За 2019 год инвестиционные сделки на глобальном рынке коммерческой недвижимости установили абсолютный рекорд. Согласно данным компании Knight Frank, в прошлом году объем вложений достиг максимального уровня за десятилетие – 996 млрд долларов. Однако, пандемия COVID-19 cпутала карты инвесторам. В отчете JLL сообщается, что общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость в первом полугодии 2020 снизился на 29% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Больше всего денег 1 половине 2020 вкладывали в недвижимость Токио – 159 млрд долларов (столь высокий объём инвестиций объясняется тем, что японская экономика относительно не пострадала от эпидемии коронавируса), на втором месте оказался Нью-Йорк – 10,9 млрд долларов, а на третьем Париж – 8,3 млрд долл. Эксперты рассказывали, что, несмотря на непомерно высокие цены, инвесторы все равно продолжают выбирать крупные города.
Давайте разберемся, как обстоят дела с инвестициями в коммерческую недвижимость в Украине, какой рынок лучше выбрать – первичный или вторичный, и за сколько окупятся такие инвестиции.
Инвесторы все чаще вкладывают деньги в украинскую недвижимость.
В вышеупомянутых исследованиях речь шла именно о рынке коммерческой недвижимости, т.е. крупных компаниях и инвесторах, а не о физлицах. Несмотря пандемию COVID-19, рынок недвижимости в украинских городах также не простаивает. Хотя эпидемия, безусловно, внесла свои коррективы.
По данным исследования компании Cushman & Wakefield ситуация на рынке коммерческой недвижимости неоднозначная, так как данный сегмент очень сильно пострадал во время весеннего карантина. Впрочем, по мнению Александра Носаченко, управляющего директора Colleirs International в Украине, ритейл может демонстрировать как драматическое падение, так и стремительный взлет, зависящий не только от покупательной способности, но и от потребительских настроений.
Рынок офисной недвижимости пребывает в подвешенном состоянии. С одной стороны, пандемия привела к усилению тренда на удаленную работу, а нестабильная экономическая ситуация в стране не способствует росту спроса на офисные помещения среди арендаторов. С другой стороны, по данным Cushman & Wakefield, два из пяти введенных в этом году в эксплуатацию бизнес-центров заполнены на 90 и 100% соответственно, а оживление деловой активности в ряде сегментов экономики дает основания для сдержанного оптимизма.
Ранее уже сообщалось, что привлекательность украинского рынка недвижимости для иностранных инвесторов растет. Эксперты отмечают, что это связано с уменьшением количества качественных и доступных активов в других странах Европы. Украинский рынок недвижимости пока что недооценен, а возможность роста аренды есть во всех сегментах коммерческой недвижимости – торговая недвижимость, офисы, склады и т.д.
В наилучшем положении находится сегмент логистической недвижимости. Так, вакантность на рынке складской недвижимости в Киевском регионе снизилась до 2,2%, спрос со стороны арендаторов на логистические объекты только растет, что объясняется активным развитием онлайн-торговли и продуктового ритейла.
Что касается окупаемости, то в зависимости от типа недвижимости варьируется и время, за которое она окупится.
«В зависимости от сегмента коммерческой недвижимости средняя окупаемость инвестиций, приемлемая для инвесторов, сегодня варьируется от 7 до 10 лет, в зависимости от размера объектов недвижимости, локации, ликвидности и других факторов. В 2020 году мы сопровождали несколько сделок купли-продажи коммерческой недвижимости где ее доходность варьировалась в переделах 12-15% годовых. Также ряд инвесторов интересуют стрессовые и проблемные активы, где уровень доходности и рисков соответственно значительно выше», – поясняют в компании InVenture.
Инвестиции в жилье остаются надежными и популярными
Помимо инвестиций в коммерческую недвижимость, популярным остается вариант с капиталовложениями непосредственно в жилье. Цены на жилье в Киеве традиционно остаются довольно высокими. Средняя стоимость одного квадратного метра в столичной новостройке составляет около 30 450 тыс. грн. Но не стоит забывать, что многое зависит от района: дешевле всего купить жилье в Деснянском районе, где один квадратный метр обойдется в 23 535 грн, в Дарницком цена поднимется до 25 144 грн, в Соломенском – 24 686 грн, в Голосеевском – 30 829 тыс. грн
По данным различных порталов по недвижимости, средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве составляет 50 тыс. долларов (около 1 400 000 тыс. грн). Если взять среднюю цену за аренду однушек с неплохим ремонтом около 12 тыс. грн, то увидим, что инвестиции в такую квартиру отобьются за 10 лет. Это, если речь идет об инвестициях для сдачи жилья в аренду, но, есть и другой вариант – покупка недвижимость и последующая продажа с повышением цены.
Инвестиции в жилую недвижимость остаются популярными. Ведь это стабильный, надежный доход, которым можно себя обеспечить на долгие годы.
«Инвестиции в недвижимость, в частности, в жилье являются одним из самых надежных инструментов сбережения средств, о чем прямо говорит конъюнктура рынка в период 2016-2017 гг., когда многие держатели банковских депозитов обналичивали их с целью реинвестиции в квадратные метры», – поясняет директор компании City Development Solutions Роман Герасимчук.
Как выбрать объект недвижимости для инвестиций?
Пожалуй, первое, о чем задумывается человек, при поиске недвижимости, в которую он хочет вложить деньги, это выбор между первичным и вторичным рынком. В компании City Development Solutions отмечают, что первичный рынок жилья имеет значительные преимущества по сравнению с вторичным с точки зрения доходности, но и там есть и большие риски.
«По нашим данным, инвестиционный спрос (покупка квартир с целью перепродажи или сдачи в аренду) в отдельных районах и новостройках Киева еще два года назад мог достигать 40% от общего количества сделок. Сейчас эта цифра меньше, на уровне 15-20%. Несложно подсчитать, что не менее 5,2 тыс. квартир за последние два года были приобретены в новостройках Киева как инвестиция», – говорит Герасимчук.
Он добавляет, что доходность инвестиций в первичную недвижимость в случае перепродажи квартир после ввода ЖК в эксплуатацию может достигать 44% за 2 года. Сдача в аренду при удачном выборе квартиры может принести до 12% годовых. Но основной риск при инвестициях в новострой – затягивание сроков сдачи в эксплуатацию, которое в среднем для рынка составляет от 6 месяцев.
Эксперт поясняет, что порог для инвестирования в жилую недвижимость сейчас составляет от 800 – 900 тыс. грн – за эти деньги можно приобрести 1-комнатную квартиру на окраине Киева в 10-15 минутах езды на маршрутке от метро. А вот уже за однокомнатную квартиру в пешей доступности к удобной транспортной развязке придется отдать не менее 1 400 000 тыс. грн.
Такие суммы выглядят неподъемными, учитывая средние доходы украинцев. Недавно мы писали о том, сколько времени нужно украинцам, чтобы накопить на жилье. И, надо признаться, что сроки там получались заоблачными. Но, в Украине квартиры обычно приобретают, разменивая уже имеющуюся жилплощадь или прибегая к кредитам и займам.
Роман Герасимчук добавляет, что инвестиции в первичный рынок недвижимости сталкиваются с несколькими проблемами, о которых стоит знать заранее.
«Во-первых, нужно дождаться ввода в эксплуатацию и приведения территории дома в порядок, а этот процесс, как писалось выше, может серьезно затянуться. Во-вторых, в новой квартире необходимо делать ремонт «с нуля», что в любом случае потребует дополнительного времени и средств. Не стоит забывать, что ремонты в новом доме будут продолжаться как минимум пару лет, а это шум и пыль в доме. К преимуществам можно отнести более низкую стоимость покупки, рост стоимости квартиры сразу после ввода в эксплуатацию на 10-20%, и наличие относительно стабильного спроса на новое жилье», – поясняет эксперт.
Чтобы выбрать оптимальный вариант для инвестиций, лучше все же обратиться за услугами к специалистам, чтобы грамотно оценить все риски и сделать расчеты на будущее.
«Мы рекомендуем сотрудничать с профессиональными брокерами, которые хорошо знают рынок и имеют в портфеле проверенные и эксклюзивные объекты недвижимости. Также не стоит экономить на юридических услугах, следуют привлекать опытных юристов для проведения due diligence и выявления «подводных камней», а также обеспечения чистоты сделки», – советуют в компании InVenture.
Что касается инвестиций во вторичный рынок жилья, здесь тоже есть определенные нюансы. Так, не стоит забывать, что вторичное жилье в Украине до сих пор стоит гораздо дороже, чем первичное.
Формально у квартир на первичном рынке гораздо больше плюсов, нежели у жилья с историей. Ведь первичка может похвастаться новыми коммуникациями, хорошими дворами и системой безопасности. А вот вторичное жилье в нашей стране находится далеко не в самом хорошем состоянии, да еще и у него массово заканчивается срок эксплуатации.
«Инвестирование во вторичный рынок следует выбирать в том случае, если вы рассчитываете быстро сдать квартиру в аренду с минимальными затратами на ремонт. В таком случае первый платеж можно получить уже через месяц после покупки квартиры. К недостаткам следует отнести высокую по сравнению с первичным рынком стоимость квадрата и определенные сложности с прослеживанием истории квартиры. Нужно убедиться, что там не прописаны несовершеннолетние, что нет задолженности по коммунальным услугам (или их сумма вычтена из стоимости квартиры) и еще множество вопросов», – отметил Роман Герасимчук.
Он подытожил, что выбор инструмента инвестирования – это всегда поиск баланса между доходностью и отсутствием риска. И этот выбор зависит от того, чего хочет добиться инвестор – гарантированно сохранить деньги, обеспечить себе источник пассивного дохода или подзаработать на перепродаже.
Если говорить об инвестициях в другие страны, то это не самая распространенная практика, но, тем не менее, желающие находятся.
«На фоне политической неопределенности и в условиях низкого роста экономики украинцы уже не первый год рассматривают капиталовложения на зарубежных рынках недвижимости. Мы лично сопровождаем сегодня инвестиции наших соотечественников в коммерческую недвижимость на Кипре, Греции и Великобритании», – рассказали в компании InVenture.
Таким образом, несмотря на риски, связанные с инвестициями в жилье, это до сих пор остается одним из наилучших способов сохранить и приумножить свой капитал, особенно если правильно и с умом выбрать объект для инвестирования.
Инвестиции в недвижимость в Украине. Инвестирование в недвижимость 2020. Выгодная инвестиция в недвижимость. Как инвестировать в недвижимость в Украине? Инвестиции в рынок недвижимости Киева и Украины в 2021 году. Вложение в недвижимость - инвестиции в коммерческую недвижимость Украина. Инвестиции в недвижимость в 2021 году. В какую недвижимость вкладывать деньги в 2021 году? Инвестиции в коммерческую недвижимость Украина 2021.
