Купить или не купить? — вот ключевой вопрос, который мы обсудим в нашей статье. Какие есть аргументы «за» и «против», насколько сложна сама процедура приобретения и каково налоговое бремя новоиспеченного собственника.
Рынок недвижимости Австрии демонстрирует уверенную тенденцию роста цен на протяжении последних десяти лет. Стоимость жилья увеличилась почти на 50% и приобретая недвижимость сейчас, вы однозначно окажетесь в плюсе, ведь даже несмотря на кризис мировой экономики, вызванный COVID 19, стоимость жилья в стране постоянно растет. И это однозначный аргумента «за». Но не стоит преувеличивать свои ожидания и рассчитывать на стремительный скачок цен, так как увеличение происходит планомерно, кроме того существуют ограничения на перепродажу недвижимости.
Если недвижимость перепродается в течение 10 лет со дня покупки, то доход от такой сделки облагается налогом в 34%. Так государство защищает рынок недвижимости от создания искусственного ажиотажа. Сразу отметим, что, если с вашими налоговыми декларациями все отлично, а особенно если вы покупаете квартиру под сдачу в наем или уже имеете иной достойный доход на территории ЕС, вы можете получить кредит в австрийском банке под вожделенную европейскую ставку, которая по сравнению со ставками в нашей стране воспринимается как «даром».
Итак, начнем покупать: вы преуспевающий предприниматель и решили инвестировать часть своего капитала в недвижимость в Австрии, или вы хотели бы стать счастливым обладателем симпатичной виллы 19 века, а, может быть, респектабельной квартиры в центре Вены для своей семьи. С чего стоит начать?
А начать придется с оснований вашего пребывания в стране, а именно — есть ли у вас ВНЖ одной из стран ЕС или Австрии. Сразу отметим, что, не обладая ни одним из перечисленных документов, вы лишаетесь права на приобретение недвижимости в Австрии. Исключением является приобретение недвижимого имущества на баланс компании, зарегистрированной в любой стране Европейского Союза.
Итак, далее мы рассмотрим кратко такие варианты:
- Приобретение недвижимости на физическое лицо с австрийским ВНЖ
- Приобретение недвижимости на физическое лицо с ВНЖ другой страны ЕС
- Приобретение недвижимости на юридическое лицо, зарегистрированное в Австрии или другой стране ЕС.
Предположим, что вы прочитали нашу предыдущую статью и уже являетесь обладателем ВНЖ Австрии или же у вас есть действующий ВНЖ другой страны ЕС, но ваше внимание сосредоточено на маленькой перспективной стране в центре Европы, тогда ваши действия, после того как вы нашли подходящий объект, будут следующими:
- Подписание предварительного соглашения на приобретение недвижимости «Kaufanbot». Не стоит недооценивать этот документ, так как он дает вам возможность отменить сделку, обычно только под угрозой соответствующих санкций. В этом документе прописываются основные условия договора, которые обязательны к исполнению сторонами.
- Далее следует подписание нотариального договора купли-продажи и перечисление денежных средств на эскроу счет адвоката, деньги с которого будут перечислены продавцу только после внесения покупателя в реестр собственников — «Grundbuch», для осуществления которого покупателю необходимо произвести следующий шаг.
- При наличии акцептированного продавцом предварительного соглашения, аккумулированных денежных средств на счету адвоката и предоставленных правоустанавливающих документов на объект недвижимости, следующим шагом является обращение в Магистрат города для получения соответствующего одобрения сделки «Bestaetigung» или «Negativ Bestataetigung». Процедура занимает от трех месяцев до полугода, в рамках которой город оценивает свой интерес в отношении реализуемого объекта недвижимости, проверяет источник происхождения денежных средств покупателя, а также основные условия заключаемой сделки.
Здесь хотелось бы отметить различия визового положения покупателя: если у вас есть ВНЖ стран ЕС, то вам потребуется получить «Negativ Bestataetigung» — формальное согласие города на совершение сделки. Последнее время получить его становится также сложно, как и само одобрение. Но при наличии уверенной доказательной базы и опытного сопровождения это возможно.
К чему самому сложному здесь нужно быть готовым: магистрат будет требовать доказательств, что вы реально проживаете в стране вашего ВНЖ, иногда дело доходит до мелочей прямо как в иммиграционной службе — могут потребовать договор аренды квартиры, текущие расходы на жизнь (выписки со счета, что хлеб ежедневно покупаете в «месте прописки»), справку из школы или детсада, куда ходят дети и т. п. Поэтому, если вы в действительности не проживаете в стране вашей карты ВНЖ, тогда оцените готовы, ли вы рискнуть и потерять время и деньги на подачу документов. Может быть, для вас тогда лучше вариант — через юридическое лицо.
Если у вас уже есть действующий ВНЖ Австрии, то завершением сделки будет получение одобрения — «Bestaetigung», для которого вам потребуется подтвердить помимо ранее перечисленных документов, отсутствие у вас иной недвижимости на территории Австрии. В данном случае действует правило — один объект недвижимости в руки, в том числе на семью.
Что если условия выше вам не подходят? Выход: покупаем на юридическое лицо любой страны ЕС. Если у вас нет уже вашего готового, рекомендуем создать его в Австрии. Тогда не нужно будет никаких разрешений — покупайте хоть один, хоть десять объектов. Налоговая сторона: все налоги с доходов, полученных от объекта недвижимости, облагаются по ставкам и правилам страны регистрации объекта недвижимости, т. е. нет никакого смысла, например делать под покупку эстонскую компанию со ставкой налога 0%, потому что налоги с арендной платы эстонская компания будет платить в Австрии по местным правилам.
Какие же минусы покупки на компанию: компанию нужно содержать (бухгалтерия и прочее), компания всегда должна что-то покупать для бизнес-целей. Скорее всего вам придётся сдавать объект недвижимости в аренду хоть даже и самому себе, потому что вы должны будете обосновать покупку для налоговой. Но, и тут не нужно падать в обморок, всегда есть выход — главное желание.
- И наконец, финальной точкой покупки станет внесение нового собственника в Реестр «Grundbuch» и получение ключей.
Обратите внимание, что к стоимости выбранного вами объекта недвижимости нужно прибавить примерно 10%, которые распределяются следующим образом: 1,1% — регистрационный сбор, 1−3% — адвокат, 3% — риелтор, 3,5% — налог на передачу права собственности.
Какие расходы несет собственник имущества? Налог на квартиру, как и коммунальные услуги, включается в ежемесячные платежи и составляет от 250 до 600 евро, в зависимости от площади выбранного объекта. Помимо привычных расходов на газ, воду, электричество, интернет и телефон, нужно оплачивать взнос за каждый телевизор в доме — по 25 евро в месяц. Также, делаются отчисления на общее содержание дома, размер сбора согласовывается между жильцами и зависит от тарифов обслуживающей компании дома. Налог на частный дом рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земли.
Надеемся, что этот краткий экскурс в мир недвижимости Австрии принесет вам пользу.
Источник: Новое Время
