8 апреля 2016 года в киевском бизнес-центре CubikCenter прошла фокус-группа «Рынок двевелопмента-2016: риски и возможности», организованная RAU. Одна из ключевых тем: перспективы развития ритейла и сферы торговой недвижимости в Украине в условиях экономической нестабильности. В том числе, как привлекать инвесторов при снижении розничного товарооборота, в условиях спада покупательской способности населения, инфляционных и девальвационных рисков.
Управляющий директор инвестиционной компании Dragon Capital Владимир Тимочко решил поделиться своим видением ситуации с точки зрения инвестора на рынке торговой недвижимости и ритейла. Он считает, что украинский рынок, несмотря на все трудности, скорее жив, чем мертв.
Глобальные трудности
Сейчас международные инвесторы в Украине почти не заинтересованы. Виной тому экономические причины: население стало беднее, потребление падает, в стране много макроэкономических проблем. Сказывается и политическая нестабильность – западные бизнесмены отлично знают о наших трудностях с формированием эффективно работающего правительства, в проведении реформ и сотрудничестве с МВФ. Часто упоминают и другие проблемы: валютные ограничения и высокий уровень коррупции.
Еще один негативный фактор: очень мало примеров успешных вложений в Украину. Мы не известны для международных инвесторов как страна, на которой можно зарабатывать.
Также развитие девеломпента и ритейла весьма усложняет труднодоступность и высокая цена банковских кредитов. В западных странах в большинстве случаев при старте нового проекта вложения автора бизнес-идеи и инвестора сравнительно небольшие: основную часть расходов покрывает дешевый банковский кредит. В Украине получить ссуду в финучреждении и уменьшить сумму частных инвестиций невозможно, и это многих отпугивает.
Плюс на минус
Если рассматривать отдельно сферу торговой недвижимости, то все еще хуже. Есть много негативных примеров вложений инвесткомпаний в девелопмент, поэтому интереса к данной сфере нет практически ни у кого.
Ритейл — немного более интересный сектор: по нашему мнению, у торговли больше шансов на быстрый рост и возобновление. Но даже сюда мало кто рискует вкладывать деньги в нынешней ситуации. На рынке ритейла почти нет покупателей, даже если активы хорошие и выставленная цена адекватна. Поэтому в ближайшее время среди ритейлеров будет высокая конкуренция за небольшое количество доступных инвестиций.Касательно возможностей для ритейлеров роста в кризис, я бы хотел отметить, что несмотря на все сложности, есть большое преимущество нынешнего времени — развивать бизнес можно достаточно дешево.
В торговых центрах высокая вакантность. Многие новые ТРЦ начали строиться несколько лет назад на растущем рынке, и они вскоре все будут построены. Для арендаторов – это наилучшая возможность договориться с девелоперами о лояльных условиях аренды. Такая ситуация сохранится еще несколько лет, поскольку новых операторов торговой недвижимости не будет еще долго. Все, что сейчас строится – достроится, и после этого никто этих ошибок повторять не захочет, пока люди не забудут про негативный опыт. Поэтому года через три уровень вакантности снизится и возможностей развивать свою сеть станет намного меньше. Хочу подчеркнуть, что все торговые площади, которые сейчас строятся – довольно профессиональны и будут конкурентоспособными долгий период времени.
Товар лицом
В ноябре 2015 года мы закрыли договор с Soros Fund Management по созданию фонда прямых инвестиций Dragon Capital New Ukraine Fund. Этот проект — первый фонд частных инвестиций, созданный в стране с 2010 года. Он достаточно небольшой по украинским меркам, и он — лишь капля в море, таких фондов должно быть намного больше. И они понемногу появляются: стало известно о создании другими инвесткомпаниями еще нескольких таких фондов.
На что мы обращаем внимание при выборе объекта для инвестиций? Если говорить о ритейле и торговой недвижимости, то первое требование: стабильность бизнеса, его устойчивость. Мы не рассматриваем проекты, в которых операционные дела идут плохо, за исключением ситуаций, когда причина проблем — избыточное кредитование. И инвестиции будут направлены на решение этой проблемы.
Следующее требование: наличие Cash Flow. Наша стратегия предполагает, чтобы компания развивалась: частично за счет реинвестирования прибыли предприятия, частично за счет привеченных инвестиций.
Обязательно учитывается позиция компании на рынке. Это не значит, что предприятие должно быть безоговорочным лидером, но должна быть позитивная динамика. Мы готовы предоставлять средства, чтобы была возможность выкупить конкурента, чтобы укрепить позиции нашего партнера на рынке.
Также внимательно изучаем: прозрачность работы компании и соблюдение законов. Я понимаю, что таких компаний в Украине не много. Но мы должны обосновать для западного инвестора перспективность вложений и при этом не можем ссылаться на данные неофициальной бухгалтерии.
По этим критериям мы используем мультипликаторы от 4 до 6 в зависимости от компании. Минимальная доля в объекте инвестиции, которую мы согласны получить — 10% и больше. Наша цель — не получить контроль над компанией, операционное управление остается у партнера. Значительная доля, отходящая нам – своего рода страховка, чтобы защитить нас от последствий теоретически возможного непорядочного поведения нашего партнера.
Также учитывайте, что рано или поздно, скажем, через 5-10 лет, наша комания будет рассматривать предложения о продаже бизнеса стратегическому или другому финансовому инвестору. И, разумеется, боле высокую цену можно получить, продавая компанию целиком – и нашу долю, и долю партнера – чем дробить пакеты и усложнять переговорный процесс. Как профессиональные инвесторы мы рассчитываем, что за годы успешного партнерства цена каждой доли вырастет в несколько раз, и все останутся в выигрыше.
