Согласно последнему исследованию консалтинговой компании CBRE Ukraine, в течение первого полугодия 2021 года рынок офисной недвижимости в Киеве начал демонстрировать признаки восстановления, хотя и оставался менее активным, чем до кризиса. Общая арендная активность выросла на 22% г/г до 43 000 кв.м в первом полугодии 2021, а объем валового поглощения составил 21 000 кв.м, что на 50% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижение объемов арендных сделок произошло в основном за счет сокращения количества крупных сделок, так как арендаторы оптимизировали свои площади на фоне популярности гибридной модели работы, это в свою очередь привело к сокращению среднего размера площади в сделках до 1000 кв.м с 4000 кв.м в 2020 году и до 2000 кв.м в первом полугодии 2021 года. Однако, если сотрудники продолжат возвращаться в свои офисы во второй половине 2021 года, можно ожидать, что средний объем новых арендных сделок увеличится к концу 2021 года – 1П 2022 года.
Сегмент IТ-компаний доминировал в структуре валового поглощения, хотя и с сокращением доли с 42% до 19% с начала года, поскольку большинство крупных компаний предпочитали дистанционный или гибридный формат работы. На втором месте в структуре валового поглощения - банковский и финансовый сектор (17%), при этом самая крупная сделка была представлена арендой Альянс Банком - около 3200 кв.м в БЦ Senator. Сектор сельского хозяйства и FMCG замыкает четверку крупнейших игроков рынка с долями 16% и 13% соответственно.
Объем нового предложения в первом полугодии 2021 года составил примерно 59 000 кв.м, в результате чего общее конкурентное предложение Киева незначительно увеличилось до 2,1 млн кв.м (+3% с начала года). Было завершено всего три проекта: офисное здание на ул. Оленовской, 23 (26 300 кв.м.), БЦ LUWR (Lukianivska Work & Relax) (22 000 кв.м.) и офисная часть ТРЦ Retroville (11 000 кв.м.). Ожидается, что основная часть запланированного годового предложения выйдет на рынок в течение второго полугодия 2021, при этом объем офисных площадей в 11 проектах составит около 200 000 кв.м. Среди наиболее заметных проектов, запланированных к завершению во втором полугодии 2021, бизнес-центр на ул. Короленковская, 4-6 (80 000 кв.м), БЦ Magnett I (33 000 кв.м), БЦ LAVRSKIY (11 400 кв.м) и БЦ Eleven III (11 000 кв.м).
После завершения заявленных проектов в 2021-2022 годах мы ожидаем снижения объемов нового предложения из-за почти полного отсутствия нового девелопмента в 2020-2021 годах. Однако объем нового предложения будет зависеть от уровня вакантных площадей, спроса на аренду и темпов поглощения новых проектов. Поскольку в 2021 году всплеска вакантности не наблюдалось, мы ожидаем, что замедление темпов выхода новых площадей будет кратковременным, и вскоре будут объявлены новые масштабные проекты, завершение которых запланировано на 2024-2025 годы.
Все больше арендаторов начинают понимать ценность гибких офисов в своих долгосрочных стратегиях. В Киеве в течение первого полугодия 2021 новое предложение гибких площадей было ограниченным - всего 3 новых открытия коворкингов общей площадью 3700 кв.м. Усиление спроса на гибкие офисные помещения на ряду со снижением нового предложения обеспечило рост арендных ставок в среднем на 10-20% в первом полугодии 2021 года. Однако ожидается, что предложение гибких площадей вырастет еще на 17 600 кв.м в течение второго полугодия 2021 года. К концу 2021 ожидается открытие Creative Quarter на ул. Большая Васильковская, 139 (8 000 кв.м), Regus в БЦ LUWR (3 600 кв.м), GNRTR Lounge & Offices (3 000 кв.м) и расширение Creative States of Arsenal (3 000 кв.м).
Продажа офиса 1 555 м2 в БЦ "Европа Плаза" в Киеве, ул. Саксаганского 120
Средняя вакантность на офисном рынке выросла с начала года до 14,4% (+0,4 п.п.), поскольку низкий объем нового предложения отвечал столь же умеренному спросу. Замедление темпов роста арендных ставок в первые месяцы 2021 привело к их снижению до конца первого полугодия 2021 года. Декларируемые арендные ставки в Киеве снизились для помещений в объектах всех классов примерно на 7-8% и варьировались в диапазоне $ 23-28/кв.м/мес в объектах класса А, а для класса B - $ 13-$ 23/кв.м/мес. Эффективная арендная ставка на прайм объекты с начала года осталась стабильной на уровне $ 25/кв.м/месяц, так как спрос на новые высококачественные арендные площади оставался высоким. Ожидается, что вакантность будет относительно равномерно распределена на рынке офисной недвижимости - это является хорошим признаком того, что арендные ставки в среднесрочной перспективе в целом не изменятся.
Офисный сектор все еще оставался сравнительно стабильным источником дохода и в первом полугодии 2021 был зафиксирован некий спрос со стороны инвесторов. Инвестиционная активность в первом полугодии 2021 продемонстрировала объем сделок в размере $ 15,3 млн. по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, в течении которого не было зафиксировано никаких инвестиционных транзакций. В то же время, несмотря на замедленную инвестиционную активность на рынке офисной недвижимости в последние 12 месяцев, ставка капитализации на лучшие площади в Киеве снизилась на 0,25 п.п. с начала года до 11,75%. Эта довольно неожиданная тенденция скорее связана с устойчивостью рынка офисной недвижимости.
Ожидается, что после периода длительных обсуждений и просмотра долгосрочной корпоративной стратегии арендная активность на офисном рынке восстановится, так как ощущение предсказуемости ситуации улучшается вместе с гибридным форматом работы и увеличением темпов вакцинации. Стабильная динамика восстановления экономики также положительно влияет на принятие корпоративных решений. Во втором полугодии 2021 года киевский рынок офисной недвижимости, вероятно, увидит восстановление спроса на аренду со стороны крупных международных компаний при условии, что уровень заболеваемости COVID-19 будет оставаться под контролем.
Коммерческая недвижимость в Украине - инвестиции в коммерческую недвижимость на портале InVenture
Кроме того, основная функция офиса «кресло + стол» была пересмотрена в сторону интерактивной платформы, ориентированной на гибкость и удобство для пользователя и пространства для совместной работы. Таким образом, новые пользовательские преимущества смещают фокус девелоперов в сторону адаптивности общего пространства и всегдашней доступности. А поскольку сотрудники более чем когда-либо осознают важность баланса между работой и личной жизнью, дом и офис все больше становятся продолжением друг друга, а не антагонистами, как раньше.
