Запуск земельного рынка стал ключевым событием 2021 года для украинской инвестиционной сферы. Перед отечественными аграриями открылись новые возможности для развития, а интерес инвесторов к сельскохозяйственной отрасли существенно усилился. О ключевых трендах земельного рынка, специфике инвестирования в землю и будущем украинского АПК в интервью InVenture рассказал основатель компании Zeminvest, Александр Черный.
Как повлияло открытие земельного рынка на инвестиционную привлекательность украинского агросектора?
Запуск земельного рынка однозначно крайне позитивно повлиял не только на аграрную сферу, но и на всю экономику в целом. Арсенал качественных инвестиционных инструментов, доступный нашим гражданам, крайне ограничен, и сейчас инвесторы, не имеющие отношения к сельскохозяйственной отрасли, получили доступ к новому перспективному активу.
Если же говорить непосредственно о влиянии открытия рынка земли на агросектор, то стоит отметить, что теперь украинские аграрии могут инвестировать в актив, являющийся базовым для их существования. Мы занимаем 6 место в мире по объёму пахотных земель. Перед нами Индия, США, Китай, Россия, Бразилия. По количеству черноземов мы четвертые, нас опережают только Россия, США и Китай. Общая площадь украинских сельхозземель оценивается в 42 млн га, из которых 28 млн находятся в паевой собственности. По различным оценкам емкость земельного рынка на момент запуска составляла $40–50 млрд, но через некоторое время этот показатель вырастет до $100 млрд.
Как сейчас выглядит украинской рынок земли? Чем он отличается от земельных рынков других государств?
Специфика украинского земельного рынка заключается в его молодости и колоссальном влиянии тех условий, в которых он существовал ранее. В начале девяностых, сразу после получения физлицами в собственность земельных участков (паев) был запрещен оборот земель сельскохозяйственного назначения. Этот нюанс сделал рынок серым, потому что собственники имущества не имели права им распоряжаться. В результате за последние 30 лет в Украине сформировалась особенная модель агробизнеса, при которой низкая стоимость аренды земли обеспечивалась за счет ее низкой ликвидности. Сейчас рынок находится в переходной фазе. Появились новые субъекты. Не только пайщики, но инвесторы, многие из которых не имеют отношения к аграрному бизнесу. Рынок динамично меняется, мы стоим в самом начале изменений.
Соседние европейские государства проходили тот же путь, что и мы. В основном, в бывших странах ОВД рынок земли открывали в конце девяностых – начале двухтысячных. При этом ни в одном из государств иностранцы поначалу не могли приобретать земельные участки, на каждом этапе существовали ограничения, нерезиденты получали доступ к рынку только спустя определённое время.
При этом формирование земельного рынка в соседних странах проходило в период перехода от плановой экономики к рыночной. Во всех восточноевропейских государствах наблюдалась стагнация сельского хозяйства, а институциональная база была слабой. Не было законодательства, кадастровой базы, банковских инструментов и кредитных денег. Развитие практически всех отраслей экономики находилось на очень низком уровне.
У нас ситуация сложилась по-другому. С середины двухтысячных сельское хозяйство набирает обороты. Агробизнес экономически перспективен и приносит инвесторам хороший доход. У нас есть неплохая институциональная база. Например, в Украине можно относительно легко зарегистрировать недвижимость или оформить смену собственника предприятия. Да, мы открываем рынок с опозданием, но в условиях гораздо более качественных, чем те, которые были в соседних государствах. Нас нельзя сравнивать с соседями.
Часто Украину пытаются сопоставлять с Польшей, где гектар стоит €10 000–11 000, но там имеется всего 16 млн сельхозземель, а у нас – 40 млн, из которых 28 млн находятся в частной собственности. Кроме того, в Польше совсем другая структура агросектора. Большинство польских сельхозпроизводителей – это мелкие фермеры, которых насчитывается около 2 миллионов, на одном юридическом лице обычно концентрируется не больше 500 гектар.
Сколько будет стоит гектар украинской земли через 5 лет?
Точно никто не знает. Озвучу прогнозы, которые мы делаем, опираясь на опыт соседних стран. Я назову статистическую стоимость гектара земли в восточноевропейских государствах на момент открытия, спустя 5 лет после запуска рынка и спустя 9 лет. Болгария: €1150, €2090, € 4558. Румыния: €1000, €1890, €3370. Чехия: €1520, €2370, €3260. Польша: €1300, €3700, €6150. Такова тенденция роста стоимости земли в европейских странах.
Исходя из базового сценария, стоимость земли до 2024 года вырастет на 70% – 80% до $2700–4000 за гектар. После открытия рынка для юридических лиц и запуска банковского кредитования цены увеличатся на 150%–200% и в течение двух – трех лет рынок на стабилизируется на среднеевропейской стоимости в €6000–9000 за гектар.
Какие ключевые плюсы и минусы земли как инвестиционного актива?
Начну с плюсов. Земля – один из самых надёжных инвестиционных инструментов. Нет форс-мажоров, актив физически неубиваем, сразу же после сделки инвестор получает право собственности, а если покупка произошла в правильной бизнес-модели, земля моментально начинает приносить пассивный доход. Нужно отметить, что доходность актива и его стоимость зависят от ситуации на экспортных рынках. Сейчас спрос на продукты питания превышает предложение. В мире нет примеров падения стоимости земли ниже той цены, которая была на момент запуска рынка. Кроме того, в ближайшие годы будет расти стоимость аренды земельных участков и, соответственно, доход инвесторов.
Главный минус земли как инвестиционного актива на сегодняшний день – отсутствие понятного согласованного для покупателя и продавца уровня цены. Продавцы имеют завышенные ожидания, а покупатели рассматривают землю как инвестиционный актив, а потому формируют стоимость исходя из актуальной стоимости аренды. Понятного механизма формирования цен в земельном рынке, как на рынках недвижимости или автомобилей, нет. Кроме того, процедура приобретения земли достаточно запутана, а услуги нотариусов стоят недешево. У нас нет культуры инвестирования в землю, она только сейчас стала активом, который можно продавать и покупать.
Каковы ключевые риски инвестирования в землю?
Ключевой риск – попытка инвестировать, не обладая необходимыми для этого компетенциями. Покупка земли – это сложнейший процесс для человека, который никогда с этим сталкивался и в первый раз проходит подобную процедуру. Если же у инвестора есть соответствующий компетенции или опытный партнер, то риски сводятся к минимуму.
С какими сложностями может столкнуться инвестор, желающий приобрести земельный участок?
Все крутится вокруг трех составляющих безопасности: юридической, финансовой и аграрной. Земля должна быть чистой, без истории и обременений. Участок должен возделываться и обрабатываться. Инвестору необходимо понимать, кто будет работать на его земле, учитывать фактор конкурентной среды (зачастую за один участок конкурируют несколько фермеров). Также нужно быть уверенным в том, что аграрий, обрабатывающий землю, выполнит свои обязательства, выплатит арендную плату вовремя и не пропадет.
Аграрная составляющая заключается в том, что инвестор должен знать базовые показатели участка. Понимать, что это за земля, где она находится, насколько она пригодна для сельского хозяйства, как обрабатывается, что на ней росло раньше.
Какие сферы аграрного сектора обладают наибольшей инвестиционной привлекательностью?
Традиционно самым инвестиционно привлекательным сегментом АПК считается растениеводство (выращивание пшеницы, кукурузы, сои). Эти культуры понятны и просты с точки зрения подсчёта.
Что касается нишевых культур, то все зависит от компетенции партнеров, которые этим занимаются. У нас была попытка работы с нишевой культурой, все закончилось позитивно, потому что мы не попали в минус. В растениеводстве все легко, нет сложностей с ценообразованием.
То же зерно можно относительно просто и быстро продать.
В случае с нишевой культурой возникает вопрос спроса, ведь нужно конкурировать на рынке, в штате предприятия должны быть профессиональные агрономы, которые смогут все правильно вырастить. Узкий и более дорогой сегмент при правильном построении бизнес-процессов приносит большую прибыль, но есть и риски.
Какой доход могут принести инвестиции в землю?
Есть два вида дохода. Для получения пассивного дохода достаточно просто купить участок и самостоятельно или через управляющую компанию подписать договор аренды с фермером. Земля в среднем приносит от 5% до 8% годовых.
Основой доход от инвестиций в земельный актив – это капитализация. Сейчас рынок находится на нижней отметке и, согласно прогнозам, стоимость земли вырастет в 2–3 раза за ближайшие 4 года. Вы можете получить большую прибыль при минимальных рисках.
Как правильно выбрать подходящий земельный участок?
Ответ на этот вопрос зависит от целей конкретного инвестора. Если вы планируете купить землю с целью ее дальнейшей обработки, то необходимо изучить качество грунта, особенности логистики.
Если же вы просто хотите выгодно вложить деньги, то потребуется проверенный партнер, который поможет с выбором участка. Вы можете купить за $3000 один гектар в западной Украине или приобрести за ту же сумму два гектара в восточном регионе, но в итоге получите одинаковый доход. Вам главное, чтобы земля соответствовала определённым параметрам, приносила прибыль и обрабатывалась.
В каких регионах расположены наиболее инвестиционно привлекательные земельные участки?
В каждом регионе есть совершенно разные по качеству земельные участки. Инвесторам импонирует центральная часть страны. Южный регион насыщен фермерскими хозяйствами и там есть хорошие перспективы по развитию поливного земледелия. Это одно из приоритетных направлений, обозначенных Министерством агропромышленной политики. А вообще, качественная земля является инвестиционно привлекательной, вне зависимости от области, в которой она расположена.
Как вы оцениваете итоги 2021 года для украинского АПК? Каковы ваши прогнозы на 2022 год?
Очень удачный год для агросектора, был собран большой урожай, и конъектура на внешних рынках была очень хороший. Это чувствуется. Сейчас многие хозяйства модернизируются, в стране дефицит новой техники, площадки стоят пустые, так как все раскуплено.
Следующий год тоже должен быть неплохим. Озимые зимуют хорошо, нет сильных морозов. Все, что посеяли, взошло без проблем, прогнозы погоды дают основания для оптимистических прогнозов, а на внешних рынках сохраняется благоприятная конъектура.
Омрачает ситуация с ростом цены газа, ведь это сказывается на стоимости удобрений. Но степень влияния ситуации на газовом рынке на агросектор станет понятной ближе к старту сезона. Цена газа составляет 30% себестоимости удобрений, используемых при взращивании зерновых. Если стоимость газа не снизится, многие аграрии будут засевать не зерновые, а соевые культуры с более низкой себестоимостью.
Как будет выглядеть украинский аграрный сектор через 10 лет?
Структура рынка сильно переформатируется. С большой долей вероятности агрохолдинги будут реструктурированы в сторону концентрации на максимально качественных активах внутри корпорации. С исчезновением дешевой аренды агрохолдинги будут уменьшаться. Средние хозяйства перераспределяться. Часть из них вырастет в размерах, увеличиваться они будут за счет ухода с рынка мелкого «серого» фермера. 25% земли в Украине обрабатывается «в черную», в стране существует «серый» рынок зерна, который со временем полностью исчезнет. Рынок станет более качественным технологически и финансово.
Мы много общаемся с фермерами. Они не настроены скупать землю, ждут качественного инвестора. Сейчас нужно поднимать арендную плату, но это могут делать только фермеры с большой маржинальностью. Слабые аграрии, не уделяющие надлежащего внимания инвестированию в технику, будут уходить.
Думаю, что после определённого момента вырастет значение поливных земель. Южный регион при условии развития поливного земледелия обладает большими перспективами. Пока не было урегулировано право собственности, многие отказывались инвестировать в полив. Открытие рынка земли дает возможность развивать это направление при наличии поддержки государства.
Хочу посоветовать всем инвесторам не бояться и не упустить возможность. Мы шутили, что потеряли свой шанс в 90-тые, так как были молоды. Других шансов не будет. Земля – это один из основных активов, доступных для покупки в Украине. Не бойтесь и инвестируйте.
