За пределами России розничных фондов для частных инвесторов значительно больше, а сфера их вложений значительно шире с точки зрения как географии, так и видов объектов. Достоинства таких инвестиций на международном рынке помимо довольно низкого входного порога ($1000-100 000) — гораздо более высокая ликвидность, т. е. возможность довольно быстро войти в рынок или выйти из него, по сравнению с покупкой объекта недвижимости. В зависимости от типа зарубежного фонда и личного опыта инвестора для этого требуется от 1 часа до 2-3 месяцев, говорит гендиректор консалтинговой группы «Личный капитал» Владимир Савенок. По его словам, также инвестор — владелец паев (долей или акций) фонда избавлен от проблем, связанных с прямым владением недвижимостью: обслуживание, ремонт, контроль.
Если в России для коллективных инвестиций в недвижимость пока существует единственный инструмент — закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН, о них читайте в «Жилом фонде» № 3, апрель 2011 г.), то за рубежом выбор куда богаче. В США, где рынок фондов наиболее развит, да и в других странах на недвижимости зарабатывают и взаимные фонды (mutual fund), похожие на российские интервальные и открытые ПИФы, и трасты недвижимости (REIT — real estate investment trust) — по сути, полный аналог ЗПИФН, и биржевые фонды (ETF — exchange-traded fund), и др.
В одни фонды, например mutual fund, средства инвесторов привлекают только их управляющие компании и агенты (банки, страховые холдинги) — постоянно или в определенные периоды. В другие можно инвестировать, только купив их бумаги на крупных фондовых биржах (ETF). Третьи используют обе модели привлечения средств (REIT).
Фонды отличаются способом заработка. Например, в США среди REIT выделяются долевые (еquity), занимающиеся строительством, покупкой и сдачей в аренду всех видов недвижимости (на их долю приходится более 95% всех REIT), ипотечные (mortgage), выдающие кредиты под строительство или инвестирующие активы в ипотечные закладные, а также смешанные (hybrid).
Трасты
REIT приобретают недвижимость чаще всего напрямую или через юридическое лицо, поэтому владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости. «В свое время для повышения эффективности работы и сокращения издержек REIT стали специализироваться на управлении определенным типом недвижимости (торговыми помещениями, офисами, гостиницами, складами). По мере развития рынка REIT возникали новые типы фондов. Сейчас в США работают REIT, специализирующиеся на управлении учреждениями здравоохранения, пенитенциарными учреждениями, жилыми комплексами для студентов. REIT активно привлекают к управлению недвижимостью специалистов с большим опытом работы в том или ином сегменте рынка», — рассказывает гендиректор УК «Альбион-финанс» Екатерина Черных.
Если в США REIT работают уже несколько десятилетий, то в Германии — только с 2007 г. Активами фондов недвижимости в Германии управляют специализированные компании, которые, как правило, принадлежат банкам, страховым компаниям или другим крупным участникам финансового рынка. «Для инвестора это дополнительная гарантия ликвидности: УК активно использовали розничные сети продаж банков и страховых компаний для продвижения фондов недвижимости среди частных инвесторов», — объясняет Екатерина Черных.
Подавляющее большинство REIT, как и ЗПИФН, чаще всего выбирают узкие направления инвестирования, зачастую в одном регионе в один вид недвижимости или даже один-единственный объект. Об этом написано в официальных документах фонда, которые регистрируются регулирующими госорганами до начала его деятельности.
Той же стратегии инвестирования придерживаются небольшие европейские фонды прямых инвестиций в недвижимость. Например, фонд Mansion Student Accomodation в Англии приобретает небольшие жилые блоки с дисконтом 10-15% (это возможно при больших инвестиционных суммах) и сдает их в аренду студентам британских колледжей.
«Люксембургский фонд Garratt Residential Property, созданный на пять лет, своей стратегией избрал скупку в Великобритании нерентабельной недвижимости со значительной скидкой в условиях текущего упадка рынка. Предпочтение отдается готовой к сдаче в аренду недвижимости, не требующей ремонта, и новостройкам, а также недвижимости с уже живущими в ней арендаторами», — приводит еще пример Владимир Савенок.
В целом REIT более привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на получение регулярного дохода, поскольку обычно по их паям стабильно выплачивают дивиденды. «Согласно американскому законодательству эти фонды должны распределять между клиентами не менее 90% арендного дохода. В обмен на это траст освобождается от налога на прирост капитала по объектам недвижимости из его портфеля», — отмечает глава аналитического департамента ИГ «Норд-капитал» Владимир Рожанковский.
Биржевые фонды
Тем, кто надеется на прирост вложенного в недвижимость капитала, более подходит другой тип фондов — ETF. Они были придуманы специально для того, чтобы дать розничным инвесторам — клиентам биржевых брокеров возможность играть на не торгующихся напрямую на биржах активах, таких как недвижимость, с минимальными издержками.
В отличие от трастов биржевые фонды не покупают напрямую жилые или торговые квадратные метры или акры земли, а инвестируют в недвижимость через акции компаний недвижимости и паи тех же REIT. Объектами инвестирования для них могут быть финансовые инструменты, отслеживающие динамику показателей тех или иных сегментов рынка недвижимости. Пайщики ETF юридически не имеют прав на реальную недвижимость.
«ETF может с помощью ценных бумаг — ипотечных облигаций — моделировать какой-либо ипотечный индекс», — объясняет Владимир Рожанковский. Например, крупнейший биржевой фонд Vanguard REIT ETF (биржевой тикер — VNQ) под управлением компании Vanguard отслеживает динамику индекса американских фондов недвижимости MSCI US REIT, охватывающего приблизительно две трети всего рынка ипотечных трастов США. Этот фонд обычно инвестирует в бумаги трастов около 98% активов, а остальное держит в деньгах.
Среди ETF можно подобрать такие, которые сочетают в себе различные классы недвижимости в разных концах света. Они позволяют диверсифицировать вложения в недвижимость как по типам объектов (жилье, земля, офисы, гостиницы и проч.), так и по странам. Активы того же ETF Vanguard REIT опосредованно наполнены офисной недвижимостью — 16%, жилой — 16%, торговой — 26%.
Deutsche Bank предлагает два ETF недвижимости, деноминированных в евро, — FTSE Epra / Nareit Developed Europe Real Estate ETF Euro и FTSE Epra / Nareit Eurozone Real Estate ETF Euro. Оба фонда торгуются на Лондонской и Франкфуртской фондовых биржах и дают инвесторам возможность участвовать в динамике трастов недвижимости и компаний недвижимости из индустриальных стран Европы. А год назад на волне роста интереса к недвижимости Deutsche Bank запустил индексный MSCI Mexico TRN Index ETF на акции мексиканских и европейских компаний недвижимости на Лондонской фондовой бирже, перечисляет Рожанковский.
Сколько можно заработать
Инвесторы фонда могут получать доход как в виде прироста стоимости самих объектов, составляющих активы фонда, так и в форме периодических выплат (дивидендов по паям) за счет сдачи недвижимости в аренду.
REIT обычно выплачивают высокие дивиденды. «Скажем, за период с 1992 по 2008 г. среднегодовая доходность инвестиций в американские трасты недвижимости составила около 9,3%. Ежегодная дивидендная доходность в среднем равнялась 6,4%, а доходность за счет роста стоимости активов — 2,9%», — приводит пример Екатерина Черных. Но это усредненные показатели за несколько лет. Текущая доходность REIT зависит от таких фундаментальных экономических показателей, как уровень безработицы, расходы домохозяйств и т. п. «Чем ниже безработица, тем выше спрос на офисные и производственные помещения и, соответственно, тем выше текущие доходы рентных фондов. Аналогичным образом рост расходов населения способствует увеличению доходов фондов торговой недвижимости. Фонды, управляющие учреждениями здравоохранения, образования и другими социальными объектами, в меньшей степени подвержены влиянию кризисов, но в периоды быстрого экономического роста доходность таких фондов отстает от доходности REIT, специализирующихся на работе с офисной, торговой и гостиничной недвижимостью», — объясняет Черных.
По словам Екатерины Черных, частные (непубличные) малоликвидные REIT объемом несколько миллионов долларов, которые обычно создаются под отдельные бизнес-проекты, например скупку земель или офисный центр, в среднем обеспечивают инвесторам 15% годового дохода. Доходность вложений в крупные суперликвидные биржевые REIT, как правило, не превышает 6-7% годовых.
Доходы инвесторов ETF в отличие от трастов формируются за счет роста стоимости акций фонда. К примеру, среднегодовой рост стоимости акций фондов Vanguard REIT и Cohen & Steers Global Realty Majors с момента их создания составляет 8%.
Особенно активно ETF пошли в рост после кризиса. «Инвестируя деньги в фонды недвижимости США, в 2010 г. можно было неплохо заработать», — констатирует международный финансовый консультант FCP (Financial Management) Ltd Исаак Беккер. Он приводит в пример биржевой фонд SPDR Dow Jones REIT, инвестирующий в американские трасты, который принес годовой доход в размере 24,2%. Другой ETF — iShares Dow Jones US Real Estate (вкладывает деньги в REIT и акции строительных и холдинговых компаний, отражая динамику индекса Dow Jones US Real Estate Index) вырос за год на 21,08%.
Средняя доходность по всем ETF недвижимости iShares в 2010 г. составила 4,05%, отмечает управляющий директор BlackRock в Лондоне Дебора Фур.
По данным агентства Morningstar, проанализировавшего результаты сектора американских взаимных фондов (mutual fund) за 2010 г., сегмент real estate показал среднюю доходность около 28% годовых, ни одного убыточного фонда не было. «А семь долговых фондов недвижимости под управлением PIMCO показали доходность около 40%», — добавляет Беккер.
Агрессивным инвесторам, которые готовы рисковать, чтобы зарабатывать в разы больше, чем вырастет недвижимость, американский рынок позволяет инвестировать в биржевые фонды недвижимости с «плечом». Например, стоимость долей (акций) Direxion Daily Real Estate Bull 3Х, который отражает утроенную динамику индекса недвижимости MSCI US REIT Index, за 2010 г. выросла более чем на 59%, а с момента создания в середине 2009 г. — на 375%. Впрочем, «такие фонды с “плечом” очень опасны, поскольку они и дешевеют в 3 раза быстрее своего индекса», предупреждает Беккер. Аналогичный фонд «на падение цен недвижимости» Direxion Real Estate Bear 3X с 2009 г. принес 95% убытка.
По мнению Беккера, в 2011 г. вложения в рынок недвижимости не только в США, но и в Европе и Азии могут быть весьма успешными. Процентные ставки остаются низкими, это сохраняет привлекательность ипотечного кредитования, а нарастание инфляционных ожиданий играет на руку растущему интересу к инвестициям в недвижимость как реальный актив, считает консультант. Начинать инвестиции он советует именно с фондов, паи которых в отличие от реальных объектов можно легко и быстро купить и продать. Рожанковский считает фонды, работающие в сегменте первоклассной недвижимости с долгосрочными договорами аренды, хорошей низкорискованной инвестицией.
Как стать инвестором
Все ETF и более двух третей американских трастов торгуются на биржах — NYSE, NASDAQ и др. Бумаги многих фондов недвижимости представлены на биржах в Германии (на Frankfurter Wertpapierborse), Франции (Euronext Paris), Швейцарии (Swiss Exchange), Великобритании (London Stock Exchange), Швеции (OMX Stockholm) и др. Поэтому покупка их долей если и вызывает затруднения, то лишь у новичков фондового рынка. Повторная сделка с зачислением выручки на счет обычно занимает от нескольких минут до двух дней. Минимальная сумма вложений в представленные на биржах фонды обычно равна стоимости одной акции ETF или пая REIT (около $100).
Находясь в России, проще и дешевле всего оформить покупку и последующую продажу долей биржевых фондов через международного интернет-брокера, например www.tdameritrade.com. Такие компании открывают брокерские счета для клиентов с суммами от $1000.
Готовясь к первой сделке с бумагами фондов недвижимости, нужно учесть, что на открытие и пополнение брокерского счета (банковский перевод средств за рубеж) в среднем уходит 2-4 недели.
Для открытия счета у брокера необходимо заполнить заявление на его сайте, послать брокеру копию паспорта и документ, подтверждающий адрес (любой официальный документ, где указан адрес, — письмо из налоговой, выписка из банка, квитанция на оплату коммунальных услуг). После того как брокер изучит все документы, клиент получит письмо-уведомление об открытии счета с приглашением переводить на него деньги и осуществлять инвестиционные операции.
При переводе денег на счет инвестора у брокера банк может потребовать документ о том, что вы сообщили об открытии счета в налоговую службу. «Издержки же на саму покупку сводятся к комиссии брокера, которая может составить от $2 до $100. Примерно такая же сумма потребуется для открытия счета и банковского перевода средств брокеру», — предупреждает Савенок.
Брокерские услуги на международных рынках оказывают и некоторые российские брокеры, например «Финам». Правда, минимальная сумма счета для работы на международных биржах у него выше — $30 000. Брокерская комиссия зависит от того, на какой бирже клиент станет торговать. Если на американской, брокер взимает $0,003-0,012 за акцию, но не менее $5-6 за сделку. Для работающих с ETF, к примеру, в Германии на Франкфуртской фондовой бирже комиссия составляет 4 евро + 0,19% от объема за каждое исполненное поручение на покупку или продажу.
