Предшественниками бума на рынке жилья были пузыри на земельном рынке

Предшественниками бума на рынке жилья были пузыри на земельном рынке

×
465

Предшественниками бума на рынке жилья были пузыри на земельном рынке

  • Бум на рынке жилья США, спровоцировавший глобальный финансовый кризис, - уникальное явление в истории. Его предшественниками были пузыри на земельном рынке (он со временем превратился в рынок ферм и усадеб)

Спекуляции с землей играли большую роль и в XIX, и в XX вв. А вот дом, который стоял на земельном участке, рассматривался покупателем как актив, не имеющий большой ценности. Тем более что дома не были объектами инвестиций - их сносили и строили новые.

РАЙ для спекулянтов
Первый пузырь начал надуваться в 1830 г. и был связан с продажей правительством США земель, находящихся в госсобственности. Население городов в то время росло невиданными темпами. Если в 1821 г. в Нью-Йорке было 1,4 млн жителей, то в 1837 г. - уже 2,2 млн; в Пенсильвании - 1 млн и 1,6 млн соответственно. Еще более разительным был рост городов на Западе США, куда ехали переселенцы. В Иллинойсе количество жителей увеличилось с 60 000 до 400 000, в Индиане - со 170 000 до 600 000, в Огайо - с 600 000 до 1,4 млн, в Теннеси - с 450 000 до 800 000. Население Миссисипи увеличилось в 4 раза, а Мичигана - в 20.

За переселением на Запад и ростом городов внимательно следили инвесторы, вкладывавшие средства в инфраструктуру. Железные дороги развивались в сторону тех мест, где переселенцы покупали и осваивали земли и строили жилье. В 1830 г. протяженность железных дорог США увеличилась на 37 км, в 1831 г. - уже на 150 км, а в 1836 г. превысила 2000 км. В 1825 г. было завершено строительство 600-километрового канала, соединившего Гудзон с озером Эри на границе США и Канады.

Денег в экономике было много. Для финансирования инфраструктурных проектов правительство США размещало бонды, которые охотно скупали британские инвесторы. В конце 1833 г. объем правительственных депозитов составлял $10 млн, а в середине 1836 г. - уже $41,5 млн. Неудивительно, что и банки в ту пору выдавали кредиты щедрой рукой. Их совокупный кредитный портфель увеличился с $200 млн в 1830 г. до $457 млн в 1836 г.

В такой благодатной среде расцвели спекуляции с землей. Государство распродавало публичные земли по цене $1,25 за акр (4 кв. м) всем желающим и в любом объеме. В 1820-1829 гг. оборот операций с землей не превышал $1,3 млн, в 1829 г. он составил $1,52 млн, в 1830 г. - $2,3 млн, в 1831 г. - $3,2 млн, в 1832 г. - $2,6 млн, в 1833 г. - $3,9 млн, в 1834 г. - $4,8 млн, в 1835 г. - $14,76 млн, в 1836 г. - $24,88 млн. «Разве кто-то когда-либо слышал, чтобы земля покупалась, а потом продавалась по такой же или меньшей цене? - писал в 1836 г. The Cultivator. - Настолько очевидно, что продавец получит больше, чем отдал, что это стало общим принципом при покупке недвижимости».

Этот бум собственными глазами увидела британский социолог Гарриет Мартино, побывавшая в США в 1834 г. Позже она описала свои впечатления: «На улицах Чикаго толпились спекулянты, спешившие от одного места сделки к другому». Особенно ей запомнился негр в одежде алого цвета с алым флагом верхом на белой лошади в алой сбруе, который объявлял время сделок. На каждом углу, где он останавливался, вокруг него собиралась толпа, и казалось, что «какая-то всеобщая одержимость» овладела этими людьми. Когда Мартино и ее спутники шли по улицам, торговцы землей кричали из дверей своих магазинчиков, предлагая фермы и земельные участки всех видов, и советовали начать спекулировать, пока цены не поднялись еще выше.

Пузырь лопнул 10 мая 1837 г., когда нью-йоркские банки стали принимать платежи только золотыми и серебряными слитками. Начались массовые банкротства. Из 850 банков, существовавших в то время в США, 343 закрылись, еще 62 прекратили часть операций. От этого шока экономика США восстановилась лишь в 1843 г.

Бизнес на переселенцах

В 1847-1855 гг. конгресс четыре раза принимал решение о выделении ветеранам всех войн или их наследникам прав (варрантов) на получение в собственность невозделанных публичных земель. Их общая площадь составляла 61 млн акров (почти 250 000 кв. км). В 1852 г. конгресс разрешил перепродавать права на землю. По номиналу они стоили $1,25 за акр, но торговались дешевле, по $0,7-1,15. Основным рынком варрантов был Нью-Йорк. Спекулянты покупали их оптом, чтобы потом перепродать в других штатах. Правда, бизнес был не особенно доходным. Из-за высокой конкуренции на 1 акре брокер зарабатывал не более $0,03-0,04.

Предшественниками бума на рынке жилья были пузыри на земельном рынке

 
Куда выгоднее было давать варранты взаймы переселенцам. Срок такого кредита обычно составлял год. Взять варранты взаймы можно было только по цене, равной их номиналу, под 40% годовых. «Я понимаю, что эти цифры удивят наших друзей на востоке [страны], - писал один из первых банкиров Миннесоты Джейсон Истон. - Они не понимают, как это возможно влезать в долги за ферму под такие проценты». Тем не менее Истон прекрасно знал, что заемщик часто зарабатывал больше, чем его кредитор. Бум спроса на землю был похож на финансовую пирамиду. Но продолжаться это могло только до тех пор, пока на участки сохранялся ажиотажный спрос.

 

С земельным рынком было тесно связано развитие железных дорог. Стоимость земли значительно возрастала, если рядом строили железную дорогу, и спекулянты торопились скупать такие участки. А железнодорожники, в свою очередь, старались угадать, в каких именно городах и штатах осядут переселенцы.

Но уже с середины 1850-х гг. котировки железнодорожных компаний начали падать. Это падение стало предвестником нового кризиса, который начался в августе 1857 г. и от которого экономика США оправилась только после гражданской войны.

Фермерский бум

В XX в. пузырь на земельном рынке США был всего один, но эта история имеет все шансы повториться вновь - и совсем скоро, предупреждают эксперты. Бум 1970-х гг. был спровоцирован двумя событиями. В 1972 г. Римский клуб опубликовал доклад «Пределы роста», прочивший скорую нехватку продовольствия из-за быстрого роста населения. В том же году президент США Ричард Никсон договорился с Никитой Хрущевым, что СССР будет покупать пшеницу у США. Из-за этого резко поднялись цены на фермерские земли США. Как и во время последнего бума на рынке недвижимости, фермеры набирали долги, для чего не моргнув глазом закладывали фермы.

Профессиональные инвесторы не преминули на этом заработать. Директор по инвестициям Leuthold-Weeden Investment Capital Стив Лойтхольд в августе 1982 г. опубликовал в Barron's заметку, которая называлась «Мрачный жнец». Он написал, что цены на фермерские земли достигли максимума, и предсказал 50%-ную коррекцию. Но прогноз Лойтхольда оказался слишком оптимистичным: вскоре он сам купил две подешевевшие на 75% фермы в Айове по $600 за акр.

Недавно Лойтхольд продал эти две фермы - в последние годы цены на фермерские земли в США растут как на дрожжах. От этого «становится страшно», признает Майк Грин, организующий аукционы объектов недвижимости. В феврале с его аукциона ферма в Айове ушла по цене $11 000 за акр, хотя еще в декабре цена в $9300 за акр казалась заоблачной.

В 2010 г. на долю инвесторов приходилась каждая четвертая сделка в Айове, подсчитали в университете штата. Инвесторы «взвинчивают цены», рассказывает Тодд Хаттерманн, проводящий аукционы, «многие из них не предложат окончательную цену, но все равно будут делать ставки».

По материалам: Ведомости

 

Комментарии

comments powered by Disqus

Разместить рекламу

Задать вопрос

×