Switch to English
Вход
Инвестиционные предложения
Новости
Аналитика
инвестировать Найти инвестора

Обзор рынка логистической недвижимости Киева - 2019

CBRE Ukraine отмечает устойчивый спрос на складские помещения и дефицит вакантных площадей в Киеве

События 2019 года, а именно политическая неопределенность на фоне двойных выборов и военное положение в конце 2018 - не повлияли на арендную активность на рынке складских помещений.

Общий объем валового поглощения на рынке складской недвижимости в 2019 году составил около 138 000 кв. м, что на 12% ниже по сравнению с прошлым годом, главным образом, вследствии недостаточного предложения свободных площадей на рынке при значительном спросе.

В структуре валового поглощения доминировали представители сферы оптовой и розничной торговли (45%) на фоне роста розничного товарооборота в Украине (+10,5% г/г в 2019). Доля логистических операторов в структуре валового поглощения составляла 44%, что на на 25 п.п. больше по сравнению с прошлым годом, данный показатель отражает стремительное развитие e-commerce в Украине (+26,6% г/г в 2019). Среди крупных сделок в 2019 можно выделить переезд отечественного оператора на рынке профессионального оборудования «Будпостач» в логистический парка «Коммодор» с расширением площади арендуемых помещений до 22 000 кв. м.

Самыми распространенными были небольшие сделки размером до 5000 кв. м, которые составили 50% в структуре валового поглощения. Стоит отметить, что наблюдается сокращение доли таких сделок (-17 п.п. г/г в 2019), поскольку средние по размеру помещения (5 000 - 10 000 кв. м) набирали все большую популярность среди арендаторов (+23 п.п.  г/г до 45% в 2019 году). Большинство сделок в 2019 были связаны с расширением и переездом с расширением (75% и 15% от общего количества сделок), на переезды без расширения арендуемых площадей пришлось всего 10%. Такая структура валового поглощения по типу сделки свидетельствует о позитивных ожиданиях бизнеса на фоне улучшения макроэкономической ситуации в стране.

Основные сделки по аренде логистической недвижимости Киева в 2019 году

Арендатор Сектор Логистический комплекс Направление Площадь, кв.м. Тип сделки Класс недвижимости
BudPostach Оптовая и розничная торговля Komodor Zhytomyr M-06 E-40 22 000 Экспансия и перемещение A
Good Wine Оптовая и розничная торговля West Gate Logistic Zhytomyr M-06 E-40 9 800 Экспансия A
BF Group Промышленное производство и энергетика BF Terminal Kharkiv M-03 E-40 9 200 Экспансия A
STV Логистика и перевозки Esma Kyiv 7 600 Экспансия и перемещение B
IN Logistic Логистика и перевозки RLC Peremoha Chernihiv M-01E-95 7 000 Экспансия B
Fozzy Оптовая и розничная торговля RLC Peremoha Chernihiv M-01 E-95 7 000 Экспансия B
IN Logistic Логистика и перевозки BF Terminal Kharkiv M-03 E-40 6 300 Экспансия A
Supermarket KOLO Логистика и перевозки Plazma Logistic Kharkiv M-03 E-40 6 000 Перемещение B
Kosmo Оптовая и розничная торговля Unilogic Parklll Chernihiv M-01 E-95 6 000 Экспансия A
NP Logistic Логистика и перевозки Unilogic Parklll Chernihiv M-01 E-95 6 000 Экспансия A
Zammler Логистика и перевозки BF Terminal Kharkiv M-03 E-40 4 600 Экспансия A
Logictic Plus Логистика и перевозки West Gate Logistic Zhytomyr M-06 E-40 4 500 Экспансия A
BDU Logistic Логистика и перевозки Shchaslyve 2 Kharkiv M-03 E-40 4 100 Перемещение B
Makita Оптовая и розничная торговля Unilogic Parklll Chernihiv M-01 E-95 4 000 Экспансия A

В 2019 году новое предложение составило всего 22 000 кв. м и было полностью представлено​​третьей очередью складского комплекса Unilogic Park, вышедшего на рынок в 4 кв. 2019 года. Благодаря выходу на рынок данного объекта новое предложение на рынке складских помещений Киева удвоилось в 2019 году по сравнению с 2018, что свидетельствует о незначительном объеме введенных в эксплуатацию площадей в предыдущие периоды. Последние годы девелоперов сдерживало превышения расходов на строительство складского объекта над его инвестиционной стоимостью. Тем не менее, ставка аренды уже направляется к точке безубыточности и застройщики сейчас активно ведут подготовку к внедрению новых проектов.

Ожидается, что объем нового предложения останется ограниченным, когда ставка аренды пересечет отметку в $6/кв. м/месяц и/или когда проектное финансирование станет доступным, причем реализация второго условия, по нашему мнению, менее вероятной в кратко- и среднесрочной перспективе.

Арендные ставки на различные классы логистической недвижимости Киева

Арендные ставки на склады - Украина - Киев

Общее предложение на рынке в 2019 году увеличилось на 13% г/г, достигнув 1 400 000 кв. м, поскольку четыре складских комплекса общей площадью около 100 000 кв. м были переклассифицированны из категории занятых владельцем в спекулятивные. В 2020-2021 новое предложение должно составить 84 400 кв. м, ведь ожидается ввод в эксплуатацию второй очереди логистического терминала Amtel (52 000 кв. м) в направлении Боярки (T-1012) и логистического комплекса SAN Factory 2 (23 400 кв. м) в г. Киев. Выход на рынок второго обусловлен потребностью в складских помещениях в пределах города на фоне стремительного развития e-commerce и услуг по доставке продуктов питания. Что касается будущих проектов, пока два международных девелопера разрабатывают проекты в направлении М-06 суммарной площадью 390 000 кв. м и при условии их согласования в 2020, строительные работы могут закончиться в 2021-2024 годах.

Что касается вакантности, растущий спрос на складские помещения вместе с ограниченным объемом нового предложения обусловили дальнейший спад среднего уровня вакантности, который начался в 2016. Таким образом, вакантность в 4 кв. 2019 снизилась до 2,5% по сравнению с 3,7% в 4 кв. 2018. Ограниченный объем имеющегося предложения был распределен между Овручской (P-02) и Одесской (М-05, Е-95) автомагистралями, что составляло 72% и 28% от общего объема, соответственно. В направлении остальных автомагистралей вакантное предложение складских площадей на конец 2019 отсутствовало.

Акутальные предложения по продаже логистической недвижимости в Украине от InVenture

Логистическая недвижимость - Украина

Декларируемые арендные ставки на холодные склады оставались деноминированными в гривне и варьировались в диапазоне от 250 до 300 грн ($10,6- $12,7)/кв. м/месяц в 4 кв. 2019, а на сухие складские помещения начали возвращаться к деноминации в долларах, колеблясь в пределах в $5,3-6,3 (125-150 грн)/кв. м/месяц для класса А.

Эффективные арендные ставки на лучшие сухие складские помещения варьировались от $4,8 до $5,5/кв. м/месяц в 4 кв. 2019 (+ 34% и + 8% г / г, соответственно), превысив уровень некоторых стран Центральной и Восточной Европы ($4,3/кв. м/ месяц в Братиславе, $4,4 в Варшаве и Бухаресте, около $5,0 в Риге и Таллинне, $5,4 в Праге). Декларируемые арендные ставки на складские помещения класса B также выросли до $3,4 - $4,6 (80-110 грн) /кв. м/месяц в 4 кв. 2019. Таким образом, рост арендных ставок должен стимулировать строительство новых объектов, потенциально увеличивая объем нового предложения.

Прайм ставки в столицах/крупнейших городах европейских стран на конец 2019

В период с 4 кв. 2018 по 2 кв. 2019 инвесторы находились в состоянии ожидания в связи с политической неопределенностью, поэтому общий объем инвестиций в 2019 году, который составил $31 млн продемонстрировал спад на 12% г/г. Тем не менее, во втором полугодии понимание будущих перспектив рынка складов вместе с положительной динамикой макроэкономических показателей привели к улучшению настроения инвесторов. Ставка капитализации на лучшие складские объекты оставалась без изменений на протяжении 2019 года, на уровне 13,00%.

Продажа коммерческой недвижимости в Киеве и Украине

Среди крупных сделок на рынке, стоит отметить продажу складского комплекса FIM Service (26 700 кв. м) в с. Чайки и логистического комплекса «Арктика» (21 500 кв. м) в с. Софиевская Борщаговка. Кроме того, в связи с дефицитом свободных арендных площадей имели место также сделки приобретения складских объектов для собственных нужд покупателя, среди которых покупка помещений в. Бровары (10 500 кв. м) и в с. Чайки (10 800 кв. м).

Основные логистические центры в стадии реализации строительства в Украине

Логистический центр Девелопер Площадь, кв.м. Статус Дата ввода в эксплуатацию
MEL Phase II Amtel- Properties 52 000 В стадии строительства 2 020
MIRAZH Phase III Mirazh 9 000 В стадии строительства 2020/2021
SAN FACTORY 2 STORAGE AREA NETWORK SkyLine Development 23 400 В стадии строительства 2 021

Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine, прокомментировала:

«В 2019 году рынок арендодателя укрепился, поскольку дефицит имеющихся складских помещений достиг критической точки и вакантных помещений на рынке почти не было. Растущий спрос, обусловленный стремительным развитием e-commerce и розничной торговли в Украине, а также ограниченное предложение свободных площадей способствовали росту арендных ставок. Мы ожидаем, что тренд на повышение ставки продолжится, побуждая девелоперов строить не только built-to-suit решения, но и спекулятивные складские комплексы. Тем не менее, такой вариант развития событий будет возможен при условии дальнейшего улучшения макроэкономических показателей, стабильности обменного курса и восстановление рынка кредитования. В то же время, в 2020 году ожидается к вводу в эксплуатацию только один масштабный проект, тогда как в 2021 ситуация может кардинально измениться и на рынке появится значительный объем нового предложения, при благоприятных рыночных условиях».

Загрузить полный отчет Kyiv Warehouse Market Report 2019

Читайте также

Заполните, пожалуйста, ваши контактные данные, чтобы получать ежемесячную рассылку!
Обратный звонок
✓ Valid
Спасибо! Мы с вами свяжемся.