Многие до сих пор помнят золотую пору для рынка украинской недвижимости – период с 2004 по 2008 год. Эти годы, вне всякого сомнения, стоит рассматривать как лучшие во всей истории недвижимого рынка Украины. По мнению Тимура Бондарева, управляющего партнера адвокатского объединения Arzinger, именно в этот период на рынке появились наиболее известные недвижимые активы в основных сегментах рынка, равно как и состоялись наиболее значимые сделки, которые определили будущее профессионального рынка недвижимости и создали солидную почву для существования целой индустрии. Специально для Forbes он проанализировал перспективы и тенденции украинского рынка недвижимости и рассказал, какие еще реформы следует провести, чтобы Украина получила возможность претендовать на большие иностранные инвестиции.
В этот период на рынке недвижимости присутствовали основные игроки глобального финансового рынка, которые были готовы инвестировать в активы на самой ранней стадии их возникновения, даже без наличия надежных титульных документов на земельные участки, не говоря уже о надежном подтверждении коммерческой составляющей будущего актива. Сделки осуществлялись на основании красивых макетов будущих «воздушных замков», представленных на глобальных выставках. Банки рассчитывали доходность будущего актива, исходя из «космических» арендных ставок и т.д.
Обвал мировых финансовых рынков в 2008 году одним из первых ударил именно по рынку недвижимости, что привело к многолетнему коллапсу индустрии во всем мире.
Некоторое время тому назад рынки начали стремительно оживать, и объем сделок свидетельствует, что на традиционных рынках (Европа и США) уже несколько лет наблюдается оживление в сфере недвижимости. В соседних странах буквально каждый день объявляется о закрытии значительных сделок, как в отношении классических доходных объектов – коммерческой недвижимости, так и альтернативных активов: дата-центров, правительственных и инфраструктурных активов, домов престарелых и т.д.
Анализ динамики рынка и комментарии экспертов позволяют сделать вывод, что на глобальном рынке существует огромное количество финансовых активов, обеспечивающих спрос, и рынок недвижимости объективно не успевает его удовлетворять. На фоне активизации новых, сильных в финансовом отношении игроков – азиатских частных, публичных и государственных инвесторов, налицо огромная конкуренция покупателей в гонке за «трофейными» активами, и цены, за которые уходят такие активы. Часто они не имеют ничего общего с экономическими расчетами. Хорошим примером этому является сделка по продаже группой Hilton гостиницы AstoriaWaldorfNewYork китайской страховой компании. Сделка была закрыта в начале 2015 года, и ее стоимость составила порядка $2 млрд, что существенно превысило все самые смелые оценки, которые осуществляются по стандартной модели, исходя из доходности актива.
С учетом изложенного можно предположить, что Украина является идеальным кандидатом для привлечения инвестиций в отрасль, учитывая, не побоимся этого слова, некую «недоразвитость» нашего рынка недвижимости даже в сравнении с соседними странами, не принимая во внимание более насыщенные традиционные рынки.
Можно ли рассчитывать на то, что рынок возвращается, и мы уже – на пороге очередного инвестиционного бума?
Делать такие выводы пока рано, и нельзя согласиться с мнениями некоторых комментаторов, которые считают, что активность на рынке строительства жилья свидетельствует о возврате рынка. Очевидно, что рост инвестиций в жилую недвижимость – это в целом хороший знак. Однако одной из основных причин этого роста является, как ни парадоксально, не развитие банковской системы, которая должна помогать рынку прийти в себя, а наоборот – полное отсутствие доверия к таковой со стороны общества, что привело к тому, что все сбережения вкладываются именно в «кирпичи».
По заявлениям многих экспертов, основные сдерживающие факторы развития рынка недвижимости - это коррупция, отсутствие прозрачности и доверия к судебной системе, равно как и политическая нестабильность. В свою очередь, позволю себе не согласиться с этими доводами.
Разумеется, все упомянутые выше факторы являются зияющей раной украинского общества, на борьбу с которыми сейчас направлены основные ресурсы гражданского общества. Но, очевидно, каждый согласится с тем, что в период инвестиционного бума 2004-2008 годов ситуация в этих сферах была незначительно лучше, а возможно, даже хуже, чем сейчас.
Невзирая на эти факторы, выше было упомянуто, что именно в тот период инвесторы, невзирая на существующие сложности, активно инвестировали в украинскую экономику, несмотря на постоянные и грубые нарушения со стороны государственных органов и рейдерские атаки. Более того, современная история показывает, что инвестиции в недвижимость могут быть привлекательными даже в тех странах, где уровень коррупции, бюрократии и зарегулированности может соревноваться с Украиной (Китай, Россия и т.д.), равно как и в странах, которые постоянно находятся в состоянии вооруженного конфликта (Израиль).
С тех пор в Украине прошла волна передовых и ощутимых реформ, направленных на борьбу с коррупцией в строительной и земельной сферах, повышение прозрачности, улучшение системы регистрации прав на недвижимость и т.д. Если следовать логике, рынок украинской недвижимости уже давно должен был бы прочувствовать на себе внимание мировой общественности.
В связи с этим, по моему мнению, основными проблемами в данной сфере для нашей страны являются отсутствие системной работы по продвижению Украины как юрисдикции с привлекательным инвестиционным климатом и, в равной степени, наличие существенных экономических проблем.
Очевидно, что все страны активно борются за привлечение системных инвесторов, в связи с чем учитывают собственный негативный опыт. Украине нужно существенно больше стараться, чтобы убедить инвесторов в том, что нам нужно доверять и с нами можно работать в долгосрочной перспективе. И это касается многогранной работы во всех сферах, включая правовые реформы.
С учетом изложенного выше, Украине все же не помешало бы провести следующие реформы в законодательной сфере, чтобы обеспечить дополнительный уровень доверия и комфорта инвесторам и иметь возможность претендовать на большие иностранные инвестиции.
1. Право собственности дочерних компаний на землю
Знаменитая статья 82 Земельного кодекса Украины исключает дочерние предприятия иностранных компаний из списка субъектов, наделенных правом собственности на землю. На практике этот запрет довольно легко обойти, но в то же время это создает дополнительные административные затраты и дискомфорт для инвесторов. Данная норма не имеет никакой практической ценности и подлежит изменению.
2. Аренда земли как объект гражданско-правового оборота
Аренда земли традиционно служит излюбленным инструментом девелоперов для получения контроля над землей в нашей юрисдикции, в пользу которого играет масса аргументов. При этом, к сожалению, данный правовой институт до сих пор не предоставляет достаточного уровня комфорта его пользователям, ввиду того, что право аренды земли (коммунальной и государственной собственности) не является предметом свободной продажи, не может быть объектом обеспечения и не может использоваться как объект ипотеки (залога).
Невзирая на то, что законодательство Украины содержит конкретные нормы, которые декларируют обязательство «следования» земли за недвижимостью, расположенной на ней, на практике подобное «следование» не работает и создает массу практических проблем. Именно поэтому, не в последнюю очередь, сделки, связанные с куплей-продажей недвижимых активов, расположенных на арендованной земле, осуществляются путем купли-продажи корпоративных прав соответствующих компаний-арендаторов, что значительно усложняет сделку.
3. Согласование сделок по продаже недвижимых активов с Антимонопольным комитетом Украины (АМКУ)
В соответствии с законодательством Украины в сфере защиты экономической конкуренции, сделки по продаже (аренде) целостных имущественных комплексов – объектов (коммерческой) недвижимости подлежат обязательному предварительному согласованию с органами АМКУ. Формальное нарушение этой нормы чревато существенными штрафными санкциями вплоть до (теоретической) отмены сделки. Эта процедура, на практике, существенно усложняет сделку и увеличивает временные и финансовые затраты на ее осуществление. Данное регулирование является чрезмерным и излишним, а также не имеет реальной практической ценности для государства и рынка.
4. Повышение прозрачности в строительной сфере и в сфере отвода земли
Очевидно, что в этих сферах уже была проведена огромная работа, и необходимо отметить заслуги гражданского общества и отдельно взятых представителей государственных органов, которые сумели пролоббировать значительные позитивные изменения в этой сфере. Практика, однако, показывает, что еще есть над чем работать, чтобы искоренить коррупционную составляющую из строительной сферы.
Известно много случаев, когда Украина проигрывала конкуренцию с соседними странами, где инвесторам предлагались куда более комфортные условия для входа на рынок, вплоть до бесплатной передачи земли под строительство важных инфраструктурных объектов.
5. Расширение полномочий органов местного самоуправления в части распоряжения земельными ресурсами
Украина взяла курс на децентрализацию, и рынок недвижимости уже ощутил это. В частности, передача функций архитектурно-строительного контроля на локальный уровень принесла свои ощутимые плоды. В то же время существует объективная необходимость значительного расширения автономии органов местного самоуправления в части распоряжения земельными участками и платы за землю.
Так, на сегодняшний день органы местного самоуправления связаны «по рукам и ногам» нормами Земельного и Налогового кодексов Украины в части процедуры распоряжения земельными участками и формирования платы за их использование. Таким образом, в случае заинтересованности органа местного самоуправления в привлечении иностранного инвестора, который может создать рабочие места и быть магнитом для новых потенциальных инвесторов, местные общины не имеют возможности отходить от установленных законом требований.
Именно поэтому наша практика знает много случаев, когда Украина проигрывала конкуренцию с соседними странами, где инвесторам предлагались куда более комфортные условия для входа на рынок, вплоть до бесплатной передачи земли под строительство важных инфраструктурных объектов, имеющих значительное социальное значение для соответствующего региона (страны). Это особо важно для привлечения инвестиций в инфраструктурные и промышленные (производственные) объекты.
Подводя итоги, можно сказать, что Украина, в силу объективных причин, обречена на успех, и вопрос лишь в том, когда это произойдет. Однако всем нам, а в первую очередь государственным мужам, нужно приложить титанические усилия, чтобы убедить мир в том, что мы можем быть надежным партнером, с которым можно делать бизнес по понятным правилам в долгосрочной перспективе.
