Это всего в три раза меньше, чем в классические отели, и в четыре раза меньше, чем в логистические центры.
Senior housing – один из быстрорастущих сегментов для альтернативных инвестиций в коммерческую недвижимость. Например, инвестиции в социальную недвижимость в Британии уже настоящий тренд. Это один из быстрорастущих сегментов для альтернативных инвестиций в коммерческую недвижимость. И хорошая возможность диверсифицировать портфель и получать стабильный доход в течение нескольких десятков лет.
Ниша инвестиций в социальную недвижимость в Украине свободна, но уже сейчас всё больше инвесторов верят в ее перспективность.
Почему инвестировать в дома престарелых – хорошая перспектива.
Население планеты, особенно Европы, стареет, продолжительность жизни увеличивается. Согласно данным Департамента по экономическим и социальным вопросам ООН, 16% населения мира, к 2050 году будет старше 65 лет. Сейчас этот показатель составляет 9%. В Европе и Северной Америке старше 65 лет будет уже каждый четвертый. Сегодня на планете 143 млн человек старше 80 лет, через 30 лет таких будет в три раза больше — 426 млн. Всего население Земли к тому времени увеличится с 7,7 млрд до 9,7 млрд человек, то есть на 26%.
Дома престарелых — тип недвижимости, который может выиграть в результате таких демографических изменений сильнее всего.
Особенностью домов престарелых как объектов для инвестиций является длительный срок аренды: как правило, договоры с операторами подписываются на 15–25 лет. В зависимости от расположения, качества объекта и срока договора с оператором доходность домов престарелых колеблется от 5% до 6,5%.
Инвестиции являются низкорискованными ввиду особенностей рынка: почти нулевая вакантность (заполняемость — около 90 %), стабильный спрос со стороны арендаторов, продолжительный период контрактов, гарантированная доходность.
Сколько это стоит?
Затраты на строительство комплекса для пенсионеров составляют около 50 % от общего бюджета инвестиций. Остальная часть суммы тратится на планирование, приобретение участка и сопутствующие расходы, а также непредвиденные издержки.
По оценке Knight Frank, примерно половина дохода от комплекса для пенсионеров тратится на зарплату обслуживающему персоналу. На содержание объекта (коммунальные услуги, налоги и текущий ремонт) уходит примерно 5–6 % дохода. Чистая валовая прибыль с учетом расходов, налогов, дохода от аренды и амортизации составляет около 30 % от общего дохода.
В Великобритании среднегодовая стоимость проживания в частном жилом доме составляет 27 872 фунтов стерлингов (536 фунтов в неделю), в доме престарелых с медицинским обслуживанием — 38 376 фунтов стерлингов (738 фунтов в неделю).
В Германии и Австрии проживание в специальном комплексе для пенсионеров (без медицинского обслуживания) обходится в 36–40 тыс. евро в год (3–3,5 тыс. евро в месяц). В эту сумму входит еженедельная уборка, питание в столовой и коммунальные услуги.
Тем не менее, инвестировать в дома престарелых выгодно. В Австрии сочетание налоговых льгот, дотаций, грантов, долгосрочных контрактов с организациями вроде «Красного Креста» и опыта застройщиков дает доход от инвестиции 15–20 % в год. Для сравнения, обычные объекты приносят в среднем 4,5–5 %, а 7 % считается высокой доходностью. Однако, чтобы добиться высоких показателей, придется подождать 15–20 лет после вложения инвестиций. К тому же, гранты получают только инвесторы – граждане ЕС, а также фирмы, организованные гражданами ЕС.
В Германии только доход от аренды приносит более 7 % годовых.
В США доход от домов престарелых достигает от 5 до 15 % годовых, если инвестор просто сдает помещение компании, которая организует работу и предоставляет услуги, и значительно больше — если инвестор вкладывает деньги в организацию сервиса и операционные расходы.
Как выбрать объект для инвестиций?
Эксперты советуют выбирать объекты в больших городах, потому что у них выше ликвидность. Если это объекты не медицинского типа, то в перспективе их можно перепрофилировать в отель или жилой дом. Так же рекомендуют выбирать сетевых операторов, которые управляют не меньше, чем 10 объектами. Это снижает вероятность банкротства компании.
Важно учитывать средние показатели дохода страны, куда инвестор планирует инвестировать. Чаще выгоднее инвестировать в небольшие квартиры в комплексах, рассчитанных на пенсионеров со средним достатком.
Фото: Pixabay.
