Как работает рынок земли сельскохозяйственного назначения сейчас?
На сегодня Украина наряду с Венесуэлой, Северной Кореей, Таджикистаном, Конго и Кубой является одной из шести стран мира, где действует мораторий на продажу сельскохозяйственной земли. Согласно 78 статье Земельного кодекса Украины такая земля может быть в частной собственности. Но де-юре продавать ее нельзя. Получить ее можно несколькими способами:
- в результате бесплатной передачи с государственной или коммунальной собственности, на что имеет право каждый гражданин Украины;
- приватизировав земельный участок, который был ранее предоставлен в частное пользование для ведения личного крестьянского хозяйства в рамках бесплатной приватизации;
- получив пай после расформирования колхозов (для жителей сельской местности);
- получив землю в наследство, в подарок, на обмен.
Под запретом продажи сейчас находится около 96% украинских сельхозземель. Однако де-факто в стране давно уже действует нелегальный рынок земли. Придумано множество схем обхода моратория: меняют целевое предназначение сельхозземель; берут их в аренду на 49 лет, а потом продают корпоративные права; изымают через суд в качестве погашения фиктивных долгов собственника земельного пая и т.д.
В итоге огромное количество сельхозземель находится сегодня в нелегальном использовании. В декабре 2019 года международная компания EOS Data Analytics вместе с Институтом космических исследований Национальной академии наук Украины предоставили результаты исследования на основе анализа снимков из космоса. Выяснилось, что в Украине не зарегистрированы в кадастре и фактически не учтены 4,3 млн га полей.
Нынешний закон поступил на рассмотрение парламента в октябре 2019 года. В ноябре его приняли в первом чтении, предложив более четырех тысяч поправок. До марта удалось рассмотреть только половину из них. Но под угрозой неполучения транша МВФ президент Владимир Зеленский убедил депутатов его проголосовать. При этом в документ был внесен ряд ограничений – относительно размера продаваемых земель и покупки их иностранцами. В ночь с 30 на 31 марта в 0.42 парламент 259 голосами поддержал законопроект № 2178-10 об обороте земель сельхозназначения в целом. 30 апреля 2020 года в газете Верховной Рады "Голос Украины" опубликован Закон № 552-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий обращения земель сельскохозяйственного назначения".
Закон, принят, но есть множестов ньюансов.
Когда заработает рынок и кто сможет покупать с/х землю?
Рынок земли сельхозназначения будет запускаться в несколько этапов, часть из которых по датам еще не определена.
С 1 июля 2021 года землю смогут купить только физические лица, являющиеся гражданами Украины. Максимальный размер – 100 га на человека (в первом чтении предлагалось продавать до 10 тыс. га одному покупателю).
С 1 января 2024 года наряду с физлицами землю смогут покупать также юридические лица с украинской структурой собственности, территориальные общины и государство. При этом максимальный размер покупки может составлять 10 тыс. га.
Иностранцы (физические и юридические лица) смогут приобретать землю только в случае положительного голосования на всеукраинском референдуме. Эта норма была внесена ко второму чтению закона. Когда будет проведен референдум – пока не известно.
Эксперты не приветствуют подобные ограничения по поводу иностранцев. «Они являются негативным фактором для развития рынка земли, – убежден Олег Шевцов. – Не допуская сегодня иностранцев к приобретению земли, мы снижаем ее стоимость. Вместе с тем, остается вопрос, что делать тем иностранным компаниям, которые уже работают на рынке Украины несколько лет».
Какую землю можно будет продавать и покупать?
Принятый закон касается запуска рынка земель сельхозназначения. Стоит отметить, что часть сельхозземель уже находилась в обращении до его принятия. Речь идет о участках для ведения личного крестьянского хозяйства, полученных гражданами Украины в рамках бесплатной приватизации, отмечают старший юрист Тимур Энхбаяр и его коллега юрист Святослав Козак из юридической фирмы «Sayenko Kharenko».
Закон об открытии рынка земли касается тех участков сельхозназначения, продажа которых была запрещена мораторием. Это земля для ведения товарного сельскохозяйственного производства и участки, выделенные владельцам земельных паев после расформирования колхозов для ведения личного крестьянского хозяйства. Именно для нее и открывается рынок.
Какой будет процедура покупки селькохозяйственной земли?
Принятый закон прямо не регулирует вопросы процедуры купли-продажи земли, но он содержит три существенных нововведения к обычной процедуре купли-продажи земельного участка. Сегодня она включает нотариальное заверение договора о покупке-продаже с внесением данных о новом владельце в кадастр. Со вступлением в силу нового закона:
Покупатель будет проверяться на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах. Порядок такой проверки должен утвердить Кабинет Министров. Сейчас он не выписан.
Покупка будет возможна только в безналичной форме. Для этого покупателю нужно открыть счет в банке.
Должны быть документально подтверждены источники происхождения средств для покупки земли.
Подобная процедура предусмотрена, чтобы минимизировать создание различных нелегальных схем на подставных людей с целью скупки земель.
Как будет определяться цена земли?
Цена земли будет формироваться рынком – по договоренности сторон договора купли-продажи. Но для того, чтобы на начальном этапе функционирования рынка землю не пытались скупить очень дешево, в законе прописано одно требование относительно цены – до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков, выделенных ранее в качестве паев, не может быть меньше их нормативной денежной оценки.
Оценку будет проводить Госгеокадастр. Она будет составляться на основе анализа грунтов по разным параметрам – их состава, климатических условий, размещения. Планируется создать открытую базу данных со всей информацией по нормативной денежной оценке земель в разных регионах.
В основу расчета нормативной денежной оценки положен рентный доход от использования земельного участка в течение определенного периода времени. Для упрощенного понимания, рентный доход - это, по сути, те деньги, которые можно выручить от наиболее эффективного использования земельного участка по целевому назначению. Для земельного участка сельхозназначения за пределами населенного пункта этот доход будет определяться в результате продажи зерна, выращенного на земельном участке за определенный промежуток времени. При этом если участок принадлежит частному лицу, также учитывается качество грунта, покрывающего такой земельный участок.
На сегодня в среднем по Украине размер нормативной денежной оценки земли составляет 27 500 грн. При этом сама низкая нормативная денежная оценка за 1 га пашни - Житомирская область (21 411, 00 грн), Львовская область (21 492,00 грн), Волынская область (21 806,00 грн), Ровенская область (21 938,00 грн), а самая высокая - Черкасская область (33 646,00 грн), Черновицкая область (33 264,00 грн), Харьковская область (32 237,00 грн), Кировоградская область (31 888,00 грн).
В ближайшие годы справедливой цены на сельхозугодья скорее всего не будет. Во многом это связанно с ограничениями по владению землей как в отношении площадей, так и в отношении круга лиц, отсутствием рынка, бедностью жителей страны, а в особенности жителей сел, для которых порой 1 500-2 000 долларов США - это годовой доход, политическая нестабильность в стране и прочее.
На сегодняшний день цена 1 га пашни в среднем по Украине составляет от 1000 до 1500 долларов США за гектар, т.е. в пределах +10%-20% к нормативной денежной оценке. По разным оценкам и прогнозам разных экспертов стоимость 1 га пашни в Украине после открытия рынка земли и в ближайшие 2-3 года будет колебаться в районе от 1 000 до 3 000 долларов США за гектар.
С 2024 года после открытия возможности для юридических лиц приобретать в собственность сельскохозяйственные земли стоимость 1 га пашни будет расти в пределах 10-15% в год. На стоимость также будет влиять как экономическая, так и политическая ситуация в стране.
Если говорить о том, что будет выкупаться в первую очередь, то будут выкупаться земли по договорам эмфитевзиса, под который в последние годы маскировалась реальная продажа земельного пая, ну и конечно же те земли сельскохозяйственного назначения, которые в последние 2 года активно раздавались местными советами по 2 га в основном льготникам: афганцы, чернобыльцы, АТОшники и прочие.
Если у Вас уже есть интерес купить землю сельхозназначения в Украине, обращаетесь в компанию InVenture. Мы поможем организовать весь процесс приобретения земли: начиная от выбора перспективных участков, вплоть до юридического сопровождения сделки.
Контакты: 067 713 65 71 / [email protected]
Можно ли будет продать землю, если пай в аренде?
Можно. Никто не сможет запретить собственнику земли распорядиться ею на свое усмотрение. При этом нужно учитывать, что арендатор будет иметь преимущественное право приобрести такой земельный участок. Он может передать свое преимущественное право другому лицу, о чем должен письменно уведомить собственника земли.
Если собственник решит продать землю, он должен сначала предложить ее арендатору. При продаже третьему лицу от арендатора нужно получить согласие о том, что он не хочет использовать свое преимущественное право, в противном случае нотариус может отказаться заверить сделку. Если арендатор отказывается давать согласие на продажу, то, скорее всего, придется подождать окончания действия договора аренды.
Кому не может владеть землей?
Принятый закон содержит довольно широкий перечень субъектов, которые не смогут покупать земли сельхозназначения в Украине. Это касается:
- физических лиц-граждан других стран;
- иностранных юридических лиц;
- юридических лиц, членами, акционерами или собственниками которых являются граждане государства, признанного Украиной
- государством-агрессором или государством-оккупантом;
- юридических лиц, конечные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах или их невозможно установить;
- физических и юридических лиц, в отношении которых применены различные экономические санкции;
- лиц, которые имеют или имели отношение к террористическим организациям;
- юридических лиц, которые созданы по законодательству Украины, но находятся под контролем других юрлиц, зарегистрированных в
- государствах из черного списка FATF (страны, которые недостаточно борются с отмыванием денег).
Более жесткое ограничение установлено для покупки земель, расположенных в зоне за 50 км до государственной границы. Они могут быть в собственности только украинских граждан и юридических лиц. Иностранцы могут получить право покупать землю после положительного голосования на референдуме. Но даже после этого не смогут владеть землями, расположенными в 50-километровой зоне.
Какие земли запрещено продавать в Украине?
Запрещено продавать земельные участки сельхозназначения, которые находятся в государственной и коммунальной собственности. Эту норму внесли в закон ко второму чтению. По мнению экспертов, по трем причинам.
Во-первых, кадастровая карта до сих пор не содержит полной информации о государственных и коммунальных землях. Создать цифровую карту земель Украины по поручению Кабмина до конца 2020 года должна Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра. Фактически за полгода до запуска рынка земли. Но эксперты сомневаются в том, что это реализуемо. «Профессиональные участники рынка высказывают сомнения в возможности полного наполнения земельного кадастра до 1 июля 2021 года», – признает Тимур Энхбаяр.
Во-вторых, с открытием в 2021 году из-за ряда ограничений (продажа максимум 100 га в одни руки, запрет на продажу земли иностранцам, допуск украинских юрлиц только через два с половиной года) рынок земли не сможет функционировать полноценно и генерировать высокую стоимость земли. В полную силу он заработает с 2024 года. Возможно, тогда подобный запрет и снимут.
В-третьих, здесь присутствует и чисто политический аспект. Отдельные политические силы заявляют о больших рисках распродажи государственной и коммунальной земли.
Кроме того, запрещается отчуждение земель, расположенных на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республике Крым и Севастополе, кроме передачи их в наследство.
Как зарегистрировать право на земельный участок?
Зарегистрировать право собственности или иные права (например, аренду) на землю возможно через местный центр предоставления административных услуг или у нотариуса. После регистрации в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество возникает, изменяется или прекращается соответствующее право.
Наиболее распространенный случай – регистрация права собственности на земельный участок, которая состоит из следующих шагов:
1. Определиться с центром предоставления административных услуг (ЦПАУ) или нотариусом, к которым можно обратиться относительно регистрации.
2. Подготовить пакет документов для подачи в местный ЦПАУ или нотариусу, который будет включать:
– извлечение из Государственного земельного кадастра (можно не подавать, если документы, служащие основанием возникновения, перехода или прекращения права собственности либо иных прав, включают в себя информацию о кадастровом номере);
– копию и оригинал паспорта заявителя;
– копию и оригинал номера учетной карточки плательщика налогов (идентификационный номер);
– подтверждение уплаты административного сбора (квитанция);
– документ, являющийся основанием возникновения права на участок (например, договор купли-продажи (дарения, мены), решение суда, свидетельство на наследство);
– доверенность, если документы подаются представителем (нотариально заверенная, если от физического лица).
Заявление о регистрации права подписывается заявителем у государственного регистратора или нотариуса непосредственно на месте.
Общий срок рассмотрения документов составляет пять рабочих дней. По истечении указанного срока у государственного регистратора или нотариуса, где проводилась регистрация прав, можно получить извлечение из реестра. Законодательно предусмотрена возможность сократить пятидневный срок до двух дней или даже до 24 и 2 часов. Сбор за государственную регистрацию права в таких случаях будет значительно больше, чем при общем сроке рассмотрения.
После регистрации права в Государственном реестре вещных прав вы становитесь полноправным собственником земельного участка и можете распоряжаться им по своему усмотрению.
Какой объем земли сможет купить иностранец или иностранная компания (в случае положительного результата референдума по продаже земли)?
Если на всеукраинском референдуме будет одобрено решение о приобретении земли иностранцами, то ограничения концентрации в отношении их не предусмотрены.
При таких обстоятельствах необходимо будет внести соответствующие изменения в закон и предусмотреть такую норму. В случае отсутствия таковой участники рынка будут не в одинаковых условиях: граждане Украины и украинские компании будут иметь ограничение в 10000 га, а иностранцы – нет.
Смогут ли юридические лица заключать предварительные договоры о продаже земельных участков?
Предварительные договоры об отчуждении (продажа, дарение, мена и т. п.) земельных участков юридическим лицам на будущее будут считаться недействительными с момента их заключения. Это касается и доверенностей, выданных до 01.01.2024, – в период действия запрета на приобретение в собственность земельных участков и земельных долей для юридических лиц.
На каких основаниях смогут конфисковать землю?
Если лицо приобрело в собственность земельный участок с нарушением предусмотренных законодательством положений, сделка на приобретение права собственности может быть признана недействительной – участок может быть конфискован. Положения могут касаться круга лиц, которые могут иметь в собственности земельные участки, предельной площади земельных участков в собственности одного лица и т. п.
Если лицо не имеет права приобретать в собственность землю, но все-таки получило такое право, по законодательству оно обязано осуществить отчуждение земельного участка в течение года с момента приобретения права собственности на него.
Если лицом в течение указанного срока не будет проведено отчуждение такого земельного участка, последний будет конфискован по решению суда.
Кто может выступать инициатором конфискации земли?
Инициатором конфискации земельных участков путем подачи иска в суд является орган, осуществляющий государственный контроль за использованием и охраной земель. По состоянию на сегодня таким органом является Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастр), но такие функции планируется передать в ходе земельной реформы областным, Киевской и Севастопольской государственным администрациям, а также исполнительным органам сельских, поселковых и городских советов.
Какая дальнейшая судьба конфискованных земельных участков?
Земельный участок будет продаваться на государственных земельных торгах, а его стоимость за вычетом расходов, связанных с его продажей, будет выплачиваться бывшему собственнику.
Смогут ли банки владеть землей?
Начиная с 1 июля 2021 года, банки смогут приобретать право собственности на землю, но только в рамках проведения деятельности по кредитованию. Они могут становиться собственниками земли, которая была в залоге, если кредит не выплачен. Однако в течение двух лет банки должны продать такую землю через аукцион.
