Как тенденции развития рынка земли на шестом месяце войны
Долгожданному рынку сельскохозяйственной земли не удалось проработать и года. С 1 июля 2021 года его работа началась не так активно, как хотелось. Ее сдерживало большое количество предохранителей, прописанных в законе, низкая деловая активность, присущая летнему периоду, и неподготовленность нотариусов.
Впрочем, постепенно ситуация изменилась. По данным Госгеокадастра, за год было заключено 88,95 тыс. сделок купли-продажи участков. Это общие цифры и термины.
Актуальную ситуацию у меня есть возможность отслеживать на примере работы инвестиционного объединения Land Club.
До войны компания проводила по четыре-пять соглашений в день. По данным менеджеров, в течение февраля (до 24 числа) они успели провести 62 соглашения, еще 21 соглашение было запланировано на период с 24 февраля по 1 марта. Но не суждено.
После вторжения россиян в Украину рынок земли остановился, ведь Минюст заблокировал реестры. Что и логично, ведь не было понимания, у кого есть доступ к реестру. Соответственно, нотариусы не работали до середины мая.
С середины мая в некоторых не оккупированных россиянами регионах, которые не стали ареной боевых действий, началось постепенное оживление процессов на рынке. В частности, землю начали продавать люди, которые раньше этого не делали и не планировали, или ждали лучшей цены. Сейчас они измучены войной и им не до торгов.
Если до войны за одним участком в хороших регионах с черноземами стояла очередь из желающих купить, то сейчас этой конкуренции нет. Существенный дисбаланс между спросом и предложением, который был до войны, ощущается и сейчас, но он обусловлен боевыми действиями. Там, где инвесторы готовы покупать, низкое предложение, и наоборот.
Число желающих продать землю растет в приграничных областях: Черниговской, Сумской, на севере Житомирской и Киевской областей. Люди многое потеряли и хотят продать землю, чтобы иметь хоть какие-нибудь финансовые возможности.
Какие настроения у инвесторов
Инвесторы по-прежнему хотят покупать землю в Полтавской области: пятеро из десяти согласны покупать только там, другие лоты даже отказываются смотреть. Безусловно, такая избирательность оказывает влияние на цену.
Сейчас цены диктует инвестор, которого от агрессивного требования дисконта удерживает только НДО (стоимость земли не может быть ниже нормативной денежной оценки).
На практике соглашения проходят на условиях НДО +10−20%, если это чернозем, участок засеян и обрабатывается. В среднем получается $900 за га. Тех владельцев, кто ожидает продать земельные участки по рыночному курсу валюты, ждет разочарование, потому что желающих согласиться на такие цены немного.
Размер участков в настоящий момент не так важен, как раньше. Главное — скорейшая окупаемость и самая низкая цена на участок и услуги нотариуса. Инвесторы сейчас смотрят, где они могут подобрать 10−20 участков в одном регионе, чтобы потом каким-то образом лучше контролировать управление этими наделами.
Полагаю, поведение инвесторов изменится от хаотической покупки на покупку земли в отдельных регионах, которую арендуют известные им компании. Хоть и со скрипом, но процесс пошел. В Land Club землю активно покупают 15 клиентов. Символично, что первое соглашение после нескольких месяцев перерыва состоялось 1 июля 2022 года.
Во время войны трудно сказать, что является надежным активом. Впрочем, земля, даже если попадет под обстрел, никуда не денется и останется активом. Сейчас есть выгодная цена — самая низкая возможная. Очевидно, что в течение следующих двух-трех лет земля будет дорожать по мере восстановления экономики Украины.
Для инвесторов это один из доводов. Что еще их мотивирует вкладывать средства в землю? Во-первых, они верят в победу Украины. Во-вторых, у них есть свободный финансовый ресурс, который не могут вывести за границу.
Для многих из них сельскохозяйственная земля остается единственным более или менее надежным активом в Украине. Аграрные компании продолжают выплачивать арендную плату, оставаясь для них надежным партнером. А постепенное разблокирование экспорта аграрной продукции из Украины вселяет веру в то, что так будет и дальше.
