Практическое руководство по описку коммерческой недвижимости в Украине. Советы брокеров о том, как минимизировать риски при покупке коммерческой недвижимости. Где искать информацию: краткий обзор специализированных площадок и информационных порталов.
Коммерческая недвижимость может стать одним из лучших вложений в условиях роста инфляции. Но независимо от того, владеете ли вы своим малым бизнесом или крупной компанией, вопрос о приобретении коммерческой недвижимости всегда будет казаться очень непростым.
Покупка коммерческой недвижимости может быть очень сложной задачей даже для профессионалов своего дела. Успешное решение этой задачи требует времени, глубокого исследования рынка и планирования. Став владельцем коммерческой недвижимости, вы принимаете взвешенное решение. Конечно, каждый сценарий индивидуален для каждого бизнеса. Но при удачном стечении обстоятельств это может быть разумное вложение, и потенциальное вознаграждение тоже может быть большим.
Покупка недвижимости для вашего бизнеса – хорошая идея. Слово «коммерческая» применяется к любой недвижимости, которую вы используете для роста, расширения или поддержки своего бизнеса. Это может быть что угодно: производственные помещения, офисы или здания общего назначения, медицинские кабинеты и многое другое. Это шанс увеличить капитал, сделать ваши расходы более предсказуемыми и, возможно, получить налоговые льготы. Местоположение и тип здания являются ключевыми факторами при принятии решения о покупке коммерческой недвижимости.
Как продать коммерческую недвижимость в Украине
Где можно найти проверенную информацию
В Украине существует немало информационных порталов, на которых можно найти актуальную информацию о продаже и покупке коммерческой недвижимости. Перечислим наиболее известные, а также дадим краткую характеристику их эффективности.
Этот очень популярный среди украинцев сайт публикует множество объявлений о продаже коммерческой недвижимости. Разброс цен, как и разброс предложений, просто огромен. Здесь можно найти объявление и о продаже торгового прицепа без места, и МАФа, и о продаже большого производственного помещения в одном из районов столицы, и о продаже отельного комплекса на берегу Чёрного моря. Преимуществом ОЛХ можно считать широкий спектр объявлений, их количество, а также высочайшую посещаемость. Ежедневно на сайте появляются сотни новых объектов коммерческой недвижимости.
Несомненным минусом этой площадки станет отсутствие системных игроков в плане продажи и покупки коммерческой недвижимости. Да крупные предприниматели вряд ли станут приобретать объект, о котором знают практически все потенциальные конкуренты. Но вот для представителей малого бизнеса, которые хотят купить или продать коммерческую недвижимость, именно ОЛХ может стать золотым дном.
На этом сайте ежедневно появляются тысячи новых объявлений о продаже недвижимости. Сайт Dom.ria считается специализированным, именно на него чаще всего заходят риелторы и брокеры. Но вот коммерческой недвижимости здесь маловато. Этот информационный портал чаще всего используют именно для поиска и продажи жилой недвижимости. Но не следует забывать о том, что многие объекты жилой недвижимости могут вскоре стать офисами, стоматологическими кабинетами или салонами красоты. Так что эта площадка станет привлекательна в первую очередь для представителей малого и среднего бизнеса, которые хотят купить или продать потенциальную коммерческую недвижимость.
Этот информационный портал можно смело назвать одним из лидеров на рынке коммерческой недвижимости. Здесь продаются и покупаются производственные здания, магазины, логистические центры.
На Prom.ua можно найти много объявлений по аренде коммерческой недвижимости. Именно здесь чаще всего ищут подходящие объекты для аренды или лизинга. Этот сайт часто посещают представители среднего и крупного бизнеса. Здесь ежедневно появляются сотни новых объявлений, касающихся аренды, покупки или продажи коммерческой недвижимости.
На этой площадке можно найти множество объявлений о покупке и продаже коммерческой недвижимости. Существенным минусом станет отсутствие систематизации и чёткого разделения по рубрикам объектов жилой и коммерческой недвижимости. Например, после объявления о продаже коттеджа может сразу следовать объявление о продаже промышленного комплекса. Но есть и положительные моменты. Например, информация на сайте чётко сгруппирована по регионам и городам Украины, что существенно облегчает поиск нужной информации.
Сайт Aviso.ua считается одним из старожилов украинского информационного рынка. Объявления на сайте не эксклюзивны, поэтому его стоит использовать во время поисков объекта коммерческой недвижимости наряду с другими источниками информации, но не стоит сосредотачивать усилия исключительно на нём.
На этом информационном портале можно найти огромное количество объявлений, касающихся коммерческой недвижимости. Например, это почти полторы тысячи предложений о продаже торговых помещений, 60 гостиниц и баз отдыха, 260 предложений о продаже объектов сферы услуг, почти тысяча офисных помещений и около 300 складов. Выбор, как видим, на любой вкус и бюджет.
Именно Бесплатка в последнее время значительно улучшила свои позиции на информационном рынке, а раздел коммерческой недвижимости ежедневно пополняется десятками весьма заманчивых объявлений.
Сложно выделить какой-то один информационный портал из вышеперечисленных. Как видим, каждый из них имеет свои достоинства и недостатки. Если всерьёз заняться поиском покупки подходящего объекта коммерческой недвижимости, то стоит поработать с информацией на всех информплощадках.
Если есть чёткое понимание того, где именно нужно искать объект коммерческой недвижимости, то стоит обратиться к специализированным сайтам застройщиков. В качестве примера приведём столичный комплекс Svito Park. Обратившись на соответствующий сайт, можно найти информацию о продаже множества коммерческих помещений, а также объектов жилой недвижимости, которые впоследствии можно будет превратить в недвижимость коммерческую. Преимуществом такого метода поиска станет возможность получения эксклюзивной информации о соответствующем объекте, а также возможность участия в его постройке, что может существенно снизить конечную стоимость, а также изначально построить объект под требования собственного бизнеса. Например, можно в пределах строительных норм перепланировать ещё строящееся помещение.
Определитесь с источниками финансирования
Это начальная точка поисков коммерческой недвижимости. Хорошо, если у вас достаточно собственных средств, но это очень оптимистичный прогноз. Чаще всего приходится иметь дело с заёмными средствами. Коммерческая ипотека считается одной из наиболее распространенных форм финансирования, используемых для покупки коммерческой недвижимости. Кредиторам требуется значительный объем информации, прежде чем соглашаться на коммерческую ипотеку. Обычно они запрашивают у вас ряд деталей, которые могут включать бизнес-план, коммерческое предложение о погашении ипотеки, а также выписки и счета коммерческого банка.
Практические советы по покупке коммерческой недвижимости
Хотя не существует проверенной формулы или универсальной стратегии для покупки коммерческой недвижимости, но есть общие рекомендации, которые любой владелец бизнеса может использовать, чтобы начать работу.
Задайте себе правильные вопросы. Прежде чем вы начнете, важно четко обозначить свои цели и понять, чего вы хотите. Опять же, покупка коммерческой недвижимости – это не то же самое, что покупка дома на одну семью. Прежде чем решиться на сделку, проявите должную осмотрительность. Проанализируйте сделку в целом. Стоят ли потенциальные риски потенциального вознаграждения? Есть ли другие объекты, которые лучше всего подходят для решения ваших задач? Пришло время проанализировать каждую деталь.
Найдите недвижимость, подходящую для вашего бизнеса. Принимая решение о покупке, создайте своего рода чек-лист объекта из десяти пунктов.
- Место нахождения. Это вопрос номер один при покупке коммерческой недвижимости. Место, где вы, например, открываете магазин, может иметь решающее значение, если вы хотите быть ближе к своим клиентам.
- Система логистики. Нужен ли доступ к железной дороге, шоссе или морским путям, каковы подъезды к объекту?
- Проанализируйте историю продажи или использования объекта. Вполне вероятно, что вы уже далеко не первый, кто хотел купить этот объект. Но вот остальные по каким-то соображения отказались. Напрашивается вывод – в «шкафу стоит скелет», что-то с этим объектом не так. Что именно? Вот это-то и надо выяснить, пообщавшись с уже бывшими покупателями, если, конечно, с ними удастся связаться.
- Юридические соображения. От коммерческих офисных помещений до промышленных складов – убедитесь, что местное зонирование учитывает тип бизнеса, который вы ведете. Также необходимо внимательнейшим образом ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект.
- Физическое состояние. Сделайте тщательный осмотр приобретаемой собственности и заранее узнайте о потенциальных проблемах с окружающей средой или экологией. Проводится обследование коммерческой недвижимости для того, чтобы убедиться в ее структурной прочности и отсутствии серьезных недостатков, которые не были учтены или заявлены. Как правило, основные проблемы, касающиеся состояния объекта, почему-то возникают уже после его приобретения.
- Строительные ограничения. Ознакомьтесь со всеми законами и строительными нормативами, потому что могут быть ограничения относительно того, можете ли вы вносить изменения снаружи или внутри помещения. А потенциальная возможность расширения или перестройки может значительно повлиять на цену.
- Наличие или отсутствие стоянки. Убедитесь, что у вас есть столько парковочного места, сколько вам нужно, а также современный доступ в помещение для людей с ограниченными возможностями. Если стоянки нет, то рассмотрите возможность её постройки.
- Перспектива. Если вы хотите развивать свой бизнес, ищите недвижимость, которую потенциально можно расширить. Также учтите обратное: если вы не используете все пространство, можно ли невостребованную часть сдать в аренду?
- Представьте, что завтра вам придётся эту недвижимость продать. Итак, вы купили объект коммерческой недвижимости. Но обстоятельства вдруг резко изменились, поэтому вы вынуждены его срочно продать. За какой промежуток времени, по какой цене, сколько можно потерять или, наоборот, заработать? Это чисто гипотетические вопросы, но ответы на них могут иметь огромную практическую ценность для определения степени ликвидности объекта и его потенциальной рентабельности при быстрой перепродаже.
- Соберите максимум информации с помощью косвенных методов. Для этого можно попытаться ненавязчиво поговорить с действующим или бывшим персоналом, соседями, знакомыми собственников, их контрагентами и так далее. Любая информация будет полезной, поэтому тщательно её проанализируйте.
Доверьтесь профессионалам
Окружите себя специалистами, которые разбираются в интересующих вас областях. Ведь вы не можете быть экспертом во всём… Их услуги могут стоить недёшево, но они окупятся сторицей.
Лучше рассмотреть всего несколько эксклюзивных и проверенных объектов недвижимости, наиболее подходящих по совокупности параметров, чем запутаться в хаосе огромного количества объявлений. В этом случае не просто экономится время на поиске, а и минимизируются риски, ведь они уже проверены профессионалами своего дела, заботящимися о своей репутации на рынке. Например, стоит воспользоваться информационным порталом коммерческой недвижимости компании InVenture, где можно найти уже проверенную информацию об инвестиционных предложениях, продаже коммерческой недвижимости, продаже бизнеса, стартапах и многом другом. Ведь коммерческую недвижимость можно не искать самому, а гораздо более практично обратиться к агенту по недвижимости, который поможет подобрать объект согласно заявленным критериям. В этом случае в InVenture к вашим услугам профессионалы высокого уровня и с большим опытом.
Совет напоследок: когда ваше предложение будет принято, вежливо попросите снять эту коммерческую недвижимость с рынка, чтобы другие заинтересованные стороны не смогли попытаться присоединиться к сделке.
