Развитие рынка автопаркингов в Украине

 I. Вступление

Учитывая высокую капиталоемкость строительства автопракингов и ограниченность бюджетных средств, городские власти не в состоянии финансировать подобные проекты. В свою очередь, частные компании, несмотря на существенный дефицит парковочных мест, при строительстве новых объектов недвижимости пренебрегают государственными нормами, определяющими минимальное количество машиномест для различных видов и классов недвижимости. В отличие от западной практики девелопмента, когда застройщики стремятся обеспечить свои объекты недвижимости дополнительными конкурентными преимуществами, существенно перевыполняя нормативы обеспечения паркоместами, отечественные застройщики предпочитают экономить в вопросах строительства автопаркингов.

На протяжении последнего десятилетия в Киеве были введены некоторые крупные знаковые автопаркинги, однако их месторасположение находится в тесной привязке к отдельным торговым центрам, бизнес центрам и гостиницам, что существенно ограничивает целевую аудиторию. К тому же большая часть этих мест выкуплена с целью сдачи в долгосрочную аренду либо для постоянного хранения автомобилей владельцами.

В результате с каждым днем улицы столицы все больше переполняются хаотично припаркованным автотранспортом часто в неположенных местах, на тротуарах, зеленых зонах, порой в два ряда, занимая более половины проезжей части, что создает существенные преграды дорожному движению.

Исходя из международной практики развития городской инфраструктуры, строительство многоуровневых паркингов позволит значительно повысить безопасность дорожного движения, улучшить экологическое состояние города, повысить культуру парковки, а также способствовать разгрузке центральной части города от автомобилей.

II. Актуальность строительства автопаркингов в г. Киеве и спрос на их услуги.

1. В стратегии развития г. Киева до 2025 г., с целью повышения среднетехнической скорости движения в городе, заложена инициатива по модернизации транспортной и инженерной инфраструктуры. Одним из ее механизмов ее реализации является строительство автомобильных паркингов в центре города и возле конечных станций метрополитена, где гости столицы могли бы оставлять личные авто и пересаживаться на общественный транспорт (так называемые, отсекающие паркинги). Учитывая высокую капиталоемкость строительства автопаркингов и ограниченность бюджетных средств (в бюджете г. Киева на 2011 г. не заложены капитальные инвестиционные затраты на строительство автопаркингов), можно предвидеть, что местные власти будут вынуждены идти на различные комбинации сотрудничества с частными инвесторами по реализации совместных проектов.

2. Подготовка Украины к ЕВРО 2012 также спровоцировала местные власти возобновить работу в области строительства автопаркингов. Первые шаги городских властей по строительству автопаркингов были предприняты еще в 2005 г., когда был принято распоряжение КГГА от 05.01.2005 р. «О проектировании и строительстве многоэтажных паркингов в г. Киеве», согласно которому была разработана схема размещения паркингов на 110 земельных участков по всему городу. Однако до реальных действий не дошло и сегодня большинство этих участков переданы в аренду и имеют иное целевое назначение. Следующая инициатива была предпринята в 2010 г., когда комиссия УЕФА обратила внимание на ограниченное количество парковочных мест в г. Киеве. В результате вышло распоряжение КГГА № 139 от 15 марта 2010 г. «О проектировании и строительстве многоэтажных паркингов в г. Киеве), согласно которому в столице определены 23 земельных участка для строительства многоуровневых паркингов. Станут ли эти распоряжения очердной декларацией, будет зависеть от способностей КГГА выработать модели инвестициорнного взаимодействия с частными инвесторами. 

3. В Киеве наблюдается дисбаланс в количестве автотранспортных средств и парковочных мест. Число парковочных мест в Киеве, которое оценивается в 42 тысячи, категорически не соответствует количеству машин, на 1 парковочное место приходится около 50 автомобилей. Дефицит парковок наиболее ощутим в центре столицы, где, по приблизительным подсчетам, помимо 150-200 тыс. частных автомобилей, сконцентрированы автомобили 25 тысяч компаний (около трети киевских предприятий). В основных жилых массивах также наблюдается дефицит парковок, дворовые территории многоэтажных домов полностью заполнены автомобилями. Традиционный парковочный индекс (количество парковочных мест на 100 кв. м площади в торговом или офисном центре) основных бизнес-центров Киева не дотягивает даже до единицы. Хотя по требованиям, выдвигаемым к помещениям высокого класса, на 100 кв. м коммерческой площади должно приходиться четыре парковочных места.

4. Актуальность развития автопаркингов в г. Киеве усиливается, благодарю ежегодному росту количества автомобильных транспортных средств. Несмотря на тот факт, что прирост автомобилей в Киеве в кризисный период несколько снизился: с 14% в 2008 г. до 5% в 2009 г. и 4% в 2010 г., на сегодняшний день в Киеве числится уже более 1 миллиона легковых автомобилей. К этой сумме также следует добавить около 200-300 тысяч транзитных авто, заполняющие столичные улицы (к авто имеет каждый третий киевлянин).

Количество и динамика роста легковых автомобилей в г. Киеве

5. В Украине наблюдается режим экономия автомобилистами при пользования паркингами в пользу нарушений правил дорожного движения. Даже владельцы автомобилей стоимостью более 100 тыс. дол. США не желают платить минимальные 5 грн за час парковки, оставляя их на тротуарах. Однако рост штрафов за некорректную парковку будет стимулировать автолюбителей к изысканию положенных мест для парковки, что скажется на повышенном спросе к услугам автопаркингов.

Штрафные санкции, связанные с порядком парковки (согласно ст. 122 Кодекса Украины про административные правонарушения) 

 
Также следует отметить последние инициативы Управления ГАИ МВД Украины в рамках подготовки к Евро-2012, согласно которым продвигается Законопроект «О внесении изменений в Кодекс Украины об административных нарушениях, касающихся усиления ответственности водителей транспортных средств за нарушения правил движения и остановки на полосе для маршрутных ТС. Согласно положениям данного законопроекта, отныне остановка на полосе для городского транспорта будет штрафоваться в размере 510–680 грн.

6. Высокий уровень угоняемости автомобилей является еще одним довод к использованию организованных, охраняемых мест парковки, которыми являются автопаркинги. В 2010 году в столице были похищены 554 автомобиля, однако раскрыть удалось лишь 312 случаев.

7. Довольно высокие ставки аренды паркомест в специализированных автопаркингах с одной стороны ограничивают спрос среди автомобилистов, с другой – повышают инвестиционную привлекательность для инвесторов в сфере девелопмента.

По показателю месячной стоимости парковки в 2011 г. Лондон стал самым дорогим городом мира, превысив отметку в 1000 дол. США, за ним следуют Цюрих (822), Рим (719), Женева (705). Среди европейских стран Киев по этому показателю находится на 43 месте. Средняя месячная стоимость паркоместа в подземной парковке, доступной для общественного пользования в центре Киева, составляет в среднем 203 дол. США.
Самые высокие дневные цены на парковку зафиксированы в Осло (89), Копенгагене ($73), Лондоне (66), Вене 58), Амстердаме (58). Со стоимостью суточной парковки Киев занимает 23 место, по европейскому региону, около 30 дол. США в день.

Топ 50 городов Европы (CBD) по уровню стоимости аренды паркингов в 2011 г. (дол. США)

* На основе данных Colliers International «Parking Rate Survey 2011»
** Стоимость аренды в крытых или подземных автопаркингах, в центральной части городов, с учетом всех налогов, по состоянию на июнь 2011

8. Сама градостроительная ситуация в Киеве в области обеспеченности дорогами указывает на востребованность автопаркингов. В общей территории города автодороги в Киеве занимают 7%, в то время как, например, в Берлине – 20%.
 

III. Обзор предложения паркомест в паркингах новостроек г. Киева

На фоне общей коррекции цен на недвижимость, стоимость паркомест на первичном рынке г. Киева также поддалась снижению. Согласно данным агентства недвижимости «Столичная недвижимость» по состоянию на начало 2011 г. средняя стоимость паркомест на первичном рынке недвижимости г. Киева составляла 11100 грн. / кв. м. Относительно 2010 г. средняя стоимость паркомест снизилась на 4,6%.

Наибольшее падение отмечается по автопаркингам, относящихся к премиум-недвижимости (15,9%), эконом-недвижимости (8%), в тоже время стоимость паркингов в сегменте бизнес-недвижимости возросла на 4,3%.

Динамика средней стоимости кв. м паркомест в паркингах новостроек с декабря 2009 по декабрь 2010 гг.

В эконом-классе средняя стоимость машиноместа в подземном паркинге составила 143444 грн. (18295 долл. США), в бизнес-классе - 202944 грн. (25490 долл. США), в премиум-классе - 437571 грн. (54959 долл. США).
Средние цены предложения паркомест в паркингах новостроек Киева, декабрь 2010 г.

IV. Анализ предложений вторичного рынка автопаркингов в 2011 г. 

Продолжение следует