Рынок торговой недвижимости Украины в 2021 году

Ключевые показатели торговой недвижимости Украины в 2021 году

Девелоперская активность на рынке ТЦ / ТРЦ

Пандемия и карантинные ограничения негативно повлияли на товарооборот ритейлеров и соответственно на их доходы, особенно в режиме красной зоны.

В период отсутствия жестких карантинных ограничений трафик в ТРЦ постепенно стабилизировался и практически вернулся к показателям докарантинного периода.

Покупатели не перешли полностью в онлайн и не стали меньше посещать ТРЦ, как ожидалось изначально.

На темпы реализации уже запланированных проектов и девелоперской активности в целом пандемия повлияла не критично.
Новое предложение составляло 201 000 м2 и было самым большим на рынке торговой недвижимости.

Такой объем включает: Respublika Park (GLA 135 000 м2), Blockbuster Mall 3 очередь (GLA 49 000 м2), XIT Mall (GLA 9600 м2) и Piramida 2 очередь (GLA 7500 м2).

Киев лидирует по темпам насыщенности торговыми площадями и, несмотря на тяжелые времена, новые проекты в городе продолжают постепенно реализовываться. По состоянию на конец 2021 года показатель насыщенности достиг 605 м2 на 1000 жителей.

В настоящее время общее предложение на рынке торговой недвижимости составляет 1 780 000 м2, что на 13% больше, чем в 2020 году.
Среди проектов на стадии активной реализации, запуск которых является перспективой в ближайшие годы, стоит выделить ТРЦ Ocean Mall, ТРЦ Lukianivka Mall, ТРЦ White Lines и ТРЦ APRIL CITY.

ТЦ и ТРЦ в Киеве 2021 и прогноз октрытия на 2022-2025 гг.

Основні ТЦ/ТРЦ, що заявлені до відкриття в 2022-2025*

Потребительские настроения

Индекс потребительских настроений (ИПН) является важным индикатором оценки конъюнктуры рынка.

Индекс потребительских настроений увеличился за 2021 год на 6,5 пункта.

По состоянию на конец 2021 года индекс составил 67,2 пункта.

Однако в отличие от предыдущих кризисов в течение года индекс не падал ниже 60 пунктов.

Несмотря на существенное снижение индекса с началом пандемии, потребители чувствовали себя увереннее в дальнейших локдаунах, в связи с большей готовностью к карантинным ограничениям.

Сеть магазинов у дома с современным концептом

Предлагается к рассмотрению проект развития сети продуктовых магазинов в формате «магазин у дома» с современным концептом под собственной ТМ

Ритейлеры

2021 год по сравнению с предыдущим периодом прошел легче для ритейлеров именно из-за наличия понимания, как действовать в режиме усиленных карантинных ограничений.

Процессы перехода в онлайн и выхода из локдауна у большинства игроков уже отработаны или находятся в процессе отладки.

По показателям продаж 2021 год был более производительным для ритейлеров. По сравнению с 2020 г. потребители охотнее тратили сбережения с четким пониманием, что ограничения временные. В городах, где была введена красная зона, падение трафика было не столь критично, благодаря возможности посещать ТРЦ с зеленым COVID-сертификатом, отрицательным результатом ПЦР-тестирования или экспресс-тестированием на антиген (действительным 72 часа) или сертификатом о выздоровлении.

Наблюдалось падение продаж у ритейлеров и трудности в связи с тем, что операторы несли полноценные операционные расходы, но это не было столь драматичным, как при локдаунахе 2020 года.

Пандемия скорректировала процент доходности, как для арендодателей, так и для арендаторов. А для некоторых игроков этот период был убыточным.

Из-за локдауна и нестабильной ситуации ряд ритейлеров пересмотрел свои планы развития. В целом количество активных арендаторов в 2021 году было значительно больше, чем в прошлом году. Наиболее пострадавшие операторы в период локдаунов 2020 - развлекательное направление и фуд-сегмент. Наблюдалось смещение акцентов фуд-ритейлерами в сторону стрит-ритейла. По мере возобновления трафика в ТРЦ, обороты операторов на фуд-кортах постепенно стабилизировались.

Относительно сегмента развлечений, часть ритейлеров на фоне опыта 2020 года уже активно используют определенные модели работы при карантинных ограничениях.

Учитывая значительное количество закрытий заведений общепита в стрит-ритейле и рост показателя вакантных квадратных метров, супермаркеты и магазины формата «у дома» продолжали наращивать свои сети, пользуясь моментом и смогли арендовать на выгодных условиях помещения в интересующих их локациях.

Самый яркий выход на рынок Украины не только 2021-го, но и последних нескольких лет, – это IKEA. Также в текущем году на рынок Украины вышли такие бренды как Carters, Kiko Milano, Off-White, BORK, Bimba Y Lola, Love Stories и вернулся MEXX.

Относительно выхода с рынка, следует отметить компанию Fozzy Group, которой принадлежат сети супермаркетов «Сильпо» и «Фора», приобрела сеть супермаркетов «Фуршет».

Кому принадлежат крупнейшие ритейл сети в Украине?

Общее и новое предложение торговых помещений, г. Киев, тыс. м²

Ключевые дебюты на рынке Украины

В результате пандемии операторы оптимизировали свои расходы, соответственно, вакантность у некоторых ТРЦ возрастала.

Однако чаще это были мелкие локальные ритейлеры, которые не пережили локдаун и вышли из проектов. Из-за закрытия таких несетевых магазинов показатель вакантности рос, но преимущественно это касалось небольших или концептуально устаревших коммерческих объектов.

В современных качественных проектах вакантность либо не изменилась критично, либо даже снизилась. Это обусловлено высоким спросом на площади со стороны ритейлеров в таких локациях из-за понимания их перспектив.

К концу 2021 года показатель вакантности без учета ТРЦ Respublika Park и Blockbuster Mall несколько снизился с 5% до 4,9% по сравнению с 2020 годом.

Несмотря на открытие новых крупных проектов, драматического роста показателя вакантности не наблюдалось.

Например, показатель заполняемости ТРЦ Respublika Park к моменту открытия составлял 61% открытых магазинов. А к концу года достиг показателя в 76%, что является очень высоким результатом для масштабного проекта с GLA 135 000 м2, запуск которого произошел в период пандемии.

В свою очередь Blockbuster Mall продолжает активно заполняться качественными арендаторами. К концу 2021 года заполняемость Blockbuster Mall (2 очередь), учитывая подписанные соглашения, составляла ~79%, а Blockbuster Mall (3 очередь) - ~55%.
Соответственно, общий показатель вакантности с учетом ТРЦ Respublika Park и Blockbuster Mall составил 9,2%.

Коммерческие условия и арендные ставки в ТЦ и ТРЦ

В период пандемии управляющие команды ТРЦ работали на удержание операторов и готовы были согласовывать более лояльные условия сотрудничества с арендаторами.

В настоящее время во многих арендных договорах появился карантинный пункт, регулирующий взаимоотношения между ТРЦ и арендаторами в этот период.

По сравнению с 2020 годом наблюдался умеренный рост ставок в лучших ТЦ/ТРЦ и снижение арендных ставок на главных торговых улицах.

ысокие арендные ставки в лучших ТЦ/ТРЦ города Киева на площади форматом 100-200 м2 остановились на уровне ~$62/м2/месяц. К концу 2020 года показатель был на уровне ~$60/м2/месяц.

Арендные ставки на главных торговых улицах составили $60/м2/месяц. В 2020 году – $65/м2/месяц.

Вакантность ТЦ и ТРЦ, %

Уровень арендных ставок в ТЦ и ТРЦ, $/ м² /месяц

Прогнозы и тенденции развитяи рынка ТЦ и ТРЦ Украины

Пандемия провоцирует изменение настроений покупок и побуждает операторов открывать новые форматы или трансформировать существующие, чтобы следовать этим изменениям. Большую часть ритейлеров начали открывать Pick up point. В качестве примера, сеть Auchan открывает Pick up points в разных районах для расширения зон своего охвата. Также оператор Comfy открывает магазины формата «у дома» с пунктами выдачи – Comfy-точка.

В столице на фоне увеличения предложения и насыщенности уже растет конкуренция между торговыми центрами. Сложнее всего будет проектам, не имеющим возможности вместить минимальный набор необходимых функций и fashion-арендаторов, при этом они слишком велики для формата районного ТРЦ, обслуживающих ежедневные потребности посетителей.

Относительно ТРЦ, пандемия заставила обратить внимание на соблюдение санитарных норм, дистанции и т.д. ТРЦ за этот период взяли курс на большую социальную ответственность и соответствие потребностям потребителя. К примеру, торговые объекты вместо масштабных празднований все чаще перечисляют средства в поддержку социальных проектов.

Учитывая рост конкуренции со стороны нового предложения, существующие ТРЦ продолжают проводить реконцепцию или редевелопмент своих объектов. Процесс активно начался в 2016 году. За этот период реконцепции и реконструкции подверглись около 319 000 м2.

Отдельная характерная для Украины тенденция – удержание большой доли entertainment, акцент на развлечения именно в составе ТРЦ.

Эти тренды могут трансформироваться с учетом реальных обстоятельств, но будут развиваться и дальше.

При увеличении доли вакцинированного населения посещение ТРЦ в свободном режиме будет возможно для большего процента людей, что в свою очередь будет влиять на периоды ограничений и, как следствие, на рост арендных ставок.

С точки зрения эффективности зон социализации следует отметить решение, которое реализовано в Respublika Park – оаза внутри ТРЦ.

В Blockbuster Mall такую ​​функцию выполняет фуд-маркет STARS, в столичном River Mall – зона заведений общепита, включая террасы с видом на Днепр, а в Retroville – центральная площадь с концептом «город в городе».

Прогнозируется, что глобально на рынке торговой недвижимости в 2022 году общий показатель вакантности, рост которого был обусловлен выходом новых проектов, будет приближаться к уровню 5-6%.

Темпы восстановления ключевых индикаторов рынка торговой недвижимости будут зависеть от дальнейшей эпидемиологической ситуации и возможного внедрения карантинных ограничений.

“Одна из тенденций в современных ТРЦ – создание зон социализации с большими площадями, с большим количеством воздуха и света, в пределах которых можно собрать много посетителей. Функцию якоря могут выполнять в частности интерактивные или арт-объекты. Создание большого пространства в ТРЦ предназначено для удержания посетителя максимального количества времени, повышения лояльности, что влияет на рост конверсии.

Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт в сегменте торговой недвижимости