Рынок недвижимости Киева: спрос смещается в сторону загородной недвижимости

Рынок недвижимости Киева: спрос смещается в сторону загородной недвижимости

Игорь Никонов, основатель компании KAN Development о рисках инвесторов в недвижимость, ипотеке, идеальной модели развития жилого строительства, а также том, куда движутся цены на недвижимость и ...

Киевская компания KAN Development работает на строительном рынке Украины 20 лет. Среди наиболее известных проектов компании — ЖК "Комфорт Таун", ЖК "Файна Таун", ЖК Tower, Unit.home, ТРЦ Ocean Plaza. Основатель KAN Development Игорь Никонов уверен, что надежный застройщик никогда не будет скрывать имен своих бенефициаров, а снижение рисков на рынке первичной недвижимости может быть связано с участием банков-партнеров в строительных проектах, а также с личной гарантией собственников компаний.

Цены на недвижимость в Киеве и крупных городах за последние девять месяцев существенно выросли. В чем причина?

— В Украине и мире наблюдаем высокую инфляцию. Это заметно по стоимости рабочей силы, материалов, из которых некоторые за последние полгода подорожали на 50%. Это связано с массовой эмиссией денег. Зарплаты быстро растут, а в отрасли — дефицит кадров. Строительный рынок развивается, так как на рынке отечественной недвижимости, по сути, действует налог на выведенный капитал, которого официально в Украине нет. Но система в этой сфере работает именно так [институты совместного инвестирования]. Этим объясняется огромное количество инвесторов, стремящихся вложить деньги в этот бизнес. Рынок очень доходный, цены будут расти, так как инфляция по-прежнему высока и раскручивается дальше.

Некоторые эксперты строительной отрасли уверены, что в столице — дефицит хороших комплексов, отсюда и рост цен. А на ваш взгляд?

— Пандемия COVID-19 внесла коррективы. Люди, просидев на карантине дома, переоценили свой подход к качеству недвижимости. Они поняли, что купить квартиру дешево — не предел мечтаний. Купить квартиру немного дороже, но в комплексе, где есть все необходимое, — более целесообразный шаг. Потому что теперь важна удобная инфраструктура, чтобы садик и школа были рядом. Хороших комплексов в Киеве действительно немного, а спрос на жилье сейчас стабильно высокий.

Есть мнение, что сегодня в крупных городах бум инвестиционных покупок. Так ли это?

— Альтернативы таким инвестициям в Украине нет, депозиты облагаются налогом, ставки по ним падают. Недвижимость же является одним из доступных и понятных видов инвестирования. Более того, такие инвестиции себя оправдывают: при вложении на этапе котлована прибыль инвестора после реализации построенной недвижимости может превысить 60%. А при сдаче в аренду можно получать от 10 до 20% годовых — такого сегодня не предложит ни один банк.

"Введение непрямых методов определения доходов может повлиять на рынок недвижимости. Повышение ставок и усиление контроля лишь снизит бизнес-активность"

По вашим оценкам, какой процент в продажах именно с инвестцелью, а какой — для собственного проживания?

— У нашей компании исторически доля инвестиционных покупок была ниже, чем у других, у нас нет огромной разницы между ценами на разных этапах строительства. И нам не нужно привлекать деньги инвесторов на реализацию на старте, тогда как некоторые ставят цену ниже себестоимости, продавая на этапе котлована. Мы так не поступаем, у нас есть оборотные средства. Доля инвестпродаж у некоторых компаний — более 15%, у нас немного меньше.

В последние годы власть напирает на детенизацию экономики, как пример — закон о финмониторинге. Как это усиление внимания к трансакциям повлияло на застройщиков, клиентов?

— Да, это усложнило сделки, многие не могут пройти финмониторинг, им отказывают в проведении трансакции по покупке недвижимости. Банки требуют доказательств происхождения средств. Считаю это неправильным до момента прохождения кампании всеобщего обязательного нулевого декларирования. Это вредит экономике. Не стоит рьяно следовать заповедям международных партнеров. У нас же только в нынешнем году началось введение нулевой декларации [амнистия капиталов].

Недавно в Минфине заявили, что готовят законопроект о косвенном определении доходов. Как это скажется на рынке недвижимости?

— Введение непрямых методов может повлиять на рынок. Минфин считает своим долгом собирать больше налогов, не думая, что повышение ставок и усиление контроля снизит предпринимательскую активность. А это доказанный факт. Если растут налоги — падает активность, и это доказала Венгрия, которая повысила НДС на сделки с недвижимостью, а через год ставку пришлось опускать снова. Вообще, так в экономике это не работает. Мы должны конкурировать в поле налогообложения. С кем? С Болгарией — там 10% корпоративный налог, все остальные — тоже 10%. Мы должны конкурировать с Польшей. У нас должны быть меньше налоги. Так начинается развитие экономики. Должна быть консервативная, направленная на развитие промышленности политика. Только потом, когда ВВП на душу населения достигнет $30 тыс., а не как сейчас — $3 тыс., можно увеличивать социальные программы, обещать, заниматься популизмом. При $3 тыс. нужно устроить "налоговый рай", чтобы все инвесторы бросились в Украину.

В столице идут регулярные дискуссии о том, что Киев застраивается хаотично. В чем причина?

— У Киева не так много полномочий относительно строительства, а я считаю, что все рычаги управления должны быть у местной власти. Она отвечает за свои действия мандатами, и это сохраняет баланс. Что касается скандалов вокруг строек, то более половины — это оплаченные группы "активистов", реальных оснований для скандала там и близко нет. С другой стороны, архитектор города сегодня не знает, как проект впишется в окружающую среду, нет никакой 3D-визуализации, хотя я давно говорю, что в виде закона нужно прописать обязанность архитектора подписывать проект. Сейчас у города роль заканчивается выдачей градостроительных условий и ограничений. Но проект должен согласовываться властью, а в законе этого нет. Застройщик идет в государственный орган (бывший ГАСИ, теперь — ГИАГ), а государству, по сути, все равно, что там за проект и насколько органично он впишется в пространство того или иного города.

Но у города проблемы посильнее — новые дома растут, а новой инфраструктуры не видно. Что делать?

— Критика будет всегда, какой бы ни была инфраструктура города. Ну вот, например, убрали паевое участие. Это была ошибка. Паевым участием город мог вынуждать застройщиков строить объекты инфраструктуры. Я бы сделал так: строишь новый район — во второй или третьей очередях должны быть школа или детский сад. Наша компания так делает, для нас это важно. Хотя в законе этого нет. А рычагов у города для создания инфраструктуры сейчас нет, власть может только просить застройщика построить что-то добровольно.

"Участие банка в финансиро­вании строительства и в программах кредитования снизило бы риски проектов, в итоге выиграли бы все"

Ранее многие проблемы в строительной отрасли связывали с такой организацией, как ГАСИ. Сейчас заработала Государственная инспекция архитектуры и градостроительства. Как оцениваете реформу?

— Я участвовал в разработке законопроекта о ГИАГ. Пока не знаю, как это работает, мы еще в ГИАГ не обращались, но должно работать нормально. Строительство — такой бизнес, что можно все формализовать, но где-то участие человека все равно понадобится. Идея сейчас в том, чтобы сделать все без человеческого присутствия, я желаю им удачи, потому что я тоже этого хочу. Но, с другой стороны, без человека могут быть массовые отказы по формальным признакам. Запятая не там — и отказ. В целом работа с госорганами не самая большая проблема.

Чего все еще не хватает компаниям-застройщикам? Какие изменения способны позитивно повлиять на их работу?

— Сейчас нужно сосредоточиться на двух вещах. Первое — это ипотека. Второе — банковское кредитование проектов. Ни одного, ни второго в стране фактически нет. Банки абсолютно не заинтересованы в том, чтобы кредитовать этот бизнес, не хотят связываться со строительными проектами. Они лучше купят ОВГЗ и заработают на процентах по облигациям, а в реальную экономику деньги банков не идут. Если банковское кредитование появится, это позволит решить массу вопросов, в частности, с контролем, страхованием и, главное, доступной ипотекой. Сейчас ипотеку можно получить на этапе завершенного строительства, когда цена уже другая, а люди заинтересованы по начальной цене купить квартиру. Если бы банк взял в залог проект, корпоративные права владельца, личные гарантии девелопера, то мог бы предоставлять кредиты на этапе фундамента. Банк также мог бы давать ресурсы на инфраструктуру вокруг комплекса. В результате выиграли бы все, а уровень рисков такого бизнеса стал бы для клиентов и инвесторов на порядок ниже.

Проблемные стройки — это то, за что не раз критиковали и парламент, который не принимает вменяемых законов для контроля строительства, и местную власть. Вспомните прогоревшие "Укрбуд", "Аркаду". Каковы шансы, что такие истории в Украине закончатся?

— Шанс есть, если будут банковское финансирование и личные гарантии девелопера. Нужна такая структура, чтобы девелопер не мог забрать деньги из проекта для каких-то своих целей. У "Аркады" был свой банк, они устроили все так, чтобы удобно было вывести деньги инвесторов. Сейчас есть проект закона, хотят всех заставить продавать недвижимость через ФФС, то есть банки-управители. Но это не выход. Выход — чтобы другие банки кредитовали, не связанные с девелоперами. Тогда банк понимает цену вопроса и точно все отрегулирует, проконтролирует. Также стоит помнить о рисках. Обычно застройщик — это общество с ограниченной ответственностью. Сами люди должны понимать: хотите рисковать и купить дешевле — это ваши риски. Не надо считать, что государство должно гарантировать за девелопера. Нет, не должно.

Как сами инвесторы должны оценивать компании-застройщики, на что обращать внимание, чтобы не влипнуть в недострой?

— Люди несут ответственность, покупая у мошенников. Из-за глупости и жадности они покупают в проектах, которые с большой долей вероятности не достроят. Бесплатный сыр — в мышеловке. Инвесторы так же виноваты, как, например, известный всем застройщик Войцеховский. Инвестор должен обращать внимание на репутацию, на построенную инфраструктуру. Если инфраструктура строится параллельно, значит, у компании есть резервы. Если только дома, а инфраструктура "потом" — это значит, что средств мало или их нет. Всегда можно подождать, если есть сомнения. Да, будет дороже, но риск ниже.

"Сейчас нужно сосредоточиться на двух вещах. Первое — это ипотека. Второе — банковское кредитование проектов. Ни одного, ни второго в стране фактически нет"

Когда случается крупный скандал, местная власть вместе с МВД, прокуратурой, СБУ, министерствами активно начинает рассуждать, как помочь инвесторам. Кто и как должен развязывать узел проблемной стройки?

— Решение — за инвесторами. Люди могут быть активными, есть ситуации, когда сами инвесторы вложили средства и достроили дом. Пример — ЖК "Фундуклеевский" компании "Консоль", где инвесторы дополнительно инвестировали, в итоге ввели дом в эксплуатацию. То есть люди признают, что их "кинули", скидываются, и власть им помогает, подводит сети. Там, где активные люди, там все достроят. Государство может помогать, но решать все в интересах инвесторов оно точно не обязано. Государство должно создать систему, при которой "кидки" станут невозможными. Именно поэтому участие банков в схемах строительства было бы крайне важным.

Ваша компания никогда не подключалась к завершению недостроя. Почему?

— Мне это неинтересно. Некоторые компании видят в этом бизнес, хотя это риски, поскольку там даже исполнительная документация может быть подделкой.

В последние годы многие компании активнее смотрят в сторону жилья бизнес- и премиум-класса. С чем связана такая тенденция?

— Находить земельные участки становится сложнее и дороже. Строить эконом-класс на такой дорогой земле уже нет смысла. Многие поняли, что можно строить ниже, меньше, но дороже, а не стенами возводить 25-этажки с заработком по $100. Надо людям создать среду. Человек платит один раз, он не должен об этом пожалеть.

Много говорят о комплексе вашей компании на Крещатике. Что сейчас происходит с этим проектом?

— Мы на этапе проектирования, надеемся в начале 2022 года приступить к работам. Это будут апартаменты с общественной средой для людей, будут магазины, рестораны, как в Пассаже. Целевая аудитория проекта — люди, которым важно иметь свою недвижимость с адресом: Крещатик, 5. Это должно быть очень качественное жилье премиум-класса.

Весной вы говорили о выходе компании на рынок загородного жилья. Что сделано с тех пор?

— Мы уже вышли за город, работаем над проектом коттеджного городка в Конче-Заспе, который, на мой взгляд, будет лучшим в области, там будут все объекты инфраструктуры: марина, ресторан, спортклуб, детский сад, аптеки — все, что нужно для жизни за городом. На мой взгляд, тенденция спроса все чаще смещается в сторону загородной недвижимости, а там дефицит хороших проектов.

Участки с готовой документацией под строительство коттеджных городков вблизи Киева

Читайте также