Плюсы и минусы инвестиций в строительство

 В инвестировании в строительство жилья для его последующей покупки есть несколько плюсов. Во-первых, относительно низкие цены и беспроцентная рассрочка. Во-вторых, в этой квартире (доме) раньше никто не жил и вы можете делать ремонт как вам больше нравится.
Партнер юридической фирмы Morrison Cooper Инна Лищина рассказывает о рисках таких инвестиций и о том, как их избежать.
Перед тем, как принять окончательное решение об инвестировании, нужно учесть некоторые связанные с этим риски:
1. Вероятность просрочки сдачи объекта в эксплуатацию.
2. Наличие у застройщика всей необходимой документации, разрешающей строительство дома.
3. Отличия разных схем инвестирования и неоднозначность природы их договоров
Рассмотрим вышеперечисленные риски и возможность минимизировать их.
Вероятность срыва сроков постройки дома
Обычным делом в строительстве является сдача дома в эксплуатацию через пару лет после ранее заявленного срока строительства. Эти процессы прогнозу и влиянию не поддаются в принципе. Для Украины это обычные минимальные риски, которые надо учитывать при инвестиции в строительство жилья. Чтобы минимизировать их ,в договор инвестирования стоит включить пункт об ответственности за срыв заявленных сроков строительства путем назначения штрафных санкций.
Наличие у застройщика всей необходимой документации, разрешающей строительство дома.
Если у застройщика нет всей необходимой разрешительной документации на постройку дома, то это признак того, что инвесторы финансируют аферу, от которой сами потом и пострадают.
Потому, в первую очередь, надо точно выяснить, есть ли у застройщика все положенные в таких случаях документы для каждого этапа строительства. Постройка многоэтажного дома предусматривает следующие этапы:
1) заказчик или проектировщик получают исходные данные (условия и ограничения, задание на проектирование, технические характеристики);
2) проводится экспертиза и разрабатывается проектная документация для объектов IV и V категорий сложности;
3) утверждение соответствующей проектной документации;
4) выполнение необходимых подготовительных и строительных работ;
5) сдача в эксплуатацию завершенных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект недвижимости.
Для каждого этапа необходимы следующие подтверждающие документы:
• договор аренды земельного участка либо акт на право собственности;
• относительно объектов строительства IV и V категорий сложности необходимо иметь зарегистрированную декларацию о начале выполнения подготовительных и строительных работ на объектах строительства, а также копию разрешения органа государственного архитектурно-строительного контроля на выполнение строительных работ;
• договор между застройщиком и коммунальными службами о подключении объекта строительства к инженерным сетям;
• копия акта о готовности объекта строительства к эксплуатации, подготовленного на основании сертификата органов государственного архитектурно-строительного контроля о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов IV и V категорий сложности.
Отличия разных схем инвестирования и неоднозначность природы их договоров
После рассмотрения всех возможных рисков и мероприятий по их минимизации, инвестор может подписать договор, согласно которому деньги инвестора передаются в обмен на предмет договора.
Этому процессу стоит уделить отдельное внимание.
По Закону "Об инвестиционной деятельности" частные инвесторы могут инвестировать в строительство жилых домом только через специальные фонды операций с недвижимостью, фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования либо путем приобретения целевых облигаций, выпущенных предприятием-застройщиком, погашение которых осуществляется через передачу объекта целиком либо его части инвестору.
Каждый застройщик сам для себя определяет схему инвестирования. Обычно такие схемы включают в себя нескольких участников, связанных посредством нескольких договоров. Следует особое внимание обратить на того человека, с которым инвестор подписывает договор, выяснить, какое отношение этот человек имеет к застройщику и согласно каким полномочиям он подписывает с вами договор.
Очень важно понять, что конкретно инвестор приобретает по договору. Обычно по договору инвестор за свои деньги получает «право на право», а частному инвестору стоит четко понять, как именно можно получить в собственность сам объект. Также в договоре стоит отметить пункт о возможности возврата денежных средств, основаниях этого возврата и ответственное за это лицо.
Покупка жилья через инвестирование в строительство связано с рисками различной степени. Изучение необходимой для строительства документации и схемы инвестирования позволяет взвешивать свое решение относительно инвестирования в строительство. А взвешенное решение еще больше минимизирует финансовые риски.