Девелоперы в Киеве сконцентрировались на сактивном строительстве торговой недвижимости. По данным Jones Lang LaSalle, в 2013 г. в Киеве было введено в эксплуатацию рекордное количество торговых центров общей площадью 112,1 тыс. кв. м, что на 8 % больше по сравнению с 2012 г. В отчете компании сказано, что в 2013 г. свои двери в Киеве открыли торгово-развлекательные центры «Гулливер» (арендуемая площадь 45,5 тыс. кв. м), «Арт Молл» (37 тыс. кв. м), Silver Breeze (14,6 тыс. кв. м) и аутлет-центр «Мануфактура» (15 тыс. кв. м). «Общий объем качественных торговых центров в столице составил 728,7 тыс. кв. м», — говорит руководитель отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle в Украине Анна Чуботина.
Девелоперы идут в торговлю
Строительство торговых центров — самый привлекательный бизнес на рынке коммерческой недвижимости, поясняет активность девелоперов руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский. «Вакантность в профессиональных объектах составляет 3‑5 %, а в неуспешных редко превышает 10 %», — отмечает он. На рынках западных стран стандарт допускает, что свободными могут быть до 10 % помещений, указывает и директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International (Украина) Наталья Кравец.
Срок окупаемости вложенных в торговую недвижимость средств составляет четыре-пять лет, утверждает Оборский. Это меньше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Например, вернуть средства, вложенные в строительство офисного центра, можно не ранее, чем через семь лет. «Уровень вакантности офисов сейчас составляет 20 %, а до конца года может вырасти до 25 %», — прогнозирует эксперт. Также, как ранее писал «Капитал», в прошлом году на 10 процентных пунктов — до 40‑45 % — снизилась заполняемость столичных гостиниц, и сейчас гостиничный рынок высокой ценовой категории (4‑5 звезд) перенасыщен. По словам Оборского, срок окупаемости отелей превышает восемь лет. Подобная ситуация наблюдается и в сегменте складской недвижимости.
Иностранцы выжидают
Прошлогодний рекорд по предложению торговой недвижимости будет побит в этом году, уверена Чуботина. В 2014‑м, поясняет она, в Киеве девелоперы намерены открыть крупные торговые центры совокупной арендуемой площадью 415 тыс. кв. м. В эксплуатацию планируется ввести торгово-развлекательные центры «Республика» (135 тыс. кв. м), первую очередь Lavina Mall (115 тыс. кв. м), Blockbuster Mall (93,7 тыс. кв. м). «По итогам года общий объем киевского рынка торговых центров может превысить психологическую отметку в 1 млн кв. м», — отмечает Чуботина.
Но арендаторы не готовы развиваться такими же темпами: на протяжении прошлого года продавцы одежды и обуви фиксировали падение продаж на 5‑10 %, а в январе нынешнего — на 15‑20 %. «Сейчас покупатели не хотят тратить деньги», — признает совладелец торгово-развлекательного центра Dream Town Александр Меламуд.
Ставки в новых торгово-развлекательных центрах завышены, и многие предприниматели не могут себе позволить арендовать помещения по таким ценам, сокрушается директор по развитию сети «Люксоптика» Евгений Малев. Некоторые иностранные торговые сети отложили свой выход в Украину, сообщили «Капиталу» представители двух консалтинговых компаний, пожелавшие остаться неназванными. «Насколько мне известно, сеть H&M уже изучила договор аренды, но пока не подписала его», — сказал один из них. По данным Jones Lang LaSalle, если в 2012 г. на украинском рынке появилось 40 новых сетей, то в 2013‑м — вдвое меньше. Некоторые ритейлеры объявили о своем уходе из Украины. Например, свою обувную сеть закрыл «Монарх», от одежных торговых точек сети OVS намерена отказаться компания Maratex.
Ставки упадут
Сейчас ритейлеры стараются минимизировать потери от роста курса доллара, к которому привязан размер арендной ставки, указывает Малев. «Мы разослали всем арендодателям письма с просьбой рассчитывать плату исходя из курса 7,99 грн за $ 1», — говорит он. Генеральный директор группы компаний «Ультра» (сети Baldinini, Levi»s, Pierre Cardin, Lagerfeld и Guess) Андрей Макаров сообщил, что его компания обратилась к торговым центрам с просьбой снизить ставки на 15 %. «Наши продажи упали на 30 %, — констатирует он. — И мы хотим, чтобы риски с нами разделили и торговые центры». Если еще в прошлом году популярные торговые центры не хотели даже обсуждать снижение ставок, то в этом году вынуждены прислушиваться к доводам сетей. Часть арендодателей готова рассчитывать арендные ставки с привязкой к старому курсу доллара, отмечает Малев.
Со значительным увеличением предложения арендные ставки будут снижаться, признает Наталья Кравец. «Насколько пока сложно сказать — все зависит от соотношения спроса и предложения и экономической ситуации в стране», — говорит она. Ранее замдиректора торгового департамента консалтинговой компании CB Richard Ellis Вадим Зинченко прогнозировал, что они могут упасть на 30 %.
