Switch to English
Вход
Инвестиционные предложения
Новости
Аналитика
инвестировать Найти инвестора

Инвестиционные предложения

Grand Carpatia – многофункциональный комплекс

Grand Carpatia – многофункциональный комплекс

×

Grand Carpatia – многофункциональный комплекс

  • Предлагается выступить соинвестором инвестиционного проекта «Grand Carpatia» - реконструкция гостиничного комплекса «Интурист-Закарпатье» и новое строительство торгово-развлекательной недвижимости.
  • Отрасль: Строительство и недвижимость
  • Вид деятельности: Смешанная недвижимость
  • Стадия проекта: Проблемные активы (Distressed Assets)
  • Стоимость проекта: $14 000 000
  • Требуемые инвестиции: $3 000 000
  • Тип инвестиций: Участие в капитале
  • Окупаемость инвестиций: 6 г.
  • IRR: 19%
  • NPV: $5 066 417
  • Предлагается выступить соинвестором инвестиционного проекта  «Grand Carpatia» -  реконструкция гостиничного комплекса «Интурист-Закарпатье» и новое строительство торгово-развлекательной недвижимости.
     

    ОБЩИЕ ДАННЫЕ

    Наименование проекта

    Grand Carpatia – Многофункциональный комплекс

    Организационно-правовая форма

    Публичное акционерное общество (ПАО)

    Отрасль

    Гостинично-ресторанная деятельность / торгово-офисная недвижимость

    Стадия проекта

    Действующий бизнес

    Срок существования бизнеса

    >30 лет

     Требуемые инвестиции

    $14 000 000

    Текущая капитализация бизнеса

    $9 000 000

    Капитализация объекта в 2021 году

    $26 139 000

    Тип инвестиций

    Кредитование / Участие в капитале

    Срок окупаемости проекта

    6 лет

    NPV с реверсией (8 лет)

    $5 066 417

     IRR с реверсией (8 лет)

    19,6%

    Profitability index(PI)

    1,36

     
    I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДПРИЯТИЯ И НЕДВИЖИМОСТИ

    ПАО «Гостинично-туристический комплекс «Интурист-Закарпатье»
    Месторасположение:
    Закарпатская обл., г. Ужгород, пл. Кирилла и Мефодия, 5 (центр города)
    Категория гостиницы: 3 звезды
    Номерной фонд: 320 номеров
    Общая площадь недвижимости имущественного комплекса: 19 000 кв. м.
    Общая площадь земельного участка: 1,5 га.
    Веб-сайт гостиницы: www.intur-zak.com

    «Интурист-Закарпатье» - крупнейшая гостиница Ужгорода – административного, делового и туристического центра Закарпатья. 14-ти этажное здание гостиницы построено венгерской компанией «Emexport» в 1979 году и аттестовано по классу 3*. Гостиница располагает 320 комфортабельными номерами, расположенными на 11 жилых этажах, которые рассчитаны на проживание более 600 посетителей.

     Состав имущественного комплекса:

    • здание гостиницы (общая площадь 17 505 кв. м.), включая ресторан, конференц-зал, лобби-бар, игровые залы, салон красоты;
    • хозяйственный корпус (площадь 1 268 кв. м.);
    • здание пивзавода (площадь 212 кв. м.);
    • задний двор с охраняемой стоянкой и зданием проходной;
    • элементы инфраструктуры гостиницы, включая 8 гаражных боксов.

    Крупнейшая гостиница Закарпатья. ПАО ГТК «Интурист-Закарпатье» - крупнейшая гостиница Закарпатского региона, рассчитанная на проживание более 600 посетителей, что говорит об отсутствии конкуренции по количеству одновременно принимаемых туристов. Гостиница занимает монопольное положение на гостиничном рынке Ужгорода (35% в 20011 г.).

    Привлекательное территориальное расположение гостиницы. Гостиница расположена в 600 м. от центра Ужгорода (Закарпатье), расстояние до ж/д станции – 400 м, от аэропорта – 2,2. км). Закарпатская область с живописными пейзажами и благоприятными погодными условиями – идеальное место для отдыха и рекреации круглый год.

    Перспективность региона. Перспектива интеграции Украины в ЕС является существенным фактором повышения спроса на услуги гостиниц в приграничной зоне.

    Универсальность гостиницы. Гостиница охватывает все ценовые и качественные сегменты гостиничных услуг на рынке и проводит агрессивную ценовую политику.

    Известность бренда. Гостиница имеет 30-летний опыт работы на гостиничном рынке.

    Высокий потенциал развития. Наполняемость гостиницы может быть существенно повышена за счет более агрессивной маркетинговой политики и внедрения современных методов менеджмента. Наличие значительных вакантных площадей может быть заполнено корпоративными клиентами.

    Дорогостоящая недвижимость. Имущественный комплекс включает земельный участок в центральной части города общей площадью 1.5 га, и расположенный на нем 14-ти этажный корпус гостиницы и хозяйственные пристройки общей площадью 19 тыс. кв. м.

    Международный деловой центр. Расположенный вблизи границ с четырьмя странами (Венгрия, Словакия, Румыния, Польша), Ужгород является важным транспортным узлом, обеспечивающим мощные трансграничные товарные потоки.

    Привлекательный сегмент гостиничного бизнеса. Как показывает опыт стран Центральной и Восточной Европы, сегмент недорогих 3-звездочных гостиниц представляет собой наиболее доходный и инвестиционно-привлекательный сегмент гостиничного бизнеса.

     

    II. КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА «GRAND CARPATHIA»

    GRAND Carpathia - проект реконструкции 3-х звездочной гостиницы "Интурист-Закарпатье", которая расположена в самом сердце Ужгорода, на площади Кирилла и Мефодия, в современный многофункциональный комплекс.

    GRAND Carpathia - это место, где каждый, независимо, турист он или житель города, сможет найти все, что ему нужно.

    GRAND Carpathia - это целый город в одном здании: апартаменты класса люкс, просторные офисы, комфортный отель в стиле эпохи СССР и уютный арт-хостел, коворкинг пространство, образовательный центр в области предпринимательства, место для проведения корпоративных мероприятий (конференц-сервис), ресторан и лобби-бар, ночной клуб-кабаре, казино (государственные лотереи), спорт-покер клуб, туристические услуги.

    GRAND Carpathia – это проект развития инновационной инфраструктуры в Украине, который включает комплекс необходимой недвижимости и технологических решений для работы, образования, отдыха и развлечений.

    Строительство торгово-развлекательного комплекса с кинотеатром, боулинг-клубом, фудкортом и региональным гиппермаркетом, рядом с существующим зданием, превратит GRAND Carpathia в "центр" всего Закарпатья!

    1. Жилые апартаменты бизнес класса

    2. Коворкинг пространство, образовательный центр и конференц сервисы

    3. Арт-отель "GRAND Soviet" 3*

    4. Арт-хостел "GRAND Soviet"

    5. Бизнес-центр

    6. Административный блок

    7. Ресторанно-развлекательный блок: фитнес-клуб, ресторан и лобби-бар, ночной клуб-кабаре, казино (государственные лотереи)

    8. Торгово-развлекательный комплекс: торговые площади, кинотеатр, боулинг-клуб, фуд-корт и фудмаркет

     

    1. Жилые апартаменты (10-14 этажи)

    Инвестиционный проект предусматривает реконструкцию и перепрофилирование номерного фонда 10-14 этажей здания под жилую недвижимость. Реализация данного направления позволит заменить невостребованный номерной фонд гостиницы ликвидными для продажи апартаментами на верхних этажах здания с хорошим видом на город. В рамках реализации плана продаж квартир, можно дополнительно увеличить доходы путем сдачи квартир в аренду.

    Вводные данные: Общая площадь этажа - 1142 кв. м. / полезная площадь – 800 кв. м.
    Инвестиции: Затраты на перевод в жилой фонд, проведение ремонтных работ и перепланировки 3500 кв. м. × $150  = $525 000
    Стоимость продажи квартир: $500 кв. м.
    Доход от продажи: $1 750 000

    2. Коворкинг пространство (9 этаж)

    Один из современных и инновационных элементов инфраструктуры комплекса, который позволит привлечь в качестве клиентов IT компании, представителей венчурной индустрии, частных и начинающих предпринимателей. Коворкинг пространство позволит разместить до200 человек. Преимуществом проекта станут специальные зоны для проведения крупных бизнес мероприятий, удобные рабочие места, специализированные сервисы и высокоскоростной интернет.

    Инвестиции: Реконструкция 9 этажа здания под open-space и затраты на изменение интерьера, закупка офисной мебели, сантехники и технологического оборудования – 1000 кв. м.×$200 = $200 000
    Средняя стоимость: $1,5/час или $5/день или $20/неделя
    Доход (мес.): 150 чел.× $80 = $12000
    Затраты (мес.): $3000

    3. Арт-отель “GRAND Soviet” 3* (8 этаж)

    Концепция реконструкции номерного фонда (30 комфортабельных апартаментов для настоящих ценителей истории) в стиле «Back in USSR» одновременно снизит стоимость капитальных затрат на ремонтные работы и позволит реализовать арт-составляющую проекта, которая будет привлекать туристические потоки. Кроме того сохранение гостиничной деятельности необходимо для обеспечения проживания деловой аудитории комплекса.

    Инвестиции: Косметический ремонт помещений (30 номеров) 8 этажа здания, замена отдельных элементов интерьера, использование мебели ликвидированных номеров: 1000 кв. м.×$150 = $150 000
    Средняя стоимость проживания – 300 грн ($25)/сутки
    Доход (мес.): 30 номеров × $25×30 дней = $22500
    Расходы (совместно с хостелом): $15 000 (ЗП персонала, реклама и коммунальные)

    4. Хостел “GRAND Soviet” (7 этаж)

    Предполагается, что услуги хостела будут востребованы исходя из высокой трансграничной активности потоков Ужгорода, расположения в близости ж/д вокзала и относительно низкой стоимости проживания. Также услугами хостела будут пользоваться постоянные участники коворкинг пространства. Определенная экономия будет достигаться путем объединения с гостиничной службой.

    Инвестиции: Косметический ремонт помещений (90 номеров) 7 этажа здания, приобретение двухъярусных кроватей: 1000 кв. м.×$100 + 120 кроватей×$500 = $160000
    Средняя стоимость проживания - 75 грн ($6)/ночь
    Доход (мес.): 120 мест × $6 × 30 дней = 21600 $                                             

    5. Бизнес-центр (4-6 этажи)

    Предполагается, что высокоразвитая инфраструктура привлечет якорных арендаторов и позволит максимально заполнить офисные площади по рыночным ставкам. Всего предполагается запустить 87 офисов средней площадью порядка 30 кв. м., а также 6 технических помещений (кухни, уборочные).

    Инвестиции: Реконструкция и ремонт 4-6 этажей здания под office-space: 3000×$100 кв. м. = $300 000
    Средняя стоимость аренды: 80 грн ($7) кв. м.
    Доход (мес.): 3000 × $7 = $21000

    6. Административный блок (5 этаж)

    Административный блок будет использоваться для размещения управляющего звена и технического персонала комплекса.

    Инвестиции: Косметический ремонт 500 кв. м. * 100 $ = 50000 $
    Бюджет управляющей компании и технического персонала (мес.): $19 500

    7. Ресторанно-развлекательный блок: фитнес-клуб, ресторан и лобби-бар, ночной клуб-кабаре, казино (государственные лотереи)

    7.1.Ночний клуб + кабаре: 700 кв. м. / 700 человек

    Инвестиции: ремонт - 700 м.2 * 600 $ + оборудование $100 000 =  $520’000
    Доход (мес.): $160 000
    Затраты: $77 000

    7.2.Ресторан + кондитерский цех: 1200 кв. м. / 500 чел.

    Инвестиции: ремонт 1200 м.2 * 300 $ + оборудование $80 000= $440 000
    Доход (мес.): $146000
    Затраты: $86000

    7.3. Клуб спортивного покера: 350 кв. м. / 200 чел.

    Инвестиции: ремонт 350 м.2 * 600 $ + 10 столов для покера 10 * $3 000= $260 000
    Доход (мес.): $162000
    Затраты: $38000

    7.4. Государственные лотереи 350 кв. м. / 150 чел.

    Инвестиции: ремонт 350 м.2 * 400 $ + 100 автоматов*3000 = $440 000
    Доход (мес.): $146000
    Затраты: $41000

    8. Торгово-развлекательный комплекс:

    Объединение здания многофункционального комплекса с торгово-развлекательным центром привнесет синергетический эффект успешному развитию обоих направлений. Предполагается, что в состав якорных арендаторов войдут: торговая сеть продовольственных товаров, ряд крупных торговых и мелких бутиков, фуд-корты, 4 современных кинозала 3D, боулинг-клуб и другие развлекательные зоны.

    Общая площадь торгового комплекса – 13 000 кв.м. (полезная площадь – 11 000 кв.м.)
    Инвестиции: Строительство под ключ 13 000 кв.м.*600 $ = $7 800 000
    Доход (мес.) = аренда 11 000 кв.м.* $17 $ = $187 000
    Операционные затраты (ЗП + административные): $20 000

     

    III. КАПИТАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ ПРОЕКТА

    Статьи инвестиционных затрат

    Площадь (кв.м.)

    Сумма инвестиций, $

    Реконструкция (10-14 этажей) под жилье

    3 500

    525 000

    Организация коворкинг пространства (9 этаж)

    1 000

    200 000

    Арт-отель “GRAND Soviet” 3* (8 этаж)

    1 000

    150 000

    Хостел “GRAND Soviet” (7 этаж)

    1 000

    160 000

    Бизнес-центр (4-6 этажи)

    3 000

    300 000

    Административный блок (5 этаж)

    500

    50 000

    Ночний клуб + кабаре

    700

    520 000

    Ресторан + кондитерский цех

    1 200

    440 000

    Клуб спортивного покера

    350

    260 000

    Государственные лотереи

    350

    440 000

    Холлы и лобби бар

    1 000

    200 000

    Строительство торгово-развлекательного комплекса (под ключ)

    13 000

    7 800 000

    Ремонт технических зданий и помещений

    2 000

    100 000

    Проектные работы и согласования

    -

    1 100 000

    Ремонт крышы здания

    -

    20 000

    Обновление фасада здания

    -

    150 000

    Замена и ремонт коммуникаций (системы отопления, водообеспечения, канализации, пожарной безопасности)

    -

    300 000

    Непредвиденные затраты (10%)

    -

    1 271 500

    Все инвестиционные затраты

     

    13 986 500

     
    IV. ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ПРОЕКТА
    Предоставляется по запросу
     
    V. ПОКАЗАТЕЛИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТЦИОННОГО ПРОЕКТА

    Показатели

    Значение

    Окупаемость проекта

    6 лет

    Ставка дисконтирования

    15%

    Капитализация объекта по состоянию на 2021 год

    $26 139 000

    NPV(8 лет) с реверсией

    $5 066 417

    PI (индекс прибыльности)

    1,36

    IRR (8 лет)

    5,7%

    IRR (8 лет) с реверсией

    19,6%

     

    Контакты

    Имя: Алексей Олейников

    E-Mail: info@inventure.ua

    Телефон: +38(067)713-65-71

    Комментарии

    comments powered by Disqus
    Вверх

    Задать вопрос

    ×