Открытие рынка земли в Украине — событие, породившее множество вопросов у фермеров и владельцев земельных паев. Что нужно знать перед продажей участка? Какие документы нужно подготовить? На что обратить внимание во время сделки?
Продажа земли - продажа пая: с чего начать?
Для продавцов первым шагом является предоставление информации о продаже. Причиной продажи чаще всего является спланированная схема отчуждения участка у юридических и физических лиц. Этот процесс происходит при разделе земли государственной собственности на участки по 2 га, которые бесплатно передаются в собственность, а затем отчуждаются.
Следовательно, о намерении продать земельный участок собственник должен уведомить общину следующим образом:
- напрямую обратиться к фермеру, который обрабатывает землю;
- распространить информацию через «сарафанное радио»;
- разместить рекламное объявление на различных маркетплейсах по рпродаже недвижимого имущества, например OLX или InVenture;
- выставить лот на специализированных платформах, например, биржа Zemelka.
Покупателям же в первую очередь необходимо исследовать рынок земли в регионе, где они планируют совершить покупку, чтобы определить среднюю стоимость участка и его объем.
После этого покупатель должен найти потенциального продавца. Можно обратиться к виртуальным платформам по продаже недвижимости и сельхозземель, но лучше пообщаться с местными жителями населенного пункта, в районе которого вы планируете приобрести участок, чтобы найти продавца без посредников.
Чтобы при покупке участка не переплачивать, прежде чем общаться с продавцом, изучите стоимость аналогичных земельных участков в определенном регионе. Это убережет вас от некомпетентных или беспорядочных продавцов, а также сэкономит нервы и время.
Сколько стоит пай, как оценить землю?
Следующим шагом является оценка земли, особенно это касается случаев, когда участок был найден без помощи онлайн-сервисов. Специалисты советуют сначала найти определенный участок на «Публичной кадастровой карте» и проверить наличие кадастрового номера. Если у участка его нет, то продавцу следует обратиться в проектную организацию для его присвоения.
Юристы предупреждают, что не стоит вступать в соглашение, если земля не зарегистрирована. Ведь в этом случае невозможно идентифицировать и проверить участок. А это — прямой путь попасть на крючок к мошенникам.
Даже если у участка есть кадастровый номер, его все равно нужно проверить, не находится ли он, например, в аренде, лично проверить рельеф и только потом общаться с владельцем и проводить денежную оценку.
Читайте также: Как выбрать квартиру для сдачи в аренду
Кроме того, не поленитесь пересмотреть информацию об избранном участке в базах Государственного реестра прав на недвижимое имущество и Государственного земельного кадастра. Этот совет защитит покупателя от сомнительной сделки и сэкономит деньги.
Подготовка документов для того чтобы купить и продать пай
Покупать землю могут не только физические лица — граждане Украины, но и ОТГ и государство. Заключение соглашения о приобретении земли производится под руководством нотариуса. Для заключения договора требуется следующий перечень документов:
- Справка о целевом назначении выбранного участка. Если покупка земли производится для ведения фермерской деятельности, тогда в справке должно быть указано, что участок предназначен для ведения личного сельского хозяйства.
- Выписка из базы Государственного земельного кадастра (оригинал). Средняя стоимость этого документа составляет примерно 100 грн.
- Экспертная оценка земельного участка. Эту процедуру нужно заказывать у специализированных организаций, предоставляющих услугу экспертной оценки земли. Приблизительная стоимость такой услуги составляет 1 000 грн.
- Документ о праве собственности на земельный участок. Чаще всего это приказ Госгеокадастра, решение сельского совета или ОТГ.
- Оригинал выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Если объект отсутствовал, то на момент заключения сделки участок можно будет зарегистрировать, но будьте готовы оплатить административный сбор.
- Документы участников сделки. Для физических лиц — паспорт и ИНН, а для юридических лиц — учредительные документы.
- Через 3−5 дней после регистрации права собственности и уплаты административного сбора покупатель становится полноправным собственником земли.
Советы продавцу земли
С 1 июля 2021 года в Украине был отменен мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. А это значит, что владельцам земли нужно пересмотреть документы на землю, даже если в ближайшее время продажа земли не планируется.
В первую очередь обратите внимание на то, зарегистрирован ли участок в реестре Госгеокадастра. Если у вас на руках государственный акт старого образца, нужно обратиться в Госгеокадастр, чтобы восстановить и установить границы участка в натуре для будущей регистрации вещных прав.
Эта процедура необходима для первичной проверки участка, если на нее найдется покупатель. Кроме того, не забудьте внести сведения об участке в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Выполнение этих процедур значительно ускорит в будущем подписание соглашения и существенно сэкономит время.
Несколько слов о стоимости участка
Ранее стоимость земельного участка определялась денежной оценкой. Как правило, земельные участки продавали или покупали по договорной цене, установленной в ходе переговоров покупателя и продавца.
После открытия рынка сельскохозяйственных земель правительство пробует установить конкретную рыночную цену на землю. На формирование стоимости влияет расположение участка, площадь, показатели средней урожайности, нормативная денежная оценка и т. д.
Поскольку количество заключенных сделок купли-продажи земли маловато, то за основу для расчета стоимости взята цена аренды земельных участков. В 2020 году аренда 1 га в Украине составила 3 425 грн, а ставка по долгосрочному кредиту — 6,7% (в иностранной валюте). Поэтому на сегодня средняя стоимость земли в Украине составляет 51,2 тыс. грн за га.
Несмотря на выведенную цифру, стоимость земли может колебаться, и в некоторых регионах в два раза превышать указанную цену. Так, например, в Киевской области стоимость 1 га может колебаться от 26,5 тыс. грн. до 74,6 тыс. грн.
Как проверить договор
В связи с открытием рынка сельскохозяйственных земель проверку продавцов и покупателей должны осуществлять нотариусы. Кроме проверки данных по реестрам, нотариусы контролируют соблюдение законодательной нормы — 100 га в одни руки. Эта норма будет действовать до 1 января 2024 года.
Чтобы проводить эту проверку, у нотариуса должен быть доступ к Государственному земельному кадастру. На момент старта рынка земли такой доступ был у 879 нотариусов. Сегодня же количество специалистов, имеющих доступ к системе, выросло в два раза.
