Все пути исконно ведут в недвижимость
Несмотря на все апокалиптические прогнозы, рынок недвижимости выстоял. Цены практически восстановились до довоенного уровня. Более того, некоторые сегменты, по словам Елены Маленковой, управляющего партнера в KDU Realty Group, даже превысили довоенные «прайсы».
«Сюда относятся объекты, которые подпадают под государственные программы — «єОселя» и другие государственные субвенции. Для них есть ограничения по году строительства — не более 10 или 3 лет. Цены на такие квартиры с ремонтом сегодня превышают 2021 год», — рассказала эксперт.
В целом, управляющий партнер KDU Realty Group оценивает рынок, как активный, но очень дифференцированный. Дела у Киева и пригорода — очень оживленные, продажа объекта происходит в интервале от двух до шести недель, «прайсы» варьируются от -15% до +15% от довоенной цены. Это что касается «вторички». Но если рассматривать ее в контексте инвестиций, то Елена Маленкова обращает внимание, что период, когда можно было купить очень дешево, быстро перепродать и неплохо заработать, закончился, причем по всей стране. Поэтому «вторичку» лучше рассматривать, если есть планы заниматься арендой.
Что касается первички, то дела у нее не самые лучшие. Мало инвесторов, мало тех, кто готов рисковать, вкладываться в ремонты при таком удорожании стройматериалов и дефиците рабочей силы. Потому основные продажи идут с уже готовыми квартирами.
Впрочем, если же инвесторы выбирают «котлован», то целесообразнее всего, по мнению Елены Маленковой, было бы вложиться в строительство, на которое можно повлиять лично.
«Например, если вы инвестируете в строительство 20−27-этажного дома, то вы не сможете повлиять на процесс его достройки, если строительство остановится на каком-нибудь 7 или 13 этаже. Но если вы вложитесь, скажем, в клубный дом на 5 этажей, и у застройщика что-то не сложится, вы сможете вместе с другими инвесторами добавить по $3−5 тыс. и завершить объект собственными силами. Если вы влияете на строительство — это ваша гарантия», — подчеркнула Елена Маленкова.
Генеральный директор инвестиционной компании Concorde Capital Игорь Мазепа считает, что деньги все равно будут крутиться в недвижимости. Правда, не все «квадраты» принесут доход — эксперт предсказывает нелегкие времена.
«Сегменту топовой премиальной недвижимости будет сложно и особого заработка он не принесет. Он будет последним, который будет подниматься, потому что многие украинцы с деньгами уехали за границу, и это будет давить на рынок», — объясняет Игорь Мазепа.
Гораздо лучше, по его словам, будет чувствовать себя доходная недвижимость. При этом он отмечает, что, инвестируя в доходную недвижимость, важно выбрать профессионального оператора. Если он сможет зарабатывать деньги, то будет возможность выплачивать дивиденды инвесторам. Но пока о 15−18% речь не идет. К таким проектам эксперт советует относиться с настороженностью. «Инвестиционный рынок может пережить нелегкие времена, когда эти истории будут «сдуваться», — говорит Игорь Мазепа.
Эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак тоже акцентирует внимание на повышенных рисках инвестиций в «квадраты», а потому советует вкладывать только в ограниченный круг объектов, которые соответствуют двум критериям.
Первый — высоколиквидные объекты с классными концепцией формата, месторасположением, квартирографией, планировочными решениями. При этом инвестору следует учитывать, что он будет дальше делать с этой квартирой: покупать или сдавать в аренду, а главное — кому.
Второй момент: кроме ликвидности объекта, инвестор должен учитывать реальные темпы строительства, потому что обещать и строить — это разные вещи.
«Приемлемыми темпами являются, по меньшей мере, 6−8% в месяц от полной готовности объекта, или, если это на начальных этапах, то один этаж монолита в теплый сезон должны строить. Лучше смотреть за динамикой, как минимум, в три месяца, потому что некоторые девелоперы начинают активно нагонять видимость строительства, собирают немного пакетчиков и инвесторов, которые полагаются на довоенную репутацию застройщика, а дальше площадки замирают», — отмечает эксперт.
Как инвестировать в недвижимость с минимальным чеком
Инвестиции в недвижимость считаются дорогим удовольствием. Но уменьшить порог входа в недвижимость с миллионов долларов до, условно, нескольких сотен реально. Это позволяют сделать REIT-фонды. Первой и единственной компанией такого типа в Украине стала Inzhur. Ее основатель Андрей Журжий рассказал, как она работает. По его словам, Inzhur — первый украинский сервис для совместной покупки недвижимости, который открыл рынок крупных прибыльных объектов и возможность получать дивиденды для всех желающих инвесторов.
«Наша REIT-компания — проще говоря, это несколько инвестиционных фондов недвижимости, которые собирают пул мелких инвесторов для покупки крупных объектов прибыльной недвижимости. Есть в управлении четыре фонда, запустили пятый. У них на сегодняшний день более 1 400 совладельцев. Мы запустили свою деятельность 14 февраля 2022 года и, несмотря на военное время, уже выплатили 70 млн грн дивидендов», — акцентирует внимание эксперт.
Инвестирование в Inzhur предполагает получение ценной бумаги — инвестиционного сертификата. Иными словами, как правило, это доля на активы в паевом фонде недвижимости.
Входящий чек зависит от фонда. Если говорить об Inzhur Supermarket, который инвестирует в здания для сдачи в аренду национальным и международным сетям супермаркетов, то минимальная инвестиция здесь 122 000 грн, или примерно $3 300. Доинвестировать можно, покупая от одной ценной бумаги, — по 1 000 грн каждая. Верхнего предела нет. Прогнозируемая доходность в этом году — 9,5% в долларах до налогообложения.
Что касается нового фонда Inzhur Ocean, то здесь входной порог еще ниже — 4 тыс. грн. Прогнозируемая средняя доходность фонда за 10 лет — 20% годовых в долларах.
Преимуществом инвестиций в REIT является не только простота входа и доходность, но и их ликвидность. По словам Андрея Журжия, среднее время выхода из инвестиции — от момента оставления заявки до получения средств на карту — 5 часов.
«Как правило, это выглядит так: инвестор пишет в InzhurREIT_bot, что хочет продать свои сертификаты, и уже мы тогда ищем покупателя. Классическая риелторская комиссия по продаже недвижимости составит до 3%. Но инвестор может найти покупателя и самостоятельно, тогда комиссия за проведение сделки 0%», — отмечает основатель Inzur.
Земля в Украине — самая перспективная инвестиция
Самым интересным инвестиционным активом как сегодня, так и в будущем, по убеждению Александра Черного, сооснователя сервиса земельных инвестиций Zeminvest, является земля. Ее не вывезти, не разрушить, она дает доход, и стоимость ее постоянно растет.
«Если по недвижимости озвучивали цифры по приросту стоимости в 35−40%, то рынок земли знает и о капитализации в 200%», — подчеркнул Александр Черный.
В свою очередь, коммерческий директор «Твое коло» Егор Лесничий детализировал, что доходность от инвестиций в землю делится на две составляющие.
«Первая — это арендный платеж, который получает инвестор непосредственно от арендатора. Он составляет от 6% на вложенный капитал после уплаты налогов. И вторая — это то, что сможет получить инвестор после выхода из актива. За 4−5 лет это может быть х2, а то и х3 к цене», — информировал он.
Эксперты убеждены в том, что сейчас самый подходящий момент, чтобы инвестировать в гектары, поскольку пока цена украинской сельхозземли находится на минимальных значениях. Уже через 10 лет произойдет чрезвычайный рост стоимости гектара. Об этом свидетельствует опыт других стран — Чехии, Польши, Эстонии, Румынии и других.
Сколько именно будет стоить украинская земля через 10−15 лет — трудно спрогнозировать. По мнению оптимистов, цена гектара будет составлять €15 тыс., пессимисты называют цифру €6 тыс. Сооснователь сервиса земельных инвестиций Zeminvest считает, что можно говорить о €7−8 тыс.
Впрочем, земля, как подчеркивает Александр Черный, — не самый простой финансовый инструмент. Чтобы выгодно инвестировать, нужно обладать определенной компетенцией. Она базируется на понимании того, как правильно приобрести землю, кто ее обрабатывает и сколько она стоит, каков размер арендной ставки, и что делать, если арендатор завтра не выплатит вам арендную плату. Если соответствующих знаний и опыта нет, то эксперт советует воспользоваться услугами управляющей компании, например, Zeminvest — сервиса инвестиций в землю. Здесь помогают инвестировать и при этом не потерять деньги.
Если недвижимость и земля - это банально
Хорошей альтернативой акциям для новичков на фондовом рынке могут стать ETF-фонды.
Финансовый советник, лектор, автор статей о фондовом рынке Никита Гуппал объяснил, что биржевой инвестиционный инструмент (англ. exchange-traded fund, ETF) — это инвестиционный фонд, который торгуется на бирже, отслеживает индексы или секторы, или отдельные активы (например, золото, нефть или валюту), и повторяет их динамику.
«Проще говоря, это корзина акций на определенный сектор или определенное направление. Вместо того, чтобы купить одну акцию, можно купить один фонд, который, например, будет объединять 500 крупнейших американских компаний», — детализировал Никита Гуппал.
Среди главных преимуществ ETF-фондов Никита Гуппал назвал «пассивность». Инвестору не нужно тратить десятки часов на аналитику, следить за компаниями. Все за него сделают провайдеры ETF-фондов.
Второе преимущество — экономия. Если самостоятельно подбирать портфель и инвестировать в разные компании, нужно понимать их деятельность, на чем они зарабатывают, анализировать их отчеты. Плюс, каждое соглашение предусматривает комиссии, причем дважды — за вход и за выход. А можно выбрать ETF на 500 компаний. Это и хорошая диверсификация, и меньшая комиссия. То есть это уже инвестору экономит и время, и деньги.
Бесспорным плюсом эксперт считает то, что инвестирование в ETF в долгосрочной перспективе переигрывает активную торговлю.
«Даже с учетом кризисов и обвалов рынка, в течение 15−20 лет ETF показывают прибыльность в пределах 8−12% в год, в зависимости от типа фонда», — уточняет Никита Гуппал.
Как сформировать инвестицонный портфель акций на 2024 год
Инвестиции в фондовый рынок достаточно рискованные. Однако, инвестор может использовать инструменты, которые позволяют застраховаться и заработать, независимо от того, будут ли падать или расти рынки. Речь идет, в частности, об опционах.
Лектор Биржевого Университета Богдан Сидоренко объяснил суть этого инструмента. По его словам, это договор, по которому покупатель опциона получает право купить/продать какой-либо актив в определенный момент времени по заранее оговоренной цене.
«Объясню просто: вы пришли покупать квартиру, вам озвучили цену в $100 тыс. Если вы заинтересовались, то сообщаете, что готовы рассмотреть это соглашение. Договариваетесь, чтобы вам придержали квартиру 3 месяца, а за это вы заплатите $2 тыс. По истечении срока вы не обязаны выкупать актив. Если квартира за 3 месяца повысится в цене и обойдется в $110 тыс., вы можете использовать свое право и купить ее. Если же цена снизится, условно, до $95 тыс., то вы, разумеется, откажетесь. То есть вы можете потерять $2 тыс, но не рисковать $100 тыс.», — объяснил на примере суть работы опциона Богдан Сидоренко.
Но без соответствующих знаний начинать торговать опционами, по убеждению эксперта, — не самое лучшее решение. Этот инструмент не для новичков. Впрочем, освоить его в Украине можно. Эти знания дают в учебном центре «Биржевой университет». Это онлайн-курсы по инвестированию на фондовом рынке для новичков и инвесторов с опытом.
Идеи инвестирования для тех, кто верит в высокую доходность и риски
Говоря о перспективных направлениях в 2024 году, основатель и генеральный директор компании Promodo, генеральный партнер и один из основателей венчурного синдиката Toloka.vс Александр Колб обратил внимание на IT-проекты. Среди трендов в венчуре, которые стоит учитывать, Александр Колб выделил:
- Существенное снижение инвестиций в IT. На это влияет ряд факторов: рецессия в IT, повышенные процентные ставки, инфляция, война и т. д. И на этом фоне есть возможность инвестиций в то время, когда рынок находится на спаде.
- Тренд по инвестициям в формате Venture Debt. Опять же, когда процентные ставки даже в США уже достигают 7−8%, проекты готовы рассматривать соглашения с элементами Venture Debt. То есть стартапы сейчас готовы привлекать средства под проценты, по сути, как брать кредит. Это открывает инвесторам возможность получать 10−12% годовых в долларах.
- В Европе и США инвестирование синдикатами в раунде уже приближается к стандарту, в отличие от Украины. Инвестировать коллективно с чеком $5−10 тыс. сегодня гораздо проще и безопаснее, чем 5 лет назад. Большие, и, действительно, перспективные проекты охотно привлекают инвестиции синдикатов с чеками не меньшими, чем полноценные фонды.
Несмотря на всю рискованность инвестиций в венчур, Александр Колб подчеркнул: если смотреть данные за 15 лет, то венчурная индустрия дает одну из самых высоких ставок прибыльности, опережая недвижимость и другие сферы.
Meredot – инвестиции в беспроводные зарядные станции в США
Говоря о самых перспективных инвестициях, основатель и управляющий партнер инвестиционной компании HUG'S Эрик Найман обращает внимание на «падших ангелов». В инвестировании этот термин определяется, как облигация, которая унаследовала преимущественно высококачественный рейтинг, но была снижена до рейтинга спекулятивного класса. Снижение рейтинга, как правило, связано с ухудшением финансового состояния эмитента. Такие облигации предлагают более высокую доходность, но сопровождаются повышенным риском.
По мнению Эрика Наймана, «падшие ангелы» интересно купить в конце года или в самом начале 2024-го.
Эксперты сошлись во мнении, что, какая бы сегодня ни сложилась ситуация, инвестировать стоит. При этом Андрей Масло, Founder&CEO в Investudio, обратил внимание, что Украина становится частью западной цивилизации и украинцам нужно брать за образец портфель западного инвестора. В нем четверть отведена под недвижимость, половина — под бизнес в разных формах, прямых или портфельных, и еще четверть — под краткосрочные активы, то есть деньги, которые можно изъять при первой необходимости.
«Если сейчас инвестору удастся приобрести актив по очень хорошей цене, у него есть перспектива на будущее сделать инвестицию своей жизни», — считает Founder & CEO в Investudio.
