По мнению экспертов, 2011 год запомнится участникам столичного рынка недвижимости не восстановлением после кризиса и даже не ожиданием его второй волны, а беспрецедентной активностью городских властей. Она выразилась как в смене градостроительного курса правительства Москвы, так и в их масштабных планах по созданию столичной агломерации. Еще одно заметное событие этого года — рекордные вложения, сделанные российскими и иностранными инвесторами в коммерческую недвижимость.
В этом году продолжилась ревизия инвестиционных контрактов, заключенных прежней городской властью. Ревизия была начата по инициативе нового мэра Сергея Собянина еще в конце 2010 года. Градоначальник возмутился, что часть инвестконтрактов не реализуется, а еще часть необходимо пересмотреть, чтобы понять, нужны ли эти объекты городу. Уже к сентябрю этого года были остановлены 200 инвестконтрактов на 7 млн кв. метров. По словам Собянина, большинство из них предусматривали точечное строительство объектов в центре Москвы.
Как рассказал BFM.ru генеральный директор Colliers International Максим Гасиев, в результате проверок были отменены многие крупные проекты торговых центров, в том числе «Мозаика» общей площадью 134 тысячи кв. метров и «АвиаПарк» на 260 тысяч кв. метров. Вместо торговых центров под площадью Тверской Заставы и под Павелецкой площадью решено организовать подземную парковку.
«Городские власти приняли решения, позволяющие эффективно сформировать торговую инфраструктуру города, — считает директор по инвестиционным проектам Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Шелухин. — Прежняя бессистемная политика привела к дисбалансу форматов торговли, острому дефициту объектов, востребованных жителями города. Это стимулировало реорганизацию рынков, запрет на строительство ряда торговых объектов, разработку схем размещения предприятий торговли в соответствии с плотностью застройки и транспортной ситуацией».
По словам эксперта, сейчас проводится мониторинг всех участков — как свободных, так и несвободных, на которых возможна реализация торговых объектов. Планируется, что по результатам ревизии участки будут выставлены на торги с дальнейшей застройкой объектами торговой инфраструктуры, соответствующими потенциалу местоположения, демографическим, социальным и другим параметрам окружения».
В офисном сегменте приостановлен целый ряд строек, в объекты, находящиеся на стадии проектирования или начального строительства, вносятся корректировки.
«Значимым для рынка было дальнейшее изменение правил землепользования и застройки правительством Москвы, — рассказала BFM.ru президент GVA Sawyer Вера Сецкая. — Например, запрет на строительство офисов в центре города напрямую повлиял на рыночные тенденции в плане развития офисного сегмента. Такое решение отразилось и будет продолжать отражаться на ставках аренды в центральных районах города».
Ревизия коснулась не только рынка коммерческой недвижимости, но и рынка жилья. В октябре Владимир Ресин, будучи тогда первым заместителем мэра, заявлял, что в этом году новое масштабное инвестиционное жилое строительство не начиналось, достраивались начатые проекты.
«В результате пересмотра инвестконтрактов во втором и третьем кварталах 2011 года на рынке элитной недвижимости Москвы не было анонсировано и не появилось ни одного нового проекта, а в четвертом квартале вышел всего один новый проект», — рассказала BFM.ru директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.
Москва увеличилась вдвое
Решение о расширении границ Москвы — одно из самых крупных событий 2011 года. Сначала предполагалось, что столице отойдут 578 гектаров Люберецких полей аэрации, где строилось жилье по московскому заказу. Однако в июне президент Дмитрий Медведев заявил о необходимости объединения Москвы и части Подмосковья для строительства административного и финансового центра. Позднее стало известно, что Москва вырастет более чем вдвое за счет области с юго-западной стороны, который СМИ и эксперты уже окрестили «аппендиксом», «галстуком» или «юбкой». Потом власти решили прирезать к Москве еще некоторое количество территорий до границы с Калужской областью. 7 декабря Мосгордума и Мособлдума утвердили соглашение мэра Москвы Сергея Собянина и губернатора Подмосковья Бориса Громова об изменении границ.
Очевидно, что «Новая Москва» не обойдется без масштабного строительства, в том числе жилого. По словам Владимира Ресина, в основном застройка будет неплотной и низкоэтажной (5–6 этажей), но в крупных населенных пунктах, таких как Троицк и Щербинка, могут быть приняты другие решения. Впрочем, чем именно будут застраиваться новые территории, окончательно станет понятно после утверждения «расширенного» Генплана.
В конце декабря председатель Мосгордумы Владимир Платонов объявил, что на актуализацию Генерального плана Москвы с учетом изменения границ уйдет около года.
С лета рынок недвижимости обсуждал, как отразится расширение границ на ценах на жилье на присоединяемых землях. Разумеется, большинство экспертов сходились во мнении, что цены будут расти, но только когда объединение будет полностью завершено.
«В этом году решение о расширении границ Москвы оказало, скорее, эмоциональное влияние на общество, — считает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. — А вот на рынке эти решения пока не сказались, так как к настоящему времени они еще не приобрели очертаний конкретных проектов».
«В краткосрочной перспективе на сложившийся рынок элитной загородной недвижимости на западе Подмосковья и городской недвижимости в центре столицы расширение Москвы окажет незначительное влияние, — считает Елена Юргенева из Knight Frank. — Но при реализации проекта по ныне известным планам и в рамках данных территорий открываются большие перспективы у рынка эконом- и бизнес-классов. Территории этих рынков уйдут вглубь области, и нынешний формат дальних дач, расположенных на расстоянии от 50 км от МКАД, перейдет в формат ближнего и среднего Подмосковья как по статусу, так и по уровню цен. В силу того, что в условиях экономической нестабильности инвесторы предпочитают вкладывать деньги в реальные и наименее волатильные активы, в 2012 году их внимание будет сконцентрировано на ликвидных объектах недвижимости в сложившихся и наиболее востребованных районах, прежде всего в районе Золотой мили в Москве».
Инвесторы побили рекорды
Еще одно знаковое событие для московского рынка — высокая активность инвесторов в отношении коммерческой недвижимости, выразившая в большом количестве крупных сделок. По мнению генерального директора компании Colliers International Максима Гасиева, 2011-й стал годом инвестиций в коммерческую недвижимость. Их объем вырос почти вдвое по сравнению с прошлым годом и составил, по разным оценкам, 7–8 млрд долларов, что является абсолютным рекордом на российском рынке недвижимости.
«В 2011 году значительно возрос интерес к офисным объектам Москвы со стороны иностранных инвесторов, — рассказала BFM.ru консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle по России и СНГ Дарья Бугаева. — Hines Global REIT приобрел БЦ «Гоголевский», Heitman European Property Partners IV — одно из офисных зданий в составе комплекса «Метрополис», UFG Real Estate Fund II выкупил портфель Capital Group, включающий в себя бизнес-центры «Пушкинский дом», «Конкорд» и ТЦ «Метромаркет».
По данным Knight Frank Russia and CIS доля иностранных инвесторов в 2011 году выросла с 10–12% до почти 40% в общем объеме инвестиций в офисную недвижимость.
С точки зрения инвестиционных сделок с торговыми объектами год тоже стал рекордным. Совокупный объем транзакций в торговом сегменте превышает 1,5 млрд долларов, что составляет около 40% всего объема сделок, заключенных на рынке коммерческой недвижимости Москвы с начала года.
