Обзор рынка пригородной жилой недвижимости Киева
Март 2020 «переломил» тренд роста в секторе жилья Киевской области - крупнейшем рынке страны по объему введенных в 2019 году квадратных метров и одном из крупнейших регионов по количеству продаж такой недвижимости.
Локальные игроки лидируют
В прошлом году, по данным Главного управления статистики Киевской области, в регионе было введено в эксплуатацию 1 861 046 кв.м. в жилых домах - это самый большой показатель в Украине. На втором месте после него идут Львовская область с 1 292 196 кв.м.и Киев с 1 113 986 кв.м. Среди городов-лидеров Киевской области по объему введенного жилья наибольшие показатели были зафиксированы в Ирпене (234 966 кв.м.), Борисполе (100 671 кв.м.) и Броварах (88 704 кв.м.).
Соответственно, Киевская область лидирует и по количеству квартир, принятых в эксплуатацию в 2019 году - 22 639. В Киеве за этот период было введено 17 353 квартиры, а на третьем месте - Одесская область с 16 819 введенными квартирами за прошлый год.
В Киевской области жилье в основном строится силами локальных девелоперов, такие игроки работают преимущественно в одном населенном пункте. Реже застройщики ведут деятельность в нескольких направлениях или районах региона. Например, компания «ОМОКС», которая ведет строительство в с. Чайки Киевской области, в 2019 году ввела в эксплуатацию 15 000 кв.м. жилых и инфраструктурных объектов. Сейчас девелопер строит дом на 580 квартир, это 36 000 кв.м. Строительство будет проходить двумя очередями, и в 2020 году компания планирует ввести 20 000 кв.м. жилых и инфраструктурных объектов. Компания Cityconsult Development работает над проектами в Киеве и Броварах. По 2019 и первый квартал 2020 году она построила в Киевской области 50 000 кв.м. - это 651 квартира.
Среди крупнейших девелоперов жилья в Киевской области консультанты называют NOVBUD (ЖК «Петровский квартал» в с. Святопетровское, «Новые Теремки» в с. Новоселки, «Квартал Крюковщина» в с. Крюковщина, др.), Martynov Real Estate (ЖК «София» в с. Софиевская Борщаговка), «Атлант» (ЖК «Одесский бульвар» и «Вудлайн» в с. Новоселки, «Атлант» в пгт Коцюбинское), BD Holding (ЖК «Львовский» и Echo Park в с. Петропавловская Борщаговка, «Европейка» в с. Софиевская Борщаговка), «Синергия» (ЖК «Синергия», «Синергия Сити», Green Side в г.. Ирпень, др.), Comfort Life (ЖК «На Прорезной» в пгт. Гостомель, «Ирпенские Липки» в г. Ирпень, др.), «Новые метры» (ЖК «Новые Метры Club», ЖК «Новые Метры Center» в г.. Ирпень, др.), «Доброград» (ЖК «Пионерский квартал» и «Черновола» в г.. Вишневое, др.) и др.
Компаниями, которые ввели в эксплуатацию наибольшее количество домов в 2019 году, стали Martynov Real Estate и «Синергия». Как сообщили в строительной группе «Синергия», по 2019 она сдала в эксплуатацию девять домов в трех жилых комплексах в Ирпене. Всего в прошлом году она завершила 1204 квартиры или 75 252 кв.м. Сейчас девелопер возводит в Ирпене четыре жилых комплекса и намерена до конца 2020 года сдать в эксплуатацию семь домов совокупно более чем 30 000 кв.м. Кроме того, в Киевской области ведут деятельность такие столичные девелоперы, как «Интеграл-Буд», DIM, «Киевгорстрой», Perfect Group, др.
На четверть дешевле
По данным компании City Development Solutions, в Киевской области сейчас ведутся продажи в 255 жилых комплексах. Большинство из них представлены в классах эконом и комфорт. В компании приводят подробную структуру предложения на рынке: 27% проектов позиционируются в эконом-классе, 54% - в комфорт-классе, 16% - в бизнес-классе и 3% относятся к премиум классу. Средняя стоимость 1 кв.м. жилья на первичном рынке Киевской области на четверть (25%) ниже, чем в столичных новостройках. При этом, цена в комплексах, строящихся определяется и существенно варьируется именно от места расположения населенного пункта. А вот индивидуальные предпочтения проектов практически не принимаются во внимание при ценообразовании, а являются преимущественно элементами дополнительной лояльности при привлечении платежеспособного спроса. К
Согласно данным UTG, в 2019 году цена 1 кв.м. первичной жилой недвижимости в Киевской области выросла в национальной валюте на 3,85%, а в долларовом выражении - на 23,4% (из-за укрепления курса гривны). В первом квартале 2020 цены продемонстрировали следующую динамику: стоимость в национальной валюте выросла на 6,67%, а в долларовом выражении опустилась на 6,9% (из-за девальвации гривны).
На первый квартал 2020 средняя стоимость 1 кв.м., по данным City Development Solutions, в Киевской области составляла:
- эконом-класс 14 400 гривен / кв.м. ($ 530 / кв.м.);
- комфорт-класс 15 200 гривен / кв.м. ($ 560 / кв.м.);
- бизнес-класс 16 500 гривен / кв.м. ($ 610 / кв.м.);
- премиум клас: 19 800 гривен / кв.м. ($ 730 / кв.м.).
Для сравнения в City Development Solutions приводят статистику цен в Киеве в первом квартале 2020:
- эконом-класс - 17 500 гривен / кв.м. ($ 640 / кв.м.)
- комфорт-класс - 21 900 гривен / кв.м. ($ 790 / кв.м.)
- бизнес-класс – 37 900 гривен / кв.м. ($ 1400 / кв.м.)
- премиум класс – 68 200 гривен ($ 2530 / кв.м.).
Если говорить конкретнее, то, например, сейчас средняя стоимость в проектах компании Cityconsult Development, сооружаемых в Броварах, составляет 17 300 - 17 700 гривен / кв.м. Это цена на жилье класса бизнес. Девелопер сообщил, что в одном из его ЖК стоимость за прошлый год выросла на 11%; повышение обусловлено внешними факторами, такими как подорожание строительных материалов и работ, а также прогрессом строительства.
В проектах группы «Синергия» рост стоимости было еще выше. «Низкий» показатель - 18% (увеличение цены с 11 600 гривен / кв.м. В 2019 году до 13 675 гривен / кв.м. В 2020 году), а самый высокий - 54% (с 11 800 гривен / кв.м . в 2019 году до 18 125 гривен / кв.м. в 2020 году). В различных проектах компании был зафиксирован рост и на 32% и 50% и тому подобное.
В компании поясняют, что повышение цены обусловлено прежде всего высокой готовностью отдельных жилых комплексов, а также ростом стоимости комплектующих стройматериалов.
Карантин, валютные колебания и спрос
В 2019 наблюдался стабильно высокий спрос на жилье в Киевской области. По данным Министерства юстиции Украины, в этом регионе в прошлом году было продано 22 749 квартир и домов, это примерно на 18,5% превышает показатель в 2018 году - 19 108. Больше 2019 было продано только в Киеве (41 499), Днепропетровской (30 010) и Харьковской (29 003) областях.
Положительный тренд продаж изменился с введением карантина в середине марта 2020 года - спрос снизился в разы. Согласно данным девелоперов, отмечают, что спрос в отдельных компаниях в апреле 2020 сократился в 5-8 раз с момента введения ограничительных мер из-за пандемии коронавируса.
На примере своих проектов в компании «ОМОКС» отметили, что из-за коронапандемии спрос снизился на 2/3. В Cityconsult Development также подтверждают тенденцию: с начала карантина уменьшилась посещаемость отделов продаж, однако увеличилось количество обращений из других каналов. В условиях слабо прогнозируемой ситуации не поддержал спрос даже рост курса иностранных валют (который имел временный характер), что в обычной ситуации провоцировало увеличение количества сделок купли недвижимости. Рост курса всегда вызывало резкое увеличение продаж, потому что оно на 2-3 месяца опережает постепенный рост цен, и это выгодно инвесторам.
Однако сейчас потенциальные покупатели придерживают сбережения до лучших времен. Отсутствие реальных мер по восстановлению экономики Украины делает дальнейшую динамику спроса непрогнозируемой.
В то же время в Cityconsult Development утверждают, что не увидели снижение интереса со стороны потенциальных покупателей, коммуникация с которыми сейчас диджитализировалась: большая часть общения происходит онлайн, возросло количество онлайн-заявок на более 45%, увеличилось время общения с клиентами по телефону. «Все это - новые тренды в сложившейся ситуации. Несмотря на то, что в первые недели ограничительных мер даже те, кто планировал осуществить покупку со дня на день, адаптировались, количество желающих уже вернулась на докризисные показатели. Кроме того, с начала мая спрос действительно увеличился, в частности благодаря маркетинга застройщиков в апреле, составившего достаточное количество новых обращений в отделы продаж.
Город vs пригород
Девелоперские компании неохотно сравнивают сектора жилья в Киеве и пригороде. Это два совершенно разных рынка недвижимости - говорят они, утверждая, что столичные проекты не испытывают конкуренции со стороны пригородных. Логистика, инфраструктура и комфортность проживания, качество строительства - эти факторы относят к конкурентным преимуществам жилья в городе. Однако, факт остается фактом: часть спроса реализуется не в столице, а расположенных вблизи нее городах и селах Киевской области.
Например, в группе «Синергия» говорят, что ее целевая аудитория - это, прежде всего, жители Киева, которые арендуют жилье или хотят улучшить жилищные условия, а также жители регионов Украины, которые работают в столице, а для жизни выбирают пригород. Основные клиенты компании - это жители Киева и области, также покупатели из других областей.
Доступна ценовое предложение делает жилье в пригороде привлекательным для многих столичных покупателей, и они готовы мириться с отсутствием разнообразной социально-культурной инфраструктурой и дальними поездками в город - на работу или для развлечений. Впрочем, основным трендом для пригородной жилой недвижимости стало появление проектов, девелоперами которых являются игроки киевского рынка. Такие компании уделяют внимание комплексному предложению и ее качеству. Среди тенденций на рынке первичной жилой недвижимости Киевской области в 2019 и в начале 2020 года можно выделить внедрение современных концептуальных решений и сотрудничество с консалтинговыми компаниями. Как следствие - рост качества строительно-монтажных работ, внедрение новых технологий (панорамное остекление, навесные вентилируемые фасадные системы, технология «умный дом»), улучшение внутренней отделки общественных зон и квартир.
Также все больше внимания уделяется развитию внутренней инфраструктуре. Например, следует отметить растущий тренд на стрит-ритейл - проектирование торговых помещений на первых этажах жилых домов. Среди дополнительных положительных характеристик загородной недвижимости называют меньший масштаб застройки - имеется в виду ее плотность и этажность. Преимуществом такого жилья называют также экологичность, и многие проектов в Киевской области действительно расположены рядом с парком, озером или рекой, лесом. Однако необходимо понимать, что на фоне позитивных примеров есть и отрицательные. Масштабная и не всегда продуманная застройка, возрастающая нагрузка на инженерные сети, невыполнение девелоперами обязательств по благоустройству территорий в некоторых локациях и проектах имеют мало общего с экологичностью и комфортом.
Прогнозы
По данным Главного управления статистики в Киевской области, в январе-марте 2020 по сравнению с аналогичным периодом 2019 в регионе зафиксирован рост объемов возведения зданий на 9%, а жилых - на 25%. Эти показатели еще не отражают трендов, которые наметились в секторе в свете текущих событий: пандемии коронавируса, карантина, снижения бизнес-активности, падения доходов населения.
Так, специалисты прогнозируют замедление темпов возведения жилья, смещение сроков ввода в эксплуатацию проектов, строящихся и старта реализации новых. Старт большинства новых площадок, скорее всего, будет перенесен на конец 2020 - начало 2021. Также прогнозируется снижение объема сделок купли-продажи как минимум во втором квартале 2020 года, и, в конечном итоге, хуже финансовые результаты за весь 2020.
Так как большинство потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию до окончания карантина и нормализации экономической ситуации, а у некоторых категорий населения снизились или совсем отсутствуют гарантированные источники дохода, приток средств для финансирования работ на строительных площадках сократился. Как следствие, не исключается банкротство отдельных застройщиков. Впрочем, в карантинный период один тип жилой недвижимости все же почувствовал рост спроса - это малоформатные проекты с небольшой плотностью населения. Конечно, учитывая масштабы рынка, на общую текущую его ситуацию этот тренд не повлияет. Но в будущем он сохранится: по прогнозам спрос будет на маловысотное жилье в экологических зонах пригородов, в частности коттеджи, таунхаусы и дуплексы, а в больших проектах девелоперы переориентируются на уменьшение количества квартир на этажах и увеличение площади квартир.
