Инвестиции в недвижимость это классика инвестиционных решений для получения стабильной и длительной прибыли от вложения с невысоким риском. Конечно, прибыль от актива в наибольшей степени будет определять рыночная конъюнктура, но вот риски, не связанные с показателями доходности, очень часто к показателям рынка не имеют прямого отношения.
В Украине, как впрочем, и в большинстве других стран, юридические риски, связанные с покупкой и владением недвижимостью, проявляются, преимущественно, в виде разного рода скрытых угроз и вытекающих из них притязаний третьих лиц на сами объекты или компанию в целом.
В отличие от стран с нестабильными «левыми» политическими режимами, Украина, как государство, практически не использует в отношениях с бизнесом национализацию, а очень редкие исключения составляют случаи, когда это действительно требовалось в национальных интересах. При этом, согласно национальному законодательству нашей страны, собственнику национализированного имущества компенсируется его рыночная стоимость. Это делает возможным реализацию инвестиционных проектов в Украине любого масштаба без опасения, что актив будет отобран «именем государства».
В тоже время, государство все же осуществляет вмешательство в частные отношения, связанные с недвижимостью, но делает это через законодательство. В наибольшей степени такое вмешательство касается удостоверения (регистрации) прав на недвижимость, а также вопросов, связанных с её эксплуатацией.
Государственная регистрация прав на недвижимость в Украине - это удостоверение уполномоченным лицом от имени государства факта возникновения каких-либо прав или отягощений в отношении недвижимости. За очень редкими исключениями, все права и отягощения недвижимости возникают с момента их государственной регистрации. Это важно знать и понимать тем, кто планирует работать с недвижимостью в Украине, поскольку судебная и прочая правовая защита в большинстве случаев предоставляется именно надлежащим образом зарегистрированным правам на недвижимость. Поэтому вопросы корректности оформления прав на недвижимость столь важны в Украине и перед покупкой актива им уделяется особое внимание.
С чего же начать тем, кто хочет стать собственником коммерческой недвижимости в Украине? Конечно, поскольку автор не является экспертом в вопросах расчета рентабельности бизнеса, упустим аспекты, связанные с бизнес планированием. В любом случае, это индивидуальные цифры в каждом отдельном проекте. В то же время, есть некоторые юридические тонкости, знание, а главное использование которых, может помочь минимизировать юридические риски при работе с недвижимостью в Украине.
Стать собственником объекта недвижимости в Украине можно двумя способами: построить новый объект или приобрести существующий.
Непосредственная реализация строительного проекта начинается с поиска подходящей площадки, то есть земельного участка, на котором будет построен объект. При проверке земельного участка перед покупкой очень важно уделить внимание вопросам правомерности приобретения участка продавцом.
Второй важный аспект в земле «под строительство» это соответствие целевого назначения участка вашему проекту. Например, если продавцу земля была передана под постройку дома, то строить склад на такой земле можно будет только после внесения соответствующих изменений в систему государственного земельного кадастра и соответствующий договор аренды.
В случаях, если продавцом нарушен порядок получения земельного участка, например договор аренды с государством или местным советом заключен без торгов, когда законодательством такие торги предусмотрены, или же земля используется не по целевому назначению, или у продавца есть задолженность по уплате земельного налога (арендной платы), существуют очевидные риски дальнейшей потери прав на земельный участок после его покупки.
В украинской деловой практике самым оптимальным способом получения земли под строительство, особенно если речь идет об арендуемой государственной или коммунальной земле, является покупка корпоративных прав юридического лица, у которого находится право собственности или аренды нужного вам участка. В таких случаях перед покупкой также важно оценивать и аспекты, связанные с функционированием этого юридического лица: корпоративные отношения, задолженность покупаемой компании перед государством или контрагентами и прочее.
Реализация технической части строительного проекта заканчивается введением объекта в эксплуатацию, после чего право собственности на него может быть зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и ваш объект станет предметом оборота как недвижимость.
Второй вариант стать собственником недвижимости в Украине это покупка уже готового объекта. Очевидно, что, с точки зрения срока входа на рынок, покупка привлекательнее строительства, но вот проверка возможных рисков готового объекта куда более объемная.
Можно упомянуть об одной небольшой хитрости, которая отлично известна всем занимающимся недвижимостью юристам и риелторам. Хорошим маркером наличия проблем с объектом недвижимости является его частая перепродажа без очевидной экономической целесообразности. Поэтому проверка истории перехода права собственности на покупаемый объект является очень важным элементом подготовки сделки по покупке или прочему вложению денег в объект недвижимости.
Учитывая открытость данных государственного реестра прав на недвижимость, любому доступна актуальная информация о правах и отягощениях по конкретному объекту недвижимости или лицу, что также нужно использовать при проведении подготовки покупки какого-либо объекта, обращая особое внимание на отягощения объекта. В нашей практике был случай, когда продавец предлагал к продаже имущественный комплекс фермерского хозяйства. После проверки имущества в реестре прав на недвижимость обнаружилось, что комплекс находится в ипотеке неплатежеспособного банка и обычная купля-продажа актива просто невозможна, хотя продавец до последнего момента убеждал нашего клиента в обратном. В результате был выработан механизм покупки актива, который не противоречил закону, а стороны сделки остались удовлетворены.
Во многом юридические риски, связанные с объектом, определяются его спецификой. Например, в бизнес-центре может оказаться, что продавцом с арендаторами договора аренды заключены на таких условиях, которые делают для вас невыгодной покупку такого актива.
Также очень важно сразу понять степень проблемности актива. Сейчас, благодаря открытому реестру судебных решений и ряду других государственных сервисов, можно провести проверку контрагента или актива на предмет наличия судебных споров. Думаю, что каждому инвестору понятно, что наличие тяжб вокруг планируемого объекта покупки не вселяют доверие к сделке, поэтому к наличию таких фактов нужно относиться как минимум с опаской.
В работе достаточно часто приходиться видеть документы, которые продавцы предоставляют нашим клиентам в качестве подтверждения их прав на недвижимость. Ранее упоминалось, что в отношениях с недвижимостью любое право подлежит регистрации, поэтому лицо, у которого нет надлежащим образом зарегистрированного права собственности, просто не является собственником объекта. Поэтому, когда вам перед покупкой представляют документы о, якобы, праве собственности на объект, но подтвердить регистрацию права собственности на этот объект не могут, вы не сможете закрыть сделку, поскольку продавец просто не является собственником имущества в понимании украинского законодательства.
Проверка перечисленных рисков является стандартной процедурой перед покупкой актива. По нашему опыту могу сказать, что чем тщательней проверка, тем больше аргументов у покупателя принять решение о справедливости запрашиваемой цены или закрытию сделки.
Также очень часто возникают вопросы о том, как обеспечить недвижимости дополнительную юридическую защиту. Небольшой совет. Если у вас есть необходимость получить юридический «щит» для сохранности недвижимости, вы можете отяготить объект «дружественной» ипотекой, то есть обеспечить вашим объектом долговое обязательство перед дружественным заемщиком. Этот способ прост, но достаточно эффективен.
Достаточно успешно для защиты недвижимости можно использовать иностранные компании. С учетом специфики украинского судебного процессуального законодательства целые годы может занять судебный процесс против нерезидентной компании, поэтому их очень часто используют с целью номинального владения недвижимостью. Отметим, что, есть еще целый ряд очевидных позитивных моментов в использование нерезидентных компаний в отношениях с недвижимостью в Украине.
Конечно, перечисленные выше аспекты отображают далеко не все тонкости и возможные нюансы, возникающие при работе с недвижимостью. Поэтому конкретный объект всегда требует отдельного и уникального подхода к его оценке и защите. В то же время знание базовых элементов юридического аудита недвижимости (Due Diligence) позволит вам лучше управлять соответствующими рисками в работе с недвижимым имуществом.
