Switch to English
Вход
Инвестиционные предложения
Новости
Аналитика
инвестировать Найти инвестора

Инвестиции в недвижимость от группы «ТАС»

Антон Кернасовский, директор по инвестициям «ТАС» о том, какая недвижимость входит в портфель группы компаний «ТАС» и какой подход компании к инвестированию в недвижимость?

Группа «ТАС», учредитель и основной акционер которой-бизнесмен Сергей Тигипко, определила сектор недвижимости одним из своих направлений еще в 2004 году. Сегодня она причастна к реализации крупного жилого района на Рыбальском полуострове в Киеве и владеет рядом других участков под девелопмент. Подробнее о принципах работы группы на рынке недвижимости рассказал Антон Кернасовский, директор по инвестициям, «ТАС».

Какая недвижимость входит в портфель группы компаний «ТАС» в настоящее время?

«ТАС» - инвестор финансового сектора. Однако так сложилось в Украине, что игроки этого рынка зачастую получают недвижимость в свой портфель. Например, в последнее время это один из самых удобных, популярных и порой единственных активов, который можно взять в залог при кредитовании бизнеса. Поэтому у нас, как и у любой другой финансовой группы в Украине, есть недвижимость, которую мы приобрели самостоятельно либо она достались нам в рамках покупки других активов. Например, за последние три года мы купили два банка, в залоге которых находилось различное имущество. Но мы оперируем, прежде всего, финансами, поэтому в любом случае стараемся превращать активы в виде земельных площадок или недвижимости в денежные средства.

Как Вы работаете с такими активами?

Профессионально группа не занимается девелопментом недвижимости, поэтому обычно мы работаем в партнерстве с компаниями, специализирующимися на данном рынке. Чаще всего «ТАС» имеет некую площадку и договаривается о совместном развитии проекта недвижимости с девелопером, у которого есть понимание лучшего использования определенного участка, знание, что с ним делать в зависимости от того, кто и сколько в этот процесс готов инвестировать.

В прошлом году состоялась продажа предприятия «Завод «Кузница на Рыбальском», новым владельцем которого стала компания из группы «ТАС». Вместе с девелоперской компанией Вы планируете реализовать крупный проект Lipki Island City Resort, включающий жилую и коммерческую застройку. Какие еще проекты недвижимости группа намерена развивать в ближайшее время?

Прежде всего, мы намерены работать над развитием земельных участков, находящихся в нашем портфеле, поскольку именно так мы можем конвертировать их в деньги. Например, в собственности группы находится площадка на 0,44 гектара по ул. Большой Васильковской в Киеве, где когда-то планировалось строительство крупного отеля. Недавно группа купила здание «Укргазбанка» по соседству, увеличив площадь участка еще на 0,26 гектара. Это уникальное место, и мы намерены его развивать в партнерстве с девелопером. Могу сказать, что это будет не отель, поскольку стоимость строительства гостиницы любой категории достаточно высокая, а срок возврата инвестиций - очень длительный. Скорее всего, на этой площадке будет реализовано офисное здание с небольшой долей торговой недвижимости.

В прошлом году крупнейший столичный ТРЦ Lavina Mall по ипотечному договору был заложен «Укргазбанку» для получения финансирования строительства девелопером, компанией «Мандарин Плаза», других проектов в Киеве - Ocean Mall и Blockbuster Mall. Если бы собственник ТРЦ обратился к «ТАС», предоставила бы группа необходимое финансирование?

У нас есть ограничения по объему денежных средств, которые мы можем выдать одному клиенту — это порядка $20 миллионов. Это не слишком большая сумма для реализации таких крупных проектов*.

По Вашему мнению, покупка киевского ТРЦ Respublika** — это выгодная инвестиция?

Для любого инвестора, имеющего альтернативные варианты вложений, входить в долгосрочный девелоперский проект - сомнительное решение, которое может быть оправдано лишь уникальностью объекта или ценой входа. И ТРЦ Respublika как раз относится к такой категории.

Как Вы оцениваете такой сегмент рынка, как жилая недвижимость, с точки зрения доходности инвестиций?

За последние два года порядка 100 банков ушли с рынка, и жилье стало чуть ли не единственной альтернативой для вложения денежных средств частными лицами. По вполне понятным причинам недвижимость психологически успокаивает значительно больше, чем деньги в банках, которые постоянно закрываются. В то же время, если посмотреть на сегмент жилья в Киеве, объем нового предложения уже сильно давит на рынок, продавать квартиры все сложнее, поэтому инвестиции в такие проекты становятся менее доходными. Как я вижу по статистике, количество нераспроданных квартир в столице достаточно велико. Любые новые проекты только увеличивают этот сток, следовательно, конкуренция за деньги частных инвесторов ужесточается.

Тем не менее, компания вошла в проект на Рыбальском полуострове, где есть жилая часть. Почему?

Для группы «ТАС» как инвестора решение о вхождении в какой-либо проект принимается исходя из его характеристик, одной из которых является уникальность. Комплекс на Рыбальском полуострове выделяется на фоне остальных столичных застроек как раз этой чертой. Помимо исключительной локации он имеет незаурядную концепцию, предполагающую не только жилую, но и коммерческую недвижимость, например, крупный бизнес-центр, что автоматически увеличивает перспективность и доходность проекта.

В отличие от жилой, как Вы оцениваете сегмент коммерческой недвижимости, какие риски Вы видите для инвестора?

Сейчас мы видим достаточно высокий спрос на торговую и офисную недвижимость. В этих сегментах основной риск -способность девелопера построить объект в заданном бюджете и ввести в эксплуатацию в запланированные сроки.

Последние несколько лет Dragon Capital активно покупает объекты коммерческой недвижимости в Украине. Как Вы оцениваете действия компании?

Судя по всему, у компании горизонт планирования по этим объектам достаточно длинный и составляет порядка 10-20 лет. В таком случае приобретение перспективных I активов с хорошей локацией имеет смысл. Хотя для любого украинского инвестора получение финансирования на такой срок просто недоступно. Например, наша группа компаний кредитует максимум на пять лет, и чем длиннее срок - тем дороже обслуживание займа.

Имея возможность выбора, что бы Вы приобрели - проекты или уже готовые здания? Однозначно готовые или находящиеся на последней стадии строительства объекты. Разумеется, что у площадки под девелопмент рисков значительно больше, нежели у готового здания. Да и цена большинства построенных объектов недвижимости, которые сейчас продаются, ниже стоимости их возведения.

Интересны ли группе «ТАС» проекты редевелопмента недвижимости?

Мы рассмотрели бы такие проекты. Они предполагают работу с уже построенными зданиями. Это значит, что многие риски сняты. Кроме того, есть понятный спрос на определенные форматы недвижимости. Например, мы видим запрос на реконцепцию жилых площадей в офисные. Как правило, это наблюдается в неудачных проектах, которые не имеют достаточной инфраструктуры. Еще до сдачи в эксплуатацию такие объекты или их части преобразуются в офисные, поскольку на такие площади есть спрос. В случае подобной реконцепции основные риски, которые остаются, связаны с жильцами, которые могут быть недовольны соседством с офисными помещениями.

По Вашим прогнозам, как будет развиваться рынок недвижимости в Украине?

На мой взгляд, возникнут сложности в жилом сегменте в силу очень большого предложения, которое все труднее продавать из-за низкого спроса. Что касается торговой недвижимости, здесь, скорее всего, могут «выстрелить» региональные рынки. А вот Киев уже достаточно насыщен торговыми центрами, поэтому устаревшие объекты без интересной концепции и развитой инфраструктуры будут чувствовать себя все хуже и хуже. Если посмотреть на офисную недвижимость, в городах с населением более полумиллиона человек ее по-прежнему не хватает. Данная ниша не заполнена, а значит - офисные объекты будут пользоваться спросом. Это относится не только к региональным центрам, но и к столице, где, согласно статистике, наблюдается существенный рост ІТ-компаний, арендующих немалую долю таких помещений.

В каких регионах, на Ваш взгляд, будет наблюдаться наиболее интенсивное развитие?

Сейчас набирает популярности Львов, о чем свидетельствует и заслуживает уважения сделка по достаточно амбициозному проекту ІТ-парка, реализуемая Brookfield & Partners и фондом прямых инвестиций Horizon Capital***.

* Общая площадь ТРЦ Blockbuster Mall - около 350 000 м2, общая площадь ТРЦ Ocean Mall - около 300 000 м2.

** В феврале текущего года компания «Солтекс Капитал» приобрела права требования по кредитам банка «Надра», в залоге по которым находится ТРЦ Respublika, за 777,13 миллиона гривен (без учета НДС). Строительство проекта было приостановлено в 2015 году. Общая площадь ТРЦ составляет 298 000 м2, готовность здания - около 90%.

*** Речь идет о проекте Innovation District IT Park, включающем, среди прочего, несколько многоэтажных офисных зданий. Канадская компания Brookfield & Partners возглавила консорциум инвесторов, вошедших в проект строительства первой очереди парка, среди которых также Horizon Capital и инициатор проекта - «Галерея Центр».

Источник: Commercial Property

Читайте также

Заполните, пожалуйста, ваши контактные данные, чтобы получать ежемесячную рассылку!
Обратный звонок
Спасибо! Мы с вами свяжемся.