Основные проблемы, это: дорогие кредиты, сложная процедура выделения земельных участков, отсутствие зонинга, завышенные технические условия монополистов. При этом, главной проблемой отрасли остается коррупция, которая порождена отсутствием четко регламентированной законодательной базы.
Прошедший 2014 год добавил ко всем остальным проблемам девальвацию гривны и вооруженный конфликт на Донбассе.
Что было сделано
Профильным министерством был разработан законопроект, предусматривающий возврат к старой системе работы, которая привела бы к значительной децентрализации полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля. Предполагалось, что инспекция государственно-архитектурного контроля должна подчиняться местным властям, а не Минрегиону. Положительным моментом от такого нововведения станет возможность местных властей полностью контролировать работу на местах и влиять на нерадивых застройщиков. Минусом могло стать возникновение самопроизвольного строительства, которое стало бы следствием невозможности ГАСК контролировать соблюдение государственных строительных норм.
Однако соответствующий законопроект, зарегистрированный в августе 2013 года, так и не вышел на голосование.
Где деньги
По словам председателя правления Инвестиционно-трастового банка Александра Подолянко, нынешняя ситуация во многом схожа с кризисом 2008 года. Процентная ставка по кредиты сейчас достигает 20% годовых, а проектное финансирование практически отсутствует.
Рассчитывать на привлечение финансирования с рынка особо не приходится. При неизменном количестве сделок на рынке жилой недвижимости виден явный ориентир на квартиры эконом сегмента. Рынок коммерческой недвижимости тоже переживает не лучшие времена. Торговая недвижимость, которая всегда была лидером этого сегмента, увеличила уровень вакантности в столичных торговых центрах до 9%.
Этот показатель является средним на рынке. На самом деле такая цифра характерна для самых знаковых проектов. В торговых центрах второго эшелона этот показатель вполне может достигать 20-25%. Это стало следствием того, что весь прошлый год ритейлеры стремились сократить количество магазинов и уменьшить арендуемую площадь помещений. Так, свои магазины закрыли одежные сети Bosco Sport, River Island, OVS, обувная Minelli и пр.
Сегмент офисной недвижимости также имеет высокий показатель вакантности (23%).
Такую ситуацию партнер юридической компании «Ильяшев и партнеры», Максим Копейчиков объясняет тем, что большое количество венчурных инвесторов считают, что страна достигла дна и вкладывать деньги можно только в недвижимость и АПК, а стратегических инвесторов очень мало.
Привлечь инвестиции в страну, по мнению М. Копейчикова, можно остановкой девальвации и убеждением инвесторов в том, что частная собственность надежно защищена от любого вооруженного конфликта, а госрегистраторы или судьи, способствовавшие незаконной смене собственника, должны понести серьезное наказание.
Внедрение в жизнь существующей нормы Закона об исполнении решений Европейского суда по правам человека, который предусматривает обязательства государства по возмещению пострадавшему всех убытков при наличии виновного в нанесении ущерба.
Земля и подключения
Систему по выкачиванию денег из застройщика, которая успешно функционирует в Украине в последнее время, как считает глава совета Ukrainian Building Community Елена Шуляк, не может сломать ни количество убитых на Донбассе, ни курса доллара. Е. Шуляк уверена, что только изменение правил и упрощения процедур, которые приводят значительным материальным тратам и временным потерям, может спасти строительный рынок.
Одним из немногих положительных сдвигов в строительной отрасли стало упрощение процедуры получения разрешения на строительство, что сразу же увеличило количество выданных разрешений в более чем 4 раза. Однако этих реформ не достаточно для борьбы с коррупцией.
Президент Гарвардского клуба Украины (возглавляет команду советников при Министерстве экономического развития), Даниил Пасько, считает, что дерегуляция строительной отрасли позволит сократить коррупционные потоки на 21 млрд. грн. в год. Разработанный президентом Конфедерации строителей Украины Львом Парцхаладзе законопроект позволит упростить один из самых взяткоемких процессов – выделение земельных участков. Сейчас документ находится в профильном комитете Верховной рады.
Однако даже при наличии у застройщика собственной земли, он вынужден столкнуться с огромной бюрократической нагрузкой и нерациональными требованиями со стороны города и коммунальных служб.
Эксперты подсчитали, что на себестоимость одного квадратного метра объекта недвижимости приходится $10 коррупционных затрат при подключении к инженерным сетям. Эту проблему давно уже можно было решить закреплением на законодательном уровне выделения наделов с уже подведенными инженерными сетями.
Довольствоваться малым
Отсутствие генерального плана развития населенных пунктов является еще одним камнем преткновения на пути развития строительной отрасли. Установление четких требований к застройке, их прозрачность, понятность и публичность априори упростит разрешительные процедуры, снизит количество обращений в органы исполнительной власти, искоренит «ручное управление» и снизит количество поступлений в карман чиновникам.
До сих пор является неутвержденным генплан Киева. «Коррупционная система работает, системе так выгодно», – комментирует Елена Шуляк.
Для того, чтобы все-таки решить проблемы города предлагается использовать зонинг, который предусматривает разработку нового жилого проекта с учетом несколько ключевых пунктов – учебных заведений, торгово-развлекательных зон, коммерческих помещений, зон отдыха, парковку и т.д. Чтобы зонировать всю столицу необходимо выделить достаточно скромную сумму – 30-50 млн. гривен.
