.jpeg)
.jpeg)
Застройщик - крупная строительная компания Алании, входит в ТОП-5. Реализовано больше 15 проектов жилых домов отельного типа со всей инфраструктурой, и это только за последних 4 года. Все ЖК проданы, инфраструктура функционирует круглый год. Сейчас в процессе реализации 6 комплексов.
Примеры реализованных проектов застройщика:
Проект 1
Строительство жилого дома с инфраструктурой в регионе Авсаллар - 750 000 €
Локация: Алания, Авсаллар (Турция)
Площадь земли под застройку: 725 м² (есть на выбор 4 участка по 725 м²)
Площадь строительства (все здание) = 1.400 м².
Расстояние до моря = 650 метров.
Общая расчетная стоимость строительства (с учетом проекта и земли) = 750.000 €.
За эту стоимость инвестор может купить весь проект на 20 квартир.
В цену уже включен интерес застройщика (за выполнение строительных работ).
Инфраструктура: зона СПА, тренажерный зал, сауна, парковка, ББК зона, место для отдыха, детская площадка, кафе.
Поблизости есть вся необходимая инфраструктура (рестораны, магазины, бары).
Можно построить 20 апартаментов смешанных планировок (1+1, 2+1).
По предварительным подсчетам в доме будут квартиры планировок:
- 1+1 по 48 м² брутто – 16 квартир (по 4 квартиры на 1-2-3-4 этажах)
- 2+1 по 96 м² брутто – 4 квартиры (все двухуровневые на 5-6 этажах)
Участок со всех сторон окружен лесом и расположен на возвышенности, поэтому верхние квартиры будут с видом на море.
Вариант гарантированной аренды
Один из вариантов – инвестор может оставить все квартиры для сдачи в аренду.
Можно сдавать самостоятельно или воспользоваться опцией гарантированной аренды от застройщика.
В этом случае все квартиры должны быть меблированы по стандарту застройщика.
Пакет мебели, бытовой техники и всего необходимого для аренды (посуда, полотенца, текстиль и прочее) на 20 квартир стоит 160.000 €.
В этом случае застройщик предоставляет гарантированную аренду на первый год в размере 40.000 €, на второй год – в размере 50.000 €. Третий год и далее – обсуждаемо по результатам первых двух лет.
На практике, на пиковую аренду квартиры/дома выходят на третий год после сдачи в эксплуатацию.
Если заниматься арендой самостоятельно (нанять управляющего), то можно выйти на доходность в 10% годовых, но в нашем случае застройщик дает минимальную гарантию, ниже которой доходность инвестора не опустится.
Финансовая модель
Cредняя цена себестоимости апартаментов получится на уровне 37.500 € (750 000 € /20 квартир).
Соответственно, в расчете на планировку 1+1 цена будет порядка 35.000 €, 2+1 – 47.500 €.
Продажная стоимость 1+1 в этом районе стартует от 38-40 тысяч на фундаменте и от 50-52 тысяч на готовое жилье.
Срок реализации проекта (строительства) – 10 – 12 мес.
Средневзвешенный сценарий по доходности:
Цены на этапе фундамента стартуют от 800 евро за м2 брутто-площади.
С учетом комиссионных и скидок отминусуем 15% и получим 680 евро/м2 брутто.
Цены на этапе окончания строительства составят порядка 1.000 евро за м2 брутто.
С учетом комиссионных и скидок отминусуем 15% и получим 850евро/м2 брутто.
Возьмем средневзвешенную стоимость м2, (680 + 850)/2 = 765 евро/м2.
Квартиры занимают суммарно 16*48 м2 + 4*96 м2 = 1.152 м2.
Таким образом, доходность проекта составит 765*1 152 / 750 000 = 17,5% за 1 год.
Возможна рассрочка платежей инвестора на 7-8 месяцев.
Первый взнос 50%/375 000€ (затраты на проект, землю, часть стройматериалов).
С учетом активных продаж со старта строительства, можно своих денег вложить меньше и в рассрочку, поэтому реальная прибыль в % годовых будет выше обозначенной.
Общая информация по локации
Авсаллар – один из самых зеленых районов Алании, вокруг много сосновых лесов и в воздухе чувствуется тонкий аромат хвои. А фитонциды, которые активно выделяют сосны, ионизируют воздух и убивают вредные бактерии.
Одно из преимуществ покупки недвижимости в Авсаллар – потрясающие песчаные пляжи. Неподалеку находится один из популярных пляжей Алании - Инжекум, где заход пологий, глубина небольшая, поэтому это место идеально подходит для отдыха с детьми. Есть несколько мест для пикников прямо в сосновом лесу.
Первая береговая линия в Авсалларе занята пятизвездочными отелями. Новые жилые комплексы построены чуть дальше от моря, зато очаровывают большой и ухоженной территорией и современной инфраструктурой.
Участок на карте (к морю 650 м): https://goo.gl/maps/bj9sxzskUDgaGjKa6
Проект 2
Строительство жилого дома с инфраструктурой в центре Алании -1.6 млн €
Локация: г.Алания, центр
Площадь земли под застройку: 2.746 м².
Площадь строительства (все здание) = 5.500 м².
Расстояние до моря = 450 метров.
Стоимость земли оценивается в €1.8 млн., но покупать ее нет необходимости. Владельцы согласны за землю получить квартиры.
Себестоимость строительства с документами = 290 € за м².
Итоговая себестоимость строительства равна 5.500*290 = 1.6 млн. €
Распределение квартир между инвесторами и землевладельцами – 50/50.
Будет построено 2 здания – одно для инвестора, второе – для землевладельцев. Фактически здание инвестора будет больше (3.000 м² против 2.500 м² у землевладельцев). Эта разница достигается за счет того, что у инвестора на 0 и 1 этажах будут расположены гарден-дуплексы (двухуровневые квартиры с собственным садом). Блок инвестора планируется расположить на участке максимально далеко от дороги, а блок землевладельца – рядом с дорогой.
Инфраструктура: бассейн наружный, СПА, тренажерный зал, парная комната, парковка, ББК зона, кафетерия, место отдыха.
Поблизости есть вся необходимая инфраструктура (рестораны, магазины, бары).
Можно построить 32 апартамента смешанных планировок (1+1 - 2+1 - 3+1).
По предварительным подсчетам в доме будут квартиры планировок:
- 1+1 по 60 м² брутто – 16 квартир (по 8 квартир на 2-3 этажах)
- 2+1 garden dubleks, по 120 м² брутто – 8 двухуровневых квартир с садом на 0-1 этажах
- 2+1 дуплекс, по 110 м² – 7 двухуровневых квартир на 4-5 этажах
- 3+1 дуплекс, 190 м² – 1 двухуровневая квартира на 4-5 этажах
Участок расположен на возвышенности, поэтому верхние квартиры будут с видом на море.
Финансовая модель
Таким образом, средняя цена себестоимости апартаментов получится на уровне 50.000 € (1,6 млн. / 32 квартиры).
Соответственно, в расчете на планировку 1+1 себестоимость будет 35-40 тысяч €.
Продажная стоимость в этом районе стартует от 50-60 тысяч на фундаменте и от 60-70 тысяч на готовое жилье.
В расчете на планировку 2+1 цена будет 60-65 тысяч €.
Продажная стоимость дуплексов в этом районе стартует от 90-100 тысяч на фундаменте и от 120-130 тысяч на готовое жилье.
Срок реализации проекта (документы + строительство) – 16-18 месяцев.
1-й этап = 4 месяца: заключение договора с землевладельцами, подготовка и согласование проекта строительства, получение разрешения на строительство.
2-й этап = 12-14 месяцев: строительство.
Сценарии по доходности:
- Пессимистический (минимальный)
Цены на этапе фундамента стартуют от 900 € за м² брутто-площади.
С учетом комиссионных и скидок отминусуем 15% и получим 765 €/м² брутто. При такой цене доходность проекта составит 3000*765 – 1.6 млн. € = 695 000 € или 43,4% (но это цена фундамента).
- Оптимистичный (максимальный)
Цены на этапе окончания строительства составят порядка 1.100 евро за м² брутто.
С учетом комиссионных и скидок отминусуем 15% и получим 935 евро/м² брутто.
При такой цене доходность проекта составит 1,1 млн. евро или 75,3%.
Таким образом, доходность проекта составит 43,4-75,3% за 1,5 года.
Предлагаем ориентироваться на пессимистичный сценарий (43,4%).
Возможна рассрочка платежей инвестора на 1 год.
Первый взнос 30% (затраты на проект и часть стройматериалов).
С учетом активных продаж со старта строительства, можно своих денег вложить меньше и в рассрочку, поэтому реальная прибыль в % годовых будет выше обозначенной.
Информация по локации:
В центре Алании быстро расходятся апартаменты из-за всеми любимых видов, пляжей, магазинов, бурлящей вокруг жизни. Это быстрый капиталооборот с возвратом средств в 1-1,5 года. Турецкие застройщики строят качественно и быстро, ещё на стадии карандаша можно стартовать продажи и к завершению строительства обычно в продаже остается 20-30% квартир.
Центр Алании популярен для приобретения среди европейцев и выходцев из стран СНГ для личного использования и сдачи в аренду. Здесь сосредоточены известные брендовые магазины, супермаркеты, продуктовые рынки.
Пляж Клеопатра – это райский уголок турецкого побережья, его протяженность порядка 2 км.
Участок на карте (к морю 450 м): https://goo.gl/maps/DnNNudkM3k3gvbbT9
Готовы ответить на все дополнительные вопросы по телефону +380978330795
Юрий Грушецкий
Агентство зарубежной недвижимости Deniz Estate
