Согласно принятому недавно законопроекту №3279-д, на время карантина арендная плата за пользование недвижимостью подлежит уменьшению по требованию арендатора, если он не может полноценно пользоваться этим имуществом. При этом собственник помещения все это время продолжает нести расходы по его содержанию. Как эволюционирует сегмент коммерческой недвижимости в ходе преодоления «карантинного кризиса», рассказала Наталья Чистякова, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International (Украина).
Что изменилось во время карантина?
Плата арендатора коммерческого помещения включает арендную ставку, ОРЕХ и коммунальные платежи. Operating Expenses, операционные (или эксплуатационные) расходы – расходы по содержанию здания, включая охрану, клининг, техобслуживание здания (лифты, вентиляция), благоустройство прилегающей территории и т. д. Размер ОРЕХ владелец каждого ТРЦ/БЦ определяет самостоятельно, ведь расходы на содержание здания у одного могут быть дороже, чем у другого. Показатель фиксируется при заключении договора аренды. Чаще всего новые современные объекты дороже более «взрослых» в плане ОРЕХ.
Вопрос оптимизации операционных расходов стал критичным для коммерческой недвижимости. Арендодатели, как и арендаторы, сокращают средства практически в каждой статье на период карантина, а возможно с частичным продлением и после выхода из него.
Что изменится в будущем?
Ситуативное урезание операционных расходов станет стимулом поиска системных решений, прежде всего автоматизации, диджитализации, более гибких форматов, как в торговой, так и офисной недвижимости.
Технологии. Системы умного офиса найдут широкое распространение в ритейле. Аналитики компании Gartner еще в 2015 году отмечали, что системы умного освещения могут сэкономить до 90% расходов на электроэнергию. Датчики движения, системы автоматизированного освещения, LED-освещение, системы управления отоплением и вентиляцией, которые работают автоматизированно, помогают существенно сэкономить на коммунальных платежах и, более того, улучшить бренд компании как социально-ответственного бизнеса.
Архитектура и проектирование. Для зданий в целом большее значение приобретет использование источников возобновляемой энергии в системе энергоснабжения здания, раздельный сбор отходов и т. д. Такие экологически ответственные подходы не просто следствие общемировых трендов и сигнал инвесторам и потенциальным арендаторам, это отличный способ уменьшить операционные расходы. Уже не единичны случаи, когда девелоперы предусматривают размещения, к примеру, солнечных панелей на фасаде или на крыше здания для экономии электроэнергии.
Есть успешные примеры использования солнечной энергии для обеспечения деятельности коммерческой недвижимости. К примеру, девелоперы ТРЦ «Фабрика» в Херсоне разместили на крыше здания около 7000 солнечных панелей (1.5 МВт). Такая установка способна обеспечивать около 50% потребностей торгового центра (GLA более 65 000 кв. м). Более того, в случае неиспользования электроэнергии, ТРЦ может зарабатывать на ее продаже в рамках «зеленого тарифа». Во время карантина – дополнительный денежный поток.
Формат работы. Надо быть честными: после карантинных каникул, вероятно, вернутся не все арендаторы. Точно не известно, в каком порядке и когда начнут действовать послабления в работе торговых и развлекательных учреждений, какая доля бизнеса решит сократить свое присутствие в офисах.
Ритейл-операторы, которые еще до объявления карантина делали акцент на омниканальности, в период карантина продолжают более эффективно работать в онлайн-режиме. Вероятно, по факту окончания действия ограничительных мер в краткосрочной перспективе все больше магазинов будут трансформироваться, предоставляя возможность выдачи заранее заказанного товара (click & collect). Это касается не только магазинов техники, которые активно развивали этот формат, но и фешен, ювелирных операторов, и даже фуд-зоны.
Приоритеты. Торговые центры будут концентрировать больше внимания на внедрении энергосберегающих инноваций, а арендаторы, вероятно, рассмотрят сокращение расходов на ремонт и дизайн своих помещений.
В офисной недвижимости может сработать рецепт готовых помещений, способных быстро трансформироваться под запросы резидента. Для арендатора такой формат предполагает более прозрачные и понятные условия: только ставка + OPEX и коммунальные, никаких расходов на ремонт и задержки по времени: подписывай договор и заезжай. Собственник здания получает более эффективное управление объектом, без ремонтных каникул.
Таким образом, карантин даст старт активному внедрению цифровых решений в управлении, повышению запроса на «зеленые» стандарты зданий и гибких решений в целом в коммерческой недвижимости.
Источник: Mind.ua
