй половине 2014 года и в 2015 году, а также общей экономической ситуации в Украине и на мировых рынках.

Украинский рынок торговой недвижимости традиционно обладает высоким потенциалом, поскольку локальный рынок все еще остается неразвитым в сравнении с другими странами Центральной и Восточной Европы с точки зрения представленных форматов и качества помещений. Эти факторы, а также емкость покупательского рынка, могут привлечь новых инвесторов.

Для девелоперов и инвесторов будут привлекательными качественные масштабные проекты в городах с населением более 750 тыс. жителей. Однако конкуренция на данном рынке растет в связи с появлением все большего количества качественных объектов, потому успешность и высокую вероятность реализации объектов будут определять их класс и профессионализм управления.

 

2.3. Рынок гостиничной недвижимости Киева

Украина уже несколько лет входит в двадцатку лидеров среди стран по объему привлечения туристов, согласно данным Всемирной туристской организации ООН (ЮНВТО, UNWTO) и Мирового банка (World Bank). Наиболее  привлекательными туристическими центрами в стране, где инвестиции в гостиничный бизнес будут самыми перспективными, являются Львов, Одесса и Киев. В связи с аннексией Крыма, туристический бизнес будет развиваться в прибрежных районах Херсонской и Запорожской области, куда поехали жители Украины, ранее отдыхавшие на побережье Крыма.

В 1 полугодии 2014 года в связи с трагическими событиями на востоке страны и аннексией Крымского полуострова пассажиропоток в стране сократился в среднем на 30%. Также это вызвано  банкротством нескольких авиаперевозчиков, хотя за первое полугоде лицензии на пассажирские авиаперевозки получили 12 новых игроков.

Большую часть спроса на гостиничные номера – в среднем 65-80% – формируют представители бизнеса (примерно 80% из них приезжают в Киев из-за границы, и только 20% – из других регионов Украины). Оставшаяся часть заполняется за счет туристов. Из-за неблагоприятной ситуации в Украине в целом до конца года ожидается снижение количество туристов примерно на 25-30% от уровня 2013 года, когда количество туристов составило 2,2 млн. человек.

По состоянию на 1 июля 2014 года в Киеве функционировало 177 объектов гостиничной недвижимости (суммарно 24 248 мест), на 8 единиц меньше, чем на 1 января 2014 года. В структуре представленных гостиничных номеров на категорию 5 и 4 звезды приходилось всего 12% и 18% номеров соответственно.

Структура номерного фонда гостиниц Киева*

* Источник: UTG

На рынок столицы заходит все больше международных операторов: в стране уже открыли свои гостиницы такие международные бренды, как Hyatt, Radisson Blu, InterContinental, Holiday Inn. Wyndham Hotel Group вышел на рынок с брендом средней категории Ramada Encore, Accor hotels начал развитие с открытия Ibis, Fairmont Raffles Hotels International реализовал Fairmont Grand Hotel, а Hilton Hotels & Resorts открыл первый в Украине пятизвездочный гостиничный комплекс Hilton Kyiv.

Также до конца текущего года ожидается открытие гостиниц «Renaissance», «Park Inn», «Sofitel», хотя открытие этих объектов может быть перенесено на более поздние сроки.

Открытие гостиницы Hilton Kyiv усилило конкуренцию на рынке 5-звездочных отелей столицы. Однако ожидаемого снижения стоимости номера не произошло из-за привязки ее к евро и девальвации национальной валюты. Средняя стоимость размещения по гостиницам класса 5 звезд в 1 полугодии текущего года составила 4495 гривен, по гостиницам 4 звезды – 1582 гривны,  3 звезды – 759 гривен. В среднем по трем сегментам значение показателя составляет 2279 гривен. Для привлечения клиентов гостиничные операторы проводят разнообразные акции, дисконтные программы и подарки.

В связи с неблагоприятной политической и экономической обстановкой, девальвацией национальной валюты наполняемость гостиничных номеров сильно уменьшилась. По итогам 1 полугодия коэффициент наполняемости гостиниц 3-5* в столице сократился до 34,9%. Столь низкое значение ключевого показателя функционирования гостиничного рынка заставляет владельцев отелей прибегать к вынужденному полному, временному(на ремонт, реконструкцию) или частичному(отдельного или нескольких этажей) закрытиюдля сокращения операционных расходов и минимизации уровня затрат.

В результате совокупного негативного влияния внешних факторов и падения коэффициента наполняемости на 14,9% доходностьв пересчете на номерпродолжает демонстрировать снижение и по результатам первого полугодия 2014 года составила 795 гривен. По сравнению с январем 2013 года падениесоставило 14,1%в относительном выражении или на 131 гривну в абсолютном.

 

Доходность гостиничных номеров (RevPAR) категории 3-5* за 2012-2014 года, UAH, %*

* Источник: UTG

Нестабильная экономическая ситуация, вооруженные конфликты в Киеве и на востоке страны, аннексия Крымского полуострова привели к уменьшению количества туристов посещающих Украину, а сворачивание бизнеса и уход с рынка некоторых иностранных компаний, сокращение рабочих мест и падение реальных доходов украинцев способствуют отказу граждан от путешествий/командировок внутри страны и в столицу.

Неразвитая туристическая инфраструктура Киева и Украины в целом снижают время пребывания туристов в стране и соответственно период их проживания в гостиницах.

Продолжает наблюдаться рост доли номерного фонда гостиниц высокого сегмента (4* и 5*) до 30% в условиях сокращения платежеспособного спроса и введения большинством компаний политики по сокращению затрат. Как результат – дисбаланс спроса и предложения

Можно прогнозировать качественные изменения рынка при сохранении количественных показателей (номеров гостиничного фонда) усовершенствование / реконструкция существующих гостиниц введенных в эксплуатацию во времена СССР, переход устаревших и несетевых гостиниц под управление национальных и международных сетевых операторов.

Учитывая задекларированные к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы гостиницы, при существующих экономических и политических проблемах в Украине, ситуация может усугубиться и негативные тенденции к ухудшению показателей продолжатся.

 

2.4. Рынок жилой недвижимости

 

За первый квартал 2014 года в Украине было введено в эксплуатацию 2,008 млн. кв. м. жилой недвижимости. Лидерами среди регионов Украины по объему введенного в эксплуатацию жилья являются Киевская область (306,3 тыс. кв. м., прирост 121,8% относительно аналогичного периода 2013 года), Ивано-Франковская (254 тыс. кв. м., +164%), Львовская (208,1 тыс. кв. м.; +123,4%) и Хмельницкая (81,2 тыс. кв. м., +106%) области. В среднем по Украине, объем принятого в эксплуатацию жилья в 1 квартале 2014 года составил 51,8 кв. м. на 1000 жителей.

На начало 2014 года, согласно данным Главного управления статистики города Киева, совокупный жилой фонд составил 62,2 млн. кв. м. В пересчете на каждого жителя постоянного населения города приходится 21,3 кв. м. жилья.

В 2014 году в Киеве выросла доля индивидуальных домов – до 17,8% от общего объема жилой недвижимости, введенного в эксплуатацию за 1 квартал текущего года. 81,4% составила доля многоквартирных жилых домов, еще 0,8% – общежития.

Средняя цена 1 кв. м. на рынке первичной недвижимости (по классам эконом и бизнес) на конец июня 2014 года номинированная в гривнах составила 15 005 гривен и продемонстрировала рост на 1 310 гривен (на 9,6%) за 1 кв. м., а цена, номинированная в долларах США из-за изменения обменного курса USD к UAH составила $1275 за 1 кв. м., продемонстрировав падение на $439 (на 25,6%) относительно результатов декабря 2013 года.

На конец июня наблюдается использование застройщиками разнообразных «акций лояльности» направленных на смягчение изменившегося курса – фиксирование рассрочки на уровне 8,5 гривен за 1$ при первом взносе в 50%, фиксирование цены на уровне 10 гривен за 1$ на весь период рассрочки, некоторые другие.

В разрезе классов на рынке новостроек средние цены на конец 1 полугодия 2014 года составили: 10 540 гривен за 1 кв. м. в классе «эконом», 17 579 гривен за 1 кв. м. в классе «комфорт», 25 879 гривен  за 1 кв. м. в классе «бизнес».

По сравнению с декабрем 2013 года изменения средних цен за 1 кв. м. составили: а) в классе «эконом» – рост стоимости на 711 гривен  (на 7,2%); б) в классе «комфорт» – рост стоимости на 2351 гривен (на 15,4%); в) в классе «бизнес» –  рост на 3805 гривен (на 17,2%).

На конец июня 2014 года на вторичном рынке недвижимости города Киева в структуре предложения квартиры с 1 комнатой занимали 33,6%, 2-х комнатные – 31,3%, 3-х комнатные – 25,1%, 4 и более комнат – 10,1%.

Доминирующей валютой на вторичном рынке недвижимости Украины является доллар США и предложение номинировано/привязано к этой валюте. В период девальвации гривны стоимость жилья резко возросла, а платежеспособный спрос оказался не готовым к столь галопирующим изменениям национальной валюты - количество реальных сделок сократилось: финансовые, экономические, политические кризисы значительно повышают риски, сокращают покупательскую способность населения, заставляют его отказываться от дорогостоящих покупок, занимать выжидательную позицию. Несмотря на это, цены на вторичном рынке в долларовом эквиваленте снижаются незначительно.

На конец июня 2014 года на вторичном рынке недвижимости города Киева в структуре предложения квартиры с 1 комнатой занимали 21,7%, 2-х комнатные – 32,5%, 3-х комнатные – 34,8%, 4 и более комнат – 11,0%.

На конец 1 полугодия 2014 года кредиты на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости предоставляли 14 банковских учреждений (сократилось на 8), на первичном рынке – 13 банковских учреждений (сократилось на 4).

Для первичного рынка средняя эффективная ставка в гривне по ипотечным кредитам составляла 21% годовых, при этом ее максимальное и минимальное значения равны 24,9% и 12,1% годовых соответственно.

Для вторичного рынка средняя эффективная ставка в гривне по ипотечным кредитам составляла 21,4% годовых, при этом ее максимальное и минимальное значения равны 31,9% и 18% годовых соответственно.

При финансирования сделок на конец 1 полугодия 2014 на первичном рынке года 53% сделок осуществлялось на 100% за счет собственных средств, покупка с использованием рассрочки наблюдалась в 45% сделок, доля покупок с использованием кредитных средств составила 2%.

 

3. Ожидания и прогнозы участников рынка коммерческой недвижимости

Алексей Евченко
 
Управляющий партнер ArtBuild Hotel Group
 
Мне кажется, что в течение следующих двух-трех лет (в зависимости от ситуации в стране), привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость будет очень невысокой. И она будет продолжать падать до тех пор, пока не появятся какие-то позитивные сдвиги в экономической сфере Украины.

В связи с военными действиями в стране, уровень риска для инвестиций находится в "красной зоне" и поэтому международные группы и инвесторы предпочитают не вкладывать сегодня в новые проекты. Приемлемый уровень доходности по уже существующим проектам - 10%-12%. По новым объектам, с учетом всех рисков, должен быть не менее 16%-18%, добиться которых, при существенном падении покупательской способности населения, очень сложно.

Я думаю, что надо говорить не про сегменты недвижимости, а про отдельные регионы, которые могут быть инвестиционно привлекательными. Это, например, Львов, который показывает достаточно устойчивую динамику развития даже в такой непростой ситуации. Чтобы изменить ситуацию в стране, необходимо кардинально изменить подход к условиям, в которых сейчас находится бизнес. Дать возможность максимально беспрепятственного развития. Развивать направления, не требующие капитальных инвестиций в инфраструктуру, такие как инновационная сфера, разработка технологий, туризм.

 

Виталий Бойко

Партнер консалтинговой компании UTG

Украина после выборов 2010 года прочно заняла свое место среди стран рискованных для размещения инвестиций, в основном благодаря коррупции и отсутствию защиты прав собственности украинским правовым полем. Но последние полгода страна относится к категории стран сверх рискованных, в связи с кризисом власти, переросшим в военные действия с соседней страной.

С начала 2014 года каждый из рынков недвижимости  Киева получил свой "персональный удар". Например, рынок торговой недвижимости лихорадит из-за уменьшившегося розничного товарооборота в связи с существенным ростом курса доллара по отношению к гривне и падению индекса потребительских настроений. Офисная недвижимость страдает от кризиса перепроизводства на фоне сворачивания деловой активности, гостиничная недвижимость - от резкого (около 30%) сокращения количества туристов в столице. Наверное, так и выглядит "дно" инвестиционной привлекательности.

Но после этого всегда следует подъем, который у Украины может быть очень стремительным, стоит лишь власти сделать первые реальные шаги для создания дружественного для инвестиций климата в стране. После победного завершения боевых действий на нашей территории, наведения порядка на таможне, люстрации старых судей и установления контроля над справедливостью решений новых, первых шагов по борьбе коррупцией, страна, чье название находится на первых полосах газет всего мира, получит огромный прирост инвестиций по многим направлениям, особенно в недвижимости.

И это закономерно для демократического государства, которое сегодня занимает в Европе  20е место по размеру экономики, 10-е по размеру розничного рынка, 8-е по объему потребления продовольствия и еще недавно входившего в десятку самых активных туристических направлений мира.

 

Валерий Кирилко

Коммерческий директор Eastgate Development

Рынок недвижимости всегда очень болезненно реагировал на любые социально-политические катаклизмы, кризисы и прочие непредвиденные глобальные неприятности. И нынешняя ситуация не исключение.  В таких ситуациях рынок проектов коммерческой недвижимости находящихся в развитии, как правило, переходит в режим «осознанного ожидания». Замирают на неопределенный срок большинство договоренностей, строек, подготовительных работ, затормаживается финансирование и т.д. Все понимают что ситуация может кардинально поменяться, и ждут момента когда наступит хоть какая-то определенность. Соответственно, отдельные негативные факторы, которые возникли в результате создавшейся ситуации, негативно повлияли на весь рынок, и на рынок коммерческой недвижимости, в частности. Как правило, принятие решения о вхождении в тот или иной проект инвестор принимает исходя из текущей ситуации на рынке и прогнозе развития рынка в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Учитывая полную неопределенность, которая сейчас присутствует на рынке, и негативные тенденции (увеличение уровня вакантности, падение уровня арендных ставок, снижение потребительской активности и т.д.), привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость сейчас находится на низком уровне. И эта ситуация может измениться только после стабилизации социально-политической обстановки в Украине.

Если брать общие данные по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости (офисная, торговая, складская), то наиболее приемлемым уровнем доходности является дельта в пределах 13-14%. Рынок, при этом продолжает демонстрировать нисходящие тренды - падают арендные ставки и снижается уровень поглощения рынком новых площадей. При этом рынок по инерции продолжает вбрасывать новые площади, что в такой ситуации скорее вредит рынку, что является положительным трендом. 

В краткосрочной перспективе ситуация еще более усугубится до того времени пока не наступит относительная стабильность, и придет понимание того по каким новым/старым правилам продолжит работать рынок. После этого рынок инвестиций и девелопмента однозначно оживится и с новыми силами начнется развитие своих проектов. В 2015-2016 годах наиболее привлекательным сегментом рынка недвижимости будет не коммерческая, а жилая недвижимость. Учитывая ситуацию, когда население массово забирает свои депозиты, и пытается защитить свои средства от инфляции и других неприятностей, люди вкладывают в недвижимость и другие «стабильные» активы. Однако, если ситуация на востоке Украины успокоится, и наступит общественно-политическая стабильность, то одновременно с этим вырастит и привлекательность рынка коммерческой недвижимости, в первую очередь торговой.

После того как наступит стабилизация ситуации в стране, необходимо будет внедрить, декларируемые новой властью, реформы направленные на борьбу с коррупцией, упрощение разрешительных процедур, создание привилегий для внешних и внутренних инвесторов. И, возможно тогда, как и после событий 2004 года, в Украину хлынут инвестиции. Многие внешние инвесторы захотят поучаствовать в процессе восстановления экономики страны, в том числе и рынка недвижимости. И это будут не благотворительные мотивы, а точный бизнес-расчет. Будет понимание того что вложившись сейчас в проекты, в перспективе можно снять не плохие «сливки» на этапе подъема рынка, который точно последует после такой затяжной стагнации.

 

Андрей Поляков

Эксперт в инвестиционной отрасли

В нынешних критических условиях, когда фактически идет война и падение экономики, делать какие либо объективные прогнозы, еще и касательно рынка недвижимости, очень   затруднительно, высокая неопределенность. Риски зашкаливают, резкая девальвация, резкое падение деловой активности и покупательной способности населения, полное отсутствие длинных денег к этим вещам очень чувствителен рынок недвижимости.

Инвестиционная привлекательность на нуле. Маловероятно,  что кто-то будет инвестировать в страну в состоянии войны, независимо от доходностей. Все ждут дальнейшего развития ситуации.

 

 

 

 

 

 

 

*При подготовке материала использовались данные: DTZ Research, UTG, Colliers

 

Вверх

Задать вопрос

×