За последние несколько месяцев турецкая денежная единица – лира, не просто сильно, а прямо-таки обвально подешевела, вызвав тем самым множество разговоров и необоснованных слухов. Чтобы развеять их, мы обратились к эксперту в секторе турецкой недвижимости – Юлии Байдан, директору одного из ведущих агентств недвижимости PROFIT REAL ESTATE в Турции. Она поделилась с нами реалиями, и рассказала, что сейчас происходит на жилищном рынке республики.
Нестабильность турецкой лиры и рынок недвижимости
В Турции сейчас наблюдается обвал курса национальной валюты, и многих наших покупателей интересует вопрос – как это повлияло на рынок недвижимости?
С уверенностью могу ответить, что текущее падение курса турецкой лиры никоим образом не отобразилось на рынке недвижимости в Турции. Все дело в том, что стоимость объектов определяется не в национальной валюте, а в евро или долларах. В Стамбуле недвижимое имущество зачастую продается за доллары, в других регионах аланийского и анталийского побережья сделки проводятся в евро.
Даже если некоторые пожилые собственники продают свое жилье в турецких лирах, на момент проведения сделки стоимость объекта конвертируется по текущему курсу с привязкой к иностранной валюте.
Некоторые турецкие застройщики, которые ориентированы на местный рынок, также устанавливают цены не в валюте, а в турецкой лире. Они тщательно следят за тем, какой курс, и обновляют свои цены в соответствии к этому курсу.
К примеру, если квартира стоила 1 миллион турецких лир, на фоне проседания турецкой лиры и роста валюты собственник или застройщик обновляет цену на 1 200 000 TRY.
Фактически стоимость объекта в иностранной валюте осталась неизменной.
Строительный сектор Турции: устойчивость турецких застройщиков
Многие наши покупатели, услышав новость об инфляции в Турции, начали интересоваться степенью безопасности покупки новостройки. Их можно понять. Малейшее колебание национальной валюты в России, Украине, Казахстане и других странах на постсоветском пространстве выбивает строительные компании из колеи. Начинаются проблемы с поставками стройматериалов, отмечается задержка строительства, происходит повышение цены квадратного метра. В Турции это так остро не ощущается. Возможно, такие скачки курса могут стать угрозой для молодых девелоперов, у которых в портфеле 1-2 проекта, но для ведущих застройщиков это не играет существенной роли.
Агентство недвижимости Profit Real Estate работает только с крупными строительными компаниями, которые давно присутствуют на рынке. Они прочно стоят на ногах, имея собственную финансовую базу и четко контролируют все этапы строительства, не нарушая установленные сроки возведения проектов. Поэтому я уверена, что любые скачки турецкой лиры не смогут пошатнуть положение компаний с хорошей репутацией на рынке новостроек.
Рост цен на недвижимость в Турции: основные причины
В 2021 году Турецкая Республика стала абсолютным мировым лидером по росту цен на жилье. И этому поспособствовали два важных фактора. Первый – это стоимость земельных участков. Второй – стоимость сырья и стройматериалов. И то и то подорожало, что и вызвало повышение ценника на рынке недвижимости.
Дефицит земельных ресурсов в Турции – главный фактор роста цен на недвижимость.
Самая главная причина роста стоимости жилья в Турции связана с острой нехваткой свободной земли рядом со Средиземным морем. Речь идет об участках, которые имеют статус разрешения под застройку.
Да, в республике много земельных наделов, но далеко не все участки имеют статус земли под строительство. Целевое назначение большинства из них – ведение сельскохозяйственных работ. На них попросту нельзя строить объекты недвижимости.
Соответственно, если застройщик планирует новый проект, первым делом он пытается найти хороший участок с соответствующим целевым назначением. А это становится все сложнее. И если он находит свободный надел под застройку в хорошем месте, его цена может зашкаливать, что, несомненно, скажется на высокой стоимости апартаментов в комплексе.
Особенно дефицит земельных ресурсов ощущается в густонаселенных городах и районах вдоль побережья. Совсем не осталось земли в центральных частях Алании и в нижней Обе. Все меньше свободных участков наблюдается в Каргыджаке. Практически застроен весь Махмутлар.
Не так остро обстоит ситуация с участками в 2 километрах от моря, но если речь идет именно о близости к береговой линии – то это сверхсложная задача для строительных компаний. И тут им приходится выбирать – либо строить дорогостоящие проекты со значимым ценником в непосредственной близости от моря, либо акцентировать свое внимание на развивающихся районах, чтобы реализовать более бюджетный вариант, с приемлемой для обычных людей ценой на жилье.
Что касается развивающихся районов, то это прекрасная возможность для инвестирования. Я всегда обращаю внимание своих клиентов на те районы, которые только начинают застраиваться. В них еще можно купить апартаменты 1+1 на первой береговой линии в невысоком ценовом диапазоне – за 35-40 000 евро. Такие предложения есть, и их предостаточно. Помимо приемлемой цены, такие объекты очень инвестиционно привлекательны. Через несколько лет они сравняются в ценовом соотношении с востребованными сейчас Махмутларом, Конаклы, Тосмуром, Кестель и Оба.
Рост стоимости сырья и стройматериалов – второй значимый фактор подорожания недвижимости на рынке первички и вторички.
Стоимость строительного сырья выросла не только в Турции, но и во всем мире. Если говорить именно о турецком секторе, то значительное повышение цен отмечается на основные материалы, которые используются в строительстве – бетон и железо. Выросли затраты и на трудоресурсы – выплату зарплаты работникам. Если говорить в цифрах, то траты на сырье и строительные материалы выросли почти на 47%, а на оплату труда рабочим – на 22%.
Эти два важных момента напрямую влияют на повышение себестоимости строительства и диктуют рост цен на новостройки.
Вслед за ростом стоимости первички подтягиваются цены и на рынке вторички. И это вполне естественно. Например, если сейчас в домах 2018/19 года постройки минимальная стоимость апартаментов составляет порядка 65 000 евро, то никто не будет продавать вторичные объекты за 40 или 50 0000 евро. Людям это просто невыгодно. Всегда вслед за ростом цены на новое жилье растет стоимость и на вторичном рынке.
Прогнозы на 2022 год для рынка недвижимости Турции: устойчивое повышение или спад цен
Я, если честно, не думаю, что в следующем году цены пойдут вниз, поскольку для этого нет никаких предпосылок. Та ситуация, которая наблюдается сейчас на рынке недвижимости с повышением стоимости жилья, вполне обоснована. Причины подорожания я указала выше, и они не смогут кардинально изменить свой вектор. Земля не появится из ниоткуда, а стройматериалы не подешевеют. Можно предположить, что рынок недвижимости на некоторое время может просто замереть, но и это маловероятно, особенно в регионах средиземноморья, где отмечается повышенный клиентский спрос на квадратные метры.
Отмечу, что в Турции наблюдается стабильный ежегодный рост цен на апартаменты в современных жилых комплексах с собственной инфраструктурой. Показатели не падают ниже 10% уже много лет, и тенденций к изменению данной ситуации не наблюдается.
Конечно, загадывать нельзя, но я убеждена, что не нужно откладывать покупку недвижимости на будущее в надежде, что жилищный рынок рухнет.
Неоднократно я видела людей, которые на протяжении десяти лет ждут этого момента, и каждый год они говорят о том, что вот-вот сейчас рынок недвижимости лопнет. В итоге они только теряют на своем ожидании – стоимость жилья неуклонно идет вверх, сохраняя при этом стабильную тенденцию.
Я давно работаю на рынке недвижимости в Турции, и мне не раз приходилось наблюдать кризисные моменты в секторе экономики республики, но ни разу это не повлияло на падение стоимости квадратного метра.
Покупательский спрос: кто сейчас покупает турецкую недвижимость
Среди клиентов в нашей компании четко вырисовывается 2 портрета активных покупателей недвижимости в Турции.
Первая группа – это семейные пары предпенсионного или пенсионного возраста, которые задумываются о том, чтобы свою пенсию провести в комфорте. Их привлекают благоприятные климатические условия, низкие цены на продукты питания, повышенные удобства современного турецкого жилья. Они накопили определенную сумму денег, закончили или заканчивают в ближайшее время свою работу и планируют либо переезд на ПМЖ, либо отдых в Турции в собственной квартире в течении длительного времени.
Вторая группа – это люди, которые заинтересованы в инвестировании денежных средств. По возрасту особого деления нет. Это могут быть и люди от 35 лет, и те, кому уже за 50. Эти покупатели приобретают зачастую курортную недвижимость с целью получения выгоды от капиталовложения – перепродажи или сдачи в аренду. В каждом конкретном случае мы подходим к подбору объектов индивидуально, и учитываем все пожелания и финансовые возможности клиента.
Курортные регионы Турции: соотношение спроса и предложений на рынке недвижимости
Спрос на недвижимость в курортных регионах уже длительное время стабильно высокий. Это стимулирует застройщиков вести активное строительство жилых проектов. Соответственно, предложений на рынке недвижимости тоже предостаточно.
На некоторые объекты недвижимости спрос превышает предложение. Сейчас очень много людей, которые длительное время откладывали свои сбережения, наблюдая тенденцию к росту стоимости, пытаются запрыгнуть в уходящий поезд и быстро купить недвижимость, пока цена еще не достигла своего пика. К примеру, приезжая в Турцию с суммой в 50 000 евро, они хотят приобрести жилье в хорошем месте. Но на такой ценовой диапазон выбор особо невелик. И вот именно на такую категорию недвижимости спрос гораздо больше, чем предложений.
Особенно высокий спрос в осенний и весенний сезон. В период с октября по первую декаду декабря этого года отметился повышенный интерес со стороны иностранцев к турецкому жилищному сектору. В нашей компании было совершено рекордное количество сделок. В преддверии новогодних праздников начинает ощущаться небольшой спад, этому есть вполне очевидное объяснение – люди к концу года уже закрыли все важные вопросы и готовятся к предстоящей рождественской суете и отдыху. Но с середины января планируется восстановление активности со стороны покупателей.
