Украина уже полтора с лишним месяца героически отражает российскую агрессию. Как и любая война, наша борьба сопровождается человеческими жертвами и материальными потерями. Враг обязательно ответит за совершенные против украинцев преступления и компенсирует имущественный ущерб. Цивилизованные страны мира готовы помогать нам восстанавливать экономику, а застройщики – отстраивать наши дома. Однако как скоро это удастся осуществить, зависит от развития ситуации на фронте и наличия финансовых ресурсов.
Украинцы без крова: решения с колес
По данным KSE, российская агрессия уже обошлась нам в $564-600 млрд, учитывая снижение ВВП, остановку инвестиций, отток рабочей силы. В частности, по состоянию на 11 апреля 2022 г., прямой ущерб, нанесенный инфраструктуре, достиг $80,397 млрд. За 47 дней войны враг разрушил 37,423 тис. м² нашего жилищного фонда, 319 детских садов, 546 образовательных и 205 медицинских учреждений, 145 заводов и предприятий, 54 админздания.
По словам основателя KAN Development Игоря Никонова, единого подхода, что делать с разрушенными домами в Украине, нет. Ведь если утеряна несущая способность, то здание необходимо сносить, так как жить и находиться в них — рискованно. Особенно это касается домов старой постройки, например, панелек. Поэтому первоочередное задание власти – экспертный осмотр зданий, в рамках которого специалисты определят возможность их дальнейшей эксплуатации, восстановления или демонтажа.
Его желательно осуществлять сразу после освобождения территории. Ведь, к примеру, только на эту задачу в пострадавшем от урагана Пуэрто-Рико ушло несколько лет.
Инспектирование в Украине стартовало с Киевской области. Процесс подкреплен финансово. Правительство выделило 1 млрд грн с резервного фонда госбюджета на оперативную ликвидацию военных последствий в освобожденных от оккупанта областях. В частности, эти средства планируют направить на ремонт окон и дверей, крыш, ликвидацию выбоин покрытий улиц и дорог, починку инженерных сетей и систем, разбор разрушенных конструкций. К слову, Украина, среди прочего, получила от европейских партнеров инструменты для первичных ремонтных работ.
Также наши граждане, потерявшие из-за боевых действий кров, могут подавать заявления на госкомпенсацию в приложении «Дия». Вопрос формата возмещения ущерба пока проходит урегулирование в стенах парламента. Так, за основу Верховная Рада приняла законопроект №7198. Согласно документу, на получение компенсации, в частности, имеют право физические лица – граждане Украины, являющиеся:
а) владельцами поврежденных и/или уничтоженных объектов недвижимого имущества;
б) инвесторами объектов жилищного строительства, по которым получено право на выполнение строительных работ и не принятых в эксплуатацию;
в) наследниками таких лиц.
Предусматривается три вида компенсаций - в денежной форме, в виде финансирования строительства объекта недвижимого имущества и выполнения строительных работ по восстановлению поврежденного общего имущества многоквартирного дома. При этом предельный размер компенсации в виде объекта недвижимого имущества не может превышать стоимость 150 м² за один объект.
Финансировать возмещение ущерба гражданам инициаторы законопроекта предлагают из нескольких источников. В частности, это фонд восстановления имущества и разрушенной инфраструктуры, международная техническая и/или возвратная или безвозвратная финансовая помощь, а также другие источники, не запрещенные законодательством Украины.
Подумывают на Банковой и о том, как обеспечить переселенцев временным жильем. Так, в десяти областях страны планируют развернуть программу быстрого строительства. Об этом в интервью изданию Forbes рассказал заместитель руководителя Офиса президента Кирилл Тимошенко. По его словам, за три месяца государство построит несколько десятков тысяч квартир с ремонтом, мебелью, бытовой техникой. Для этого строителей призвали разработать недорогие, но качественные проекты. Кроме того, рассматривают возможность выкупа не введенных в эксплуатацию, но практически готовых жилых домов, с последующей передачей их переселенцам. Согласно замыслу, после восстановления собственного жилья, они вернутся домой, а квартиры передадут военным.
Временное проживание людей, потерявших дома, обеспечивают с помощью модульных домов. Такие Украина получила от Польши и США. К созданию городков для переселенцев приобщаются муниципалитеты, волонтеры и даже отечественные машиностроители. Вот 8 примеров таких проектов.
- Инициатива Садового. Львовская мерия планирует обеспечить временным жильем 20 тыс. переселенцев. Модульные дома должны отвечать определенным требованиям - не менее 6 м² площади на одного проживающего, наличие санузла и кухни (отделенные или спаренные).
- Трехэтажные дома на 2 592 квартиры планируют построить в Хмельницком. Под застройку жилья для 6 тыс. вынужденных переселенцев отведут 36 тыс. м².
- В Бородянке возведут 18 модульных домов, полученных Закарпатской ОГА от США. Дома обеспечат временное проживание специалистов, которые проводят поисковые работы и разбирают завалы в разрушенных российскими войсками населенных пунктах.
- В Ирпене, после разминирования города, местных жителей, потерявших кров, поселят в модульные дома, также переданные Закарпатской ОГА.
- Модульный городок по проекту архитектора Балбека планируют построить в Черновцах. Предварительно для первого центра общественного поселения, который сможет принять 1500 жителей, рассматривают локацию на улице Карбулицкого в Садгоре. Срок эксплуатации таких домов – до 5 лет.
- ReHome предлагает соорудить за 2-3 месяца целый городок для переселенцев с собственной инфраструктурой. Модульные дома будут строить разные - от 18м² до 65 м² с экологических материалов и современным интерьером. Инициаторы проекта создали одноименный благотворительный фонд и призывают предпринимателей и просто небезразличных людей со всего мира приобщиться к инициативе.
- Украинское вагоностроительное предприятие "Карпаты" рассматривает возможность запустить изготовление модульных домов для переселенцев. Поскольку в профиле есть производство контейнеров, металлоконструкций и емкостей, менеджеры рассматривают новое направление - строительство домов, которые будут полностью обустроены для жизни переселенцев в западном регионе.
- Фонд «У нас есть силы» и волонтерский проект LeoStates собирают средства для создания городка для переселенцев во Львовской области. Согласно замыслу, на его территории будут от 100 до 250 домиков с прачечной, медицинской станцией, Wi-Fi и складом гумпомощи. Обязательным условием будет доступ к школам, детским садам и магазинам.
Пока боевые действия продолжаются, государство ограничивается аварийно-ремонтными работами, восстановлением критической инфраструктуры, обеспечением внутренних перемещенных лиц временным жильем. Как быстро удастся полностью восстановить жилищный фонд и социальную инфраструктуру, зависит от сценария развития событий на передовой. При этом решающим фактором будет не только прекращение огня, но и наличие финансовой подпитки для строительной отрасли. Попробуем смоделировать несколько прогнозов.
Когда придет время строить: три основные сценария
1. Активные боевые действия на территории Украины прекращаются, а угроза повторной атаки отсутствует.
Это оптимистический прогноз. В случае реализации этого сценария, отдельные страны, а также Мировой банк, ЕБРР, ЕИБ, МВФ и другие международные организации, будут наполнять наш Фонд восстановления - United 24. Средства с него предназначены на обеспечение не только восстановления, но и развития экономики, в том числе на послевоенное строительство. Здесь, конечно, важно обеспечить прозрачность использования средств и исключить коррупцию, в частности, путем создания траста.
Конечно, международная помощь и сейчас поступает в страну. Однако она израсходуется государством на приоритетные направления - оборону, выполнение социальных обязательств, в то время как капитальные инвестиции упразднены. Прекращение огня станет сигналом для инвесторов вкладывать в новые перспективные девелоперские проекты в Украине.
Также среди источников финансирования нашего послевоенного восстановления – конфискованное имущество агрессора и репарации.
В последнем случае компенсацию можем получить не сразу, если учесть возможности российской экономики, над которой уже нависает угроза дефолта. Кроме того, есть высокая вероятность того, что Россия не захочет выплачивать репарации добровольно, а суды могут длиться годами. По мнению некоторых экспертов, ускорить получение репараций можно путем создания спецпроцедуры при участии западных стран. Впрочем, министр юстиции Денис Малюська допускает, что первые выплаты репараций мы можем получить уже до конца лета.
Еще один источник средств – арест активов российских олигархов. Так, в США уже объявили о начале работы спецгруппы, которая будет заниматься поиском и арестом активов российских элит и олигархов, а также используемых ими подставных лиц. В ней участвуют США, Великобритания, Канада, Япония, Германия, Франция, Италия и Еврокомиссия. К примеру, правительство Италии уже заморозило активы российских олигархов, близких к президенту рф Владимиру Путину, более чем на €800 млн, в Нидерландах – на €400 млн, Швейцария – на $6,2 млрд.
В этом направлении работает и Украина. ВРУ проголосовала законопроект, согласно которому разрешено изъятие имущества юрлиц на территории Украины, которые полностью или частично принадлежат рф. Также подписи президента ждет инициатива, позволяющая конфискацию не только активов россии как государства, но и имущества физлиц, которые имеют связь со страной-агрессором – проживают, ведут бизнес на ее территории, либо поддерживают военную агрессию против Украины.
Если осуществится именно этот сценарий, в страну будут поступать не только инвестиции, но и технологии, оборудование, необходимые для послевоенного строительства.
2. Локализация боевых действий на территории Донбасса, возможно юга. На остальной территории страны жители возвращаются к обычной жизни.
Если риски обстрелов и бомбардирования в центре и на западе страны будут минимальны, бизнес ждет постепенное возрождение, активизируется деятельность и на стройплощадках этих регионов. Однако девелоперы, как и всякий другой бизнес, будут нуждаться в поддержке.
Рассчитывать на кредиты банков не стоит – они пока не готовы рисковать.
«Кредитование будет продолжаться, если инициатива будет исходить со стороны государства, то есть будут кредитоваться те отрасли, где государство поддерживает компенсацию процентов, предоставляет частичные или полные гарантии», - отметил эксперт CASE Украина Евгений Дубогрыз в дискуссии на платформе «Цена государства».
Поэтому возникнет необходимость включить застройщиков в программу "5-7-9%", чтобы и они получали кредиты под 0%. Также будут уместны более низкие ставки по ипотеке для инвесторов в жилую недвижимость.
По мере восстановления бизнес-активности, возрастут налоговые поступления в госбюджет. Также сохраняется опция использования Фонда восстановления. При этом не стоит скидывать со счетов вероятность получения репараций и конфискованных активов рф.
Если события на передовой будут развиваться по такому сценарию, вырастет спрос не только на жилую недвижимостью, но и на торговый и складской сегмент недвижимость в регионах, где отсутствуют активные боевые действия. Впрочем, это мы видим и сейчас, в контексте релокации бизнеса на Запад страны.
3. Затяжная война. Боевые действия не прекращаются на востоке и юге Украины, враг продолжает бомбить инфраструктурные объекты по всей стране.
В таком случае, из-за высоких рисков, в страну вряд ли будут поступать частные инвестиции. Украина и дальше будет очень зависима от внешнего финансирования и внутренних заимствований. При этом о добровольных выплатах репараций можно будет забыть. Однако сохранится возможность взыскать активы врага не только в Украине, но и, при содействии иностранных государств, за рубежом.
В целом страна вынуждена будет экономить впредь. Поэтому государство откажется от капитальных инвестиций и средства с казны будут в первую очередь израсходоваться на армию, выплату пенсий, зарплаты бюджетникам, обслуживание госдолга.
Так что можно допустить, что, ввиду угроз повторных разрушений, придется ограничиться аварийно-ремонтными работами и созданием временного жилья. Таким образом, на востоке и юге страны строительство будет полностью заморожено, в других регионах будет наблюдаться стагнация строительной сферы, а с учетом рисков повреждений и дефицита финансирования, девелоперы, в основной массе, воздержаться от реализации новых девелоперских проектов.
