На фоне наблюдаемого в Украине экономического кризиса и существенного уменьшения денежной массы в стране возрастает внешний инвестиционный интерес к отечественному рынку недвижимости. Иностранцы видят потенциал обвалившегося рынка и приступают к детальному изучению предложения, ценовых показателей и характеристик всех сегментов. И такая активность вполне обоснована, полагает эксперт Forbes Олег Перегинец.
Миграция внутри страны, ослабление гривны и последующее недоверие населения к национальной валюте поддерживают спрос на жилье, несмотря на кризис. За счет падения гривны произошел массовый отток депозитов из банков, что в начале 2015 года привело к существенному оживлению в эконом-сегменте – сбережения, долгие годы копившиеся на «квартиру получше», пришлось вложить в «квартиру побыстрее». Премиальный сегмент ждал и, после определенной стабилизации политической ситуации в стране, последние два месяца начинает все оживленнее прощупывать почву рынка.
В то же время в Киеве мы наблюдаем дефицит качественных объектов, удовлетворяющих спрос потребителя, который, среди множества предложений, согласен платить прежде всего за качество. На первый план выходит характеристика уникальности. Возрастает планка запросов клиента, которая дает предпосылки для создания нового конкурентного продукта. Покупателя больше не интересуют однотипные безликие коробки, маленькие окна-соты. Все большее внимание обращается на архитектуру, рациональность планировок – и из этого формируется спрос.
Значительно возрастает конкуренция. Только на 2015-2016 годы в Киеве запланировано более 100 строек, значительная часть из которых уже стартовала. Причем, застраивать будут целыми кварталами. Такие темпы значительно ударят по формированию цены, спросу-предложению и выведут конкуренцию на новый уровень. Эта же ситуация приводит к тому, что украинские застройщики «старой закалки», не желающие или не успевшие поменять стандарты, сворачивают многие свои проекты.
И в это время на рынок заходят иностранные застройщики.
Почему сейчас?
В силу сложившейся ситуации в стране стоимостные показатели недвижимости и земли сейчас достигли своего минимума, а выбор предложений достаточно разнообразен. Существует значительный разрыв между экспозицией и ценами реальных сделок. Инвесторы начинают чувствовать, а аналитики – предоставлять отчеты о том, что дно рынка достигнуто, дальнейшего снижения цен не стоит ждать, впереди будет период стагнации в течение 2-3 лет, за которой последует плавный подъем сектора. Именно в этот период кто-то еще надеется на дальнейшее падение цен и выжидает, кому-то – очень нужны деньги. В этот момент повезет более решительным, которые «ответят на звонок» с выгодным для обеих сторон предложением.
Аналитические расчеты показывают, что, при отсутствии форс-мажоров, вхождение в проект сейчас и вывод нового продукта на рынок через 1,5-2 года будет наиболее выгодным в части получения максимальной прибыли в перспективе ближайших пяти лет.
Кто все эти люди?
Перестановка политических сил в стране изначально обнадежила зарубежных игроков. Они уповают на облегченное решение бюрократических вопросов, связанных с получением разрешительной документации, подводом коммуникаций, вводом объектов в эксплуатацию.
Уже реализовали свои проекты в Киеве американская и английская компании в сегменте Premium (ЖК Skyline и клубный дом PecherskHills). Сегодня поступают заявки от представителей инвесторов из Турции, США, Азербайджана, Литвы. Минимальный объем инвестиций представителей этих стран составляет не менее $5 млн.
В то же время, если представители Запада начали проявлять интерес к стране именно после революции и в контексте изменения политического вектора, то, к примеру, турецкие инвесторы открыто заявляют, что пришли в ослабленную страну, на упавший рынок. В то же время все они верят в значительный рост экономики Украины в периоде до пяти лет. Поэтому, если Запад – это, в основном, премиальная и, с принятием рисков, коммерческая недвижимость, то Восток – эконом/комфорт сегмент, с быстрыми темпами строительства и продаж, и сравнительно быстрым уходом с рынка.
Конечно, есть и исключения. Часто это инвестиции физлиц, ранее не задействованных в строительном бизнесе. Поэтому их стратегия – купить маленький участок и построить небольшой клубный дом премиального качества в престижном районе столицы. В любом случае, четко просматривается отказ всех участников рынка от формата «бизнес», что обусловлено размытыми характеристиками или даже отсутствием в стране среднего класса как такового.
Как упоминалось выше, приоритет отдается краткосрочным инвестициям. Цель – выход на рынок в момент наибольшего спада, покупка земли по минимальным ценам, строительство в период застоя, реализация на этапе восстановления спроса – и выход с рынка на пике. Наиболее соответствующий формат – это жилье эконом- и комфорт-класса. Период реализации девелоперского проекта в данном сегменте составляет в среднем 2,5 года, с доходностью в 30-40% годовых на вложенные инвестиции.
Если говорить о Киеве, то главным критерием при выборе участков является стоимость и объем. Поэтому рассматривают не только участки в центре города, но и бывшие фабрики, предприятия, заводы, промышленные зоны, расположенные в спальных районах. Не пугает рутина с зачисткой земли и переоформлением под необходимое назначение. Приоритетную роль играет цена. При этом предпочтения отдаются Правому берегу.
Главный принцип работы в Украине для иностранных инвесторов – никакого партнерства с местными бизнесменами, никакого долевого участия, никаких совместных инвестиций. Такая категоричность – следствие репутации, которую имеют многие местные игроки рынка. Соответственно, рассматриваются предложения только о покупке участков в собственность. Между тем, 80% рынка земли работает по схеме, когда стоимость земли возвращается готовыми квадратными метрами.
Что может предложить Киев?
С предложением на украинском рынке все неоднозначно. С одной стороны, мы имеем ряд «горящих» площадок, которые собственники готовы продать здесь и сейчас. С другой – стоимость многих из них явно завышена, часть предлагаемых лотов имеет ряд проблем с историей собственности. Это является одной из основных причин «долгоиграющих» сделок на рынке в целом. Тем не менее, собственники готовы к торгу, понимая, что сегодня рынок дает больше возможностей для держателей «кэша».
Наибольшим спросом сейчас пользуются участки в центре города под строительство элитного жилья, в престижных районах города, таких как Печерск, исторический центр, Подол, где стоимость одной сотки составляет около $50 000. И эта цифра незначительно колеблется в зависимости от размера участка.
В свою очередь, ситуация в спальных районах отличается. Стоимость земли напрямую зависит в первую очередь от потенциала участка, то есть от объемов жилых площадей, которые можно на нем возвести. Большие участки, пригодные под квартальную застройку, предлагаются в ценовом диапазоне $10-15 тыс. за сотку. Участки, предназначенные под точечное строительство, площадью до 0,3 га – $20-25 тыс.
В общем, Киеву есть что предложить инвесторам, вопрос лишь в финансовых возможностях потенциального покупателя и выборе сегмента и локации.
Следует понимать, что данная тенденция не приняла еще масштабного размаха, но есть все предпосылки к кардинальным изменениям в расстановке сил на рынке недвижимости Украины. Именно зарубежные игроки формируют сегодня спрос в сегменте купли-продажи земли. Мы предполагаем, что такой ход событий благоприятно скажется на формировании высококлассной недвижимости Украины и Киева во всех сегмент
