Объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость в III квартале снизился на 44% до $149 млрд по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот показатель немного лучше, чем сокращение на 51% во II квартале. Незначительное улучшение в третьем квартале было обусловлено активностью в Азиатско-Тихоокеанском регионе и в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток, Африка): объемы в обоих регионы выросли более чем на 30% со второго квартала. При этом инвесторы сохраняют осторожность, предпочитая вкладывать капитал в защищенные, ориентированные на доход активы.
Ориентация на устойчивый спрос и стабильную доходность сместили инвестиции в сторону демографически обусловленных секторов. Основными бенефициарами стали логистическая недвижимость, многоквартирные дома и другие альтернативные секторы.
Глобальные инвесторы продолжают оставаться ключевым источником ликвидности на рынках, составляя 8% от общей инвестиционной активности в этом году. Однако многие инвесторы обращаются к внутренним и региональным рынкам, при этом доля внутрирегиональной активности в III квартале выросла до 14%. Это самый высокий показатель за более чем десятилетие. Такая динамика наиболее распространена в Европе, где внутрирегиональные инвестиции в настоящее время составляют 30% активности — последний раз такой уровень наблюдался в 2008 году.
Рекордно низкие процентные ставки, господдержка и диверсификация профилей кредиторов поддерживают рынок долговых обязательств в сфере недвижимости во всем мире. Кредиторы остаются консервативными, но количество участников рынка и новых сделок продолжает расти, в то время как стоимость долговых обязательств для высококачественных активов теперь вернулась к уровням до пандемии COVID-19 для большинства секторов активов. Это поддерживает рост активности по рефинансированию и стабильное увеличение квартальных инвестиционных сделок.
При этом, можно сказать, что 2020 год по распределению инвестиций по секторам просто продолжил уже многолетний тренд. В 2010 году объем инвестиций в офисную недвижимость в мире составил 40%, в 2015 — 36%, в 2019 — 35%, а за 10 месяцев 2020 — 33%. То есть, налицо постепенный спад инвестиций в офисный сектор.
Также отмечается многолетний спад инвестиций в торговую недвижимость: в 2010 году — 24%, в 2015 — 20%, в 2019 — 13%, на начало ноября 2020 года — 12%.
Зато растет сектор жилой недвижимости: в 2010 году — 13%, в 2015 — 18%, в 2019 — 22%, за 10 месяцев 2020 — 24%. Также рост отмечается и в секторе промышленной и логистической недвижимости: 2010 год — 10%, 2015 — 10%, 2019 — 17%, на начало ноября 2020 года — 19%.
Мировой рынок офисной недвижимости борется с потрясениями и неопределенности, вызванными пандемией и последующими ограничениями. Мировая арендная активность в III квартале снизилась на 46% по сравнению с прошлым годом. Хоть это и улучшение по сравнению со II кварталом, спрос остается низким. Азиатско-Тихоокеанский регион выглядит ярким пятном: там активность в III квартале снизилась только на 5% в годовом выражении, тогда как в Европе — на 52%, а в США — на 55%. Доля вакантных площадей выросла во всех регионах, при этом средний уровень вакансий составил 12,1% (+90 базисных пунктов).
Последний квартал года обычно увеличивает арендную активность в сфере офисной недвижимости, поскольку компании спешат заключить сделки до конца года. В IV квартале ожидается рост количества сделок, но не в таком объеме, как в последние годы.
Отдельно рассмотрен вопрос «гибких офисов», сочетающих преимущества коворкингов, сервисных центров и классических офисов. Это помещения, которые могут использоваться для разных целей и несколькими компаниями, количество сотрудников может динамично меняться, а срок аренды может быть максимально коротким — от одного месяца.
В последние годы на сегмент «гибких офисов» приходилась значительная доля чистого поглощения в мегаполисах. Но сейчас спрос практически остановился, и устойчивость различных гибких моделей будет проверена в результате пандемии COVID-19. Например, коворкинги подвергаются наибольшему влиянию из-за того, что в них арендаторами выступают в основном фрилансеры, стартаперы и МСП. В краткосрочной перспективе спрос на «гибкие офисы» ждет падение из-за повсеместного освобождения офисных пространств. Однако в долгосрочной перспективе у компаний вырастет потребность в «гибких офисах», чтобы приспособиться к смене кадров и предоставить сотрудникам разнообразные рабочие места.
Что касается сектора торговой недвижимости, то восстановление продаж, которое наблюдалось с мая по август, остановилось из-за новой волны пандемии COVID-19 в конце III квартала. Исключениями стали те страны, которые смогли удержать эпидемиологическую ситуацию под контролем, например, Китай и Тайвань.
Розничные компании вносят коррективы в свою работу, чтобы минимизировать ущерб, нанесенный пандемией и введенными мерами. Максимально используются все каналы для коммуникации с клиентами, широко используются услуги доставки из магазинов. Ожидается, что на крупных розничных рынках будет наблюдаться рост оттока покупателей, поскольку более слабые операторы сокращают портфели своих магазинов. При этом хорошо капитализированные операторы и новые участники рынка стараются найти возможности для расширения.
Сектор логистической недвижимости переживает подъем. Несмотря на открытие многих магазинов, онлайн-продажи являются сильным драйвером спроса на логистические помещения во всем мире. Это приводит к почти рекордным уровням поглощения на нескольких основных рынках. Например, в США на электронную торговлю приходилось 17% от общего объема аренды в этом квартале. В Великобритании 40% взятых в аренду торговых площадей в III квартале приходились на онлайн-продажи. В целом уровни аренды оставались относительно стабильными во всех регионах.
Для сектора жилой недвижимости стабильные денежные потоки в целом сохранились. Хотя для сегментов студенческого жилья и жилья для пожилых людей был нанесен ущерб.
В Европе ожидаемое снижение арендной платы и заполняемости жилья в более дешевых сегментах рынка жилья еще не произошло. Жилые секторы в Азиатско-Тихоокеанском регионе находятся в зачаточном состоянии, за исключением Японии, где устоявшийся рынок многоквартирных домов характеризовался устойчивой арендной платой и высокой заполняемостью на протяжении всей пандемии.
Сектор гостеприимства, то есть прежде всего отели, пострадал очень сильно от пандемии. Наблюдается постоянный спад как в туристических, так и в деловых поездках. Падение только начинается, и тенденции спроса на такую недвижимость остаются неопределенными, так как поездки на отдых сокращаются, а работа на дому продолжается.
Bloomberg предрекает рынку недвижимости долгую стагнацию
До сих пор активность на рынке недвижимости остается на весьма низком уровне. Это указывает на то, что нас ждет долгая стагнация на рынке. Даже в тех странах, где c пандемией успешно борются, инвесторы соблюдают осторожность. По данным Real Capital Analytics Inc., в III квартале 2020 года, во всем мире было продано коммерческой недвижимости на сумму около $128 млрд, что является самым низким показателем с 2012 года. Во II квартале показатель был примерно такой же. Об этом пишет Bloomberg.
По данным консалтинговой компании CBRE Group Inc., стоимость сделок в III квартале упала на 27% в Азии, на 37% в Европе и на 59% в Северной Америке в сравнении с III кварталом 2019 года.
«В целом, мы ожидаем, что восстановление рынка недвижимости, особенно офисного сектора, будет отставать от восстановления экономики на несколько кварталов», — считает главный экономист CBRE Group Inc. Ричард Баркхэм.
Принято считать, что пандемия усилила уже существующие тенденции в сфере недвижимости, такие как повышение стоимости промышленных и логистических объектов, поскольку онлайн-продажи занимают все большее место на рынке и вытесняет традиционные форматы ритейла.
По данным Ассоциации ипотечных банкиров, кредитование коммерческой и многоквартирной недвижимости в США будет оставаться ниже уровня до пандемии как минимум до 2022 года, при этом объем новых кредитов в этом году упадет на 34% по сравнению с 2019 годом. По данным инвестиционной компании Preqin Ltd., глобальный оборот средств упал более чем на 50% до $21 млрд в III квартале, поскольку инвесторы побоялись вкладывать деньги.
«Рынок недвижимости в целом по-прежнему находится в упадке», — отметил глава азиатского подразделения Preqin Ии Фай Кам.
Согласно данным CBRE, на офисы по-прежнему приходится самая большая доля сделок с коммерческой недвижимостью, около одной трети мирового рынка в III квартале, за которыми следуют 24% для многоквартирных домов, 20% для промышленной недвижимости, 13% для розничной торговли и всего 3% для отелей. В Азии офисы составили более половины институциональных инвестиций.
