Компания считает такой показатель свидетельством того, что инвестиции в торговую недвижимость растут гораздо быстрее, чем общий рынок коммерческой недвижимости в Европе. Оборот торговой недвижимости составил 46% от общего объема инвестиций в европейский рынок недвижимости.
Последние данные торгового сектора за квартал превышают средний показатель за пять лет на целых 20%; однако нынешние тенденции достаточно разнообразны и варьируются в зависимости от рынка каждой конкретной страны. Как и за последние несколько лет, Великобритания и Германия доминировали на рынке – и доля их инвестиционного оборота составила 70% от общеевропейского в I квартале 2011.
Эти страны со схожим в абсолютном измерении общим объемом инвестиций во все секторы недвижимости в 4,9 миллиардов евро (Великобритания) и 3,7 миллиардов евро (Германия) стали единственными рынками, где объем инвестиций в торговую недвижимость в I квартале 2011 превысил 1 миллиард евро.
Однако движущие факторы роста на этих двух рынках существенно различались. В случае Великобритании показатели за I квартал существенно повысились за счет небольшого количества крупных сделок. Так, около половины объема пришлись на продажу торгового центра Trafford Centre (около 1,9 миллиардов евро) и на продажу с последующей арендой сети магазинов Tesco (около 800 миллиардов евро). С другой стороны, Германия продемонстрировала сильнейший рывок вперед, и объем инвестиций в торговую недвижимость только за I квартал 2011 сравнялся с объемом всего 2009 года.
Значительное экономическое восстановление, подъем рынка арендаторов, а также большее разнообразие торговых операторов по мере их экспансии в Германию – все это привлекает огромный интерес как со стороны местных, так и международных инвесторов. Инвесторский спрос, будучи в первую очередь сосредоточенным на основных рынках, начинает распространяться на все более мелкие рынки – на города с населением от 50 000 человек.
За исключением Великобритании и Германии, европейский объем инвестиций в торговую недвижимость на остальных европейских рынках в I квартале 2011 составил почти 3,7 миллиардов евро, что на 11% превышает средние квартальные показатели за последние три года. Как часто бывает с квартальными показателями, на объемы инвестиций в Италии и в некоторых других рынках Центральной и Восточной Европы также серьезно повлияло небольшое количество крупных сделок.
Франция, где объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 400 миллионов евро, стала одним из основных европейских рынков, где показатель за I квартал 2011 сильно отставал от объема в миллиард евро, зафиксированного в IV квартале 2010. Однако последний результат был вполне соизмерим со средним квартальным показателем последних трех лет, который составил 470 миллионов евро.
«Инвесторский спрос, нацеленный на европейскую торговую недвижимость, продолжает укрепляться, оттолкнувшись от самой низкой точки в I квартале 2009 года, – комментирует Джон Уэлхэм, глава европейского отдела инвестиций в торговую недвижимость компании CBRE. – Рост новых институциональных инвесторов, активно стремящихся к приобретениям в торговом секторе, будет поддерживать восстановление на основных рынках».
Кроме того, эксперт отмечает, как все больше инвесторов рассматривают возможности с дополнительным доходом, и те инвесторы, специализацией которых является торговый сегмент, начинают на некоторых рынках рассматривать варианты за пределами премиального сектора. Эта тенденция, по мнению Д.Уэлхэма, в большей степени затрагивает торговую недвижимость, нежели другие секторы. На более сильных рынках инвесторы вновь рассматривают варианты с дополнительным доходом и помещения, которые нуждаются в активном управлении и ремонте. Отсутствие нового предложения только стимулирует такое поведение.
В свою очередь руководитель отдела инвестиционных услуг CBRE Константин Лысенко констатирует, что опережающий рост торгового инвестиционного рынка основан не только на повышении аппетита инвесторов к риску и к более высокой доходности (торговый сектор обычно менее предсказуем с точки зрения операционного дохода и также требует более активного управления). Многие инвесторы пришли к пониманию, что инвестиции в торговый сегмент обеспечивают естественное страхование инфляционных рисков благодаря практике структурирования части арендной платы в виде процента с продаж арендаторов.
«В бизнесе управления торговыми центрами очень часто скрыт существенный потенциал роста чистого операционного дохода, – считает К.Лысенко. – Так, мы часто видим торговые центры среднего качества, в которых после относительно небольших инвестиций в реконструкцию и изменения концепции расположения арендаторов, операционных доход вырастает на 15-20%. Приобретение таких объектов дает очень хорошую премию активным инвесторам торгового сектора».
Инвестиционная активность в европейской торговой недвижимости, € млрд.
* Предварительные результаты
Источник: CB Richard Ellis, KTI, PropertyData, Realia Management
