Инвестиционная компания InVenture совместно с журналом Landlord провели опрос основных участников рынка – провайдеров инвестиционно-банковских и юридических услуг на предмет выявления основных трендов развития рынка M&A Украины в агросекторе.
В опросе приняли участие представители компаний Dragon Capital, Concorde Capital, Alexandrov&Partners, Asters Law Firm, InVenture.
1. Охарактеризуйте ТОП-3 основных тренда 2018 года на рынке M&A в агросекторе Украины?
Оксана Крыжановская, старший партнер Alexandrov&Partners
1. Перераспределение рынка между компаниями, которые уже работают в Украине (их движение на пути к оптимизации). После достаточно длинного периода условного застоя после кризиса и дестабилизации в стране (хотя на рынке аграрных M&A сделки шли даже в этот период), компании активизировались. Сейчас трендом и необходимостью является работа над повышением эффективности и оптимизации структуры, поэтому холдинги продают те свои части, которые у них в структуре неэффективны.
2. Проявление интереса к украинскому АПК крупных инвесторов, которые еще не работают в Украине. По нашим наблюдениям иностранные инвесторы, которые не имеют опыта работы с Украиной, стали больше интересоваться покупкой именно больших объёмов земли. Сами же сделки по выходу на украинских рынок таких инвесторов ожидаются в 2019 – 2020 годах.
3. После кризиса существовал определенного рода феномен, когда инвесторы формировали земельный банк через концентрацию небольших аграрных предприятий, обрабатывающих 1000 – 2000 га. Сейчас же появляется все больше запросов на покупку больших объёмов земли в одной сделке.
Сергей Чуйкин, управляющий директор инвестиционно-банковского департамента Concorde Capital
1. В агросекторе продолжается консолидация рынка - более крупные игроки покупают/поглощают более мелких.
2. Стоимость аграрных хозяйств растет в основном за счет роста стоимости прав аренды земли
3. Немного меняется география приобретений – инвесторы стали больше смотреть на северные и западные регионы Украины в т.ч. за счет небольшого изменения климата – постепенное смещение влажности с юга на север
Юрий Астахов, директор инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital
Рост интереса иностранных инвесторов, дальнейший рост цены на землю через права аренды и закрепление за рынком статуса рынка продавца из-за дисбаланса спроса и предложения на качественные активы.
Алексей Демьяненко, партнер Asters Law Firm
1. Преобладание внутренних инвесторов, расширение земельного банка существующими аграриями путем укрупнения и консолидации активов.
2. Потребность в расширении площади обрабатываемых земель, низкий спрос на технику и недвижимость.
3. Получение покупной цены за продаваемые активы за пределами Украины.
Алексей Олейников, управляющий партнер InVenture Investment Group
1. Иностранные инвесторы продолжают присматриваться к возможности поглощения агроактивов в Украине, при этом проявляют интерес как те, компании, которые уже ведут деятельность на рынке, так и новые игроки.
2. Наиболее активно и уверено себе ведут внутренние инвесторы средней руки, которые управляют земельным банком в Украине от 5 000 га и выше.
3. Много сделок M&A не состоялось в 2018 году в виду расхождения ценовых ожиданий собственников агробизнеса и оценок агроактивов потенциальными покупателями.
2. Как вы оцениваете динамику цен на агроактивы в Украине в 2018 году? Какие основные факторы влияли на изменение цены?
Оксана Крыжановская, старший партнер Alexandrov&Partners
Основным фактором, влияющим на формирование цены, всегда было состояние компании. Если это хороший действующий бизнес с налаженными процессами и хорошо сформированным земельным банком, то цена соответственно выше. При покупке бизнеса важную роль играет due diligence, во время которого задача юристов и аудиторов не только проверить риски покупки предприятия, но и обнаружить недостатки бизнеса, которые затем можно использовать как аргумент для понижения цены.
В целом в 2018 году мы отметили 2 фактора:
1. Рост цен на рынке в целом, поскольку сегодня компании борются за каждого пайщика и практически вся земля в средне- или долгосрочной аренде, поэтому хорошие агропредприятия раскупаются очень быстро. Если говорить о среднем и мелком бизнесе, то задатки за покупку предприятий покупатели осмеливаются передавать наличными и даже без оформления надлежащих юридических документов. Скорость порой стирает риски.
2. Вместе с ростом цен возросли и запросы продавцов. Именно в 2018 больше наблюдается случаев, когда продавец требует передачу аванса в размере не менее 10% от стоимости предприятия за то, чтобы всего лишь допустить юристов к проведению аудита. Также продавцы крайне неуступчивы и несговорчивы в ценах, действуя по принципу «Либо вы покупаете за те деньги, что я сказал, либо я найду другого».
Сергей Чуйкин, управляющий директор инвестиционно-банковского департамента Concorde Capital
Цены на агроактивы существенно выросли за последние несколько лет и продолжают расти в 2018 году. Основной фактор – рост стоимости прав аренды земли. Это обусловлено тем, что доходность инвестиций в растениеводство постепенно сравнивается с доходностью инвестиций в любой другой реальный сектор экономики в Украине – окупаемость около 5-ти лет.
Юрий Астахов, директор инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital
Динамика положительная, хотя темпы несколько замедлились. Основные драйверы – намного меньший объем предложения качественных хозяйств, чем в предыдущие года. Рынок уже намного консолидированней. Также, сейчас перспектива земельной реформы уже не выглядит настолько призрачной, как, скажем, 3-5 лет назад.
Алексей Демьяненко, партнер Asters Law Firm
Основным определяющим фактором цены являются: регион расположения земель и их бонитет; площадь обрабатываемых земель и длительность зарегистрированных прав аренды.
Отдельные аграрии, расширяющие свой земельный банк, предлагают высокую цену за земли, находящиеся по близости от их кластеров, особенно за зарегистрированные права аренды с остаточным сроком от 5 лет.
Алексей Олейников, управляющий партнер InVenture Investment Group
Цены на право пользования землей сельскохозяйственного назначения из года в год в Украине растут. Так, к примеру, если в 2014 году мы закрывали сделки по продаже агрокомпаний с правом аренды земли на 7 лет по цене $350 - $400 за 1 га, то в 2018 году, собственники оценивают такую землю в диапазоне $1000 - $1300 га за 1 га.
3. Как вы оцениваете баланс спроса от инвесторов и предложения по продаже агрокомпаний?
Оксана Крыжановская, старший партнер Alexandrov&Partners
Сейчас перевес явно на стороне покупателей – запросов гораздо больше, чем предложений. Но всегда стоит обращать внимание на качество активов. Достаточно распространены случаи, когда под видом действующей компании продают полуживые предприятия с сомнительными правами на землю и старой техникой. Что касается качественного структурированного бизнеса, то спрос на покупку такого актива крайне высок.
Сергей Чуйкин, управляющий директор инвестиционно-банковского департамента Concorde Capital
На наш взгляд, на рынке спрос на качественные агроактивы превышает предложение. Предложений не так много, а желающих расширить земельный банк достаточно много практически во всех регионах Украины.
Алексей Демьяненко, партнер Asters Law Firm
Спрос и предложение присутствуют на рынке, однако ценовые ожидания покупателей и продавцом часто не совпадают.
Продавцы заинтересованы продать актив полностью, включая технику и помещения. Покупатели имеют собственную технику и помещения, их интерес ограничивается правами аренды.
Алексей Олейников, управляющий партнер InVenture Investment Group
На рынке Украины определенно существует дефицит предложений по продаже агрокомпаний в сфере растениеводства с высокими показателями качества грунта и размером земельного банка от 1 000 до 10 000 га.
4. Какие основные мотивы продажи агрокомпаний преобладали в Украине в 2018 году?
Оксана Крыжановская, старший партнер Alexandrov&Partners
Основной мотив продажи агрокомпаний в 2018 году – это отщепление холдингом части бизнеса, которая является неэффективной или малоэффективной для него. Например, явная отдаленность производства от элеваторного комплекса, что создает неэффективное транспортное плечо и пр. Причем очень часто за продажей неэффективного актива следует приобретение иного, более привлекательного и удобного. Холдинги начали двигаться именно в такой последовательности (сначала продажа, а потом покупка нового), чтобы избежать привлечения внешних денег или извлечения оборотного капитала на скорое приобретение нового предприятия.
Если говорить о продаже не части бизнеса, а 100% доли, то причины таких отчуждений четко прослеживались в соблазне собственника продать предприятие на крайне выгодных для него условиях. Часто происходит так: собственник выставляет предприятие на продажу по интересной для себя цене (хоть она часто и завышена) и просто продолжает работать. Если бизнес в нормальном состоянии, то покупатель, готовый заплатить именно названную сумму, находится достаточно быстро. Продавец же бизнеса не всегда окончательно уходит из АПК – он покупает себе иное предприятие, поменьше, и начинает его развивать, оставаясь и с бизнесом, и с частью заработанного.
Сергей Чуйкин, управляющий директор инвестиционно-банковского департамента Concorde Capital
Как правило, продавали те, для кого растениеводство не является ключевым или основным бизнесом, а также те, у кого возникли финансовые трудности, сформировалась высокая долговая нагрузка и которые таким образом решают свои финансовые вопросы.
Юрий Астахов, директор инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital
В основном, это частные обстоятельства акционеров-продавцов или оптимизация земельного банка. Также, следует отметить реинвестирование в другие сектора, в т.ч. возобновляемую энергетику и недвижимость.
Алексей Демьяненко, партнер Asters Law Firm
Начало другого бизнеса. Выгодное предложение, поступившее от покупателя.
Алексей Олейников, управляющий партнер InVenture Investment Group
Основные мотивы продажи агрокомпаний собственниками можно разделить на следующие категории: продажа по причине ухудшения состояния здоровья; старость и отсутствие наследников, которые могли бы эффективно управлять агробизнесом; эмиграция; проблемы с финансовым состоянием бизнеса; давление со стороны конкурентов (соседей).
5. Как Вы оцениваете привлекательность агросектора Украины с точки зрения приобретения агрокомпаний в 2018 году? Какие типы инвесторов проявляют интерес к инвестированию агросектор Украины сегодня?
Оксана Крыжановская, старший партнер Alexandrov&Partners
Украинский агросектор всегда был и остается привлекательной инвестиционной гаванью. В 2018 году проявились все типы инвесторов достаточно активно:
- Производители нишевых культур и органики, также активизировался интерес к садоводству. В этом сегменте инвесторы проявлены небольшими объемами земли – 100 – 1 000 га.
- Много мелких иностранных аграриев, желающих создать небольшой агробизнес в Украине – около 1 000 га.
- Средний сегмент, нацеленный на покупку до 8 000 га.
- Крупные инвесторы. Достаточно много запросов на формирование земельного банка объемом 10 000 и более га.
- Особо крупные системные инвесторы (от 20 000 га), например, пулы фондов или отдельные иностранные фонды больше присматриваются к возможностям украинского рынка, но интерес проявляют высокий.
Сергей Чуйкин, управляющий директор инвестиционно-банковского департамента Concorde Capital
Агросектор остается одной из самых привлекательных индустрий в Украине для инвестиций. С одной стороны, мы видим некую активизацию M&A активности в агросекторе за последние несколько лет, но с другой стороны мы не видим на рынке появление большого количества новых игроков, особенно иностранных – как правило, все сделки происходят внутри страны между локальными игроками.
Юрий Астахов, директор инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital
Украина все так же предполагает высокие страновые риски для иностранных инвесторов, поэтому доминируют местные покупатели, а также международные стратегические инвесторы, которые ищут возможности диверсификации и эффективную с точки зрения затрат ресурсную базу. Для финансовых инвесторов прямые инвестиции в растениеводство — это скорее исключение.
Алексей Демьяненко, партнер Asters Law Firm
Преобладание внутренних инвесторов.
Алексей Олейников, управляющий партнер InVenture Investment Group
Портрет текущих покупателей агроактивов в Украине:
- частные фремеры, преуспевающие в агробизнесе с целью наращивания земли в управлении;
- украинские и иностранные агрохолдинги с целью расширения или оптимизации земельного банка;
- агротрейдеры с целью построения вертикальной интеграции;
- новые игроки, смена профиля деятельности.
6. Насколько активны иностранные инвесторы, которые еще не ведут деятельность в Украине по отношению к вхождению на наш рынок путем слияний и поглощений?
Оксана Крыжановская, старший партнер Alexandrov&Partners
Активность иностранных инвесторов является высокой. Большинство из них имеют желание приобрести именно 100% агропредприятия для дальнейшего ведения бизнеса. Речь о создании партнерств с украинскими предпринимателями идет гораздо реже.
При этом факторами, влияющими на желание иностранного инвестора купить украинское предприятие, являются качество земли и рельефа, максимально возможное отсутствие «шахматки», долгосрочные договоры аренды. Цена предприятия играет одну из последних ролей. Если иностранному инвестору агропредприятие подходит, то он его купить даже по завышенной цене и даже с активами, которые продавец императивно продает «в нагрузку» (например, старые техника и оборудование).
Сергей Чуйкин, управляющий директор инвестиционно-банковского департамента Concorde Capital
К сожалению, иностранные инвесторы не очень активны. Основная причина – страновые риски и негативный опыт в прошлом. Большое количество крупных иностранных фондов, стратегических инвесторов пока не рассматривают Украину для инвестиций из-за политической ситуации в стране.
Юрий Астахов, директор инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital
Значительно активней чем ранее. Многие иностранцы заходят со стороны России, где уже попробовали вести агробизнес и видят преимущества в том, чтобы делать это в Украине.
Алексей Демьяненко, партнер Asters Law Firm
Сделки присутствуют и их количество увеличивается, сравнивая с прошлыми годами.
Алексей Олейников, управляющий партнер InVenture Investment Group
Нам известны несколько крупных стратегических иностранных инвесторов, которые рассматривают сегодня возможность входа в агробизнес Украины с размером земельного банка от 30 000 га - 100 000 га; также в работе есть несколько частных лиц из Европы и Востока.
7. Является ли снятие моратория основным сдерживающим фактором по покупке агрокомпаний в Украине? Какое количество и объем сделок M&A можно было бы ожидать в случае если бы мораторий был снят в начале этого года?
Оксана Крыжановская, старший партнер Alexandrov&Partners
Больше нет, чем да. В Украине существует налаженный механизм приобретения прав на землю, а именно купля-продажа корпоративных прав компании, с которой подписаны договора аренды. Очень сомнительно, что после снятия моратория количество M&A сделок в агросфере увеличилось бы кардинальным образом, учитывая, что такой механизм будет актуален еще многие годы после снятия моратория, поскольку договора аренды часто подписываются на 7 и более лет. Хотя на практике перспективой открытия рынка земли интересуется каждый инвестор, это обязательный вопрос, который обсуждается прямо на первой встрече с консультантами, юристами или брокерами.
Сергей Чуйкин, управляющий директор инвестиционно-банковского департамента Concorde Capital
Да, на мой взгляд, мораторий на продажу земли на сегодняшний день является главным препятствием для привлечения крупного иностранного капитала и существенного развития агросектора. Снятие моратория могло бы стать тем триггером, который бы позволил привлечь по-настоящему крупные инвестиции в нашу страну. Сложно точно оценить какой эффект мы могли бы получить, но думаю, что объем инвестиций оценивался бы десятками миллиардов долларов США.
Юрий Астахов, директор инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital
Это все еще один из основных факторов, сдерживающих прямые инвестиции в сектор. Есть масса инвесторов, которые «рванут» сюда, как только полноценный рынок земли откроется.
Алексей Демьяненко, партнер Asters Law Firm
Так не считаю. Снятие моратория приведет к скупке земель у фермеров, которые готовы продать, существующими арендаторами. Ожидаю, что многие фермеры откажутся от продажи.
Будут попытки других аграрных компаний перехватить землю у существующих арендаторов.
Алексей Олейников, управляющий партнер InVenture Investment Group
Однозначно, что для многих иностранных инвесторов, открытие рынка земли сельскохозяйственного назначения в Украине, станет сигналом для возможности выхода на агрорынок. В то же время, решение иностранными инвесторами о покупке активов будет занимать довольно длительное время: после досконального проведения due diligence объектов, оценки рыночной среды и законодательства, анализа особенностей и практики покупки земли иностранцами. Поэтому роста количества сделок M&A стоит ожидать через 1-2 года после снятия моратория.
8. Какие барьеры и сдерживающие факторы роста сделок M&A в агросекторе Украины?
Оксана Крыжановская, старший партнер Alexandrov&Partners
Традиционно это коррупция, бюрократия и наличие военных действий. Многие иностранные инвесторы заинтересованы во вложении денег в украинский АПК, но пока присматриваются и наблюдают за этими тремя факторами, ожидая стабилизации ситуации.
Сергей Чуйкин, управляющий директор инвестиционно-банковского департамента Concorde Capital
Я бы выделил земельную реформу. Мораторий – это якорь для дальнейшего развития агросектора. Кроме этого, существенная часть нашего агрорынка до сих пор находится в тени. Прозрачность ведения бизнеса – это одно из основных условий для прихода на рынок крупного иностранного капитала.
Юрий Астахов, директор инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital
Отсутствие рынка земли, растущая стоимость активов и коррупция, отпугивающая иностранцев.
Алексей Демьяненко, партнер Asters Law Firm
Отсутствие уверенности иностранных инвесторов в стабильности украинской правовой системы, эффективной защиты от рейдерских захватов. Конфликт на востоке страны.
Алексей Олейников, управляющий партнер InVenture Investment Group
Сложившийся негативный бизнес имидж Украины в глазах иностранных инвесторов, а также введение военного положения в отдельных регионах страны станут преградой роста сделок M&A в агросекторе Украины.
9. Как вы оцениваете 2019 год с позиции развития рынка M&A в агросекторе Украины?
Оксана Крыжановская, старший партнер Alexandrov&Partners
В целом, тенденции идут на повышение. Большие агрохолдинги планируют развиваться и самые крупные и громкие покупки происходят у них. Но касательно Украины нелогично давать лишь один сценарий развития рынка M&A в агросекторе Украины, слишком нестабильная у нас политическая составляющая и шаткое экономическое положение. Поэтому рассмотреть можно 2 варианта: пессимистический и оптимистический сценарии.
Оптимистический сценарий. Рынок будет развиваться крайне активно. И особую актвизацию следует ожидать среди иностранных инвесторов. Но для этого необходимо выполнить ряд политических и экономический условий.
Пессимистический сценарий. Многие экономисты говорят о высоком риске следующей кризисной волны после выборов и падения курса гривны. Поэтому до выборов и непосредственно после них следует ожидать затишье в инвестициях, а украинские холдинги продолжат свою оптимизацию. Но в дальнейшем в любом случае M&A сделки в агросекторе Украины активизируются (даже в пессимистическом сценарии есть огромная доля оптимизма).
Сергей Чуйкин, управляющий директор инвестиционно-банковского департамента Concorde Capital
Учитывая год выборов в Украине, я не ожидаю большой активности и большого количества сделок на рынке. Безусловно сделки будут, будет продолжаться консолидация рынка крупными локальными игроками, но я не ожидаю приход крупного иностранного капитала в Украину в ближайшее время.
Юрий Астахов, директор инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital
Вполне возможно, активность немного снизится, но точно не пропадет. При понимании результатов выборов, которые не будут нести негатив для инвестиционного климата, объём сделок и поток инвестиций может начать расти.
Алексей Демьяненко, партнер Asters Law Firm
Не ожидаю существенных изменений, сравнивая с 2018 годом.
Опрос проводили: Александр Рудь, Роман Кантаровский, Алексей Олейников, партнеры InVenture.
