Во время кризиса люди стараются обезопасить свои сбережения, в том числе путем инвестиций в недвижимость. Согласно прогнозам экспертов, до 2020 года объем прямых инвестиций на глобальном рынке недвижимости вырастет до $1 трлн.
Если говорить об Украине, то покупатели начали оценивать жилье фактически как единственный способ сбережения своих средств. Покупательская активность украинцев на фоне сложной ситуации на валютном рынке растет. К тому же, застройщики все чаще предлагают широкий выбор бюджетного жилья. Эксперты рассказывают о том, как изменился рынок жилой недвижимости в Киеве.
Спрос на бюджетное жилье
По словам Ярославы Чапко, директора компании CDS, в 2014 году происходила жесткая ценовая борьба. Высокий уровень конкуренции в сегменте бюджетного жилья сильно сдерживал рост цены в новостройках в гривневом эквиваленте. С другой стороны, девелоперы вынуждены были повышать цены из-за подорожания строительно-монтажных работ и стоимости материалов.
По словам эксперта, немногие застройщики смогли сбалансировать цену жилья. Потому одним из основных факторов роста продаж стал завуалированный демпинг, замаскированный под акции, одновременно с девальвацией гривны.
Продолжает расти спрос на бюджетное жилье. Эксперты компании CDS отмечают, что по состоянию на декабрь 2014 года около 74% предложения квартир были представлены в сегментах эконом и комфорт. При этом в прошлом году бюджетное жилье занимало только 5% рынка. Сократился удельный вес недвижимости бизнес-класса – до 20% в декабре 2014 года по сравнению с 26% в начале года.
Такие структурные изменения связаны с изменением предпочтений покупателей. Около 75% спроса за последние два года пришлось на сегмент бюджетного жилья, что стимулирует девелопер развивать именно этот сектор.
Инвестиции в недвижимость
За 2014 год удельный вес первичного жилья в общей структуре рынка достиг 67%. Рынок активизировался на фоне девальвации гривны, что способствовало росту количества сделок в сегменте первичного жилья, где ценообразование происходит в национальной валюте, в отличие от вторичного рынка.
Возобновление спроса положительно повлияло на рост продаж в строящихся проектах бюджетного сегмента. Покупатели стали расценивать недвижимость как единственный надежный способ сохранения средств, отмечают аналитики CDS. Положительная динамика сделок в течение 2014 года была обусловлена стремлением украинцев сохранить свои накопления и отсутствием достойных альтернатив. При этом пик активности на рынке пришелся на май-июнь и ноябрь-декабрь 2014 года.
Специальные условия покупки
Покупатели, в основном проявляли интерес к крупным проектам надежных застройщиков. Большинство использовало особы условия покупки – длительные рассрочки, акции, сезонные скидки и спецпредложения.
Сложная ситуация на валютном рынке и широкий выбор бюджетного жилья также повлияли на покупательскую активность. Девелоперы учли свои ошибки во время кризиса 2008 года и строили объекты, которые по своим характеристикам, планировке и финансовым решениям максимально удовлетворяли запросам покупателей.
Ценовая динамика
В прошлом году цены в гривне росли из-за роста курса доллара и высокой активности покупателей, которые стремились инвестировать свои сбережения.
Еще одним фактором роста цен на жилье стал рост себестоимость его строительство – валютная составляющая в себестоимость жилья колеблется в рамках 20-40% в зависимости от класса.
Рост гривневых цен по всех сегментах составил 40-114%. Большинство девелоперов регулярно пересматривало прайс-листы в течение года и фиксировало цену в гривнах по определенному валютному курсу для стимулирования продаж. В среднем, для большинства жилых проектов рост цены в гривне отставал на один-два месяца от очередного витка девальвации национальной валюты. Благодаря такому пересмотру цен, покупатели, чьи сбережения хранились в долларах, смогли совершить достаточно выгодные сделки.
Сильнее всего удешевление в долларовом эквиваленте заметно в эконом-классе – на 29% за год, а гривневый рост в этом сегменте был самым маленьким – 40%. Это можно объяснить высокой конкуренцией среди девелоперов, минимальной валютной составляющей в себестоимость строительства, а также психологическим «пределом» стоимости жилья этого сегмента, выше которого покупатели просто не будут приобретать объекты.
Прогнозы на 2015 год
Экспе6рты считают, что в этом году наибольший объем сделок – около 2/3 всех транзакций – придется на квартиры стоимостью до 800 тыс. гривен.
По мнению Ярославы Чапко, в этом году количество сделок вряд ли увеличится, потому наиболее актуальной останется стратегия открытого демпинга, поскольку девелопервы продолжат повышать гривневые цены из-за нестабильности рынка, страхуя свои инвестиционные риски.
Виктория Погасий, старший консультант CDS, добавляет, что нынешний год будет трудным для рынка жилой недвижимости, новым проектам понадобится большее финансирование, поскольку покупатели предпочтут проекты на стадиях завершения строительства.
Соответственно, не все застройщики смогут начать строительство нового жилья. Однако, в лучшем положении окажутся те, кто успеет вывести на рынок объекты в 2015-2016 годах, поскольку в условиях снижения нового предложения и выкупа наиболее ликвидных квартир в 2014-2015 годах, пополнение рынка интересными предложениями положительно повлияет на покупателя.
