Switch to English
Вход
Инвестиционные предложения
Новости
Аналитика
инвестировать Найти инвестора

Инвестиционные предложения

Частный пансионат для престарелых VIP персон

Частный пансионат для престарелых VIP персон

×

Частный пансионат для престарелых VIP персон

  • Пансионат для престарелых и людей с ограниченными возможностями VIP персон на базе отельного комплекса «Визит» стм Конча-Заспа
  • Отрасль: Здравоохранение и социальная помощь
  • Вид деятельности: Лечебные учреждения
  • Стадия проекта: Ранние стадии (Early Stage)
  • Требуемые инвестиции: $3 500 000
  • IRR: 20%
  • 1. Цель проекта:

    Создание коммерческого пансионата для престарелых и людей с ограниченными возможностями с целью обеспечения благоприятных и комфортных условий проживания граждан пенсионного возраста, в том числе нуждающихся в постоянном круглосуточном уходе.

    Основная деятельность пансионата - предоставление услуг по постоянному и временному пребыванию пожилых людей, уходу за ними, а также оказанию некоторых основных медицинских услуг.

    Реализация данного проекта в качестве пилотного может стать основой для развития первой украинской сети домов престарелых.

    2. Основные услуги частного пансионата для престарелых:

     

    vizit1.jpgПредоставление комфортабельных жилищных условий для постоянного и временного пребывания пожилых людей

    Номерной фонд снаряжен удобной и красивой мебелью, отдельными санузлами, живыми цветами, картинами на стенах, телевизорами и кондиционерами. Текущий номерной фонд позволяет использовать для расселения 65 постояльцев 23 одинарных номера, 6 двойных номеров (с большой кроватью), 3 объединенных номера (возможность проживания с родственниками), 3 номера повышенной комфортности.

     

    vizit2.jpgМедицинское наблюдение и контроль состояния здоровья

    В пансионате для престарелых в обязательном порядке предполагается проводить ежедневный врачебный осмотр, контроль за артериальным давлением и пульсом, частотой дыхательных движений, температурой тела и т.д. При необходимости – проведение ЭКГ, диагностика и лабораторные методы исследования.

     

     

     

    vizit3.jpgОбеспечение полноценного и диетического питания

    Питание будет подбираться индивидуально: по желанию пациента или же по назначению врача-диетолога. Существует возможность использования в рационе экологически чистых, в том числе органических продуктов питания.

     

     

     

     

    vizit4.jpgПроведение спортивно-оздоровительных процедур

    Для укрепления здоровья пожилых людей будут применяться современные методики: лечебная гимнастика, водные процедуры, классический и сегментарный массаж, мануальная терапия, дыхательная гимнастика, лечебная хореография, психофизическая тренировка.

     

     

     

    vizit5.jpgОрганизация досуга

    Несмотря на устоявшееся негативное отношение к домам престарелых, данный комплекс должен позиционироваться как место для отдыха и проведения счастливой старости. Он должен обеспечить постояльцев, возможностью коммуникаций с сожителями и построения новых дружеских отношений, встречи с родственниками в уютной обстановке, участия в экскурсионных программах и различных развлекательных мероприятиях, которые будут проводить высокопрофессиональные психологи-аниматоры.

     

     

    vizit6.jpgОбеспечение комфортной и безопасной инфраструктуры комплекса

    Территория пансионата для престарелых обустроена в соответствии с возрастными особенностями пациентов - дорожками для прогулок, беседками для отдыха, пляжной зоной с навесами и др. Для пациентов с ограниченной подвижностью прогулки будут проводиться в сопровождении медсестры (при необходимости в прогулочной коляске).

     

     

     

    3. Маркетинговый анализ развития проекта частного пансионата для престарелых

    Частные дома престарелых характеризуются дефицитом на киевском рынке и в целом по Украине. Государственные и социальные дома престарелых перегружены, а их состояние и качество предоставляемых услуг характеризуется как крайне неудовлетворительное.
    Все существующие дома престарелых в Украине можно разделить на 3 группы: государственные, социальные и частные дома престарелых.
    • Государственные дома престарелых и их вариации. Уровень обслуживания является низким и не удовлетворяет современным потребностям жителей Украины, Киева и Киевской области. Целевая аудитория - одинокие пожилые люди с низкими финансовыми возможностями, в основном живущие на пенсию.
    • Социальные дома престарелых. Также являются государственными. Прописка в таких домах обеспечивается за счет передачи имеющейся квартиры.
    • Частные дома престарелых. Данные компании можно разделить на 2 группы: имеющие стационарные дома престарелых и те, которые оказывают услуги по уходу за престарелыми на дому у клиентов. Частные дома престарелых имеют развитую инфраструктуру и ориентируются на клиентов (или их опекунов, детей и пр.) со средним и выше среднего достатком.

    Потребность в услугах домов престарелых подтверждают данные о росте количества людей пенсионного возраста, росте доходов населения Украины (в частности Киева, Днепропетровска, Харькова), а также практически отсутствующее предложение со стороны частных компаний.

    Прямыми конкурентами проектируемого дома престарелых являются коммерческие стационарные дома престарелых, таковых в Киеве всего два, что не удовлетворяет существующий спрос на рынке.

    По данным Комитета статистики Украины население страны в возрасте от 65 лет и выше составляет около 7,3 млн. человек, учитывая тот факт, что в г. Киеве проживает около 6% населения страны, количество киевских пенсионеров составляет около 440 тыс. человек. Согласно общей статистике приблизительно 40 тыс. человек (10% от общего числа пенсионеров) нуждаются в патронажном сервисе.

    На основе исследований центра Разумкова и социологической компании «София» было выявлено, что количество граждан в Украине, которые «могут позволить себе приобрести практически все» составляет около 2%. При этом к категории потенциальных клиентов следует отнести граждан в возрасте от 30 до 55 лет, общее количество которых в г. Киеве составляет около 970 тыс. человек. Следовательно, общее количество клиентов в г. Киеве, которые могут оплатить услуги дома престарелых составляет около 20 тыс. человек.

    При этом согласно социологическому исследованию: «О лояльности отношения обеспеченных людей к поселению своих подопечных (родителей, родственников, друзей и т.д.) в частные дома престарелых» около 17% респондентов согласились бы воспользоваться услугами частных домов престарелых. Исходя из этого, общее количество потенциальных платежеспособных клиентов в г. Киеве, которые могут воспользоваться услугами дома престарелых составляет около 3,5 тыс. человек.

    Данный сегмент рынка достаточно интересен для инвестиций, в том числе иностранных. Так в Российской Федерации одна из девелоперских компаний планирует открыть 25 отелей для стариков в течение пяти лет, на которые потребуется примерно €111 млн. Планируется, что при продаже всего проекта в 2015-2016 гг. возврат для инвесторов превысит €380 млн.

    SWOT-анализ проекта

    Сильные стороны
    Слабые стороны
    1. Наличие готовой недвижимости подходящего формата для организации дома престарелых.
    2. Минимальное количество вложений и времени для реконструкции недвижимости и запуска проекта.
    3. Выгодное месторасположение объекта недвижимости, как по отношению к Киеву, так и местному окружению – «резиденции столичной элиты».
    4. Практическое отсутствие конкуренции в данном сегменте рынка и их невысокий уровень предоставления услуг.
    5. Экологически чистая зона для отдыха и пребывания престарелых (река Козинка, пляж, недалеко лес)
    6. Хорошие асфальтированные дороги, рядом газ, электричество, тел. кабель, работает вся сотовая связь.
    7. Наличие управляющей компании, руководитель которой имел опыт запуска и развития коммерческого дома престарелых в Турции.
    8. Растущее количество пожилых людей в Украине.
    1. Необходимость дополнительных вложений с целью развития более широкой инфраструктуры (ремонт спортзала и 2 корпуса, освоение земельного участка).
    2. Отсутствие лифта в здании гостиницы.
    3. Высокая стоимость услуг дома престарелых (учитывая низкую платежеспособность пенсионеров, пожилых людей).
     
    Возможности
    Угрозы
    1. Построение сети коммерческих домов для престарелых в мегаполисах под одним брендом и занятия монопольного положения в связи с отсутствием конкурентов.
    2. Возможность организации дополнительных услуг под брендом дома престарелых (развитие патронажного сервиса в Киеве).
    Возможное освобождение от подоходного налога.
    3. Возможность осуществить плавный переход от гостиничной деятельности объекта недвижимости к трансформации в пансионат престарелых.
    4. В связи с востребованностью и социальной значимостью подобного проекта будет понимание и содействие местной администрации, также возможна оптимизация налогообложения.
    1.                   Риски, связанные с украинским менталитетом - сложившимся негативным отношением к домам престарелых.
     
     
     

     

    4. Краткая характеристика объекта недвижимости

    vizit.jpgМесторасположение: Адрес: 08711, Киевская обл., Обуховский р-н, п.г.т. Козин, ул. Луговая, 10
    Общая площадь участка: 0,74 га + 0,3 га (пляжная зона)
    Общая площадь недвижимости: 2 313 м.кв. (гостиница: 1 851 м.кв.; спортзал: 462 м.кв.)
    Количество номеров: 35 (одноместные и двухместные)
    Вместимость гостиницы: 55 посетителей (в случае дома престарелых – оптимизация до 65)
    Инфраструктура: ресторан, бар, кафе, бизнес центр, прачечная, парковка, массажный кабинет, сауна, бильярд, пляж.

     

    Гостиничный комплекс «Визит» представляет собой уютную и фешенебельную гостиницу–пансионат, расположенную в самой престижной рекреационной зоне вблизи Киева – Конча Заспа, в 25 минутах езды от центра Киева, в живописном месте на окраине п.г.т. Козин, на естественном полуострове, образованном главным руслом и заливом р. Козинки (правого притока Днепра).

    Трехэтажное здание гостиницы введено в эксплуатацию в 1985 г. Развитая инфраструктура, обеспечивающая высокую комфортность проживания и удачное место расположения в одном из самых живописных уголков в окрестностях Киева, обустроенная территория и речной пляж обеспечили высокую популярность «Визита» у киевлян.
    Сегодня гостиница «Визит» является одной из наиболее популярных и комфортабельных гостиниц в пригородах Киева. Конча-Заспа является одной из самых крупных, популярных и престижных рекреационных зон Киевской области. Здесь расположены правительственные резиденции (в.т.ч. летняя резиденция Президента Украины), дома отдыха, пансионаты, санатории, престижные дачные участки. Территория гостиницы тщательно ухожена, вокруг жилого корпуса и летнего ресторана разбиты многочисленные цветники. В 30 м от гостиницы находятся речные пляжи и лодочная станция. В нескольких сотнях метров от гостиницы простираются пойменные луга и лесные массивы.

    Объект недвижимости граничит с элитным нововозведенным коттеджным городком «Солнечный луч», инфраструктура которого включает супермаркет, теннисные корты, благоустроенный пляж, бассейн, тренажерный зал и др. (http://sunbeam.com.ua).

    5. Структура организации
    Совет директоров – осуществляет стратегическое управление компанией.
    Исполнитель – управляющая компания.
    Пансион прямо связан с Клинической больницей.
    Внутренние подразделения компании: финансовый департамент, служба обеспечения, отдел работы с персоналом.
    Клиническая больница на основании договора про обслуживание предоставляет дополнительные платные услуги.

    6. Возможности использования недвижимости гостиничного комплекса «Визит» в рамках трансформации в пансионат престарелых

     
    Здание гостиницы
    Административный корпус
    Здание спортзала
    3 этажа. Общая площадь - 1850,9 м.кв. (с подвалом – 2433.2 м.кв) + крыльцо - 14,7 м.кв., высота -8,5 м., поэтажная площадь - 1 этаж - 615,8 м.кв., 2 этаж — 615,6 м.кв., 3 этаж - 619,5 м.кв, подвал – 582,3 кв.м. Объем (полный) - 4958 м.куб. (+ 1458 куб.м – подвал). Высота перекрытий - 2,60 м.
    - Фундамент – котлован, ж/б плиты (пустотка).;
    - Перегородки – кирпичные;
    - Межэтажные перекрытия – ж/б плиты;
    - Полы – цементная стяжка;
    - Отопление – водяное;
    - Сан. оборудование – канализация.
    Здание арендовано у поселкового совета, планируется выкуп. 2 этажа, общая площадь – 912,4 кв.м, объем 3 349 куб.м, высота перекрытий – 7.4 м.
    - Фундамент – бетон;
    - Стены – кирпич;
    - Перегородки – кирпич;
    - Межэтажные перекрытия – ж/б плиты;
    - Полы – дерево;
    - Кровля – а/фанера;
    - Отопление – водяное.
     
    2/1 этажа (второй свет). Общая площадь – 907,0 м.кв.
    - Фундамент – ж/б блоки;
    - Стены – кирпич;
    - Перегородки – кирпич;
    - Межэтажные перекрытия – ж/б плиты;
    - Полы – цементная стяжка;
    - Кровля – мастика;
    - Отопление – водяное;
    - Сан. оборудование – канализация.
     
    Проведение реконструкции здания (установка лифта, ремонтные работы)
    Выкуп здания, проведение ремонтных работ, перевооружение и использование в качестве дополнительного корпуса пансионата
    Проведение ремонтных работ, перевооружение и использование в качестве частной поликлиники

     

    7. Инвестиционные затраты

    Наименование статей
     (тыс. дол. США)
    1
    Техническое оборудование номеров (поручни, тр.кнопки)
    15 000
    2
    Пожарная сигнализация (установка дополнительной сигнализации)
    5 000
    3
    Сантехническо-ремонтные работы
    3 000
    4
    Вентиляция (оборудование номеров для курящих)
    3 000
    5
    Отделочные работы (благоустройство здания, дополнительный ремонт фасада, вывеска)
    10 000
    6
    Благоустройство пляжной зоны (конструкция причала, беседки, лодки, понтон…)
    20 000
    7
    Переоборудование сауны в банный комплекс
    3 000
    8
    Приобретение и монтаж лифта
    70 000
    9
    Оборудование кабинета физиотерапии (на базе конференц-зала)
    30 000
    10
    Оборудование комнаты для гостей (на базе бильярдной - плазменный телевизор, приставки, мягкий уголок...)
    7 000
    11
    Оборудование кухни, зала ресторана (посуда, скатерти, сидушки…)
    30 000
    12
    Благоустройство общей территории (озеленение, дополнительные элементы инфраструктуры)
    10 000
    13
    Реконструкция 2 корпуса (общежитие для персонала + 20 мест для тяжелобольных - Паркинсон….)
    300 000
    14
    Выкуп здания
    100 000
    15
    Строительно-ремонтные работы
    150 000
    16
    Оборудование и мебель
    50 000
    17
    Пандусы, перила, инвалидные кресла, др. медицинское оборудование
    30 000
    18
    PMS системы управления бизнес - процессами
    12 000
    19
    Реконструкция спортивного зала под частную поликлинику
    500 000
    20
    Приобретение автомобиля для многофункциональных целей (экстренная перевозка больных, организация экскурсий...)
    10 000
    21
    Маркетинг и реклама
    50 000
    -
    Всего инвестиционных затрат
    1 108 000

     

    8. Штат сотрудников и фонд заработной платы

    Название должности
    Количество сотрудников
    Режим работы
    Ставка
    Месячный ФОТ (грн)
    Административный состав
    Генеральный директор (управляющий)
    1
    с 9 до 18
    15 000
    15 000
    Администратор, менеджер по развитию, маркетолог
    1
    с 9 до 18
    5 000
    5 000
    Главный бухгалтер
    1
    с 9 до 18
    5 000
    5 000
    Бухгалтер
    1
    с 9 до 18
    3 000
    3 000
    Заведующий прачечной
    1
    с 9 до 18
    2 000
    2 000
    Оператор стиральных машин
    1
    с 9 до 18
    2 000
    2 000
    Водитель-экспедитор (служба обеспечения)
    1
    Ежедневно
    4 000
    4 000
    Садовник (благоустройство территории)
    1
    Аутсорсинг
    2 000
    2 000
    Инженерная служба
    2
    Ежедневно
    2 800
    5 600
    Дворник
    1
    с 9 до 18
    2 000
    2 000
    Кухня (шеф-повар, официанты, бармен)
    5
    Ежедневно
    2 000
    10 000
    Горничная
    3
    Ежедневно
    1 500
    4 500
    Медицинский персонал и уход
    Главврач
    1
    с 9 до 18
    13 000
    13 000
    Психолог-аниматор
    2
    с 9 до 18
    8 000
    16 000
    Физиотерапевт
    2
    с 9 до 18
    4 800
    9 600
    Медсестра
    2
    Ежедневно (сутки/3)
    2 400
    4 800
    Нянечка-сиделка
    30
    Ежедневно (сутки/3)
    1 200
    36 000
    ВСЕГО
    56
    -
    -
    139 500

     

    9. Финансовая модель функционирования дома престарелых

    Доходы
    1 976 250
    Абонентское проживание (85 чел.- 100%) - наполняемость 75%
    1 275 000
    Специализированное медицинское обслуживание (25% от абонентского)
    318 750
    Другие доходы (кафе, ресторан, дополнительные услуги) (30% от абонентского)
    382 500
    Затраты
    396 500
    Заработная плата
    139 500
    Начисления на зарплату
    53 000
    Затраты на электроэнергию
    15 000
    Водообеспечение и стоки
    5 000
    Затраты на отопление
    12 000
    Связь (стационарная, мобильная, интернет)
    3 000
    Содержание объекта недвижимости
    10 000
    Аренда земельного участка
    1 000
    Канцелярские товары
    1 000
    Транспортные расходы
    5 000
    Закупка продуктов питания
    100 000
    Закупка материалов
    2 000
    Маркетинг и реклама
    20 000
    Непредвиденные расходы
    30 000
    Валовой доход
    1 579 750
    НДС
    315 950
    Прибыль до налогообложения
    1 263 800
    Налог на прибыль
    315 950
    Чистая прибыль
    947 850


    10. Показатели эффективности инвестиционного проекта

    Показатели
    С учетом стоимости недвижимости (как инвестиции)
    Сумма инвестиционных вложений
    4 608 000
    Срок погашения инвестиций недисконтированными потоками (лет)
    3,2
    Рентабельность инвестиций (ROI)
    31,0%
    Чистое современное значение стоимости капитала (NPV) (7 лет)
    934 702 дол. США
    Внутренняя норма доходности (IRR) (7 лет)
    19,8%
    Стоимость актива (методом капитализации - 5 лет)
    7 153 585 дол. США
    Стоимость актива (как недвижимость)
    5 550 010 дол. США
    * 1 год функционирования - прибыль 50% от планируемого уровня

     

    11. Текущая стоимость гостиничного комплекса «Визит» и прогнозируемая стоимость недвижимости «Дом престарелых»

    Текущая стоимость недвижимости
    Площадь (кв.м.)
    Текущая стоимость
    Прогнозируемая стоимость
    Стоимость кв.м.
    Общая стоимость (дол. США)
    Стоимость кв.м.
    Общая стоимость (дол. США)
    Здание гостиницы
    1 850,9
    1 500
    2 776 350
    1 700
    3 146 530
    - нежилой подвал
    583,0
    800
    466 400
    1 000
    583 000
    Административный корпус
    912,4
    -
    -
    1 200
    1 094 880
    Здание спортзала
    907,0
    300
    272 100
    800
    725 600
    ВСЕГО
     
     
    3 514 850
     
    5 550 010

     

    Контакты

    Имя: Алексей Олейников

    E-Mail: info@inventure.ua

    Телефон: +38(067)713-65-71

    Карта

    Комментарии

    comments powered by Disqus
    Вверх

    Задать вопрос

    ×