Switch to English
Вход
Инвестиционные предложения
Новости
Аналитика
инвестировать Найти инвестора

Рынок недвижимости Украины: что ждет квадратный метр в 2014 году?

Как поведет себя киевский рынок торговой недвижимости, офисных центров, гостиниц и жилой недвижимости в 2014 году?
В 2013 году рынок недвижимости практически не изменился. Размер арендных ставок по коммерческой недвижимости в 2013 году оставались на уровне 2012 года, стоимость предложения продажи квадратных метров также в целом соответствовала 2012 году с коррекцией на снижение по отдельным объектам недвижимости.
 
Однако в ноябре 2013 года ситуация изменилась, арендаторы за последние месяцы года сущетсвенно поубавили спрос на квадратные метры. Это связано не только с ухудшением общеэкономической ситуации в Украине, но и с политической нестабильностью в стране. В рзультате, заключение сделок в сфере недвижимости стороны перенесли на 2014 год. Большинство экспертов прогнозируют, что новый год будет достаточно тяжелым для рынка недвижимости.

Коункурентная борьба за арендаторов продолжится

В ушедшем году в Киеве было построено 120 тыс. квадратных метров  офисной недвижимости. Значение этого показателя стало самым низким с 2008 года. Эксперты Jones Lang LaSalle сообщают, что в 2014 году объем ввода новых площадей продолжит сокращаться и составит до 100 тыс. квадратных метров. Из них только треть будет соответствовать А классу, тогда как на площади данной категории в 2013 году приходилось более 50%. В 2013 году из нововведенных площадей, около 20% так и не нашли себе арендатора. Александра Глобина, директор отдела корпоративных клиентов Jones Lang LaSalle, отметила, что компания прогнозирует снижение уровня вакантности на рынке офисных площадей до конца 2014 года до 16,9% с нынешних 18,7%.

В 2013 году заполняемость площадей класса А была ниже, чем у объектов класса Б. В 2014 году эксперты ожидают дальнейшее снижение арендных ставок для помещений класса А на фоне введения в эксплуатацию новых площадей. Глобина подчеркнула, что максимальные ставки аренды не должны измениться (420 долл. США за кв. м. в год), поскольку премиальные бизнес-центры успешно сдаются в аренду.

Застройщики оптимистично смотрят в будущее. Игорь Никонов, президент «К.А.Н. Девелопмент» считает, что заполняемость бизнес-центров полностью будет зависить от экономической ситуации в Украине, в 2014 году. Если инвесторы вернуться в страну, то фирмы, ведущие здесь свою деятельность, останутся и продлят договора аренды.

Максим Громадцов, генеральный директор компаниии «ЭСТА Холдинг», смотрит с оптимизмом только на бизнес-центры из премиум-класса, обладающих устойчивой репутацией. По его мнению, менее качественные площади будут постепенно терять арендаторов. Последние могут потратить несколько лет до достижения уровня заполняемости в 80-90%.

Максим Громадцов считает, что арендная ставка в качественных бизнес-центрах останется на прежнем уровне и возможно лишь немного повысится, однако в среднем по рынку она будет падать. По мнению эксперта, бизнес-центры худшего качества вынуждены будут снижать арендные ставки для привлечения арендаторов, привлекать их арендными каникулами или даже частичной или полной компенсацией ремонтных работ  владельцем здания.

Эксперты «ЭСТА Холдинга» считают, что на фоне усиления конкуренции растет значение нематериальных составляющих, которые включают в себя качественный сервис и наличие профессиональной управляющей компании недвижимостью, как и уровень компетенции ее менеджеров.

Все строят ТРЦ

В нынешнем году эксперты Colliers International не ожидают серьезных изменений в размере арендных ставок и уровне вакантности торговых площадей. Если экономическая ситуация в Украине останется стабильной и в столице откроются заявленные ТРЦ «Проспект и «Республика», количество вакантных торговых площадей в Киеве в краткосрочном периоде возрастет. Сейчас пустует только около 2-3% площадей в качественных ТРЦ Киева.

Наталья Кравец, директор отдела торговой недвижимости компании Colliers International, прогнозирует, что для менее успешных проектов арендные ставки могут упасть на 5-10%.  Также продолжит падать спрос на площади стрит-ритейла в центре Киева.

По прогнозам Colliers, к 2016 году объем торговых площадей в столице Украины может достигнуть 700 тыс. квадратных метров. Другие консалтинговые компании называют цифру в 1 млн. квадратных метров.

Директор департамента по управлению недвижимостью компании CDA Real Estate Любовь Цапенкова (компания управляет сетью ТРЦ «Караван») считает, что украинские города все еще имеют значительный потенциал для роста торговых площадей, особенно по сравнению с Европой. К 2016 году в общий объем площадей ТРЦ должен увеличиться еще на 1 млн. квадратных метров, прогнозирует эксперт, однако в стадии реализации пока находится только 20% заявленных проектов. Однако большинство проектов, которые все-таки вводятся в эксплуатацию, неправильно выбирают концепцию или допускают серьезные ошибки в процессе сдачи площадей в аренду.

Качественные ТРЦ постепенно перераспределят между собой арендаторов. Возможен некоторый переизбыток в определенных географических секторах, считает Цапенкова.  Рано или поздно, несколько близко расположенных торговых центров просто съедят друг друга.

В сфере гостиничной недвижимости многое решат иностранные туристы

Загрузка киевских гостиниц в 2013 году осталась на прежнем уровне, однако стоит отметить снижениие средних тарифов стоимости номера до $210 (в 2012 году – $260), сообщают в  Jones Lang LaSalle. Чтобы поддержать заполняемость на прежнем уровне, столичным гостиницам придется снижать цены и сделать номера доступнее для туристов, соответственно – менее прибыльными для операторов и собственников.

В 2014 году прогнозируется, что на рынок Киева должен впервые выйти международный гостиничный оператор Marriott, открывающий гостиницу Renaissance Hotel. Также в этом году должны наконец-то открыться Hilton и Park Inn. Глава отдела гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle Дэвид Дженкинс сообщает, что эксперты не могут спрогнозировать уровень загрузки гостиниц в связи с открытием трех знаковых объектов, поскольку уже существующие отели будут поддерживать уровень загрузки на приемлемом для себя уровне и ограничат падение стоимости за номер.

Согласно прогнозам эксперта, тарифы могут упасть из-за выхода на рынок новых игроков, способных выставить конкурентоспособные цены.

Спасти рынок от падения цен может увеличение количество приезжих бизнесменов, представителей компаний или государственных структур, которые могут заплатить за номер более высокую цену. Дэвид Дженкинс предостерег, что политическая нестабильность в стране может отпугнуть желающих приехать в Украину, что негативно скажется на гостиничном бизнесе в целом.

Олег Болотов, президент Premier International, не думает, что в 2014 году государство захочет вкладывать в развитие туристического сектора, потому особых изменений на рынке не ожидает. Он считает, что кризис в Европе не располагает к тому, чтобы население расходовало значительные средства на поездки за границу, особенно в стану с недостаточно развитой туристической отраслью. Потому он не ожидает притока туристов в 2014 году. Для хороших отелей, считает отельер, загрузка составит не более 50-60% при том, что тарифы на номера продолжат снижение. Два крупных отеля вот-вот выйдут на столичный рынок, потому многие конкуренты инциируют ценовые инструменты для привлечения клиентов.

Жилая недвижимость останется стабильной

Политические потрясения не сказались на рынке жилой недвижимости. По данным консалтинговой компании SV Development, в 2013 году на столичном рынке проходило в среднем 1000 сделок ежемесячно, а на одного покупателя приходится около 10-20 предложений. Аналитик в сфере недвижимости компании SV Development Сергей Костецкий считает, что в 2014 году количество сделок может увеличиться на 10-15% при увеличении стоимости максимум на 1%. По мнению эксперта, покупатели предпочтут первичный рынок из-за некоторых изменений в законодательстве (ограничение на наличный расчет до 150 тыс. гривен).

Прирост объемов рынка останется на уровне 2013 года – примерно 1 млн. квадратных метров за счет строительства новых очередей в уже готовых объектах от стабильного пула девелоперов.

Эксперты UDP пока не дают сколько-нибудь точных прогнозов. Нестабильная экономическая и политическая ситуации в стране не позволяют сделать однозначные прогнозы для рынка, однако при сохранении текущих тенденций до конца 2014 года рынок вырастет примерно на 10%, сообщают в компании.

В свою очередь, президент «К.А.Н. Девелопмент» Игорь Никонов, считает, что качественные проекты всегда будут продаваться по высокой цене, потому снижения цены на рынке ожидать не стоит. Сколько бы на рынке не появилось новых объектов, все равно качественное жилье, расположенное в правильном месте, останется в цене. Девелоперы достигли предельной себестоимости и могут приостановить строительство из-за дефицита средств. Однако они не будут снижать цены.

Активизация спроса на жилье возможна только там, где для покупателя будут создаваться выгодные условия – кредиты или рассрочки. При этом, по мнению Никонова, на вторичном рынке жилой недвижимости стоимость за квадратный метр будет падать, поскольку покупатели видят существенные преимущества нового жилья.

Читайте также

Заполните, пожалуйста, ваши контактные данные, чтобы получать ежемесячную рассылку!
Обратный звонок
✓ Valid
Спасибо! Мы с вами свяжемся.