Создание коммерческого пансионата для престарелых и людей с ограниченными возможностями с целью обеспечения благоприятных и комфортных условий проживания граждан пенсионного возраста, в том числе нуждающихся в постоянном круглосуточном уходе.
Основная деятельность пансионата - предоставление услуг по постоянному и временному пребыванию пожилых людей, уходу за ними, а также оказанию некоторых основных медицинских услуг.
Реализация данного проекта в качестве пилотного может стать основой для развития первой украинской сети домов престарелых.
2. Основные услуги частного пансионата для престарелых:
Предоставление комфортабельных жилищных условий для постоянного и временного пребывания пожилых людей
Номерной фонд снаряжен удобной и красивой мебелью, отдельными санузлами, живыми цветами, картинами на стенах, телевизорами и кондиционерами. Текущий номерной фонд позволяет использовать для расселения 65 постояльцев 23 одинарных номера, 6 двойных номеров (с большой кроватью), 3 объединенных номера (возможность проживания с родственниками), 3 номера повышенной комфортности.
Медицинское наблюдение и контроль состояния здоровья
В пансионате для престарелых в обязательном порядке предполагается проводить ежедневный врачебный осмотр, контроль за артериальным давлением и пульсом, частотой дыхательных движений, температурой тела и т.д. При необходимости – проведение ЭКГ, диагностика и лабораторные методы исследования.
Обеспечение полноценного и диетического питания
Питание будет подбираться индивидуально: по желанию пациента или же по назначению врача-диетолога. Существует возможность использования в рационе экологически чистых, в том числе органических продуктов питания.
Проведение спортивно-оздоровительных процедур
Для укрепления здоровья пожилых людей будут применяться современные методики: лечебная гимнастика, водные процедуры, классический и сегментарный массаж, мануальная терапия, дыхательная гимнастика, лечебная хореография, психофизическая тренировка.
Организация досуга
Несмотря на устоявшееся негативное отношение к домам престарелых, данный комплекс должен позиционироваться как место для отдыха и проведения счастливой старости. Он должен обеспечить постояльцев, возможностью коммуникаций с сожителями и построения новых дружеских отношений, встречи с родственниками в уютной обстановке, участия в экскурсионных программах и различных развлекательных мероприятиях, которые будут проводить высокопрофессиональные психологи-аниматоры.
Обеспечение комфортной и безопасной инфраструктуры комплекса
Территория пансионата для престарелых обустроена в соответствии с возрастными особенностями пациентов - дорожками для прогулок, беседками для отдыха, пляжной зоной с навесами и др. Для пациентов с ограниченной подвижностью прогулки будут проводиться в сопровождении медсестры (при необходимости в прогулочной коляске).
3. Маркетинговый анализ развития проекта частного пансионата для престарелых
Частные дома престарелых характеризуются дефицитом на киевском рынке и в целом по Украине. Государственные и социальные дома престарелых перегружены, а их состояние и качество предоставляемых услуг характеризуется как крайне неудовлетворительное.
Все существующие дома престарелых в Украине можно разделить на 3 группы: государственные, социальные и частные дома престарелых.
• Государственные дома престарелых и их вариации. Уровень обслуживания является низким и не удовлетворяет современным потребностям жителей Украины, Киева и Киевской области. Целевая аудитория - одинокие пожилые люди с низкими финансовыми возможностями, в основном живущие на пенсию.
• Социальные дома престарелых. Также являются государственными. Прописка в таких домах обеспечивается за счет передачи имеющейся квартиры.
• Частные дома престарелых. Данные компании можно разделить на 2 группы: имеющие стационарные дома престарелых и те, которые оказывают услуги по уходу за престарелыми на дому у клиентов. Частные дома престарелых имеют развитую инфраструктуру и ориентируются на клиентов (или их опекунов, детей и пр.) со средним и выше среднего достатком.
Потребность в услугах домов престарелых подтверждают данные о росте количества людей пенсионного возраста, росте доходов населения Украины (в частности Киева, Днепропетровска, Харькова), а также практически отсутствующее предложение со стороны частных компаний.
Прямыми конкурентами проектируемого дома престарелых являются коммерческие стационарные дома престарелых, таковых в Киеве всего два, что не удовлетворяет существующий спрос на рынке.
По данным Комитета статистики Украины население страны в возрасте от 65 лет и выше составляет около 7,3 млн. человек, учитывая тот факт, что в г. Киеве проживает около 6% населения страны, количество киевских пенсионеров составляет около 440 тыс. человек. Согласно общей статистике приблизительно 40 тыс. человек (10% от общего числа пенсионеров) нуждаются в патронажном сервисе.
На основе исследований центра Разумкова и социологической компании «София» было выявлено, что количество граждан в Украине, которые «могут позволить себе приобрести практически все» составляет около 2%. При этом к категории потенциальных клиентов следует отнести граждан в возрасте от 30 до 55 лет, общее количество которых в г. Киеве составляет около 970 тыс. человек. Следовательно, общее количество клиентов в г. Киеве, которые могут оплатить услуги дома престарелых составляет около 20 тыс. человек.
При этом согласно социологическому исследованию: «О лояльности отношения обеспеченных людей к поселению своих подопечных (родителей, родственников, друзей и т.д.) в частные дома престарелых» около 17% респондентов согласились бы воспользоваться услугами частных домов престарелых. Исходя из этого, общее количество потенциальных платежеспособных клиентов в г. Киеве, которые могут воспользоваться услугами дома престарелых составляет около 3,5 тыс. человек.
Данный сегмент рынка достаточно интересен для инвестиций, в том числе иностранных. Так в Российской Федерации одна из девелоперских компаний планирует открыть 25 отелей для стариков в течение пяти лет, на которые потребуется примерно €111 млн. Планируется, что при продаже всего проекта в 2015-2016 гг. возврат для инвесторов превысит €380 млн.
SWOT-анализ проекта
|
Сильные стороны
|
Слабые стороны
|
|
1. Наличие готовой недвижимости подходящего формата для организации дома престарелых.
2. Минимальное количество вложений и времени для реконструкции недвижимости и запуска проекта.
3. Выгодное месторасположение объекта недвижимости, как по отношению к Киеву, так и местному окружению – «резиденции столичной элиты».
4. Практическое отсутствие конкуренции в данном сегменте рынка и их невысокий уровень предоставления услуг.
5. Экологически чистая зона для отдыха и пребывания престарелых (река Козинка, пляж, недалеко лес)
6. Хорошие асфальтированные дороги, рядом газ, электричество, тел. кабель, работает вся сотовая связь.
7. Наличие управляющей компании, руководитель которой имел опыт запуска и развития коммерческого дома престарелых в Турции.
8. Растущее количество пожилых людей в Украине.
|
1. Необходимость дополнительных вложений с целью развития более широкой инфраструктуры (ремонт спортзала и 2 корпуса, освоение земельного участка).
2. Отсутствие лифта в здании гостиницы.
3. Высокая стоимость услуг дома престарелых (учитывая низкую платежеспособность пенсионеров, пожилых людей).
|
|
Возможности
|
Угрозы
|
|
1. Построение сети коммерческих домов для престарелых в мегаполисах под одним брендом и занятия монопольного положения в связи с отсутствием конкурентов.
2. Возможность организации дополнительных услуг под брендом дома престарелых (развитие патронажного сервиса в Киеве).
Возможное освобождение от подоходного налога.
3. Возможность осуществить плавный переход от гостиничной деятельности объекта недвижимости к трансформации в пансионат престарелых.
4. В связи с востребованностью и социальной значимостью подобного проекта будет понимание и содействие местной администрации, также возможна оптимизация налогообложения.
|
1. Риски, связанные с украинским менталитетом - сложившимся негативным отношением к домам престарелых.
|
4. Краткая характеристика объекта недвижимости
Месторасположение: Адрес: 08711, Киевская обл., Обуховский р-н, п.г.т. Козин, ул. Луговая, 10
Общая площадь участка: 0,74 га + 0,3 га (пляжная зона)
Общая площадь недвижимости: 2 313 м.кв. (гостиница: 1 851 м.кв.; спортзал: 462 м.кв.)
Количество номеров: 35 (одноместные и двухместные)
Вместимость гостиницы: 55 посетителей (в случае дома престарелых – оптимизация до 65)
Инфраструктура: ресторан, бар, кафе, бизнес центр, прачечная, парковка, массажный кабинет, сауна, бильярд, пляж.
Гостиничный комплекс «Визит» представляет собой уютную и фешенебельную гостиницу–пансионат, расположенную в самой престижной рекреационной зоне вблизи Киева – Конча Заспа, в 25 минутах езды от центра Киева, в живописном месте на окраине п.г.т. Козин, на естественном полуострове, образованном главным руслом и заливом р. Козинки (правого притока Днепра).
Трехэтажное здание гостиницы введено в эксплуатацию в 1985 г. Развитая инфраструктура, обеспечивающая высокую комфортность проживания и удачное место расположения в одном из самых живописных уголков в окрестностях Киева, обустроенная территория и речной пляж обеспечили высокую популярность «Визита» у киевлян.
Сегодня гостиница «Визит» является одной из наиболее популярных и комфортабельных гостиниц в пригородах Киева. Конча-Заспа является одной из самых крупных, популярных и престижных рекреационных зон Киевской области. Здесь расположены правительственные резиденции (в.т.ч. летняя резиденция Президента Украины), дома отдыха, пансионаты, санатории, престижные дачные участки. Территория гостиницы тщательно ухожена, вокруг жилого корпуса и летнего ресторана разбиты многочисленные цветники. В 30 м от гостиницы находятся речные пляжи и лодочная станция. В нескольких сотнях метров от гостиницы простираются пойменные луга и лесные массивы.
Объект недвижимости граничит с элитным нововозведенным коттеджным городком «Солнечный луч», инфраструктура которого включает супермаркет, теннисные корты, благоустроенный пляж, бассейн, тренажерный зал и др. (http://sunbeam.com.ua).
5. Структура организации
Совет директоров – осуществляет стратегическое управление компанией.
Исполнитель – управляющая компания.
Пансион прямо связан с Клинической больницей.
Внутренние подразделения компании: финансовый департамент, служба обеспечения, отдел работы с персоналом.
Клиническая больница на основании договора про обслуживание предоставляет дополнительные платные услуги.
6. Возможности использования недвижимости гостиничного комплекса «Визит» в рамках трансформации в пансионат престарелых
|
Здание гостиницы
|
Административный корпус
|
Здание спортзала
|
|
3 этажа. Общая площадь - 1850,9 м.кв. (с подвалом – 2433.2 м.кв) + крыльцо - 14,7 м.кв., высота -8,5 м., поэтажная площадь - 1 этаж - 615,8 м.кв., 2 этаж — 615,6 м.кв., 3 этаж - 619,5 м.кв, подвал – 582,3 кв.м. Объем (полный) - 4958 м.куб. (+ 1458 куб.м – подвал). Высота перекрытий - 2,60 м.
- Фундамент – котлован, ж/б плиты (пустотка).;
- Перегородки – кирпичные;
- Межэтажные перекрытия – ж/б плиты;
- Полы – цементная стяжка;
- Отопление – водяное;
- Сан. оборудование – канализация.
|
Здание арендовано у поселкового совета, планируется выкуп. 2 этажа, общая площадь – 912,4 кв.м, объем 3 349 куб.м, высота перекрытий – 7.4 м.
- Фундамент – бетон;
- Стены – кирпич;
- Перегородки – кирпич;
- Межэтажные перекрытия – ж/б плиты;
- Полы – дерево;
- Кровля – а/фанера;
- Отопление – водяное.
|
2/1 этажа (второй свет). Общая площадь – 907,0 м.кв.
- Фундамент – ж/б блоки;
- Стены – кирпич;
- Перегородки – кирпич;
- Межэтажные перекрытия – ж/б плиты;
- Полы – цементная стяжка;
- Кровля – мастика;
- Отопление – водяное;
- Сан. оборудование – канализация.
|
|
Проведение реконструкции здания (установка лифта, ремонтные работы)
|
Выкуп здания, проведение ремонтных работ, перевооружение и использование в качестве дополнительного корпуса пансионата
|
Проведение ремонтных работ, перевооружение и использование в качестве частной поликлиники
|
7. Инвестиционные затраты
|
Наименование статей
|
(тыс. дол. США)
|
|
|
1
|
Техническое оборудование номеров (поручни, тр.кнопки)
|
15 000
|
|
2
|
Пожарная сигнализация (установка дополнительной сигнализации)
|
5 000
|
|
3
|
Сантехническо-ремонтные работы
|
3 000
|
|
4
|
Вентиляция (оборудование номеров для курящих)
|
3 000
|
|
5
|
Отделочные работы (благоустройство здания, дополнительный ремонт фасада, вывеска)
|
10 000
|
|
6
|
Благоустройство пляжной зоны (конструкция причала, беседки, лодки, понтон…)
|
20 000
|
|
7
|
Переоборудование сауны в банный комплекс
|
3 000
|
|
8
|
Приобретение и монтаж лифта
|
70 000
|
|
9
|
Оборудование кабинета физиотерапии (на базе конференц-зала)
|
30 000
|
|
10
|
Оборудование комнаты для гостей (на базе бильярдной - плазменный телевизор, приставки, мягкий уголок...)
|
7 000
|
|
11
|
Оборудование кухни, зала ресторана (посуда, скатерти, сидушки…)
|
30 000
|
|
12
|
Благоустройство общей территории (озеленение, дополнительные элементы инфраструктуры)
|
10 000
|
|
13
|
Реконструкция 2 корпуса (общежитие для персонала + 20 мест для тяжелобольных - Паркинсон….)
|
300 000
|
|
14
|
Выкуп здания
|
100 000
|
|
15
|
Строительно-ремонтные работы
|
150 000
|
|
16
|
Оборудование и мебель
|
50 000
|
|
17
|
Пандусы, перила, инвалидные кресла, др. медицинское оборудование
|
30 000
|
|
18
|
PMS системы управления бизнес - процессами
|
12 000
|
|
19
|
Реконструкция спортивного зала под частную поликлинику
|
500 000
|
|
20
|
Приобретение автомобиля для многофункциональных целей (экстренная перевозка больных, организация экскурсий...)
|
10 000
|
|
21
|
Маркетинг и реклама
|
50 000
|
|
-
|
Всего инвестиционных затрат
|
1 108 000
|
8. Штат сотрудников и фонд заработной платы
|
Название должности
|
Количество сотрудников
|
Режим работы
|
Ставка
|
Месячный ФОТ (грн)
|
|
Административный состав
|
||||
|
Генеральный директор (управляющий)
|
1
|
с 9 до 18
|
15 000
|
15 000
|
|
Администратор, менеджер по развитию, маркетолог
|
1
|
с 9 до 18
|
5 000
|
5 000
|
|
Главный бухгалтер
|
1
|
с 9 до 18
|
5 000
|
5 000
|
|
Бухгалтер
|
1
|
с 9 до 18
|
3 000
|
3 000
|
|
Заведующий прачечной
|
1
|
с 9 до 18
|
2 000
|
2 000
|
|
Оператор стиральных машин
|
1
|
с 9 до 18
|
2 000
|
2 000
|
|
Водитель-экспедитор (служба обеспечения)
|
1
|
Ежедневно
|
4 000
|
4 000
|
|
Садовник (благоустройство территории)
|
1
|
Аутсорсинг
|
2 000
|
2 000
|
|
Инженерная служба
|
2
|
Ежедневно
|
2 800
|
5 600
|
|
Дворник
|
1
|
с 9 до 18
|
2 000
|
2 000
|
|
Кухня (шеф-повар, официанты, бармен)
|
5
|
Ежедневно
|
2 000
|
10 000
|
|
Горничная
|
3
|
Ежедневно
|
1 500
|
4 500
|
|
Медицинский персонал и уход
|
||||
|
Главврач
|
1
|
с 9 до 18
|
13 000
|
13 000
|
|
Психолог-аниматор
|
2
|
с 9 до 18
|
8 000
|
16 000
|
|
Физиотерапевт
|
2
|
с 9 до 18
|
4 800
|
9 600
|
|
Медсестра
|
2
|
Ежедневно (сутки/3)
|
2 400
|
4 800
|
|
Нянечка-сиделка
|
30
|
Ежедневно (сутки/3)
|
1 200
|
36 000
|
|
ВСЕГО
|
56
|
-
|
-
|
139 500
|
9. Финансовая модель функционирования дома престарелых
|
Доходы
|
1 976 250
|
|
Абонентское проживание (85 чел.- 100%) - наполняемость 75%
|
1 275 000
|
|
Специализированное медицинское обслуживание (25% от абонентского)
|
318 750
|
|
Другие доходы (кафе, ресторан, дополнительные услуги) (30% от абонентского)
|
382 500
|
|
Затраты
|
396 500
|
|
Заработная плата
|
139 500
|
|
Начисления на зарплату
|
53 000
|
|
Затраты на электроэнергию
|
15 000
|
|
Водообеспечение и стоки
|
5 000
|
|
Затраты на отопление
|
12 000
|
|
Связь (стационарная, мобильная, интернет)
|
3 000
|
|
Содержание объекта недвижимости
|
10 000
|
|
Аренда земельного участка
|
1 000
|
|
Канцелярские товары
|
1 000
|
|
Транспортные расходы
|
5 000
|
|
Закупка продуктов питания
|
100 000
|
|
Закупка материалов
|
2 000
|
|
Маркетинг и реклама
|
20 000
|
|
Непредвиденные расходы
|
30 000
|
|
Валовой доход
|
1 579 750
|
|
НДС
|
315 950
|
|
Прибыль до налогообложения
|
1 263 800
|
|
Налог на прибыль
|
315 950
|
|
Чистая прибыль
|
947 850
|
10. Показатели эффективности инвестиционного проекта
|
Показатели
|
С учетом стоимости недвижимости (как инвестиции)
|
|
Сумма инвестиционных вложений
|
4 608 000
|
|
Срок погашения инвестиций недисконтированными потоками (лет)
|
3,2
|
|
Рентабельность инвестиций (ROI)
|
31,0%
|
|
Чистое современное значение стоимости капитала (NPV) (7 лет)
|
934 702 дол. США
|
|
Внутренняя норма доходности (IRR) (7 лет)
|
19,8%
|
|
Стоимость актива (методом капитализации - 5 лет)
|
7 153 585 дол. США
|
|
Стоимость актива (как недвижимость)
|
5 550 010 дол. США
|
11. Текущая стоимость гостиничного комплекса «Визит» и прогнозируемая стоимость недвижимости «Дом престарелых»
|
Текущая стоимость недвижимости
|
Площадь (кв.м.)
|
Текущая стоимость
|
Прогнозируемая стоимость
|
||
|
Стоимость кв.м.
|
Общая стоимость (дол. США)
|
Стоимость кв.м.
|
Общая стоимость (дол. США)
|
||
|
Здание гостиницы
|
1 850,9
|
1 500
|
2 776 350
|
1 700
|
3 146 530
|
|
- нежилой подвал
|
583,0
|
800
|
466 400
|
1 000
|
583 000
|
|
Административный корпус
|
912,4
|
-
|
-
|
1 200
|
1 094 880
|
|
Здание спортзала
|
907,0
|
300
|
272 100
|
800
|
725 600
|
|
ВСЕГО
|
|
|
3 514 850
|
|
5 550 010
|
