На сегодняшний день, мы наблюдаем растущий тренд на гибкие офисные решения, а именно коворкинги и сервисные офисы. Офисные работники все больше предпочитают функциональность среды, гибкий график работы и культуру общего потребления. Кроме функциональной инфраструктуры и гибкости рабочего дня, лежащих в основе концепции гибких офисов, модель коллективного рабочего пространства привлекает пользователей нетрадиционной формой аренды, которая является более эффективной, поскольку предлагает гибкий подход к срокам аренды и размеру арендуемых площадей и позволяет быстро менять формат работы в современной бизнес среде.
В течение 2016 и 2017 годов общее предложение гибких офисов в Киеве выросло более чем вдвое - в 2,4 раза, а в последние два года, в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране и активным развитием малого и среднего предпринимательства, данный сектор почувствовал активный прирост. Общее предложение коворкингов и офисов с полным обслуживанием на конец 2019 составило примерно 73 000 кв. м (+76% с начала года). Уже в 1 квартале 2020 года общее предложение увеличилось до 79 000 кв. м, в связи с выходом на рынок коворкингов Platforma Fortuna (4500 кв. м) и HUB 4.0 (1750 кв. м).
Объем нового предложения в 2019 году составил примерно 32 000 кв. м, где среди крупнейших операторов на рынок вышли коворкинг Kooperativ (5 000 кв. м), Creative Quarter в БЦ Gulliver (4 800 кв. м), Coworking Platforma Market в маркет-моле «Дарынок» (3 800 кв. м), 2 локации коворкинга Creative States суммарной площадью 4 000 кв. м (в БЦ Gulliver 1800 кв. м и в БЦ Senator 2 170 кв. м) и офис с полным обслуживания Regus Spaces в БЦ Maidan Plaza (4 700 кв. м). Доля коворкингов в структуре валового поглощения на офисном рынке составила около 13% в Киеве в 2019. Кроме того, успешность гибких офисов в Киеве, дает толчок развитию коворкингов в региональных городах. Среди операторов, которые начали экспансию в регионы, стоит отметить Coworking Platforma Futura, который открылся во Львове в 2019 году и Creative States с заявленной в 2020 локацией к открытию в Днепре.
Путеводитель "Все коворкинги Киева"
Все коворкинги Киева 2020. Какой выбрать коворкинг для работы? Условия и стоимость аренды рабочих мест для тех, кто работает на себя
Рассматривая структуру спроса на данный сегмент гибких офисов, наиболее востребованными коворкинги и офисы с полным обслуживанием были, в основном, в секторе IT и среди представителей бизнес-услуг и креативных индустрий, с представителями в возрасте от 25 до 44 лет, работающих удаленно как индивидуальные предприниматели и консультанты. Преимуществом данного формата офисов является то, что они подходят небольшим компаниям, командам и стартапам, которые не требуют больших площадей и позволяют сэкономить на аренде офисного пространства. Кроме того, такой формат востребован и среди представителей крупных компаний IT сектора, так как данный сектор растет в Украине и со стремительным набором новых сотрудников, традиционные офисы не могут удовлетворить спрос на гибкое увеличение или сокращение арендуемых площадей. Интересной тенденцией является спрос со стороны государственных учреждений, имеющих за цель увеличить мотивацию сотрудников и создать благоприятную командную атмосферу.
Рассматривая структуру расположения коворкингов по типу недвижимости, почти 57% операторов предпочитают бизнес-центры автономным зданиям благодаря их более профессиональному обслуживанию и эксплуатации. Зато 43% гибких офисов в Киеве расположены в отдельных зданиях, а в некоторых случаях в частях зданий, отведенных под стрит-ритейл. Что касается географического расположения, среди коворкингов и офисов с полным обслуживанием, 54% находятся в ЦДР Киева, а 31% в районах, граничащих с ЦДР.
Средняя стоимость рабочего места в коворкинге Киева составляла $150- $220/месяц в 2019, при этом, чем ближе к центру города - тем выше цена. Таким образом, диапазон расходов для частных офисов в коворкингах выше, начиная в среднем от $230/месяц до $460/месяц. С целью получения максимальной экономической выгоды, более 80% пользователей выбирают аренду на ежемесячной основе, между ежедневной или еженедельной опцией, поскольку стоимость такой аренды обычно в 1,5-2 раза дешевле, чем предлагаемые на ежедневной основе.
Учитывая стремительный тренд на гибкие офисы и ограниченное качественное предложение на офисном рынке, коворкинг операторы, вероятно, будут продолжать экспансию в рамках соглашений предварительной аренды в зданиях на стадии девелопмента. Что касается краткосрочной перспективы, до конца 2020 года новое предложение коворкингов и офисов с полным обслуживанием в Киеве прогнозируемо должно составить около 7 600 кв. м, что составляет почти 10% от существующего предложения. Среди крупных локаций, которые планируются к открытию - коворкинг Creative States (4 100 кв. м) в одном из ангаров бывшего завода «Арсенал». Однако нынешняя пандемическая ситуация и карантинные меры могут замедлить будущий рост сегмента.
В связи с распространением пандемии Covid-19 в 1 квартале 2020 года, компания CBRE Ukraine провела опрос крупнейших коворкинг операторов Киева о влиянии карантина на рынок и его будущее. Так, на фоне введенного карантина, коворкинги были вынуждены принять соответствующие меры безопасности, так, в большинстве из них (75%) были закрыты лаунж-зоны и усилены меры гигиены, другие операторы открыли доступ только резидентам (13%) или вообще закрылись до конца карантина (12%). Более 60% опрошенных представителей гибких офисов ответили, что, по их наблюдениям, около 75% резидентов самостоятельно изолировались. Однако, несмотря на негативное влияние карантина на финансовое состояние бизнеса, коворкинг операторы готовы пойти на встречу своим резидентам. Среди опрошенных респондентов, 75% готовы предоставить скидки на период карантина на аренду рабочего места с предоставлением всех дополнительных услуг и преимуществ коворкинга, и лишь менее трети респондентов не предусматривают предоставления специальных условий.
Что касается будущих ожиданий от сектора, подавляющее большинство респондентов, в целом, положительно оценивает перспективы рынка гибких офисов. 87% опрошенных считают, что влияние карантина на бизнес будет кратковременным и ожидают восстановления во второй половине года. Один из респондентов отметил увеличение спроса на высококачественные коворкинги в связи с повышением рисков долгосрочной аренды в бизнес-центрах и экономией на ремонтных работах и дополнительных услуг. В то же время, всего 13% опрошенных видят долгосрочную угрозу уменьшения спроса вследствие рецессии, которую потенциально переживать бизнес после выхода из карантина. Стоит отметить, что 88% коворкингов, которые прошли опрос, планировали расширение в Киеве или за его пределами. Поэтому в 38% респондентов намерения остались актуальными после событий, связанных с распространением Covid-19 в Украине, а 50% не исключают возможности дальнейшего расширения, однако будут следить за дальнейшим развитием событий.
Опрос представителей коворкингов показал, что, в целом, средне- и долгосрочные ожидания бизнеса остались положительными и свидетельствует о готовности индустрии удовлетворить потенциально растущий спрос после стабилизации ситуации в стране и мире. Учитывая дополнительно отложенный спрос на традиционные офисы до введения карантина вместе с вероятной сменой в формате офисной работы в сторону удаленной после карантина, рынок коворкингов почувствует восстановление спроса быстрее на офисном рынке. Похожая ситуация наблюдалась в кризис 2008 года, когда в результате массовых сокращений рабочих мест, одновременно на рынке оказалось много трудоспособных незанятых граждан. В результате чего активно начал развиваться фриланс и малый бизнес, а так как данная категория является ключевой аудиторией гибких офисов, это послужило стимулом к активному развитию коворкингов и сервисных офисов.
