Практически всегда жилая недвижимость в крупных городах была выгодным инструментом сохранения частного капитала. И если бизнес старался запастись коммерческими площадями, то граждане, в основном, вкладывали деньги в квартиры.
Какова репутация у застройщика?
С точки зрения деловой репутации, строительная отрасль находится в зоне повышенной опасности. Любое действие застройщика может вызвать шквал негатива — обоснованного и нет — в социальных сетях, на форумах и в традиционных СМИ. А вот написать хорошее о своём доме рука у людей поднимается редко.
Потенциальному инвестору стоит начинаться волноваться, если негатива много, он подтверждён документами и не уходит в оценочные суждения. Обратите внимание: судебные тяжбы — не приговор. Но если ввести название девелопера или застройщика в Google, и на первой странице "всплывают" статьи о мошенничестве, постоянном срыве сроков и незаконном строительстве, напечатанные достаточно авторитетными СМИ, тогда стоит задуматься.
Сколько лет компания на рынке?
Хотя порог входа в строительство достаточно высок, в крупных городах появляются новые игроки. Традиционному маркетингу с акцентом на истории и опыте они противопоставляют инновационность, гибкость и соответствие духу времени (экологичность, инклюзивность и так далее). Это их преимущества. Но риск незавершённого строительства есть и у них, не только у игроков с историей. Главное для потенциального покупателя — оценить, насколько маркетинговые заявления коррелируются с ресурсной базой для их воплощения.
Как много у компании одновременных строительств?
Наверное, это самый важный вопрос. Недавний кейс с одной из крупных компаний негативно повлиял на жизнь 13 000 жителей столицы. На момент кризиса в киевском портфеле этого застройщика находилось 50 жилых комплексов, причём 26 — на этапе реализации. Результат стратегии одновременного строительства множества домов оказался плачевен — серьёзный дефицит оборотных средств: на достройку объектов не хватает миллиардов гривен.
Первый вывод — масштабы деятельности не всегда свидетельствуют о надёжности. Инвестору необходимо лично проверить уже сданные за последние 3-5 лет проекты и пообщаться с владельцами уже готового жилья.
Каковы транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры?
Уместно упомянуть, что, отметив новоселье, покупатель апартаментов рано или поздно захочет сходить в магазин или съездить в центр города на ужин. Будет ли куда ходить? Реально ли добраться до Крещатика и как быстро можно доехать до ближайшей станции метро? К примеру, если реклама вас убеждает, что ЖК находится в "20 минутах до метро …", стоит уточнить — время засекали ночью или с 8 до 10 утра, когда большинство горожан едут на работу?
Транспортная доступность и инфраструктура — слабое место всех новостроек. Риски внутри здания соседствуют с рисками вне здания — наличие продуктовых магазинов, детских садов, парковок, инфраструктуры для людей с инвалидностью и семей с маленькими детьми. Всегда обращайте внимание на то, что девелопер предлагает кроме жилья ещё.
Каким образом составлен договор?
Украинцев сложно уличить в любви к чтению деловых документов. В случае с приобретением жилой недвижимости от этой вредной привычки придётся отказаться: договор нужно изучить от "а" до "я". Документ должен обязательно фиксировать обязательства — что девелопер сделает для инвесторов и что будет делать, если не сдержит обещания (санкции). Также в договоре должны быть максимально детально прописаны права и обязанности покупателя. Если этого нет, инвестор не защищён.
Ответы на эти 5 вопросов должны привести потенциального покупателя к взвешенному решению. Не давайте места эмоциям, действуйте осознанно.
