Анализ рынка блочного строительства в Украине

1. Общая характеристика рынка

Строительство жилых и общественных зданий из объемных блоков можно считать вполне сложившейся тенденцией в мировой строительной практике. Однако в Украине блочная технология строительства практически не используется.

С началом военной агрессии россии против Украины и перемещением населения в более безопасные районы страны возникла острая необходимость расселения перемещенных лиц. Учитывая затяжной период войны более 25 % населения планирует остаться на новом месте жительства в связи с разрушением жилья в родных городах. Часть таких украинцев рассматривает варианты приобретения недвижимости, в том числе и на первичном рынке. По данным заместителя председателя комитета ВР по организации госвласти около 800 тысяч украинцев потеряли свое жилье. Это более 15 миллионов квадратных метров квартир и домов. Заявки на компенсацию за разрушенное жилье уже подали около 220 тысяч человек. Хотя механизм получения компенсации еще до конца не определен, но предполагается, что возмещение можно будет деньгами, которые можно использовать в качестве вклада в финансирование строительства нового жилья или финансирование работ по восстановлению поврежденного общего имущества многоквартирного дома. Для обеспечения коротких сроков возведения домов оптимальным является блочное строительство.

Блочное строительство активно развивалось в 50-60-х годах ХХ века, в период развития и подъема индустриального строительства из железобетона. В послевоенный период существовала острая потребность в дешевом жилье, построенном в максимально короткие сроки. Этот вид домостроения позволяет превратить строительное производство в высокомеханизированный процесс сборки и монтажа зданий на строительной площадке, перенести основные трудовые процессы в заводские условия, повысить заводскую готовность сборных элементов зданий, снизить по сравнению с другими видами домостроений общие затраты труда, в том числе на строительной площадке, сократить сроки строительства и уменьшить его стоимость.

Объёмно-блочное домостроение - индустриальный метод возведения зданий, в котором основным строительным элементом является объёмный пространственный блок, включающий одну или несколько объёмно-планировочных ячеек: общую комнату, спальню, кухню, санитарный узел, лестничную клетку и др. Объёмный блок обладает необходимой прочностью, жёсткостью и стойкостью к формированию трещин при перевозке, установке в проектное положение во время монтажа здания и его эксплуатации. Одним из важнейших конструктивных качеств объёмных блоков является пространственный характер их статической работы. При воздействии всевозможных силовых факторов на любую из плоскостей объёмных блоков в работу включаются также все незагруженные плоскости блока, существенно снимая нагрузки с зон их непосредственного приложения. Эта особенность объёмных пространственных блоков является значительным резервом снижения расхода конструктивных материалов в жилищном строительстве, в частности арматурной стали.

В последние несколько лет среди используемых строительных технологий преобладает монолитно-каркасное строительство. Оно применяется как в массовой застройке, так и при создании уникальных проектов элитных ЖК. Не теряет своих позиций и технология кирпичной кладки. Панельные дома среди новостроя встречаются крайне редко, исключительно в «эконом» сегменте, который также уменьшается с каждым годом, все больше уступая «комфорт» сегменту. В целом, все перечисленные технологии имеют свои преимущества и недостатки.

Таблица 1

Сравнительная характеристика основных технологий строительства

Источник: данные из открытых источников, оценка Pro-Consulting

Следует отметить, что в случае с блочным строительством однотипности построек можно избежать: объёмные блоки можно располагать в системе здания довольно свободно (сдвигать блоки одного ряда относительно другого, помещать их с раздвижкой, рядом или в шахматном порядке). Это позволяет значительно разнообразить объёмно-планировочные решения и архитектуру фасадов. Используя небольшие конструктивные дополнения, можно устраивать балконы, лоджии, галереи при незначительных дополнительных затратах.

Развитию строительного рынка Украины на в 2021 г. препятствовали следующие проблемы:

- коррупция при выдаче разрешений и неэффективные попытки реформирования ответственной структуры; также присутствует злоупотребление монопольным положением среди крупных операторов рынка;

- недостаток квалифицированных кадров. Необходима популяризация в Украине строительных профессий и повышение уровня оплаты труда соответствующих рабочих профессий. Существующие специалисты предпочитают искать работу заграницей, а подготовке новых препятствует низкое качество существующих образовательных программ;

- изношенность жилищного фонда и наличие большого количества недостроев;

- бюрократические препятствия на пути реализации инвестиционных проектов;

- отсутствие налаженного диалога «бизнес – власть».

В 2006 году Украинской строительной ассоциацией (сейчас – Конфедерация строителей Украины) было определено 5 классов первичного рынка недвижимости: социальное жилье, эконом, премиум, бизнес и де-люкс. На фоне появления современных строительных материалов и изменений в предпочтениях среди инвесторов классификация со временем была изменена и на данный момент состоит из четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элит.

С 2011 года начали появляться первые ЖК класса «комфорт». И с того времени их количество увеличивается, постепенно вытесняя класс «эконом», особенно в рамках Киевской области.

Диаграмма 1

Количество ЖК классов «эконом», «комфорт», «бизнес», «элит» в Киеве, Киевской области и городах-миллионниках

Источник: данные сайта DOM.RIA.com, оценка Pro-Consulting

Главной тенденцией в разрезе классов жилья является появление промежуточных категорий классности: «комфорт+» и «бизнес+». Речь идет о новых форматах ЖК, которые предлагают покупателю в добавление к традиционным характеристикам класса новые форматы. К ним относятся:

- «город в городе» (расположение на территории ЖК мест питания, спортивных и торговых площадок, зон отдыха, медицинских, учебных учреждений и т.д. с целью создания внутренней инфраструктуры);

- «live-work-play» (создание пространства, объединяющим в себе комфортные условия для отдыха и работы: наличие зон ожидания и кафе, лобби с ресепшн, круглосуточной охраной, встройка в ЖК ТРЦ, детских садов и центров развития, коворкингов, спортивных центров и т.д.);

- экологичность (использование натуральных материалов при постройке и отделке, установка солнечных панелей, тепловых насосов, газовых станций, систем сортировки мусора и т.д.)

- фокус на сервисе (апарт-комплексы и комплексы с ярко выраженной сервисной составляющей, например, наличием сигарных комнат, собственного кинотеатра и т.д.).

 ля удержания потребительского спроса в условия внешней нестабильности застройщики из пределов ценовой конкуренции вышли на качественные параметры: в первую очередь упор идет на желания потребителя и создание завлекающей концепции проекта.

 Уменьшению «эконом» сегмента поспособствовало также введения карантина в 2020 году. Поскольку основным финансовым источником строительства в нем является прибыль от продаж, в условиях резкого снижения покупательной активности объемы строительства существенно сократились. Более того, тенденцию сокращения сегмента «эконом» усиливают особенности класса: ограниченный функционал и низкое качество используемых материалов.

В Киеве, как в мощном инвестиционном центре, с высокой концентрацией высококвалифицированных кадров ощутим рост инвестиционного интереса к престижному жилью, в том числе в новых ЖК бизнес- и элит класса. В тоже время в Киевской области преобладает класс комфорт. Именно здесь в последнее время наблюдается наиболее активная застройка, чему способствует недостаточное количество подходящих для застройки участков в самом Киеве и рост потребительского спроса на функциональное жилье в пригороде.

Блочное строительство активно развивалось во всем мире в середине ХХ века. Однако тогда недостаток технологической базы, короткий период эксплуатации возведенных объектов и однотипный внешний вид послужили тому, что данный тип застройки был вытеснен монолитно-каркасным строительством, позволяющим на выходе получать более долговечные здания различных дизайнерских решений.

Однако на сегодняшний день блочное строительство переживает период восстановления и развития. К примеру, в 2019 году в Сингапуре построили ЖК Clement Canopy, состоящий из двух 40-этажных домов высотой 140 метров. Это самые высокие в мире здания, построенные с применением блочных модулей. Реализацией занималась французская строительная компания Bouygues Batiment International совместно с инжиниринговой фирмой Dragages Singapore (ГК Bouygues Construction).

Рисунок

Пример использования технологии блочного строительства в Сингапуре (ЖК Clement Canopy)

Источник: http://dragages.com.sg/

Сингапурский проект включал в себя 1899 модулей из бетона версии PPVC-системы (Pre fabricated Prefinished Volumetric Construction), весом от 17 до 29 тонн. Все они производились в фабричных условиях: заготовки отливались в Малайзии, доводились до готовности в западной части Сингапура и собирались прямо на строительной площадке. Готовность каждого модуля к моменту прибытия на место стройки составляла 85%. Модуль был покрашен, оснащён трубами инженерных коммуникаций, остеклён и частично меблирован. Ранее подобные технологии использовались компанией SHoP аrchitects в 2016 году при постройке небоскреба в Нью-Йорке.

Блочные дома в Европе – символ бедности и неблагополучия, поскольку несовершенство предыдущей технологии привело к быстрому износу домов, а однообразный внешний вид не вписывается в современные архитектурные стандарты градостроения. Подобные районы в свое время активно реконструировались в Германии, Швейцарии, Великобритании и других городах Европы. Выросшая потребность в доступном жилье на фоне роста миграционных потоков и смене потребительских запросов при выборе дома в сторону экономичности и функциональности дала толчок развитию забытой технологии. Учет прошлых ошибок позволил значительно улучшить качество финального результата.

Параллельно строительству из железобетонных блок-модулей, в Европе развивается направление модульного строительства из легких конструкций. Данные конструкции представляли собой пространственные каркасы по типу морских контейнеров, в несколько раз легче их аналогов из железобетона. Лидером по строительству блочных домов из легких конструкций является Великобритания. На ее территории располагается уже несколько десятков предприятий, выпускающих легкие «блок-модули», которые широко применяются при строительстве общественных и жилых зданий. Дело в том, что в мае 2018 года Лондонская мэрия обнародовала «Лондонскую стратегию жилищного строительства». Среди приоритетных направлений этой концепции значится строительство доступного высококачественного жилья: расходы на жилище в среднем ценовом сегменте не должны в перерасчете превышать 40% от общесемейного месячного дохода. Это стало дополнительным стимулом для развития модульного строительства, позволяющего удовлетворить заданные стратегией критерии.

Рисунок

Пример использования технологии блочного строительства в Великобритании (высотное здание Apex House для студентов, в том числе с ограниченными возможностями)

Источник: https://archspace.info/

За последние три года видовая структура рынка жилого строительства изменилась в пользу одноквартирных домов.

В соответствии с Государственным классификатором зданий и сооружений Украины, жилые дома делятся на одноквартирные, с двумя и более квартирами и общежития. К одноквартирных домам, кроме зданий массовой застройки, относятся также коттеджи, дома усадебного типа, дачные и садовые.

Общежития в большинстве своем являются государственной собственностью, и их малая доля в структуре жилых домов говорит о доминировании частной собственности на рынке.

Цена на рынке строительства сегментируется согласно критериям классовости. На сегодняшний день общепринятым является разделение жилых домов на четыре класса: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит» в соответствии с их основными характеристиками и уровнем комфорта жилья. Данная сегментация нормативно не закреплена в Государственных строительных нормах, однако отвечает обязательным нормам проектирования и строительства многоквартирных жилых домов и активно используется на рынке.

Учитывая небольшую разницу в цене с классом «эконом» и на фоне наличия существенных преимуществ: огражденная территория, паркинг, расширенные виды планировок – квартиры класса «комфорт» имеют высокий спрос среди потребителей. Как следствие, на текущий момент по количеству ЖК в продаже лидирует именно класс «комфорт».  

Диаграмма 2

Ценовая структура рынка жилого строительства в Украине по количеству ЖК в продаже, %

Источник: данные сайта DOM.RIA.com, оценка Pro-Consulting

Структура собственности на площади жилищного фонда: 93,7% - частная собственность, 4,9% - коммунальная, 1,4% - государственная. Такая значительная часть жилья в частной собственности в условиях почти полного отсутствия развитого и урегулированного рынка арендного жилья является фактором, ограничивающим развитие сектора социального жилья.

Стоит также отметить, что за последние несколько лет увеличилось количество введенных в эксплуатацию общежитий, в частности для военнослужащих. Также Министерство обороны заключило несколько договоров с «Укрбкуд» на получение от 3,3% до 15% квартир в новых ЖК (ЖК «Волшебный город» (ул. Бориспольская, 18), ЖК «Оберег-2» (ул. Бориспольская, тридцатая, 40), ЖК «Urban Park» (ул. Магнитогорская, 5) и ЖК «Art House» ( ул. Максимовича, 3)) в обмен на предоставление земельной территории. Однако с учетом банкротства компании и наличия в данном процессе коррупционных схем запланированный объем квартир существенно уменьшился, а срок введения в эксплуатацию перенесен.

Потребность в социальном жилье остается высокой. По данным Государственной службы статистики Украины, на квартирном учете в местных органах власти в 2021 г находилось более 657 тыс. граждан, нуждающихся в жилье. В 2022 г. этот показатель изменился за счет миграции населения как по территории страны, так и за ее пределы, но остается высоким в связи с потерей жилья украинцами из оккупированных и наиболее пострадавших регионов страны.

2. Основные операторы рынка (застройщики, ТОП-10 , 2021 г.)

В большинстве своем операторы строительного рынка структурно состоят из нескольких компаний, выполняющих различные функции (девелоперские, строительные компании, заказчики, ремонтные бригады и т.д.). Stolitsa Group представлена генеральным подрядчиком ООО «Монолит стройсервис» и организатором строительства ООО «Инвест Систем Групп». ДБК-Жилстрой - АО «Домострой комбинат №4 и ООО «ДБК-партнер».

Наибольшую долю на рынке с точки зрения данных финансовой отчетности занимает ЧАО «ХК» «Киевгосстрой». За ним следует АО «Трест-Жилстрой-1».

Диаграмма 3

Доли рынка основных операторов рынка жилого строительства по финансовым показателям, 2021 г., %

Источник: финансовая отчетность операторов рынка, оценка Pro-consultig

Однако данная структура не дает возможности учесть ценовую политику компании: дома какого класса доминируют в ее портфолио. Подобная сегментация с учетом количества введенных в эксплуатацию квартир более репрезентативна с точки зрения финансовой доходности.

Наибольшую долю площади занимает ООО «К.А.Н. Девелопмент». Компания в последние несколько лет интенсивно ведет застройку спальных районов Киева. «Интергал-строй» также за последнее несколько лет ввел в эксплуатацию несколько новых ЖК, продолжая при этом строить объекты на уже имеющихся площадках. Тоже самое можно сказать и о Stolitsa Group. Кроме того, недавно было принято решение о том, что застройщик возьмет на себя достройку домов «Аркады»: «Экрика», «Патриотика» и «Патриотика на озера». Высокие позиции ДБК-Жилстрой связаны с наличием в портфолио компании большого количества высоток. Компания была одной из первых, которая начала строить в Украине дома высокой этажности. Что касается АО «Трест Жилстрой-1», его небольшая доля обусловлена тем, что оператор активно занимается возведением нежилых зданий, а в жилом сегменте придерживается умеренных темпов развития, в основном строя кирпичные дома стандартной планировки и метража в спальных районах города или же недалеко от центра.

3. Ценообразование на рынке жилья в Украине

Формирование цен на жилье зависит от многих факторов, имеющих разную силу влияния на ценовой уровень жилищной недвижимости. Их можно разделить на глобальные, локальные и частные.

Глобальные факторы, влияющие на формирование цены.

Макроэкономические показатели: объем ВВП, уровень инфляции, уровень доходов населения и т.д... Они формируют «базис» цены, ее стартовый уровень, независящий от того, в каком регионе находится жилье.

Локальные факторы, влияющие на формирование цены.

Уровень развития региона, в котором расположено жилье: административный статус и масштаб территории, характер ее промышленного и культурного развития, фактор ведения бизнеса в регионе и политика городских властей в сфере жилищного строительства, демографические характеристики населения, уровень его платежеспособного спроса и другие. Именно эти факторы обусловливают разную цену на жилье одного и того же класса в различных регионах страны.

Частные факторы, влияющие на формирование цены.

Класс. Цена м² в новостройке напрямую зависит от класса жилого комплекса. Стоимость одинаковых по размеру квартир в домах разных классов может отличаться в разы.

Расположение. Чем ближе к центру строится дом, тем выше цена м². Однако стоит учитывать также действие глобальных (уровень доходов) и локальных (размеры населенного пункта). Под их влиянием квартира в центре столицы и такое же жилье в центральной части небольшого областного или районного центра будут иметь разную цену. Особой ценностью пользуется жилье в рекреационных зонах, вблизи набережных, парков, исторических достопримечательностей.

Степень готовности. По мере возведения здания цена поднимается, однако снижаются риски, связанные с несвоевременной сдачей проекта.

Технология строительства. От технологии строительства зависят технические и эксплуатационные характеристики дома, возможность реализации жилья по индивидуальным проектам, денежные, временные и трудовые затраты на возведение объекта. Панельное жилье самое доступное, объекты с применением монолитной технологии средние по цене, а кирпичные относятся к более высокому ценовому сегменту. В зависимости от технологии строительства цена квадратного метра в новостройках может отличаться на 10-20%.

Материалы стен. Для заполнения стен в монолитно каркасном строительстве могут применятся как кирпич или керамоблок, так и его более дешевые аналоги: газоблок, керамзитоблок и др. В зависимости от используемых материалов варьируется и цена.  

Отделка. Квартира может идти на продажу без отделки, с предчистовой отделкой (стяжка пола, обработка поверхностей, монтаж коммуникаций) или «под ключ» (отделочные работы, установка сантехники, дверей, иногда – мебели и бытовой техники). Цена с отделкой и без нее отличается от 15% до 30%.

Дополнительные опции. Количество лифтов, в том числе грузовых; паркинг (наземный/подземный); системы видеонаблюдения; охрана; контроль доступа; консьерж; встроенные в здание или находящиеся на территории ЖК рестораны, кафе; детские сады, площадки, спортзалы и другие объекты инфраструктуры; места для отдыха, лаундж-зоны; закрытая территория; наличие ландшафтного дизайна – все это повышает стоимость м².

Планировка и конфигурация жилья. Цена квартир с удобным расположением комнат, продуманными планировками с зонами хранения, просторными санузлами и кухнями может быть немного выше жилья в таком же доме, но с некомфортной конфигурацией. На цену квадратного метра также влияет его расположение в доме. Жилье на первых и верхних этажах часто обходится дешевле (кроме случаев, когда нижние этажи подразумевают под собой открытие коммерческих точек, а на верхних расположены пентхаусы).

Эксклюзивность. Индивидуальное проектирование – это дополнительные затраты на разработку документации и реализацию проекта, включающиеся в цену.

В цене на недвижимость эти факторы играют роль надбавки или скидки к базовой цене.

4. Выводы. Прогнозные показатели

Рынок жилого строительства попал под влияние пандемии COVID-19, сократив общие объемы выполненных строительных работ. Однако крупнейшие застройщики Киева и других городов Украины смогли сохранить темпы производства и продолжают вводить в эксплуатацию новые объекты. Сформированный за время жестких карантинных ограничений отложенный спрос начинает понемногу проявляться среди населения, люди активнее покупают квартиры как для жилья, так и сбережения активов. В начале 2022 г. остановились практически все строительные проекты в Украине, но уже с апреля работы на строительных площадках во многих регионах продолжились, не смотря на существующие угрозы и сложности.

В настоящее время потребность в жилье, особенно доступном, остается высокой, поэтому рынок готов к появлению новых игроков с уникальными предложениями. На рынке строительства преобладает использование монолитно-каркасной технологии. Кирпичная кладка применяется реже ввиду потребности в длительном процессе строительства (до 2,5 лет) и специально подготовленной бригаде (с учетом недостатка квалифицированных кадров). Однако надежность материала и его качественны характеристики, преимущества кирпичных домов и существующий потребительский спрос позволяю кирпичу удерживать стабильные позиции на рынке. Панельная технология постепенно выходит из рынка совместно с сокращением жилья эконом-сегмента.

С учетом характеристик блочного строительства как технологии, эго появление на рынке в первую очередь повлияет на использование монолитно-каркасной и панельной технологий. Блочное и панельное строительство очень похожи по своей структуре и используемым материалам, они имеют одинаковые преимущества: хорошая термо- и звукоизоляция, скорость возведения и недорогая стоимость. Однако технологическая и визуальная составляющая у блочного метода лучше, поэтому постепенно будет происходить замещение панельной технологии блочной.

Монолитно-каркасная и блочная технологии имеют различную структуру и ряд собственных особенностей. Тем не менее, блочное строительство в первую очередь будет применятся там, где до этого доминировали монолитные конструкции. Быстрее сроки строительства, дешевле цена за 1 м².  Максимальный объем строительства, который может занять блочное строительство: