Сектор недвижимости был вторым по активности на мировом M&A рынке в первом квартале 2015 года – было анонсировано сделок на $77 млрд. Тренд продолжается с 2014 года, в котором объем сделок достиг рекордного показателя в $375 млрд.
Всплеск сделок был обоснован перекупкой земель на глобальном рынке, так как публичные компании в секторе недвижимости искали возможности повысить свои рыночные оценки и масштаб деятельности. «Размер имеет значение в секторе недвижимости» – отметил Гильермо Бэйгал, глава подразделения инвестиционной недвижимости в регионе EMEA в JP Morgan, Лондон. «Чем вы больше, тем ниже для вас стоимость капитала. Также имеет смысл быть интернациональными в таких подсекторах, как торговля и логистика».
Объем мировых сделок мог бы быть еще большим, однако Simon Property Group, крупнейший владелец торговых центов в США, отказался от покупки за $23,2 млрд. своего меньшего конкурента Macerich & Co после того, как то отверг его крайне привлекательное предложение. Такие сделки, как попытка Simon приобрести Macerich, создают синергию затрат и прибыли, что дает компании дополнительные рычаги влияния на клиентов и арендаторов, а также снижают стоимость собственно и заемного капитала.
M&A активность в секторе недвижимости равномерно росла в США в течение 2014 года и достигла рекордных показателей в Азии, но самым горячим рынок был в Европе, где объем сделок удвоился до $133 млрд. с $61 млрд. в 2013 году. Банкиры ожидают продолжения тренда и в этом году. «На рынке недвижимости в Европе наблюдается чрезвычайно высокий уровень заинтересованности» – отмечает Джованни Грегоратти, второй руководитель подразделения инвестиционной недвижимости в регионе EMEA в JP Morgan, Лондон. «Существует мнение, что континентальная Европа вышла из тяжелой рецессии, что послужило толчком для роста стоимости активов. Банкиры также ожидают, что введение политики количественного смягчения будет и дальше стимулировать рост цен»
Фонды прямых инвестиций, такие как Blackstone и Starwood, выделяют значительные средства в регион в рамках глобального расширения, но инвесторы из новых регионов также замечают активность европейского рынка. В марте китайская гостиничная группа Jin Jiang International Holdings завершила покупку Groupe du Louvre у Starwood Hotels за $1,3 млрд. В то же время суверенные фонды здравоохранения Ближнего Востока и Азии продолжают искать новые возможности в Европе. В декабре Инвестиционный Фонд Катара совместно с канадским фондовым менеджером Brookfield Property Partners приобрел Songbird, группу собственности Canary Wharf, за $2,6 млрд.
В прошлом июле французский оператор торговых центров Klepierre поглотил датскую группу Corio за $7,2 млрд., что увеличило конкурентоспособность Klepierre перед Unibail-Rodamco, крупнейшим региональным оператором недвижимости.
Консолидация среди германский коммерческих активов имеет смысл для игроков, которые хотят встать в один ряд с крупнейшими компаниями на европейских рынках, таких как Франция. Компании в секторе коммерческой недвижимости сейчас оцениваются выше стоимости активов, и должны использовать это для увеличения масштаба за счет приобретений, чтобы конкурировать с более крупными европейскими компаниями. «Компании в секторе коммерческой недвижимости в Германии имеют возможность сократить разрыв со своими европейскими конкурентами» – говорит Бэйгал.
В это время более мелкие владельцы торговых площадей в Европе, такие как Amsterdamlisted Eurocommercial, также ищут возможность увеличить свой портфель за счет поглощений, отмечают банкиры. «Лучшие перспективы означают, что компании сейчас оцениваются с премией к стоимости активов, что дает им возможность искать сделки среди более привлекательных активов, к которым они не могли подобраться раньше» – отмечает Грегоратти.
Так или иначе, все еще наблюдается несовпадения между ожиданиями покупателей и продавцов. В апреле Deutsche Wohnen, одна из крупнейших в Германии компаний в секторе недвижимости, не смогла приобрести достаточно акций у инвесторов Conwert Immobilien Invest, чтобы приступить к поглощению австралийского конкурента за $1,1 млрд. «Deutsche Wohnen хотела воспользоваться ситуацией и искала возможности получить сверхприбыль для своих акционеров» – сообщает источник, близкий к ходу сделки.
Между тем, европейские банки начинают продавать устаревшим недвижимым имуществом, которое было приобретено во время бума строительства, приведшего к финансовому кризису. Крупные региональные банки рассматривают рост стоимости активов в качестве идеального катализатора для развития их качества, поскольку теперь они входят в сферу компетенции Европейского Центробака как нового регулятора. Банкиры ожидают, что основными претендентами на покупку таких активов будут фонды прямых инвестиций и рассчитывают на увеличение количества сделок в этом году.
В Азии рынок M&A в секторе коммерческой недвижимости завершил 2014 год с активными поглощениями в Китае и его ближайших азиатских соседях и достиг рекордных показателей, поскольку инвесторы воспользовались потребительским бумом для покупки торговых центров. В список значимых сделок входит приобретение контрольной доли в Australand Property Group со стороны сингапурской Frasers Centrepoint за $3 млрд. В то же время консорциум во главе с Hyundai Motor Co потратил $10 млрд. за объект в районе Гангнам, Сеул.
Однако с ослаблением роста ВВП а Азии банкиры ожидают спада деловой активности. В 2015 году в Европе по-прежнему будет активно расти рынок M&A на фоне повышения стоимости активов и благоприятных финансовых условий, что создает хорошие перспективы для региона. «В Европе появилось больше дорогостоящих компаний, чем в прошлые периоды. Это означает, что они могут привлечь финансирование через выпуск облигаций или на гибридных рынках, чтобы провести M&A сделки» – подводит итог Бэйгал.
