При грамотном управлении — в том числе по наполнению апартов резидентами и ценовой политике — средняя доходность в киевском регионе (Киев и пригород) может составлять от 8 до 12% годовых в долларах.
Несмотря на сохраняющуюся неопределённость и множество возможных сценариев развития событий, связанных как с «чёрными лебедями» войны, так и с рыночными факторами устойчивости, уже сейчас можно выделить ряд тенденций и трендов, которые будут определять развитие рынка в ближайшей перспективе.
Это маркеры, связанные с потребительскими ожиданиями, уровнем и глубиной потенциального спроса, а также самим продуктом.
Восстановление инвестиционного спроса — с поправкой на «но»
По данным НБУ на начало 2024 года, украинцы хранят 764 млрд гривен, что эквивалентно почти $20 млрд.
Отмечу, что это только гривневые сбережения. По разным оценкам, они составляют лишь треть от общего объёма накоплений, включая наличные доллары, валютные депозиты и облигации внутреннего займа в валюте. По последним данным НБУ — более $100 млрд.
Очевидно, что долго держать деньги «в консервации» мало кто решится — большинство понимает основное правило финансовой грамотности: деньги должны работать на вас.
С конца лета 2023 года мы начали фиксировать оживление инвестиционного спроса на первичном рынке. Конечно, пока не в желаемых масштабах: инвестиционный спрос составляет около 10% от общего объема, тогда как до войны эта доля была в 4 раза выше.
Тем не менее сделки есть. Несмотря на военные риски и неблагоприятные геополитические прогнозы, инвесторы готовы возвращаться на рынок.
Но готов ли сам рынок к их возвращению? Тут есть два «но». Первое — это вымывание ликвидных концептов и форматов жилых комплексов, которые первыми привлекают внимание инвесторов.
Речь идёт о форматах полифункционального кластера, эко-города и многофункционального комплекса по концепции «15-минутного города». Второе — это допустимые темпы строительства и реальная динамика на площадках.
То, что строится с приемлемыми темпами и имеет высокий потенциал ликвидности (локация, концепция, инфраструктура, разнообразие планировок, высокий уровень сервиса и гибкие условия покупки), не испытывает проблем с интересом ни со стороны инвесторов, ни со стороны конечных потребителей.
Всё остальное, даже с хорошей изначальной концепцией, теряет ценность на фоне замороженных объектов и стоящих кранов. А это — примерно 40% проектов, запущенных до начала полномасштабного вторжения по Украине, если говорить откровенно.
И ключевой вопрос сейчас: сможет ли рынок при ограниченном конечном спросе (а он является основным драйвером отрасли) не только нарастить темпы строительства, но и вывести на рынок новые качественные форматы, способные оживить интерес профессиональных инвесторов?
Запрос на диверсификацию форматов недвижимости
Жизнеспособная и ликвидная концепция девелоперского продукта — залог выживания в любых штормах. Если объект соответствует ключевым требованиям целевой аудитории (локация, транспортная доступность, зонирование, инфраструктура, грамотное сочетание аренды и продажи коммерческих площадей, разнообразие функциональных зон и объектов, формирующих экосистему), — внимание покупателя обеспечено.
Следующий этап — это индивидуальное восприятие: эстетика, эргономика, планировки, а также финансовые стимулы: фиксированный курс, скидки, спецпредложения, длительная рассрочка (с авансом от 10%).
Сегодня всё чаще формируется запрос на диверсифицированный продукт. В первую очередь — апарт-форматы в составе ЖК, находящиеся под управлением опытных операторов. Человек фактически покупает доходный бизнес и сервис, с возможностью пользоваться всей экосистемой комплекса.
Сервис как базовая потребность
Рынок — и покупатели, и системные девелоперы — в большинстве уже признали: продукт в недвижимости — это не только квадратные метры.
Главное — наполнение проекта, начиная с этапа выбора локации и заканчивая реализацией концепции на площадке. Это:
-
продуманное зонирование территории;
-
интеграция в городской/природный ландшафт;
-
архитектурные и интерьерные решения;
-
инфраструктура, способная формировать спрос и привлекать бизнес;
-
социальное позиционирование комплекса в районе;
-
приватность, энергетическая независимость и комьюніті.
Сейчас к этому перечню всё чаще добавляется сервис — комьюніті-центры с коворкингами, резервным интернетом, конференц-залами, детскими клубами, wellness-зонами и т. д. Всё, что создаёт дополнительную ценность для жизни именно здесь.
Считаю, что в ближайшее время запрос на персонализацию жизненного пространства будет только усиливаться: дом становится не просто базовой потребностью, а территорией защиты и комфорта — особенно в условиях, в которых нам всем приходится жить сегодня.
