После 2008 г. банки очень неохотно кредитуют проекты в сфере недвижимости. Но вам за последний год удалось привлечь кредиты у трех банков. В чем причина такой лояльности?
Если быть точным, то кредитов было не три, а четыре – в июне $25 млн. нам предоставил один из крупнейших российских банков. Что касается сути вашего вопроса, то мы считаем, что причин несколько. Во-первых, это сильная команда с большим опытом работы как с местными, так и международными финучреждениями. Команда не только финансовая, но прежде всего девелоперская. Во-вторых, наличие у нас перспективных проектов, являющихся объектом кредитования. В-третьих, пожалуй, я отметил бы как самое главное – сильный набор активов. Ведь для банков важны и объект кредитования, и сам заемщик: что у него есть в портфеле, каковы финансовые показатели не только отдельного бизнес-проекта, но компании в целом – у нас низкое соотношение заемного и собственного капиталов даже после кредитов. Не последнюю роль здесь играет наша история заемщика – мы всегда вовремя выполняем обязательства перед банками.
Если у заемщика есть воля к возврату кредита и он ее демонстрирует, то банк всегда идет навстречу. Любое финучреждение в первую очередь ищет надежного заемщика, другой вопрос, в какие банки мы идем и с кем в конце концов договариваемся. Ситуация сейчас такова, что из действующих примерно 180 банков в Украине рассчитывать реально можно в лучшем случае на половину. К тому же далеко не все они предоставляют кредиты, поэтому действенными являются новые подходы, отличные от применявшихся на стремительно растущем рынке 2006-2007 гг.
Что это за подходы? Насколько они универсальны – у вас есть стандартная схема, или вы отдельно для каждого банка планируете сценарий переговоров?
Новые подходы – это гибкая реакция на изменение конъюнктуры рынка. Раньше мы ориентировались исключительно на банки с иностранным капиталом, но сейчас ситуация в экономике повлияла на то, что нам пришлось пересмотреть этот подход. В качестве своей нынешней стратегии мы выбрали принцип работы с любыми банками, будь то государственные украинские, западные либо частные российские. Отличие в работе с каждым из них заключается лишь в процессах взаимодействия. Главное, что мы понимаем их, а они – нас. Это является важнейшим элементом нашего кредитного ноу-хау.
Банкам с нами комфортно потому, что еще до IPO у нас была прозрачная отчетность по западным стандартам МСФО. Сейчас, после IPO, мы стали более прозрачны с точки зрения информации о бизнес-процессах. Хоть и большинство кредитов были получены до выхода на биржу, все знали, что мы планируем выходить, таким образом, одно лишь намерение уже психологически позитивно влияло на принятие решений в нашу пользу.
А как IPO скажется на готовности банков выдавать кредиты, насколько удешевит и удлинит их?
Пока еще рано оценивать, насколько IPO повлияет на наши возможности получения кредитов. Мы думаем, что окажет позитивное влияние. Прежде всего увеличилась сама компания – мы приобрели несколько крупных проектов под IPO: значительно вырос собственный капитал и добавилась прозрачность. Теперь не только крупные банки, но вообще абсолютно все об этом знают или легко могут узнать. И тот факт, что мы должны соблюдать правила английской биржи, де-факто предоставит больше комфорта финучреждениям. Но осязаемый эффект такого процесса можно оценивать лишь через определенное время. Банки – это заемный капитал, IPO – акционерный. Здесь нет прямой корреляции, но косвенное влияние, безусловно, прослеживается. Финорганизациям комфортнее работать с компаниями, где прозрачны и понятны акционеры, структура, активы.
Рассматриваете ли вы использование альтернативных источников финансирования в качестве последующих шагов по привлечению финансирования, например, облигации? Выход на IPO в этом смысле расширяет горизонты?
Безусловно, это один из возможных путей, но сейчас подобное не имеет смысла. Внутреннего рынка практически нет, на внешних же плохая конъюнктура. К тому же, учитывая политические и геополитические риски Украины, можно с уверенностью сказать, что мы пока не готовы к этому. Компании очень привязаны к страновым рейтингам, а они у Украины не очень высокие. Но как только финансовые рынки это позволят, мы обязательно будем рассматривать и такой вариант.
С 2008 г. Arricano каждый год открывает по одному объекту. Планируете ли вы сохранить подобную динамику в ближайшие годы?
Да. 27 февраля открывается вторая очередь ТРЦ «Южная Галерея» в Симферополе. В сентябре 2014 г. откроется также ТЦ «Проспект» на Левом берегу в Киеве, а в 2015-м планируем открыть торгово-развлекательный комплекс на Лукьяновке. Это темпы развития, соответствующие долгосрочной стратегии наших акционеров. Под нее у нас выстроен следующий бизнес-цикл: строительство в среднем занимает 18 месяцев – это означает, что в компании постоянно один проект находится на этапе ввода в эксплуатацию, один – на этапе строительства, а третий только начинается. И так каждый год. В предыдущем цикле в августе вводился «РайON» на Троещине, начиналось строительство «Проспекта», а «Южная Галерея» была на средней стадии. Единственное, что в этой связи меняется, – увеличивается масштаб проектов. Одно дело построить торгово-развлекательный комплекс площадью 24 тыс. кв. м, а другое – 47 тыс., как на Лукьяновке.
Какова доля заемных средств в реализуемых проектах компании?
Наша общая стратегия включает в себя поддержание правильного соотношения заемных и собственных средств компании: в стоимости проекта доля кредитных средств не превышает 50%. То есть мы рискуем своими деньгами в той же мере, что и кредиторы. И такой консервативный подход нравится банкам.
Вы являетесь практически единственным в Украине крупным профильным девелопером, специализирующимся на торгово-развлекательной недвижимости. Чем продиктована такая стратегия, и какие выгоды от данной специализации?
Продиктована она прагматичной оценкой рисков. Если сравнивать различные сегменты недвижимости с точки зрения капиталовложений на один квадратный метр, то они мало чем отличаются. Но если посмотреть на них в проекции макроэкономических колебаний, то обнаруживается совершенно разная волатильность. Наш выбор связан с пониманием того, что конечные покупатели в торгово-развлекательных комплексах будут всегда, особенно в Украине, где рынок торговой недвижимости далек до заполнения. Несомненно, есть некоторые колебания, связанные с чувствительностью к общеэкономическим показателям, но она намного ниже, чем, например, у офисной или жилой недвижимости (последняя зависит еще и от наличия финансирования, а в Украине нет ипотеки в классическом понимании), поэтому данные сегменты очень ограничены в развитии. А за покупками в торговые центры люди будут ходить всегда, разве что в проблемных ситуациях станут позволять себе немного меньше. Мировая практика наши выводы подтверждает.
Ваша группа занимается не только девелопментом торговых и торгово-развлекательных комплексов, но и их управлением. В чем вы видите преимущества и недостатки такого подхода?
Да, мы строим объекты не для того, чтобы их потом продавать, здесь мы руководствуемся также стратегией акционеров, стремящихся иметь большую компанию. У нас уже достигнута критическая масса объектов, продуцирующая эффект масштаба: даже для одного торгово-развлекательного комплекса необходима управляющая структура, но если появляется второй такой комплекс, то управляющую структуру нужно увеличить, причем не в два, а в гораздо меньше раз. Так же дело обстоит с третьим и последующими торгово-развлекательными комплексами.
Однако сеть торгово-развлекательных комплексов выгодна не только нам, но и арендаторам: чем больше охват, тем удобнее крупным ритейлерам. Им комфортнее не входить в каждый отдельный торгово-развлекательный комплекс, а договориться с одним девелопером и в результате иметь сразу несколько магазинов в ключевых регионах. У нас есть проекты в Киеве, Крыму, Восточной Украине, планируется в Одессе. Это дает нам хороший спрос, а им – широкое покрытие при значительной экономии управленческих ресурсов.
Что касается недостатков, то я думаю, что правильнее говорить не о минусах, а о некоторых особенностях, без учета которых эффективно заниматься управлением торгово-развлекательными центрами невозможно. Главный вызов, который стоит перед нами как управляющей компанией, – необходимость постоянно совершенствоваться, модернизироваться. К примеру, жилая недвижимость требует от девелопера активного участия только на этапе ее создания: придумать интересную концепцию ЖК, качественно ее реализовать, проинформировать покупателей с помощью рекламы. После того как проект сдан и квартиры проданы, можно смело приступать к новым проектам.
В случае же с управлением торгово-развлекательным центром после его сдачи в эксплуатацию ситуация совсем другая. С арендаторами нас связывают только договоры аренды с ограниченным сроком действия. При этом рынок развивается очень динамично, и центры, пять лет назад казавшиеся сверхсовременными, не отвечают сегодняшним требованиям мировых ритейлеров. Покинуть устаревший центр и открыть магазин в более современном для арендатора проще простого. Поэтому объект нужно постоянно развивать: увеличивать площадь за счет постройки новых уровней и очередей, ранжировать состав арендаторов, модернизировать зону развлечений.
С каждым годом и арендаторы, и покупатели выставляют все более высокие запросы в отношении торгово-развлекательного центра, и если он хочет быть успешным, то обязан им соответствовать.
Подобным образом повышаются требования и к создающимся объектам. Первые наши проекты – ТРК «Солнечная Галерея» (Кривой Рог) и Сity Mall (Запорожье) – были относительно небольшими центрами, построенными по классическим канонам европейского девелопмента, с правильной концепцией и удачной локацией. Теперь же просто построить концептуально-правильный шопинг-молл недостаточно, нужно, чтобы проекты качественно меняли жизнь людей. Здесь показателен пример строящегося торгово-развлекательного комплекса на Лукьяновке. В рамках проекта мы отреставрируем два памятника архитектуры и включим их в состав комплекса. Такая практика принята во многих развитых странах мира. Девелопер на собственные средства реконструирует важные для города здания, присоединяет их к торгово-развлекательным центрам и размещает там торговые галереи. В Украине мы будем первыми, кто применит данную технологию
