Инвестиции в недвижимость: как выбрать подходящий объект для инвестирования? InVenture

Экономическая ситуация и рыночные тенденции на рынке недвижимости Украины

Полномасштабная война в 2022 году нанесла тяжелый удар по рынку недвижимости Украины. Объемы сделок и строительства резко сократились, но с 2023 года началось постепенное восстановление. По данным НБУ, в 2024 году количество сделок купли-продажи жилья все еще почти вдвое ниже довоенного уровня. Первичный рынок новостроек остается наиболее просевшим: спрос на новые квартиры составляет лишь около 20% от показателей 2021 года. Для сравнения, на вторичном рынке наблюдается более активное оживление – число сделок достигло примерно 70% от довоенного объема, увеличившись на ~14% за 11 месяцев 2024 по сравнению с тем же периодом 2023 года. Это свидетельствует, что покупатели постепенно возвращаются, хотя и осторожно.

Ценовые тренды. Несмотря на войну, цены на недвижимость в ряде регионов демонстрируют рост из-за ограниченного предложения. В 2024 году средняя стоимость жилья на первичном рынке выросла на 10–14% в таких крупных городах, как Киев, Одесса и Днепр. В некоторых областных центрах, удаленных от зоны боевых действий, рост цен был еще более заметным: например, Кропивницкий +33% за год, Ровно +24%, Ивано-Франковск, Черновцы и Винница – около +21%. В долларовом эквиваленте это соответствует росту на 8–19%. Таким образом, в безопасных регионах жилье дорожает быстрее, отражая миграцию населения и повышенный спрос. На вторичном рынке цены также преимущественно повышались в 2024 году. Самый большой годовой рост цен на квартиры на вторичке отмечен, к примеру, в Волынской, Черновицкой и Ивано-Франковской областях. В целом же, по итогам 2024-го, стоимость квадратного метра на вторичном рынке либо росла, либо оставалась стабильной почти по всей стране, за исключением прифронтовых регионов, где активность покупателей минимальна.

Арендный бум. Рынок аренды жилья переживает подъем даже в военное время. В крупнейших городах арендные ставки достигли исторических максимумов в гривне, что связано с внутренней миграцией и нежеланием людей рисковать покупкой жилья в условиях неопределенности. Впервые в истории аренда однокомнатной квартиры во Львове и Ужгороде оказалась дороже, чем в столице – показатель изменения географии спроса. Например, во второй половине 2023 года Львов догнал и даже перегнал Киев по уровню арендных цен. Средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры в Киеве к концу 2024-го достигла около 18,2 тыс. грн в месяц (рост ~18% за год), а самые дорогие районы столицы (например, Шевченковский) превысили 23 тыс. грн/мес за «однушку». В западных областях рост арендной платы был еще стремительнее – от +39% до +114% за год в Житомирской, Волынской, Ровенской и др.. Быстрый подъем арендных ставок обусловил снижение отношения цены жилья к годовому доходу от аренды примерно до “10х” (в Киеве ~10 лет окупаемости покупки через сдачу в аренду). Для сравнения: показатель Price-to-Rent = 10 означает, что за 10 лет можно вернуть стоимость приобретения квартиры за счет аренды. Это очень привлекательный уровень доходности (около 10% годовых), однако военные риски сдерживают многих потенциальных покупателей от вложений даже при столь благоприятных окупаемости. Многие украинцы предпочитают не связывать капитал на годы и выбирают съем жилья, что является естественной реакцией на неопределенность, вызванную войной.

Прогнозы. Эксперты ожидают, что в 2025–2026 гг. рынок будет постепенно оживать по мере стабилизации ситуации. Правительство и Нацбанк отмечают, что при росте доходов населения условия покупки жилья сейчас даже доступнее, чем в 2021 году – главная преграда это вопросы безопасности. В 2025 году прогнозируется дальнейший рост цен на новостройки, особенно в Киеве и Львове, из-за удорожания строительных ресурсов и высокого миграционного спроса в этих городах. Рынок долгосрочной аренды тоже, вероятно, будет расширяться: пока война продолжается, многие семьи предпочитают снимать жилье в более безопасных регионах, поддерживая высокий спрос и рост арендных ставок (особенно на западе и в центре страны). При этом возможно увеличение предложения аренды – часть владельцев, не сумевших продать квартиру, начнут сдавать ее хотя бы для покрытия коммунальных платежей или получения дохода. Ожидается оживление и на рынке посуточной аренды – летом его будут стимулировать внутренний туризм, командировки и посещения родственников, разлученных войной. Ключевыми факторами для рынка станут безопасность, стабильность работы энергетической инфраструктуры, общая макроэкономическая ситуация и платежеспособность населения. В целом 2025 год называют годом осторожного обновления рынка недвижимости, темпы которого напрямую зависят от ситуации на фронте и доверия инвесторов.

Ключевые сегменты рынка недвижимости Украины

Жилая недвижимость: первичный и вторичный рынки

Первичный рынок (новостройки). До войны Украина переживала «золотую эру» жилого девелопмента – покупатели выстраивались в очереди за квартирами на стадии котлована, а строительные компании практически не привлекали стороннего финансирования. Однако после 24 февраля 2022 года этот сектор обрушился: продажи новых квартир просели на 90% и до сих пор не восстановились. В 2024 году спрос на новостройки остается очень низким – лишь около 1/5 от довоенного уровня. Покупатели на первичке либо выжидают, либо переключились на готовое жилье, опасаясь рисков недостроя. В результате многие стройки были заморожены или ведутся в замедленном режиме. Девелоперы с проектами в относительной безопасности (подальше от прифронтовых областей) постепенно возобновили работу, но новые проекты стартуют единицы – обычно только у тех застройщиков, которые смогли привлечь внешнее финансирование или вложить собственные средства. География играет решающую роль: чем дальше будущий объект от границы с РФ, тем охотнее застройщики сейчас инвестируют в строительство.

Власть пытается оживить первичный рынок с помощью ипотечных программ. С конца 2022-го действует госпрограмма льготной ипотеки «єОселя» под 3–7% для определенных категорий (военные, медики, учителя и др.). К концу 2024 года по ней выдано почти 15 тыс. кредитов на жилье (совокупно ~24 млрд грн), из которых более половины – только за 2024 год. Однако эффект на новостройки ограничен: около 67% выданных ипотек направлено на покупку готового жилья на вторичном рынке. Лишь треть кредитов пошла на первичку (в строящемся или недавно построенном доме). Таким образом, ипотека поддержала спрос, но главным образом на вторичном рынке. Тем не менее, без этой программы ситуация была бы еще хуже – в среднем по стране только 4–5% сделок с новостройками проходят с привлечением ипотеки. Власть планирует продлевать и наращивать объем льготных кредитов в 2025 году, особенно фокусируясь на покупках жилья в новостройках как мере поддержки строительства.

Цены на первичном рынке удерживаются на довольно высоком уровне, несмотря на низкий спрос. Застройщики вынуждены учитывать инфляцию и подорожание материалов, а также дефицит рабочей силы. В итоге даже при небольшом числе продаж дефицит предложения (особенно в безопасных регионах) привел к росту цен на новые квартиры в 2023–2024 гг.. По оценке портала ЛУН, в Киеве, Одессе и Днепре средняя цена квадратного метра новостройки за 2024 год выросла на 10–14%. А рекордный рост цен зафиксирован в более мелких региональных центрах: например, Кропивницкий +33% за год (в гривневом эквиваленте). Конечно, в пересчете на доллары США рост скромнее, но все же говорит о том, что новое жилье дорожает даже в военное время, особенно на западе и в центре страны. В целом эксперты отмечают, что застройщики будут вынуждены повышать цены и дальше – иначе им просто невыгодно достраивать объекты при удорожании себестоимости.

Вторичный рынок. Готовое жилье сейчас выглядит для покупателей куда привлекательнее. Во-первых, отсутствует риск недостроя – приобретая вторичную квартиру, человек получает реальный объект, зачастую с ремонтом. Во-вторых, процедура сделки с вторичкой проще юридически и быстрее, чем инвестиция в стройку. На фоне войны эти преимущества перевешивают потенциальную разницу в цене. По данным НБУ, спрос на вторичную недвижимость восстановился примерно до 70% от уровня 2021 года. Нотариусы за январь–ноябрь 2024 удостоверили на 14% больше сделок купли-продажи жилья, чем за тот же период годом ранее – пусть это все еще намного меньше довоенных объемов, но тренд восходящий. Средний профиль покупателя на вторичке – это семья, решившая улучшить жилищные условия, разъехаться с родственниками или переехать из арендуемой квартиры в собственную. Инвестиционный мотив (купить под сдачу или для перепродажи) пока отходит на второй план, что неудивительно в условиях высоких рисков. Наибольшим спросом пользуются небольшие и доступные по цене квартиры – по данным НБУ, медианная площадь проданных в 2024 году квартир и по стране, и в Киеве составила всего ~48 м² (для сравнения: медианная площадь выставленных на продажу квартир в Киеве ~60 м², то есть активнее раскупают компактное жилье).

Важный показатель баланса рынка – время экспозиции (сколько в среднем занимает продажа квартиры). В 2024 году в Киеве квартира продавалась за 2–4 месяца, причем однокомнатные уходили быстрее всего. За год ситуация улучшилась: например, средний срок продажи в Киеве сократился с 53 дней (в ноябре 2023) до 49 дней в ноябре 2024, а во Львове – с 62 до 42 дней. Летом 2024, когда продавцы слегка снизили цены, квартиры стали находить покупателей особенно быстро, что показало наличие отложенного платежеспособного спроса. Тем не менее, главная преграда для активных покупок на вторичном рынке – это не столько цена, сколько безопасностные риски. Многие потенциальные покупатели откладывают сделки, опасаясь возможной эскалации войны или новых атак на города. В НБУ отмечают: с учетом роста доходов и коррекции цен, доступность жилья по отношению к зарплатам сейчас даже чуть лучше, чем в 2021 году, однако люди не спешат покупать из-за военных рисков. Соответственно, значительная часть спроса переориентировалась на аренду, ожидая более стабильных времен.

Рынок аренды жилья. Арендный сегмент сейчас – один из самых динамичных. Высокий спрос на долгосрочную аренду поддерживается теми, кто переехал из опасных регионов и не готов покупать новое жилье. По данным ЛУН, количество свободных объявлений об аренде сокращается, а закрываются они все быстрее. В Киеве средний срок сдачи квартиры снизился до ~7 дней (против 10 дней год назад), во Львове – до 14 дней (было 20). То есть жилье разбирают быстро. Соотношение спроса и предложения на аренду вообще перекошено в пользу спроса: например, в Киеве на 1 новое объявление об аренде приходится ~9 откликов от желающих, в Одесской, Хмельницкой, Винницкой областях ситуация похожая, а в Киевской области (без столицы) и вовсе по 18 откликов на каждое объявление. Цены аренды вслед за спросом существенно выросли: по состоянию на август 2024 года средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Киеве ~18,2 тыс. грн/мес (на 18% выше, чем годом ранее). В других регионах рост еще больше – Житомирская, Волынская, Ровенская области показали скачок от +39% до +114% за год. Даже в столице аренда продолжает дорожать (~+1% за месяц на август 2024), несмотря на появление новых предложений от владельцев, которые не нашли покупателя и решили сдавать жилье. Эксперты предполагают, что столь высокие ставки могут вновь привлечь инвесторов в «арендные» квартиры – ведь доходность выросла, и аренда становится выгодной альтернативой просто хранению денег. Многие продавцы уже «перепрофилируются» в арендодателей, чтобы хотя бы получать доход с недвижимости вместо продаж с дисконтом. Также оживает посуточная аренда: на летние месяцы 2024 отмечался всплеск внутреннего туризма, командировок и семейных поездок, что увеличило спрос на краткосрочное съемное жилье даже в условиях войны. Эта тенденция, вероятно, сохранится и в 2025 году, особенно если улучшится безопасность и начнет возвращаться внешний туризм.

Коммерческая недвижимость: офисы, торговые центры и склады

Офисная недвижимость. Рынок офисов переживает сложный период, хотя появляются признаки адаптации. В Киеве – главном офисном хабе страны – вакантность офисных площадей после начала войны резко выросла, и по состоянию на середину 2024 года остается очень высокой: в бизнес-центрах класса A около 28% площадей пустуют, в классе B – около 22%, в классах C – ~15%. Для сравнения, до войны вакантность в столице держалась на уровне 10–11% в среднем, то есть сейчас свободных офисов более чем вдвое больше нормы. При этом арендные ставки под давлением снизились. В дорогих объектах класса A средняя ставка аренды в Киеве упала с ~$20/м² в месяц (конец 2023) до ~$17,5/м² в месяц во 2-м квартале 2024. В классе B аренда просела не так значительно (с ~$11,8 до $11,5/м²), в классе C – с ~$9,7 до $9,1/м². То есть арендаторы сейчас могут снять качественный офис дешевле, чем год назад. Но даже по сниженным ценам заполняемость растет медленно.

Компании пересматривают свою офисную стратегию под влиянием войны и экономии. Наблюдаются такие тенденции: сокращение арендуемых площадей, переход на гибридный или полностью удаленный режим работы, переезд офисов из центра на окраины (где дешевле и потенциально безопаснее). Крупные корпорации, у которых были собственные здания, перевели часть сотрудников из арендованных помещений в свои, чтобы сэкономить. Некоторые бизнесы и вовсе закрыли представительства, если могли функционировать удаленно. Расходы на содержание офиса возросли (генераторы, связь, безопасность), поэтому многие арендаторы стараются оптимизировать затраты. Распространилась и работа из дома, особенно во время обстрелов и отключений, что снижает острую необходимость в больших офисах.

Девелопмент офисов фактически приостановлен. В первом полугодии 2024 года в Киеве ввели в эксплуатацию лишь один новый бизнес-центр площадью ~5 тыс. м². При общем объеме офисного фонда столицы ~2,55 млн м², этот прирост почти незаметен. Большинство запланированных до войны проектов (около 30 бизнес-центров общей площадью ~800 тыс. м²) отложены на неопределенный срок. Застройщики не спешат строить новые офисы при текущей низкой заполняемости. Вместе с тем появляются новые форматы: гибкие пространства, коворкинги, меньшие по размеру офисы. В 2025 году отмечен рост запросов от арендаторов именно на меньшие офисные блоки (в среднем ~350 м² вместо прежних 700+ м²), часто с гибридной планировкой: сочетание open-space с несколькими небольшими переговорными и комнатами для видео-звонков. Компании стремятся рационально использовать пространство, обеспечив зоны для командной работы и уединенной работы. Эксперты называют это «возвращением офисов», поскольку после первых лет пандемии и войны люди устали работать исключительно из дома и снова ценят офис как место, где есть общение, оборудованное убежище на случай тревоги, бесперебойная связь и электроэнергия. В 2025 году ожидается умеренное оживление офисного спроса, но до полного восстановления далеко. В регионах ситуация неоднородная: во Львове, к примеру, вакантность ниже, чем в Киеве (часть столичных компаний релокировалась на запад), однако и там крупные новые проекты пока не заполняются на 100%. В целом столичный рынок офисов перенасыщен, и пока свободных мест слишком много, чтобы ставки или объемы инвестиций в бизнес-центры начали устойчиво расти.

Торговая недвижимость (магазины, ТРЦ). Сегмент розничной недвижимости столкнулся с серьезными вызовами, но постепенно адаптируется к новой реальности. Первое полугодие войны привело к закрытию многих магазинов и торговых центров в прифронтовых городах; некоторые ТРЦ были повреждены или разрушены. Однако в относительно безопасных областях торговая инфраструктура сохранилась и уже к 2023 году начала оживать. В крупных городах (Киев, Львов, Одесса, Днепр и др.) покупательский трафик в ТРЦ восстанавливается по мере возвращения населения и открытия нового бизнеса. Во второй половине 2024 года аналитики отмечали оживление спроса на коммерческие площади, особенно под продуктовый ритейл, бытовые товары и услуги повседневного спроса. Бизнес, ориентированный на базовые потребности (продуктовые супермаркеты, аптеки, отделения связи, небольшие точки обслуживания), показал наибольшую устойчивость и даже расширялся во время войны. Например, крупные торговые сети продолжили открывать магазины в безопасных регионах и спальных районах, чтобы удовлетворить спрос перемещенных лиц. Некоторые ТРЦ, начатые до войны, были достроены и открылись: так, в Киеве в 2023 году заработал крупный ТРЦ Respublika Park (после простоя в 2014–2021 гг.), постепенно наполняясь арендаторами. Тем не менее, общая вакантность площадей в торговых центрах остается повышенной, особенно в дорогих сегментах fashion-ритейла. Бренды люкс и fashion сокращали присутствие, тогда как дисконтные и отечественные бренды заняли часть освободившихся ниш. Арендные ставки в торговой недвижимости зачастую привязаны к товарообороту арендатора (вариант revenue share) либо устанавливаются с временными скидками, чтобы сохранить арендаторов. Такой гибкий подход позволил многим ТРЦ избежать массового закрытия магазинов. В 2025 году прогнозируется дальнейшее оживление ритейла: в крупных городах наблюдается рост спроса на коммерческие площади, особенно формата street-retail (отдельные помещения с входом с улицы) в районах с высокой плотностью населения. С другой стороны, прифронтовые и оккупированные регионы (Харьков, Херсон, Запорожье и др.) остаются депрессивными: там доля пустующих магазинов огромна, а возвращение торгового бизнеса возможно лишь после устойчивого мира и программы реконструкции. Инвесторам в торговую недвижимость сейчас выгоднее всего объекты в густонаселенных жилых районах безопасных городов – небольшие магазины шаговой доступности, помещения под кафе, сервис и т.п. Эти объекты обеспечивают стабильный поток арендаторов и клиентов даже в военное время. Крупные же ТРЦ как класс инвестиций более рискованны до окончания войны, поскольку их посещаемость и доходы чувствительны к воздушным тревогам и общему настроению потребителей. Тем не менее, после войны можно ожидать стремительного восстановления торговли – Украина останется крупным рынком сбыта, и современные торговые площади снова будут востребованы.

Складская и логистическая недвижимость. Склады стали едва ли не самым устойчивым и перспективным сегментом украинской недвижимости в 2022–2024 гг. Война перекроила логистические цепочки: экспортные грузы переориентировались на западные границы, бизнес нарастил запасы товаров первой необходимости, гуманитарные и военные поставки потребовали площадей для хранения. В итоге уже в 2023 году спрос на складские помещения начал расти, а в 2024 достиг почти довоенных масштабов. По данным CBRE Ukraine, валовой объем поглощения складских площадей в 2024 году превысил 167 тыс. м², что на 63% больше, чем в 2023-м, и всего на 3% меньше рекордного уровня 2021 года. В Киеве и Киевской области уровень вакантности складов к концу 2024 года оставался минимальным – около 3,1%. Фактически качественные склады заполнены под завязку. Основной спрос формируют компании торговли (оптовой и розничной) – на них пришлось ~67% всех арендованных в 2024 г. площадей. Особенно активны продуктовый ритейл, маркетплейсы и фармацевтические фирмы, которые расширяют собственные распределительные центры. Доля логистических операторов (3PL) тоже значительна – ~17% спроса, хотя немного снизилась, так как крупные торговые сети стали сами управлять логистикой. Примечательно, что фармацевтический сектор, ранее почти не арендовавший склады напрямую, в 2022–24 гг. занял около 12% объема спроса – аптеки и меддистрибьюторы усилили контроль над своими цепочками поставок.

Предложение складов также растет, хотя и сдерживается дороговизной строительства. В 2024 году в Киевском регионе ввели около 79 тыс. м² новых складских помещений (+6% к объему рынка). Среди крупнейших проектов – новые очереди логистических комплексов «Чайки» (56 000 м²) и «Дударков» (23 400 м²). Однако все введенные площади практически сразу нашли арендаторов: из-за дефицита свободных складов большинство сделок заключаются еще на этапе строительства (порядка 72% аренды – это предварительные договора на объекты в финальной стадии стройки). На 2025 год заявлен складской pipeline около 250 тыс. м² новых площадей, из которых 87% – спекулятивные (то есть предназначенные для рынка, а не под собственные нужды). Крупные девелоперы планируют также восстанавливать пострадавшие объекты: к примеру, компания RLC намерена к концу 2025 завершить реконструкцию разрушенного холодильного склада площадью 58 тыс. м². Такой прирост предложения чуть ослабит дефицит, но учитывая, что большая часть строящихся площадей уже зарезервирована (около 55% будущих складов предзаключены), дефицит сохранится.

Высокий спрос стимулировал и рост арендных ставок на склады. Аренда качественного «сухого» склада к концу 2024 года подорожала примерно на 8% и достигла $5,3 за м² в месяц (прайм-ставка, без НДС и эксплуатационных расходов). В гривневом эквиваленте ставки колеблются в диапазоне 190–240 грн/м² за сухие склады и 360–420 грн/м² за холодильные (температурные) склады. Это примерно $4,5–5,7 и $8,5–10 за м²/мес соответственно, рост порядка 18% за год. Причины – общая инфляция, удорожание стройматериалов, ну и банальный рынок: при вакантности ~3% арендаторы готовы платить больше, лишь бы получить площадь. Большинство контрактов все еще номинируются в гривне, хотя в 2024 начала возвращаться практика привязки к доллару (особенно для холодильных складов). Доходность складской недвижимости для инвесторов остается высокой. Например, при ставке $5/м² в месяц и стоимости строительства порядка $500–600/м², годовая доходность может превышать 10% (что сравнимо или выше, чем в жилом сегменте, при условии, что объект заполнен). Кроме того, есть перспектива роста капитализации: в 2024 году совокупная капитализация рынка складской недвижимости Киева выросла практически до довоенного уровня благодаря новому строительству и повышению ставок.

Перспективы. Индустриально-складской сегмент, по прогнозам, продолжит динамично развиваться. На 2025 год эксперты ожидают сохранения курса арендаторов на расширение складских мощностей, что поддержит высокий уровень сделок. Ожидаемый рост потребительского спроса (по мере восстановления экономики) дополнительно усилит потребность в логистических площадях для ритейла. Сдерживающими факторами остаются высокие цены на энергоносители, колебания валютного курса и дефицит кадров, но они не отменяют общего тренда: многие компании имеют отложенный спрос на склады, ожидая подходящего момента для экспансии. Интересна и новая тенденция: часть крупных операторов предпочитают покупать старые или поврежденные склады для реконструкции под себя, либо заказывают объекты built-to-suit (строительство под заказ). Для инвесторов это открывает возможности: появятся предложения по выкупу и восстановлению разрушенных складов с последующей сдачей в аренду или продажей оператору (сделки sale&leaseback). В целом, сегмент коммерческой недвижимости Украины в ближайшие годы остается неоднородным: склады – явный лидер по устойчивости и доходности, ритейл – на пути восстановления, офисы – в поиске новой модели спроса. Но во всех секторах прослеживается общий фактор: безопасность и региональная ситуация напрямую влияют на инвестпривлекательность. Например, Львовская область переживает бум торговой и складской недвижимости из-за удаленности от фронта, тогда как прифронтовые регионы ждут окончания боевых действий для запуска проектов.

Земельные участки и рынок земли

Рынок сельскохозяйственной земли. Инвестиции в землю – особый сегмент, набравший обороты именно в последние годы. Долгое время в Украине действовал мораторий на продажу сельхозземель, но с июля 2021 года рынок земли наконец заработал. Сначала покупать паи могли только физические лица (граждане Украины) с ограничением до 100 га в одни руки. С 2024 года к сделкам допущены и юридические лица-резиденты, до 10 000 га на компанию. Несмотря на войну, рынок земли развивается весьма динамично. В 2024 году нотариусами было заверено 273 тысячи сделок купли-продажи земельных участков – это на 18% больше, чем годом ранее. Земельные сделки вообще доминируют: более 60% всех сделок с недвижимостью в 2024 году пришлись именно на землю. Для сравнения, сделок с квартирами и домами было около 178 тысяч (только +3% к 2023). Конечно, по сравнению с 2021 годом (когда рынок только открылся) объемы еще скромнее: текущий уровень сделок на ~28% меньше, чем до вторжения. Но тренд положительный – интерес к земле растет по мере того, как люди и компании осознают ее ценность.

Цены на землю также идут вверх. Средняя цена гектара сельхозназначения в первой половине 2024 года достигла ~44 тыс. грн (около $1200), что на 19% больше, чем в конце 2023. Открытие рынка для компаний вызвало всплеск цен в регионах с привлекательными агроземлями. Например, в Полтавской области – одной из хлебных житниц страны – средняя цена га выросла на 53% за первые месяцы 2024 года, до ~52,6 тыс. грн. Значительный рост цен также отмечен в Волынской (+50%), Житомирской (+33%), Хмельницкой (+23%) областях. Снижение цен наблюдалось лишь локально – например, во Львовской (–21%) и Херсонской (–19%) областях. В случае Львова это объясняется тем, что официально декларируемые цены там и так были очень высокими (то есть база сравнения была высокой), а Херсонщина пострадала от оккупации и боевых действий. В целом же тренд по Украине – рост стоимости земли. С начала земельной реформы (2021 г.) по конец 2024-го продано суммарно ~275 тыс. га сельхозземель (около 1% от общего массива). Только за Q3 2024 было заключено рекордных 28,4 тыс. сделок на покупку 62,7 тыс. га – это максимум с начала войны. Капитализация рынка земли за этот квартал выросла на 332 млрд грн (~$3,9 млрд). Эксперты агрорынка прогнозируют дальнейшее удорожание на 10–15% ежегодно в ближайшей перспективе. Влияние окажут несколько факторов: растущая инвестиционная привлекательность агросектора (земля – надежный актив при высокой волатильности гривны), увеличение числа игроков-юрлиц, а также постепенная девальвация национальной валюты, которая делает номинальную цену гектара выше. Отмечается, что юридические лица чаще платят «по полной» (или хотя бы декларируют реальную цену, а не минимальную) – это тоже толкает средние показатели вверх.

Доходность и особенности инвестиций в землю. Земля, особенно сельскохозяйственная, традиционно считалась консервативным активом: она не приносит быстрой сверхприбыли, но хорошо сохраняет стоимость и защищена от инфляции (цена земли имеет тенденцию расти вместе с ценами на сельхозпродукцию и в ответ на обесценивание денег). Доход инвестора от владения землей складывается из прироста стоимости участка плюс арендных платежей, если земля сдана в аренду фермеру. По данным Минагрополитики, средняя аренда паёв составляла до войны порядка 3–4 тыс. грн/га в год (в отдельных областях больше). Если текущие цены земли ~40–50 тыс. грн/га, то годовая арендная доходность выходит ~8–10% – вполне неплохо, учитывая относительную надежность арендаторов-агрокомпаний. Конечно, в прифронтовых регионах агробизнес испытывает трудности (мины на полях, оккупация, снижение урожайности), поэтому инвесторам стоит ориентироваться на центральные и западные области для покупки земли. В 2024 году самыми активными по сделкам стали Полтавская, Хмельницкая, Винницкая области – регионы с плодородными почвами и в тылу от основных боевых действий. Правовые ограничения: иностранные граждане пока не могут напрямую покупать украинскую сельхозземлю – вопрос допуска иностранцев вынесен на будущий референдум. Поэтому на рынке оперируют только украинские физлица и компании. Также при покупке паёв нужно учитывать преимущественное право арендатора и соседей (они могут выкупить участок по предложенной цене в первую очередь). В целом, сельхозземля – долгосрочная инвестиция. Она малоликвидна (продажа может занять месяцы), требует надлежащего оформления (госреестр прав, переоформление аренды и т.д.), но взамен дает стабильный доход и потенциал значительного роста капитализации после войны, когда аграрный сектор станет одним из драйверов восстановления экономики.

Земля под застройку и другие участки. Помимо сельхозземель, инвесторы также рассматривают земельные участки под жилую или коммерческую застройку. В войну цены на такие наделы сильно дифференцировались по географии. В прифронтовых городах земля обесценилась – спрос отсутствует. А вот в западных регионах, наоборот, стоимость земучастков выросла, особенно вблизи крупных городов и курортных зон. Например, в Закарпатье и Прикарпатье отмечался повышенный интерес к участкам под индивидуальное строительство – многие обеспеченные переселенцы в 2022–23 гг. купили землю под дома в этих краях. В пригородах Львова, Ужгорода, Ивано-Франковска свободных наделов уже мало, а цены выросли на десятки процентов. Интересный феномен – Карпаты как направление инвестиций. Популярный горнолыжный курорт Буковель стал магнитом для капитала: спрос на рекреационную недвижимость и землю вокруг курорта с 2022 года взлетел в 5 раз по сравнению с довоенным временем. Если до войны средняя цена жилья в Буковеле была ~$1500–2000/м², то сейчас по ряду новых проектов достигает $5000–6000/м². Такой рост невозможен без соответствующего роста цен на землю под этими объектами. То есть, инвесторы, вовремя купившие участки в Карпатах до ажиотажа, могли многократно нарастить капитал. Однако следует помнить: земля под застройку требует понимания целевого назначения и инфраструктуры. В отдаленных курортных локациях (типа Сходницы, Яремчи, Славского) одного красивого пейзажа мало – для реализации потенциала участка нужны подъездные пути, коммуникации, а зачастую и комплексное освоение территории с постройкой коттеджей или апарт-отеля. Это под силу скорее девелоперам, чем частному инвестору-одиночке. Поэтому прямые покупки земли под девелопмент сейчас редки. Чаще инвестор заходит в долевое участие в девелоперском проекте, где земля уже подобрана и оформлена профессионалами. Подытоживая, земля – интересный сегмент для диверсификации, особенно с горизонтом 5–10 лет. Война снижает конкуренцию на рынке земли, давая возможность купить хороший актив дешевле, но и риски здесь специфические: от невозможности использовать участок (боевые действия, минирование) до законодательных изменений. Пока же тренд очевиден: «земля дорожает, несмотря на войну», и инвестиции в неё остаются одним из наиболее привлекательных способов сохранить и приумножить капитал в Украине.

Девелоперские проекты и строительство

Под девелоперскими проектами понимается инвестирование в строительство новых объектов недвижимости – жилых комплексов, коммерческих центров, складов и т.д. Для частных инвесторов самые распространенные формы участия: покупка квартиры на этапе котлована (долевое участие в жилой новостройке) или вложения в реконструкцию/реновацию недвижимости с целью перепродажи. До 2022 года покупка жилья на стадии строительства была едва ли не массовым явлением – десятки тысяч украинцев выступали инвесторами первички, стремясь купить дешевле и затем выиграть на росте цены к моменту сдачи дома. Война обнажила риски такой стратегии: многие стройки замерли, сроки ввода в эксплуатацию сдвинулись на годы, а часть застройщиков и вовсе обанкротилась. Государство осознало проблему обманутых вкладчиков и изменило законодательство для защиты инвесторов. В октябре 2022 вступил в силу Закон Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем». Теперь покупатель новостройки получает зарегистрированное специальное имущественное право на свой будущий объект. Это право вносится в Госреестр прав собственности, что препятствует застройщику продать одну и ту же квартиру нескольким людям. Кроме того, застройщик не имеет права начинать продажи без полного пакета документов – прав на землю, разрешения на строительство и т.д.. Сделки первичной купли-продажи подлежат нотариальному заверению. Инвестор, купивший квартиру в строящемся доме, теперь может перепродать свое имущественное право другому инвестору еще до сдачи дома (ранее для переуступки часто требовалось разрешение застройщика). Важное нововведение – гарантийная часть: определенный процент квартир (по решению Кабмина, порядка 10–20% площади) застройщик не сможет продать, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Эти «зарезервированные» квартиры служат страховкой: если девелопер обанкротится, их продажа должна профинансировать достройку объекта. Несмотря на эти меры, закон не решает всех проблем – например, он не вводит автоматической материальной ответственности застройщика перед инвестором за просрочку или заморозку проекта. Поэтому при участии в девелоперских проектах по-прежнему ключевое значение имеет репутация и надежность застройщика, а также тщательная проверка документов, целевого назначения земли и разрешений перед вложением денег.

Тем не менее, для инвесторов с высоким аппетитом к риску девелоперские проекты остаются привлекательными из-за высокой потенциальной доходности. Покупка квартиры на нулевом цикле обычно дает цену на 20–30% ниже, чем готовое жилье. В мирное время за 1,5–2 года строительства инвестор мог получить соответствующую прибыль, продав квартиру по рыночной цене. Сейчас сроки окупаемости увеличились, но и возможный рост стоимости в случае стабилизации обстановки может быть существенным. Например, после победы и начала массового восстановления жилья цены на новостройки могут пойти в резкий рост – и те, кто имел «замороженные» квадратные метры, окажутся в выигрыше. Возможна и стратегия аренды: инвестор, дождался окончания строительства, оформляет право собственности и затем получает арендный доход, который выше, чем если бы деньги лежали в банке. Как отмечалось, рост арендных ставок уже подталкивает некоторых продавцов превращаться в арендодателей. Таким образом, инвестор-дольщик может сменить тактику: не продавать квартиру сразу, а сдавать ее, получая 8–10% годовых, и дождаться еще большего роста цен.

Отдельное направление – реконструкция и реновация. В Украине много устаревшего жилого фонда (хрущевок, старых домов), а также промышленных помещений, которые могут быть перестроены под современные нужды (лофты, офисы, склады). Инвестор может приобрести такой объект по низкой цене, вложить средства в ремонт/переоборудование и затем продать или сдать значительно дороже. В военное время такие проекты сопряжены с дополнительными рисками, но и могут принести хороший доход. Например, в Киеве в 2023–24 гг. Фонд госимущества начал распродажу на аукционах некоторых заброшенных государственных объектов – порой за символическую цену 1 грн (разумеется, с условием инвестировать в их восстановление). Для опытных девелоперов это шанс получить недвижимость практически даром и потом заработать, приведя ее в порядок. Также на западе страны местные власти приветствуют инвестиции в переоборудование пустующих санаториев, баз отдыха под жилье для переселенцев или реабилитационные центры – за небольшие деньги можно получить готовые здания, требующие реновации. В промышленном сегменте яркий кейс – восстановление разрушенных складов: как упоминалось, крупные логистические компании готовы выкупать пострадавшие склады и модернизировать их под свои нужды. Частный инвестор мог бы поучаствовать, скооперировавшись с таким оператором, либо через покупку паёв фондов недвижимости, которые, вероятно, появятся для финансирования послевоенного строительства.

Доходность и окупаемость. Девелоперские инвестиции – самые доходные, но и самые долгие по срокам и рисковые. В успешных проектах прибыль может составлять десятки процентов годовых. К примеру, инвесторы, вложившиеся в строительство нового ЖК в Ивано-Франковске в 2021–22 гг., к концу 2023 удвоили стоимость своих квартир (цены там выросли на 60–100% за год). Другой пример: те, кто проинвестировал в 2022 году в апарт-отели в Буковеле, уже увидели, как по отдельным сданным объектам цена достигла премиальных $5000+/м² – фактически, проект окупил вложения еще до ввода благодаря росту стоимости. Но есть и антикейсы: тысячи людей в 2021–2022 купили квартиры у застройщиков, которые теперь не могут достроить дома из-за войны – их деньги «заморожены» на годы безо всякой отдачи. Таким образом, участвовать в девелопменте стоит лишь при тщательной оценке рисков (см. следующий раздел) и желании диверсифицировать часть капитала в высокорискованные вложения с высокой потенциальной прибылью.

Ключевые стратегии инвестиций в недвижимость

В зависимости от целей и горизонтов вложений, опытные инвесторы применяют разные стратегии на рынке недвижимости. Рассмотрим основные из них с учетом украинских реалий 2024–2026 гг.:

Сдача в аренду жилья (долгосрочно). Эта классическая стратегия ориентирована на стабильный денежный поток. Инвестор приобретает квартиру (или коммерческое помещение) и сдает его в долгосрочную аренду (обычно помесячно на срок от 6 месяцев и больше). Плюсы: относительная предсказуемость дохода, защита от инфляции (арендная плата чаще всего номинирована в гривне, которая в долгосроке дешевеет, но ставки пересматриваются в сторону повышения). В украинских условиях долгосрочная аренда жилой недвижимости приносит около 7–12% годовых в гривне (или ~5–8% в долларах) – эти цифры зависят от города и типа жилья. Например, в Киеве нынешнее соотношение цены квартиры к годовому доходу от аренды ~10 лет, то есть около 10% годовых окупаемости. Это весьма неплохо по мировым меркам. В городах западной Украины доходность может быть еще выше, учитывая резкий скачок арендных ставок в 2022–2024 гг. (во Львове или Ужгороде аренда выросла до столичного уровня). Минусы стратегии: ответственность перед жильцами, необходимость заниматься управлением (или платить управляющей компании ~10% от ренты), а главное – риск простоя, когда квартира может простаивать без квартирантов. В военное время риск простоя увеличился для жилья в небезопасных регионах (арендаторы оттуда выехали). Тогда как в спокойных городах, наоборот, спрос превышает предложение – как мы видели, на западе страны объявления закрываются за считанные дни. Значит, инвестор с жильем в условном Тернополе или Виннице сейчас почти гарантированно будет иметь арендаторов. Долгосрочная аренда – оптимальная стратегия для тех, кто хочет минимизировать риски: даже в кризис люди нуждаются в жилье, а если объект подобран удачно (например, квартира возле метро в Киеве или дом в пригороде Львова), он всегда найдёт съемщиков. Следует не забывать про налогообложение: сдавая жилье официально, владелец платит 18% НДФЛ + 1,5% военного сбора с дохода. Многие, правда, работают в тени, но для крупного инвестора лучше соблюдать закон. В перспективе, государство может ужесточить контроль за арендным рынком, поэтому лучше иметь чистую историю.
Краткосрочная аренда (посуточно). Эта стратегия предусматривает сдачу квартир или домов на короткие периоды (сутки-неделя), ориентируясь на туристов, командированных, переселенцев на временном проживании. Доходность посуточной аренды потенциально выше долгосрочной: в хорошие сезоны объект может приносить 15–20% годовых и более. Например, до войны владельцы квартир в центре Львова или Одессы зарабатывали за лето столько же, сколько за целый год долгосрочной аренды. Сейчас, конечно, международный туризм практически отсутствует, но внутренний спрос поддерживает посуточный сегмент. В 2023–24 гг. посуточно активно снимали жилье волонтеры, военные в отпусках, эвакуированные семьи, журналисты, иностранные миссии и т.д. Летом 2024 многие украинцы ездили отдыхать в Карпаты, на Шацкие озера, в Одессу – там отели не справлялись, и квартиры посуточно были очень востребованы. Плюсы стратегии: очень высокая гибкость (можно в любой момент продать объект, нет обременения долгим договором аренды), возможность самому пользоваться недвижимостью в свободные даты, более высокая валовая доходность. Минусы: активный менеджмент – нужно постоянно искать гостей, размещать объявления (Booking, Airbnb, локальные сайты), заниматься уборкой, заселением/выселением, реагировать на отзывы. Фактически посуточная аренда – это малый гостиничный бизнес. В условиях войны добавляются риски: например, в период блекаутов осенью-зимой 2022 года посуточники массово съезжали – без света и отопления мало кто готов арендовать жилье. Также комендантский час и общая обстановка снижают привлекательность городского туризма. Поэтому сейчас краткосрочная аренда наиболее оправдана либо в сравнительно безопасных туристических локациях (Карпаты, курорты Закарпатья), либо в крупных городах при наличии уникального предложения (люкс-апартаменты с генератором, дизайнерские квартиры и т.п., которые все еще находят клиентов, особенно среди зарубежных журналистов, дипломатов и пр.). Опытные инвесторы часто комбинируют: например, сдают жилье посуточно в высокий сезон, а на зиму переключаются на помесячную аренду, чтобы не остаться вовсе без дохода.
Перепродажа недвижимости (спекулятивные сделки). Этот подход предполагает покупку актива с расчетом быстро его продать дороже, не получая текущего арендного дохода. Классический пример – флиппинг жилой недвижимости: купил недооцененную квартиру, сделал ремонт (или даже без ремонта, если рынок растет) – и перепродал через несколько месяцев с наценкой. В докризисные годы многие инвесторы так зарабатывали, особенно на рынках, где цены шли вверх. Сейчас ситуация сложнее: быстро заработать на перепродаже сложно, ведь рынок не растет лавинообразно, а ликвидность низкая. Тем не менее, возможности для спекулятивных сделок есть. Один вариант – ловить «ценовые дыры»: например, в начале войны некоторые собственники в Киеве панически продавали квартиры с большими скидками. Те, кто рискнул тогда купить, к 2023 году смогли перепродать уже по восстановившимся ценам (рост цен в Киеве за 2023-й составил около +10% в грн). Похожая ситуация и в западных областях: в первые месяцы войны там цены взлетели (из-за ажиотажа со стороны переселенцев), потом немного откатились, но в 2023–24 снова поползли вверх. Опытный инвестор, зная цикл, мог войти на просадке и выйти на пике. Другой вариант спекуляции – перепродажа прав требования в новостройках. Как мы отметили, закон теперь позволяет переуступать имущественные права без согласия застройщика. То есть можно купить квартиру на стадии котлована и не ждать завершения строительства, а продать право на нее другому инвестору через год-два, если цены на этом проекте выросли. В спокойные времена на таком перепродавали с маржой 20–30%. Сейчас рост цен не столь предсказуем, но на отдельных объектах (особенно в регионах с дефицитом жилья) можно получить прибыль. Например, цены на первичку в Ивано-Франковске за 2023 удвоились – инвесторы, вложившиеся в начало строительства, могли перепродать свои будущие квартиры в разгар спроса и зафиксировать прибыль. Конечно, спекулятивная игра требует понимания рынка и удачи. Риски: объект может зависнуть без спроса, и деньги «замораживаются» надолго (классический пример – инвесторы, купившие элитные апартаменты в 2021 г. в центре Киева, планируя перепродать иностранцам, оказались «в ловушке» из-за войны). Также на спекулятивную прибыль влияет налоговая: единоразовая продажа недвижимости физлицом налогом не облагается (если владел более 3 лет), но если регулярно торговать, налоговая может расценить это как предпринимательскую деятельность. Впрочем, на практике мало кто декларирует такие сделки – рынок не полностью прозрачен.
Участие в девелопменте (строительстве). Об этой стратегии частично сказано выше. Она заключается в том, что инвестор финансирует строительство недвижимости и зарабатывает либо на реализации готовых объектов, либо на доходе от эксплуатации. Форматы бывают разными: от покупки отдельных квартир на этапе котлована до долевого участия в коммерческом строительстве (например, складского комплекса) или инвестирования через фонды финансирования строительства (ФФС). До войны этот путь был очень популярен среди украинцев – почти каждая новостройка возводилась именно за деньги частных инвесторов-вкладчиков, а не банков. Сейчас прямое частное финансирование стройки сократилось до минимума из-за рисков. Но возможности все равно есть, особенно для опытных инвесторов, способных оценить девелопера. Например, на западе страны строительство не останавливалось: во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске в 2023–24 гг. активно вводились новые очереди ЖК, пусть и с задержками. По состоянию на конец 2023 работали ~75% отделов продаж новостроек по стране (в Тернопольской области – 97%, во Львове и Киеве – ~75%). То есть стройки идут, хоть и не все. Инвестор, выбрав надежный объект в безопасном районе, может рассчитывать на прибыль при вводе дома. Стратегия “buy-to-let”: покупка нескольких квартир в новостройке (со скидкой за опт, кстати, многие застройщики дают 5–10% при покупке 2–3 квартир) с целью потом сдавать их. В таком случае инвестор получает новую недвижимость (минимум расходов на ремонт) и сразу выходит на рынок аренды, который сейчас на подъеме. Стратегия “buy-to-sell”: покупка на котловане – продажа на ключах. Даже если цены в долларовом выражении не сильно вырастут, разница между стартовой ценой и финальной обычно дает 20%+. Плюс, можно сэкономить: оплатить большую часть вначале и получить от застройщика скидку (в военное время дисконты за 100% предоплату достигают 15–20%). Таким образом, потенциал прибыли при продаже может быть 30–40%. Риски здесь подробно обсуждались: проект может затянуться или встать, стоимость денег за время стройки (2–3 года) тоже надо учитывать, и главное – война всегда может внести коррективы. Поэтому участие в девелопменте – удел тех, кто верит в долгосрочное восстановление. В период 2024–2026, возможно, наиболее интересной стратегией станет покупка жилья в разрушенных регионах после окончания боевых действий. Государство анонсирует масштабные планы реконструкции, поэтому инвесторы, готовые рискнуть, могут прицелиться, например, на покупку земли или недостроев в прифронтовых областях по бросовым ценам, с расчетом совместно с государством или международными фондами их потом восстанавливать. Такие проекты, конечно, сопряжены с множеством неизвестных, но история показывает, что восстановление после войны зачастую дает хороший доход тем, кто первым вкладывается в разрушенные города (вспомним послевоенную Европу, где инвесторы разбогатели, скупая руины и строя новое жилье).

Юридические риски и нюансы для инвесторов

Украинский рынок недвижимости, особенно в военный период, требует от инвестора повышенного внимания к правовым аспектам. Вот ключевые риски и правила, которые необходимо учитывать:

Титульные риски и регистрация прав. Всегда проверяйте правоустанавливающие документы на объект: выписку из Реестра прав собственности, историю переходов прав, отсутствие арестов или залогов. Война увеличила хаос – люди уехали, кто-то потерял документы, в отдельных случаях мошенники пытались продать чужое имущество. Особенно осторожным нужно быть с земельными участками: убедитесь, что целевое назначение соответствует вашим планам (нельзя просто строить дом на сельхозполе без изменения целевого назначения). При инвестировании в новостройку теперь первое вещное право на будущую квартиру регистрируется за застройщиком, а потом переходят к инвестору. Требуйте подтверждения, что ваш договор внесен в реестр – это защитит от двойных продаж. Кстати, с 2023 г. договор участия в первичке подлежит нотариальному удостоверению – закладывайте допзатраты ~1% на нотариуса, зато это дополнительный фильтр от мошенничества.
Риск недостроя и банкротства застройщика. Как уже отмечено, закон ввел гарантийную долю незаконченных квартир (10–20%), предназначенную для финансирования завершения проекта в случае проблем у девелопера. Однако этого может быть недостаточно. Лучший способ снизить риск – диверсифицировать вложения (не вкладывать все средства в один строящийся дом) и выбирать проверенных застройщиков. Обращайте внимание на репутацию: сколько объектов сдал вовремя, как пережил 2022 год (останавливал ли стройки или нет). Полезно проверить финансовое состояние компании, наличие судебных исков от инвесторов. В военное время более надежными выглядят объекты с высокой степенью готовности – там меньше дофинансировать осталось. Также география: стройки в Киеве, Львове, Франковске более защищены спросом, тогда как в приграничных к РФ областях замороженные ЖК могут простоять долго. Если проект «заморозился» – изучите, нет ли программ достройки от государства (в 2023 правительство обсуждало возможность финансировать завершение некоторых жилых комплексов, но механизмов пока мало). Понимайте, что вложение в стройку – это не столько сделка купли-продажи квартиры, сколько инвестирование в бизнес девелопера. Действуйте соответствующе: требуйте прозрачности, отчетов о ходе строительства (закон обязал девелоперов публиковать на своих сайтах детальную информацию о проекте, количестве проданных квартир, фотопрогресс и т.д. – пользуйтесь этим, контролируйте).
Форс-мажоры войны. С февраля 2022 введено военное положение, которое продолжается в 2024–2025. Многие договорные обязательства могут корректно выполняться не по графику из-за форс-мажора. Например, застройщики официально освобождены от ответственности за задержки ввода домов, если причина – война. Для инвестора это значит: будьте готовы к задержкам и пропишите в договоре с девелопером реалистичные сроки с учетом форс-мажора. Страхование от военных рисков в Украине практически недоступно (обычные полисы имущества не покрывают военные повреждения). Государство обещает компенсации за разрушенное жилье, но механизма полного возмещения инвесторам нет. Если вы купили, скажем, квартиру в Киеве и она будет повреждена ракетным ударом, компенсацию, скорее всего, придется ждать от государства (сейчас планируются электронные облигации компенсаций, но детали еще разрабатываются). Этот риск разрушения – уникальный для украинской недвижимости сегодня. Его нельзя игнорировать. Впрочем, в городах с хорошей ПВО (Киев, Днепр) вероятность полного уничтожения вашего имущества существенно ниже, чем в прифронтовых (Харьков, Николаев). Многие инвесторы поэтому делают ставку на Киев и запад: как отмечает аналитика ЛУН, надежность системы ПВО и отдаленность от фронта стали ключевыми факторами спроса – люди предпочитают либо защищенную столицу, либо далекий тыл (Львов, Ужгород). Это же касается инвестиций: активы в безопасных локациях сохранятся и переживут войну.
Регуляторные изменения и государственные программы. Инвестору следует следить за новостями законодательства. Например, в 2023 году снят мораторий на проверки в строительстве – Госинспекция снова контролирует новостройки, что хорошо для качества, но может приводить к приостановкам стройки у тех, кто нарушает нормы. Введены новые строительные нормы – теперь обязательно проектировать укрытия (бомбоубежища) в новых домах, что может увеличивать стоимость стройки и цену для инвесторов. На рынке земли с 2024, как мы выяснили, разрешены сделки с юрлицами – это расширяет круг потенциальных покупателей вашего участка (для тех, кто планирует продать землю через пару лет, теперь можно ориентироваться и на агрохолдинги, которые готовы покупать большие массивы). Налоги и валютные правила: продажа недвижимости, которая во владении менее 3 лет, облагается 5% НДФЛ + 1,5% военсбора, вторая и последующая продажи за год – уже 18% НДФЛ +1,5% ВС. Для аренды – 19,5% как отмечалось. Эти ставки пока стабильны, но в послевоенные годы налоговая политика может меняться (обсуждаются реформы, возможен рост налога на вторую и третью квартиры, к примеру, или введение прогрессивного налога на дорогую недвижимость). Иностранным инвесторам важно помнить про валютный контроль: сейчас в условиях войны действуют ограничения НБУ на вывоз капитала. Конвертировать гривневую выручку от продажи недвижимости в валюту и вывести за рубеж затруднительно. Поэтому зарубежные инвесторы часто работают через местные компании или оставляют средства внутри страны на новые проекты. Юридические нюансы можно обойти с помощью квалифицированных юристов, но закладывайте эти издержки.
Операционные риски (аренда и управление). Если вы сдаете коммерческую недвижимость (офис, магазин, склад), тщательно готовьте договор аренды. Прописывайте индексацию арендной платы (например, привязку к USD или инфляции), разделение обязанностей по коммунальным и эксплуатационным платежам, условия досрочного расторжения. Война научила обе стороны быть гибкими: арендодатели нередко дают арендные каникулы на время блекаутов или обстрелов, арендаторы – согласны на краткосрочные договоры с пересмотром условий каждые полгода. Инвестору важно иметь финансовую подушку, чтобы пережить возможный период без арендатора. Например, сейчас в киевских бизнес-центрах средняя вакантность >20% – значит, нужно быть готовым, что офис может стоять пустым несколько месяцев. В торговой недвижимости арендаторы могут съехать, если их бизнес не идет – будьте готовы быстро искать новых, возможно, снижая ставку. В складском сегменте ситуация лучше – там вакантность низкая, но и арендаторы заключают долгосрочные договоры, часто 3-5 лет, что снижает вашу гибкость пересматривать ставку. Поэтому старайтесь включать оговорки об индексации на инфляцию.
Доверительное управление и партнерства. Если у вас нет возможности самостоятельно вести проекты (например, вы живете за границей, а вкладываетесь в Украину), можно прибегнуть к услугам управляющих компаний. На рынке работают агентства недвижимости, которые за вознаграждение (~10% от арендных поступлений) возьмут на себя поиск жильцов, решение бытовых вопросов и т.д. В коммерческой недвижимости крупные ТРЦ и бизнес-центры обычно сами выступают как УК, обслуживая арендаторов. Еще вариант – инвестировать через фонды или синдикаты. Например, существуют украинские венчурные фонды, покупающие недвижимость, или объединения инвесторов для постройки таунхаусов, где вы входите долей. Всегда проверяйте легальность схемы и прозрачность распределения прибыли. К сожалению, известны случаи мошенничества, когда под видом «краудинвестинга» собирались деньги и исчезали. Поэтому партнерьтесь только с теми, кому доверяете, и фиксируйте все на бумаге.

В целом, правовая среда для инвесторов в Украине понемногу улучшается – новый закон защищает дольщиков, электронные реестры минимизируют махинации с правом собственности, работает система электронных аукционов (Prozorro) для продажи госимущества, что дает прозрачные возможности купить объекты дешевле рыночных цен. Но война диктует свои условия: сейф инвестиция – это та, которую можно «подержать в руках» (земля, квартира, дом), но у нее есть и сейф риски – физическое уничтожение или законодательные форс-мажоры. Грамотный инвестор должен взвешивать оба аспекта.

География: перспективные города и регионы

Выбор локации – один из важнейших факторов успеха в недвижимости. В текущих украинских реалиях географический разброс в динамике рынка крайне велик. Можно условно разделить регионы на три категории: тыловые (безопасные), центральные/промежуточные и прифронтовые.

Западная Украина (тыловой кластер). Начало вторжения сместило фокус рынка на западные области. Именно сюда переехали миллионы людей, сюда же эвакуировался бизнес. Львов и Ивано-Франковск стали самыми востребованными городами для жилья – как для аренды, так и для покупки. Во Львове цены на квартиры в 2024 году поднялись примерно на 10–15% и имеют потенциал дальнейшего роста. Франковск вообще показал феноменальный скачок стоимости новостроек (до +100% за 2023 год) благодаря взрывному спросу. Эти два города сейчас можно назвать топ-локациями для инвестиций в жилую недвижимость на Западе – там и арендный спрос высокий, и девелоперы реализуют новые современные проекты, привлекательные для инвесторов. На Карпатский регион стоит обратить отдельное внимание. Горные курорты и прилегающие города (Яремче, Буковель, Славское, Ужгород, Мукачево) пережили бум спроса на рекреационную и доходную недвижимость. Например, Буковель превратился в центр притяжения частного капитала: спрос там в разы выше довоенного, строятся апарт-отели, шале, инвесторы со всей страны вкладывают деньги, которые раньше пошли бы в Одесское побережье или Киев. Средние цены в Буковеле сейчас сопоставимы с Киевскими (до $5–6 тыс./м² на топ-объекты), что говорит о вере в будущее этой локации. Ужгород, Черновцы, Закарпатье – самые дальние от войны регионы. В 2022-м они испытали наплыв желающих купить жилье, но к 2024 спрос несколько охладел. Причины: удаленность и слабая логистика. Люди поняли, что жить и работать в слишком оторванных уголках неудобно (по 10–15 часов на дороге до Киева, проблемные горные перевалы зимой и т.п.). Поэтому пик интереса к Закарпатью был в первый год войны, сейчас он снизился. Однако это самые безопасные области, и они все еще привлекают тех, для кого на первом месте именно безопасность. Потенциал у Закарпатья и Буковины раскрыт не до конца – у них есть туристические богатства, которые могут превратиться в прибыльные объекты (курорты, СПА-комплексы, зеленый туризм). Но чтобы эти инвестиции «выстрелили», регионам нужно подтянуть инфраструктуру и сервис. Если вы рассматриваете курортную недвижимость, будьте готовы инвестировать не только в дом или отель, но и в управление, маркетинг, создание развлечений для гостей – иначе красивые горы быстро наскучат, и доходы упадут.

В Западной Украине также есть города «второго эшелона»: Тернополь, Хмельницкий, Луцк, Винница (последняя относится географически к Центру, но по военной обстановке ближе к тылу). В этих городах не было масштабной девелоперской активности до войны, но после 2022 года туда пришли некоторые застройщики, а спрос на жилье вырос. Например, в Тернополе и Луцке появилось несколько новых ЖК, хотя в целом выбор проектов ограничен. Инвесторы рассматривают эти города в основном для покупки жилья под аренду или как «запасной аэродром» (квартира для семьи на случай эвакуации). Потенциал роста цен там есть, но он менее очевиден, чем во Львове или Франковске, из-за меньшей экономической активности. Зато входные цены ниже, конкуренция среди инвесторов невысокая. Винница и Хмельницкий интересны своей промышленной и ИТ-специализацией – туда релокировалось немало предприятий, что поддерживает спрос на склады и офисы. Например, в Хмельницком отмечен рост цен на землю и помещения, т.к. город стал логистическим хабом (недалеко граница ЕС, относительно целые дороги).

Центральная Украина (условно стабильный кластер). Сюда можно отнести Киев и Киевскую область, Днепр, Полтаву, Черкасы, Кропивницкий, частично Одессу. Эти регионы не находятся непосредственно в зоне боев (хотя Киев и Днепр подвергаются ракетным обстрелам), но и не испытали такого миграционного прироста, как Запад. Для Киева война стала серьезным испытанием: на весну 2022 из города выехало до половины населения. Однако к середине 2023 большинство киевлян вернулись, заработали офисы, бизнесы. На конец 2024 в столице функционируют ~75% отделов продаж новостроек, открыты почти все торговые центры, восстановлен спрос на аренду (Киев снова дороже по аренде большинства регионов, хотя Львов не сильно отстает). Цены на жилье в Киеве оставались относительно стабильными: небольшое проседание в долларах в 2022, затем рост в гривне, итог – порядка +10% за 2023–24 в национальной валюте. Главное в Киеве – ликвидность и престиж. Этот город исторически будет притягивать бизнес и кадры, поэтому долгосрочные инвесторы тут не прогадают. Уже сейчас безопасность инвестиций в Киеве повышается благодаря эффективной ПВО (в 2023–24 большинство ракет сбивали, крупного разрушения жилого фонда не происходило). Так что можно ожидать, что и капитал начнет возвращаться: цены в столице могут рвануть вверх, как только станет ясно окончание войны. Интересно, что внутри Киева произошла перегруппировка спроса: более ценятся районы с новыми домами, автономной инфраструктурой и близостью укрытий. Например, раньше самыми дорогими считались центральные локации (Печерск), а теперь и отдаленные районы с хорошей ПВО поблизости (Оболонь – рядом батареи ПВО, Голосеево – дальше от промзон, ближе к пригородам) тоже нарасхват. Для инвестора важно выбирать районы с хорошей перспективой: сейчас это, пожалуй, западные и юго-западные окраины Киева (Виноградарь, Теремки, Соломенка), где идет новая застройка и куда перемещаются активные горожане. Пригород Киева – тоже опция: Ирпень, Буча, Вишневое – эти пострадавшие в 2022 году города уже восстановились и привлекают покупателей более доступным жильем. Кстати, цены там быстро вернулись на допвоенный уровень: спрос на дома и таунхаусы в пригородах высок, так как люди ценят наличие автономного жилья с генератором и укрытием. Для инвестора дома – менее ликвидный товар, чем квартиры, но аренда коттеджей под Киевом сейчас очень востребована (многие состоятельные семьи переселились за город на время войны, чтобы быть подальше от потенциальных ударов по центру).

Днепр – крупный промышленный центр и логистический узел. Несмотря на близость к зоне боевых действий, город держится: там сосредоточены военные производства, перевалка грузов, мощное ИТ-сообщество. В 2024 году цены на квартиры в Днепре выросли ~на 10–12% в грн. Аренда тоже повысилась. Днепр привлекает инвесторов тем, что после войны станет опорным городом для восстановления востока. Уже сейчас многие компании переместили офисы из Донецкой/Запорожской областей в Днепр. Рынок складов в Днепре активен (вакантность ниже 5%, ставки растут, как в Киеве). Конечно, риск ракетных ударов сохраняется, но ПВО там тоже улучшается. Если верите в промышленное будущее Украины – Днепр интересен для инвестиций в коммерческую недвижимость (склады, производственные помещения). Жилье там более спекулятивно: населения из Донбасса прибыло немало, но часть уехала дальше на Запад. Вероятно, когда наступит мир, Днепр станет хабом для возвращения людей на восток, и недвижимость там будет расти в цене.

Одесса – особый случай. С одной стороны, это морская столица, с огромным потенциалом, с другой – война превратила море в зону риска (блокада портов, обстрелы). Цены на жилье в Одессе в 2023–24 чуть подросли в гривне (~+10%), аренда держится стабильно (город миллионник, портовые и транспортные компании продолжают работу). Однако курортный сегмент (Аркадия, прибрежные апартаменты) сильно просел, ведь туристов нет. Инвесторам пока стоит осторожно подходить к Одессе: риски ракетных ударов высоки, и пока порт не заработает полноценно, экономика города на полсилы. Но в перспективе, после войны, Одесса может выстрелить – международные инвесторы проявят интерес к портовой инфраструктуре, а значит и к офисам, складам, жилью. Сейчас же наиболее целесообразны вложения в коммерцию под local market: например, покупка площадей под медклиники, образование, сервисы для местных жителей – они все равно востребованы независимо от внешней торговли.

Восток и Юг (прифронтовый кластер). К сожалению, Донецкая, Луганская, Запорожская, Херсонская области – зона активных боев или оккупации. Инвестиции в недвижимость там на данный момент практически отсутствуют. Рынки заморожены: сделки единичны (чаще по необходимости, например, наследство), цены условные. Эти регионы, однако, будут нуждаться в колоссальных вложениях после освобождения. Для сверхрисковых инвесторов существует идея: «купить руины сейчас за копейки, чтобы потом восстановить и получить землю в центре Мариуполя (Бахмута, Мелитополя и т.д.)». Но это скорее авантюра, потому что пока непонятно ни когда это случится, ни как будет юридически оформлено (возможно, будут госпрограммы, которые и распределят новые проекты по своим каналам). Поэтому мы рекомендуем считать эти территории вне поля зрения до наступления мира. Исключение – Харьков. Город хоть и пострадал, но остается под контролем Украины и постепенно возвращается к жизни. На конец 2024 года в Харькове, правда, рынок недвижимости очень вялый: население сократилось, цены на квартиры упали (по некоторым данным, –15% за время войны в долларовом эквиваленте). Аренда тоже дешевая из-за постоянных обстрелов. Инвестировать в Харьков сейчас – это ставка на будущее восстановление научно-промышленного потенциала города. Если вы уверены, что через 5–7 лет Харьков снова станет мегаполисом с миллионом жителей, то сейчас можно присмотреть там крайне недорого коммерческие помещения или землю. Однако будьте готовы, что в ближайшие годы эти активы не будут приносить дохода и останутся рискованными.

Итоги по географии. На 2024–2026 самый выигрышный регион – Западная и Центральная Украина. Львов, Ивано-Франковск, Киев – три кита, на которых держится спрос и где относительно безопасно хранить капитал в «кирпичах». Другие областные центры Запада (Тернополь, Луцк, Ровно, Черновцы, Ужгород) – хорошие для диверсификации, хотя там рост цен менее предсказуем. Днепр, Одесса – инвестиции с оглядкой на будущий экономический потенциал (логистика, порт). Пригороды больших городов – интересный вариант для вложений в землю и строительство (люди хотят жить за городом, тренд work-from-home этому способствует). Сельские районы: если говорить о земле, то самые ценные агроактивы расположены в центральных областях (Черкасская, Полтавская, Винницкая). Полтавщина, кстати, лидер по числу купленных га – инвесторы не зря туда идут, чернозем и климат отличные, и боевые действия туда не дошли. Карпатские курортные зоны – ниша для тех, кто нацелен на туристический доход; там важно тщательно выбирать проекты с профессиональным управлением.

Примеры успешных стратегий

Рассмотрим несколько условных примеров, иллюстрирующих, как разные стратегии сработали на практике за последние два года:

Кейс 1: «Арендодатель во Львове». Инвестор в середине 2022 года приобрел во Львове однокомнатную квартиру в новом доме за ~$50 000 (эквивалент). Он сразу же начал сдавать ее длительно семье переселенцев. За 2023–2024 гг. арендная ставка поднялась с 10 тыс. до 18 тыс. грн/мес – спрос в городе резко вырос, ведь население Львова увеличилось, а предложение жилья отставало. В результате годовая доходность инвестора приблизилась к 12–13% в гривне. Более того, стоимость самой квартиры тоже выросла: по данным ЛУН, средняя цена кв. метра во Львове за 2023–24 повысилась более чем на 20% в долларовом эквиваленте. Фактически, инвестор получил двойной выигрыш – и от аренды, и от подорожания актива. Риск, конечно, в том, что если ситуация ухудшится (например, мигранты начнут возвращаться домой), спрос на аренду может упасть. Но пока стратегия себя оправдала. Похожим образом сработали инвестиции в аренду и в других западных городах, особенно которые стали университетскими и ИТ-центрами (Винница, Ивано-Франковск, Ужгород).
Кейс 2: «Флиппер в Ивано-Франковске». Предприимчивый инвестор в начале 2023 года вложился сразу в несколько квартир на начальном этапе строительства в Ивано-Франковске – городе, куда перебралось много людей из прифронтовых областей. Он выбрал надежного местного застройщика и купил три небольших квартиры (по ~45 м²) по цене около $700/м², предчувствуя рост рынка. Действительно, уже к концу 2023 стоимость квартир в новых домах города практически удвоилась. Медианная цена выросла с ~$600 до $1000+ за «квадрат». Инвестор начал продавать свои права требования ещё до сдачи домов – нашлись покупатели, готовые заплатить дороже, поскольку альтернатив не много, а жилье нужно. По итогам он реализовал две квартиры с ~70% прибылью, третью решил оставить под аренду (город студенческий, спрос стабильно высокий). Этот кейс показывает, что спекулятивная стратегия «купи на котловане – продай на ключах» может сработать даже во время войны, если грамотно выбрать локацию и момент. Конечно, такой рост, как во Франковске, случается не везде – инвестор во многом удачно поймал волну переселенческого спроса. Но сам подход использовать можно: искать недооцененные рынки. Например, во второй половине 2024 года многие отметили, что недвижимость в Черкассах или Кропивницком всё ещё дешева по сравнению с соседними областями, а ведь эти города в тылу и принимают бизнес, релокированный из опасных зон. Так что новые «точки роста» возможны.
Кейс 3: «Склады – тихая гавань». Группа инвесторов еще до войны строила небольшой логистический комплекс под Киевом (площадь ~20 000 м²). Несмотря на все потрясения, они в 2022 году достроили первую очередь и запустили ее в аренду. Результат: к 2024 году все склады заняты, более того, крупная торговая сеть заключила предварительный договор аренды на вторую очередь еще до ее ввода. Выгода инвесторов очевидна – во-первых, вакантность складов ниже 5%, спрос колоссальный, во-вторых, ставки аренды выросли на ~18% в год, так что доходы превышают изначальные планы. Этот кейс отражает общую ситуацию: инвесторы, которые имели или построили складскую недвижимость, сейчас пожинают плоды в виде практически максимальной заполняемости и индексации арендных платежей. Если бы кто-то купил готовый склад в 2020–21 гг., то сейчас оценочная стоимость этого актива даже увеличилась (в долларах!), вопреки войне, ведь арендный бизнес стабильно приносит деньги, а свободных складов днем с огнем не сыщешь. Например, годовой объем аренды складов под Киевом в 2024 достиг 167 тыс. м² – рекорд с 2021, а прайм-ставки ~5,3 $/м²/мес. Таким образом, инвесторы в индустриальную недвижимость оказались в выигрышной позиции.
Кейс 4: «Фонд земли». Некоторым инвесторам по душе длинные игры – они вкладывают в землю. Представим условного аграрного инвестора, который в 2021 году начал скупать паи в Полтавской области по ~$1000 за га (тогда примерно 27 тыс. грн). В 2022 было не до торговли, а вот 2024 открыл новые возможности – на рынок пришли агрохолдинги с деньгами. В первой половине 2024 средняя цена гектара в Полтавской области взлетела до ~52,6 тыс. грн, то есть ~$1500, и это официальные сделки (реальные могли быть и выше). У нашего инвестора, скажем, 300 га – всего вложено было ~$300 000. Теперь, по новым ценам, это уже ~$450 000. Плюс все эти годы земля сдавалась фермерам, и даже в военное время арендатор платил пусть пониженную, но ренту (скажем, 3 тыс. грн/га). В итоге за 3 года инвестор получил ~$50–60 тыс. арендных платежей и прирост стоимости ~50%. Это отличные показатели для консервативного актива. И хотя такая доходность частично связана с низкой базой (отмена моратория привела к первоначальному скачку цен), тренд все равно позитивный. Более того, экспертное мнение: цены на землю продолжат расти на 10–15% ежегодно в ближайшие годы, ведь даже к концу 2024 средняя стоимость украинского чернозема ($1200–1500 за га) все еще сильно ниже, чем в Европе. Таким образом, стратегия «скупай землю – жди роста» уже приносит результаты. Конечно, реализовать прибыль сложнее – нужно либо продавать участки (что небыстро), либо рефинансировать (в Украине пока нет развитых ипотек под землю для новых покупателей). Но терпеливые инвесторы вполне могут нарастить капитал, держась этого курса.
Кейс 5: «Офисный антитренд» (пример, когда стратегия не сработала). Не все примеры успешны – важно учиться и на ошибках. Допустим, инвестор в 2021 году приобрел целый этаж офисов класса A в центре Киева, рассчитывая на стабильный поток аренды от ИТ-компаний. Сначала все шло хорошо, но 2022 превратил инвестицию в головную боль. Арендаторы съехали – кто за границу, кто на удаленку – и помещения опустели. К середине 2024 вакантность в бизнес-центре достигла 30%, и наш инвестор все еще не нашел новых клиентов. Пришлось снизить запрашиваемую ставку с $25 до $17 за м², но даже это не помогло сразу заполниться. И хотя понемногу спрос возвращается, ожидать докризисных $30/м² ему, возможно, придется много лет. Этот пример показывает, что премиальные офисы в центре, некогда «дойные коровы», сейчас стали рискованными. Многие крупные компании, как отмечают аналитики, оптимизируют расходы, переходят в собственные помещения или арендуют меньше метров на периферии. В итоге у инвесторов-арендодателей офисов доходы упали, а расходы (налоги, коммунальные, охрана) остались. Вывод: не все сегменты недвижимости одинаково переживают кризисы. Нужно диверсифицировать по типам объектов, не складывая все в условный «олл-ин» на офисы или торговые центры.

Диверсификация портфеля и управление рисками

Для опытного инвестора главная заповедь – не держать все яйца в одной корзине. Рынок недвижимости не исключение, тем более в таких нестабильных условиях. Оптимальным подходом будет диверсифицированный портфель объектов по разным сегментам и регионам. Какие принципы стоит учесть:

Комбинация типов недвижимости. Постарайтесь распределить инвестиции между жильем, коммерческой недвижимостью и землей. Каждый из этих сегментов ведет себя по-своему: например, жилье более ликвидно (проще продать квартиру, чем склад), однако доходность от аренды жилья обычно ниже, чем от коммерции. Земля вообще не генерирует кэшфлоу (если только не сдавать в аренду фермерам), зато ее ценность растет при длительном владении и низких затратах на обслуживание. Имея в портфеле, к примеру, пару квартир под аренду, одно складское помещение и несколько десятков гектаров земли, вы снижаете общий риск: маловероятно, что одновременно все эти активы просядут или перестанут приносить доход. В войну мы увидели, что некоторые сегменты («жилая аренда», склады) процветают, пока другие (офисы, курортные отели) страдают. Диверсификация по типу недвижимости позволяет компенсировать убытки одного актива прибылью от другого.
Географическая диверсификация. В украинских условиях это особенно важно. Никто не знает, какой город завтра может оказаться под ударом. Поэтому, если возможности позволяют, инвестируйте в разных регионах. Например, часть капитала разместите в столице (Киев) – как в экономическом центре, часть – в безопасном западном регионе (скажем, квартиру во Львове или земельный участок в Волынской области), а определенный процент – в перспективном центре или на юге (небольшой объект в Днепре или Одессе). Такая структура спасет вас от локальных потрясений. Даже если, гипотетически, в каком-то городе будет временно хаос, активы в других местах продолжат работать. Конечно, управлять географически разбросанным портфелем сложнее, но для этого существуют управляющие компании, локальные партнеры и прочие инструменты.
Баланс стратегии доход/рост. Аналогия с акциями: одни активы дают текущий доход (как облигации), другие рассчитаны на рост стоимости (как акции роста без дивидендов). В недвижимости доходные активы – это те, что сдаются в аренду и дают стабильный кешфлоу (например, квартира, офис, склад с арендатором). А капитализационные активы – те, что куплены «подешевле с расчетом продать подороже», но сейчас ничего не приносят (земля, недострой, пустое помещение). Хорошо, когда инвестпортфель сочетает оба типа. Тогда у вас есть денежный поток на покрытие расходов (налоги, проценты по кредитам, жизнь наконец), и параллельно какие-то объекты «лежат и дорожают». В украинских условиях можно порекомендовать следующий условный баланс: 60–70% средств – в готовые арендные объекты (жилые или коммерческие), а 30–40% – в проекты развития (земля, долевое участие в стройке, спекулятивные покупки). Это, конечно, усреднено: кто-то любит больше риска – тогда увеличивает долю проектов роста. Но полностью отказываться от доходных активов опасно, потому что непонятно, сколько ждать роста. Например, те, кто в 2022 году вкладывался только в землю (надеясь на рост), могли бы остаться на пару лет без дохода, если бы не сдавали ее в аренду. А наличие сдающейся недвижимости спасло бы ситуацию.
Финансовая подушка и кредиты. Не забывайте держать резерв ликвидности – хотя бы 5–10% от стоимости портфеля в виде денег или быстро реализуемых активов. В войну может случиться всякое – срочный ремонт, поддержка бизнеса, семейные обстоятельства. Неликвидность недвижимости известна: продажа даже со скидкой занимает месяцы. Так что деньги на счету – тоже часть стратегии управления риском. Что до кредитов: ипотека в Украине дорогая, но с программой єОселя некоторые инвесторы сумели взять льготный кредит под 7% годовых и купить жилье на аренду. Если вам доступны такие опции (для ветеранов, ВПО, бюджетников), грех не воспользоваться – инфляция «съест» проценты, а вы останетесь с активом. Однако перегружать портфель долгом не стоит: в условиях неопределенности желателен низкий левередж, чтобы при просадке цен вы не ушли в отрицательный капитал.
Оценка и мониторинг рисков. Регулярно пересматривайте свой портфель: актуальна ли изначальная стратегия для каждого актива? Возможно, имеет смысл продать что-то, что выросло и достичь цели, и переложить деньги туда, где сейчас недооценка. Например, в 2024 году продать часть склада (дорого) и купить офис (дешево), если вы верите в смену конъюнктуры. Постоянно следите за новостями: планы по восстановлению страны, новые законы (налоги, аренда, иностранные инвесторы), макроэкономика. Реагируйте на изменения – недвижимость инертна, но если заранее предвидеть тренд, можно успеть выгодно переформатировать вложения. И, конечно, страхование: несмотря на отсутствие полисов от войны, страховать от обычных рисков (пожар, затопление, вандализм) никто не отменял. Полис на квартиру или офис стоит относительно немного, но защитит от бытовых ЧП.

Заключение

Украинский рынок недвижимости 2024–2026 гг. – это поле как значительных возможностей, так и серьезных рисков. Экономическая логика подсказывает, что недвижимость остается одним из самых привлекательных активов для сохранения и приумножения капитала. Действительно, даже в разгар войны жилье, земля, коммерческие метры не превратились в «бесценные» – наоборот, по ряду направлений мы видим рост цен и ажиотажный спрос (западные области, складская недвижимость и др.). С другой стороны, инвестиции больше не могут быть бездумными, как это бывало в мирное время. Опытный инвестор должен учитывать факторы, о которых раньше не задумывался: насколько защищен город системой ПВО, как близко объект к потенциальной зоне боев, есть ли у здания бомбоубежище, сможет ли арендатор платить при блекаутах. Стратегия «купил любой новострой – через год продал дороже» больше не гарантирует успеха, ее заменяет взвешенный анализ локации, надежности застройщика и платежеспособного спроса.

В этом обзоре мы рассмотрели основные сегменты: жилой фонд (первичный и вторичный), коммерческая недвижимость (офисы, ритейл, склады), землю и девелоперские проекты. В каждом сегменте есть свои лидеры и аутсайдеры. Сейчас явные лидеры – арендное жилье (особенно в безопасных регионах) и логистическая недвижимость, аутсайдеры – офисы высокого класса и прифронтовая недвижимость. Однако ситуация динамична: по мере приближения победы, интерес к восточным регионам будет возвращаться, а с восстановлением экономики – оживут офисы и торговля. Поэтому горизонт инвестирования очень важен. Краткосрочные спекулятивные сделки возможны, но несут повышенный риск. Напротив, инвесторы с горизонтом 5–10 лет могут выиграть значительно, зайдя сейчас, пока цены умеренные и конкуренция невелика, и дождавшись послевоенного бума.

Советы сводятся к следующему: диверсифицируйте вложения, тщательно проверяйте юридическую чистоту и партнера сделки, держите резерв на непредвиденное, следите за трендами спроса. Не бойтесь смотреть на менее очевидные объекты – иногда именно там скрыта недооценка (скажем, небольшие города, специализированная недвижимость как автостоянки, СТО, мастерские – все это тоже приносит доход). И в то же время остерегайтесь слишком заманчивых «горячих» предложений – бесплатный сыр сами знаете где. Украинский рынок недвижимости переживает уникальный период трансформации: от шока 2022 года к постепенному возрождению, а впереди, будем надеяться, – большой строительный бум и реконструкция страны. Тот, кто подготовится и сделает правильный выбор объекта для инвестиций сейчас, вполне может через несколько лет получить значительную отдачу на вложенный капитал. Главное – действовать с холодной головой, опираясь на анализ, а не эмоции. Удачных инвестиций!