Официальное введение рынка земли в Украине состоялось. Условия нового закона дают шанс населению вложить сбережения в аграрный бизнес. Но выйдут ли на новоиспеченный земельный рынок рядовые украинцы?
Тема земельных отношений в области агросектора остается острой последние20 лет. Законодательные новации весной текущего года вызвали шквал публикаций мнений экспертов. Agravery.com пригласил к разговору человека не из политического бомонда, а с большим опытом работы на «непризнанном» рынке земли – Андрея Кошиля, президента ассоциации «Земельный союз Украины». В союзе хорошо знают о спросе и предложении на любые земельные участки.
Андрей, рынок земли в Украине на практике существует уже много лет. Что существенно изменилось в связи с недавно принятым законопроектом?
Действительно, рынок земли существует в Украине давно. Пик спроса на земли для застройки и коммерции пришелся на 2006-2008 годы, и с момента предыдущего экономического кризиса на рынке наблюдается значительное охлаждение. А вот спрос на земли сельхозназначения в последнее десятилетие постоянно растет, несмотря на мораторий. Окончание ежегодной национальной игры в "откроем – не откроем рынок" можно воспринимать положительно. Хотя, как понимаю, точка в этом вопросе еще не поставлена – принятый закон уже оспаривается и доживет ли он до момента запуска рынка, который будет почти через полтора года, неизвестно.
Верное ли это решение – делать значительную отсрочку, с точки зрения полезности для агрария? И следует ли ожидать хаоса в сфере земельных отношений?
Для аграриев отсрочка к лучшему, потому что можно адаптироваться к новым условиям, найти свою стратегию поведения, накопить ресурсы. Считаю, что был избран самый мягкий вариант запуска рынка: продажа земли только физическим лицам Украины, до 100 гектар земли. Соцсети наполнены негативными комментариями о множестве возможных схем обхода новых норм, возможных массовых скупках земель на фиктивных украинцев. Исходя из нашего опыта, считаю такой сценарий маловероятным. Серьезные покупатели, настроенные на большие объемы земель, не идут в «схемы». У нас мораторий и так давным-давно «дырявый», и существуют абсолютно легальные способы его «обойти». Тем не менее, больших скупок на тысячи гектаров не происходит – подавляющее большинство покупателей пользуются обычной краткосрочной арендой. Да, есть точечные проекты, которые реализуют отдельные предприниматели, но массовым явлением это не стало. Если «схем» не было в прошлые, так сказать, «сытые» годы, то в кризис на рынке останутся самые осторожные и опытные инвесторы.
Какой была активность на «сером» рынке земли в предыдущие «сытые» годы и осенью 2019-го? Было повышение спроса на землю, по данным земельного союза?
Сегодня «серого» рынка почти нет. Лазейки в моратории – покупка паевых земель с помощью договоров мены неравноценных участков, передача фермерам земли в аренду без проведения аукционов, создание искусственных задолженностей, наследственных договоров – были приостановлены из-за совершенствования законодательной базы.
Легально приобретаются корпоративные права предприятий, которые заключили договора аренды с собственниками земли. В этом смысле, нет отличий между приобретением инвестором доли в уставном фонде или акций предприятий в любой другой стране. Также у нас есть достаточно большой сегмент сельскохозяйственных земель, на которых не действует мораторий (личное подсобное хозяйство, фермерство, садоводство и т.д.). Они покупаются, дарятся, вносятся в уставный фонд законно, по оформлению у нотариуса. Так что сейчас паевые земли или арендуются, или оформляются в эмфитевзис на легальном рынке.
В течение последних лет мы наблюдали оживление рынка купли-продажи аграрных предприятий с земельными банками и рост цен на них в расчете за один гектар. Началось активное освоение северной части страны, где по-прежнему много малопродуктивных земель не использовалось. Это связано с изменениями климата и недостатком влаги в южных и центральных областях страны, где высокое качество почв не гарантирует высокий урожай, если не прошли дожди. А вот на Полесье с влагой лучше, к тому же ниже арендная плата и меньше конкуренция с другими производителями. До сих пор сохранились места, где земли не обрабатывались много лет. И сейчас эти земли берутся в аренду, распахиваются, вводятся в производство.
Выйдут на новоиспеченный земельный рынок рядовые украинцы и как это повлияет на агробизнес?
Такая ситуация возможна. Насколько я знаю, на руках у населения есть деньги, изъятые из банковской системы, накопления. По разным оценкам, от 7 до 20 млрд долларов. Было бы неплохо, чтобы эти деньги пошли на создание новых фермерских и перерабатывающих предприятий, скупку земель.
В Украине недостаточно развит малый и средний агробизнес. У нас зарегистрировано чуть более 40 тыс. фермерских хозяйств, из которых где-то треть существует только на бумаге, а фактически их земля обрабатывается крупными предприятиями. Например, в сопоставимой по площади Франции работают 550 тысяч фермеров. Инвестиции украинцев в фермерство – это дополнительные рабочие места, продовольственная безопасность и развитие сельских территорий.
Также это помогло бы решить еще одну из самых больших проблем – парцелляцию земель, или образование «шахматок». Средний размер пая по стране – 4,2 гектаров. Если мы возьмем западные области, то там есть паи даже меньше гектара. На юге могут быть даже 12 гектаров, но, тем не менее, любое поле – состоит из 10, 20, 50 паев-участков. И продолжается дальнейшее дробление – наследники оформляют один участок на нескольких братьев или сестер.
Постепенный выкуп участков фермерами мог бы позволить вновь объединить эти отдельные клочки в единые массивы – поля. А если обычный гражданин вместо того, чтобы нести свои сбережения в банк или играть на фондовой бирже, купит 50 или 100 гектаров и сдаст их в аренду сельхозпроизводителю, то эффект тоже будет положительный. Поскольку у аграриев большие проблемы, связанные с постоянной поддержкой арендного банка «на плаву», то они бы лучше имели дело с одним владельцем 100 гектаров чем с 25 владельцами, разбросанными по разным углами Украины или работающими за рубежом.
Усложняет ли документооборот измельчения полей?
Конечно, да. Дело в том, что владельцы паев, надеясь на отмену моратория и учитывая постоянный рост арендной платы, не хотят заключать долгосрочные договоры аренды. На сегодня минимальный срок аренды составляет 7 лет для обычных земель и 10 лет – для орошаемых. И это отметка, выше которой люди не хотят подниматься. Сельхозпроизводители платят даже премии за то, чтобы люди оформляли договоры на более долгий срок. Соответственно, постоянно идет ротация этих договоров – они заканчиваются и перезаключаются.
Большая часть работы земельных отделов агрохолдингов и сельхозпредприятий заключается в обслуживании этого документооборота. Надо понимать, что люди, которые являются владельцами земли, не находятся уже в одном селе. И найти такого человека, подписать с ним договор – проблематично. Если взять земельные банки, документы, оформленные у сельхозпроизводителей, поднять их и начать проверять, то там существенная часть, от 10 до 30% договоров могут быть подписаны не официальными владельцами, а их родственниками, соседями без всяких поручений.
Вопреки закону?
Да. Но иначе не оформишь, а работать аграриям нужно. Для сельхозпроизводителей такая ситуация неприятная, но они вынуждены идти на эту практику, потому что владельца трудно найти для подписания договора, так как он (владелец) просто отсутствует. Если взять любое поле, то в нем отдельные куски еще даже не внесены в кадастр, соответственно, нет на них и прав аренды. Но сельхозпроизводители обрабатывают полное поле, хотя есть там треть паев, которые либо не оформлены, либо взяты в аренду соседними агропредприятиями, а потому агрокомпании между собой на джентльменских условиях просто договариваются об обмене участками.
Но недавно официально была введен договор мены?
Его редко применяют. Сложно договориться об обмене участками, да и дорого. Договоры мены не получили большого практического распространения. Ведь вам надо найти людей, договориться, заинтересовать финансово. Скорее происходит так: сельхозпроизводители арендуют участки, там, где могут. А потом на полях, где есть перекрестные права аренды у соседних производителей, они устно договариваются, кто какое поле обрабатывает, и каждый выполняет свои обязательства по собственным договорам аренды.
Указанные проблемы – это результат парцелляции, о которой говорилось выше. Должен быть обратный процесс, происходить консолидация земель. Земельные службы практически всех развитых стран видят основной задачей для себя собирать и упорядочивать земельные массивы. Мы изучали этот опыт в Германии. Там консолидация может быть принудительной. В Украине есть соответствующий закон о добровольной консолидации, но он практически не работает. Реальная консолидация возможна только в условиях легального рынка, когда люди будут покупать землю. На рынке сельхозземель целостный массив является более привлекательным и стоит гораздо больше, чем отдельный участок.
Или заработают физические лица, вкладывая свободные средства в земли сельхозназначения, в долгосрочной перспективе?
Могут, но не обязательно, и всегда есть риски. Владелец арендованной земли может зарабатывать в среднем 100-200 долларов США в год. Это если говорить о черноземах. Нужно учесть и налоги, около 20%. Следует помнить, что земля – не очень ликвидный товар. То есть если купить несколько участков в разных местах, а не рядом, продать их будет сложно. Максимум – сдать в аренду местному производителю. То есть это долгосрочная инвестиция. Вместе с тем, цены на землю постепенно будут расти, как и арендная плата.
Сколько это процентов доходности, учитывая среднюю цену земельного участка?
Доходность можно будет рассчитывать, исходя из цены гектара земли, которой мы не еще знаем из-за отсутствия официального рынка. Если будут заключаться прямые договора купли-продажи и цены будут публичные, ситуация станет понятной. Бизнес готов сегодня покупать землю по цене 1-3 тыс. долларов США за гектар. Физические лица оценивают свои паи значительно дороже. Сегодняшнего владельца пая не интересует качество земли, как ее будут обрабатывать, ему нужно получить как можно больше денег. Рядовой украинец хочет обменять свой пай на мечту – квартиру, машину, обучение или лечение. Бизнес руководствуется другой логикой – его интересует доходность с 1 гектара. Если мы берем прибыльность выращивания зерновых, она не так велика, 200-500 долларов с гектара, что ограничивает максимальную цену, которую можно заплатить.
Сколько стоила аренда участка накануне запуска рынка земли?
Сегодня краткосрочные права аренды на черноземы стартуют где-то с 800 долларов за гектар, и могут доходить до 1600 долларов. «Бедные» земли Полесья продаются от 400 долларов, и, в зависимости, от различных факторов цены доходят до 1000 долларов за гектар. В целом на аграрные земли есть постоянный спрос, и в последние годы цены растут. При этом надо понимать, что цены, указанные выше – это только стоимость краткосрочной аренды, которая оформлена на предприятие. Дополнительно ежегодно нужно платить арендную плату в 100-200 долларов, а когда через 7 лет этот договор закончится, и нужно будет снова искать владельца, просить его продлить аренду.
Сейчас ходит много слухов, что после старта рынка цена на землю в собственности будет составлять 800-1500 долларов за гектар. С учетом существующих цен на аренду и ожиданий владельцев, таких низких цен скорее всего не будет. Впрочем, закон еще не подписан, не опубликован. Также не понятно, какая экономическая ситуация будет не только в Украине, но и в мире.
Говорят, что вся земля давно куплена, а владельцами многих агрохолдингов являются иностранные компании...
Большинство земель агрохолдингов находится арендуются на 7-10 лет, максимум 15 лет. Эмфитевзиса очень немного: до 1% от всего земельного банка. В собственности находятся около 5% земель сельхозназначения, которые не попадают под действие моратория: ОСГ, фермерские участки, подсобные хозяйства, сады.
То есть мы вообще никаких революционных изменений не увидим, массовых скупок земель не будет?
Те, кто говорят о массовых скупках земли, не пробовали купить хотя бы одно поле – найти его владельцев, договориться о цене, оформить документы. Вот есть поле с 30 участками, при чем у каждого участка свой владелец. 10 владельцев готовы продать землю по вашей цене, еще 10 владельцев называют цену в три раза выше, а других владельцев вы даже не можете найти. Что вы будете делать в таком случае? Это не абстрактные акции, а конкретные участки с границами, поменять которые без согласия других собственников, вы не можете. К тому же в новом законе существует право приоритетного выкупа. Это кусок работы с документами и дополнительное время.
Но малые фермеры боятся земельного рейдерства. Есть ли для того основания?
Рейдерство не имеет прямого отношения к рынку земли. Это противозаконные криминальные действия, которые и сегодня можно сделать с помощью каких-то черных или серых регистраторов, перехватить права аренды на предприятие. Сейчас самое распространённое рейдерское мероприятие – когда есть нормальный арендатор, который все засеял, вырастил урожай, а потом неожиданно заезжают комбайны, охраняемые вооруженными людьми, и собирают урожай. Если у вас нет группы физической поддержки, то защититься будет трудно. К рынку земли это не имеет никакого отношения. Это проблемы правоохранительной, судебной системы, системы регистрации прав. В условиях моратория рейдерство прекрасно себя чувствует.
Новый законопроект может дать толчок для развития орошаемого земледелия на юге?
Конечно. Нишевые культуры, овощи, ягоды, фрукты, орехи, лекарственные травы дают в разы больше доходности с гектара по сравнению с зерновыми, формируют больше рабочих мест, но они завязаны на устойчивых правах на землю. Никто не захочет закладывать ореховый сад на арендованных землях. У аграриев нет мотивации на чужой земле строить оросительные системы. Соответственно, новый закон может способствовать тому, чтобы такие проекты воплощались в жизнь. И земельного массива до 100 гектар, в принципе, достаточно для нишевого аграрного производства.
Источник: Agravery.com
