Покупка земли в Украине: что нужно знать инвестору

Советы землеустроителя о том, как правильно купить землю в Украине и минимизировать риски

16.06.23

Весна 2023 года ознаменовалась некоторым оживлением спроса на землю по сравнению со всем прошлым годом. Инвестиционная привлекательность земли постоянно растет, риск потери или существенного повреждения участка значительно меньше, чем у движимого и иного недвижимого имущества. Итак, стратегическое решение по инвестиции вами принято, участок был найден. Как защититься от мошенников и ошибок?

1. Первичная проверка документов продавца

Есть два вида сделок: покупка участка либо покупка права аренды. В обоих случаях сделка невозможна без кадастрового номера + регистрации права на землю.

Спросите у продавца земли основные документы по объекту, чтобы понять:

выставлен ли объект на продажу?
кто фактический владелец участка — физическое или юридическое лицо, государство или территориальная общинна;
есть ли совладельцы, сколько долей принадлежит продавцу;
чем подтверждено право собственности, есть ли данные в ГЗК и государственная регистрация права;
реальная площадь — продавцы «округляют» цифру в свою пользу;
зафиксированное в реестре ДЗК целевое назначение.

Осторожно! Продавец требует большой аванс под обещания за пару недель приватизировать участок, получить вместо акта постоянного пользования право собственности или получить право наследования? Есть большой риск мошенничества!

2. Личный визуальный осмотр земельного участка

Пройдя первоначальную проверку можно приступать к осмотру. Очень тщательно изучите территорию, где расположен участок и его окрестности. Оцените, соответствуют ли вашим целям ландшафт, подъездные пути, уровень грунтовых вод, пейзаж, близость к водоему или лесу, соседи.

Полностью нивелируют привлекательную цену сделки высокие затраты на новые дороги, подвод коммуникаций, мелиоративные работы, выравнивание рельефа с крутым склоном или строительство на нем, укрепление террас и т. д.

При покупке земли под жилищное строительство оцените перспективы долгосрочного проживания семьи: качество местной инфраструктуры, уровень личной безопасности, близость общественного транспорта, учебных заведений, торговых точек, амбулаторий, сервисных служб. Учтите требования ДБН при строительстве дома, охранные зоны, удобство подъезда крупногабаритной строительной техники.

Инвестиционную привлекательность участка под строительство жилья снижают:

близость потенциально опасных техногенных объектов, военных полигонов или частей, свалок ТБО;
существенные затраты времени и топлива на проезд от места работы/учебы до дома;
несоответствующий ожиданиям потенциальный круг общения (соседи).

3. Проверка правоустанавливающих документов, кадастра и реестра прав

Нередко выставляют на продажу участки с межевыми проблемами, ошибками в документах, арестами и запретами. Чтобы не приобрести проблему и не исправлять потом самому недостатки документов на землю, нужно тщательно проверить следующую информацию об участке:

имеются ли сведения о земельном участке в ГЗК;
соответствуют ли бумажные документы, подтверждающие право на землю данным ГЗК и реестрам, нет ли ошибок в Кадастре или
пересечений границ участка с другими участками;
визуально ли соответствует форма и местоположение участка на карте его местоположению на местности;
нет ли арестов, запретов, судебных споров.

Важно! Об ошибках в ГЗК и документах многие продавцы даже не подозревают. Опытные эксперты землеустроительной организации «Киевские земли» проводят всестороннюю проверку земельного участка по всем реестрам и нормам действующего законодательства.

Покупатель получает письменный отчет.

Сертифицированные землеустроители «Киевские земли» оперативно исправляют ошибки и неточности в Государственном земельном кадастре.

4. Оценка градостроительной документации

Чтобы не купить участок ОСГ на месте будущего завода, логистического центра или парка, нужно проверить документы на участок в комплексе с Генеральным планом или другой градостроительной документацией, действующей на территории участка.

Важно: Все участки, приобретаемые для целей строительства на них, нужно обязательно проверять по градостроительной документации на соответствие целей покупки участка тем планам, которые предусмотрены в генеральных планах или детальных планах населенного пункта.

Нередки случаи, когда участки с целевым назначением под застройку расположены в прибрежных защитных полосах или в пределах охранных зон, то в таких случаях получить разрешительные документы на строительство будет почти невозможно или очень дорого.

Важно! Не на каждый земельный участок, предназначенный для строительства, можно получить разрешительные документы, позволяющие проводить строительные работы, эти ограничения обычно устанавливаются генеральными планами населенных пунктов или детальными планами территории.

Специалисты Землеустроительной организации «Киевские земли» проводят проверку земельного участка перед покупкой и предоставляют покупателю отчет с учетом данных ГЗК, Генплана и других государственных реестров.

5. Проверка границ земельного участка

Точные координаты межевых знаков на местности устанавливает исключительно сертифицированный специалист на основе данных о границах из Государственного земельного кадастра. Продавцы могут лукавить: показывают более привлекательный участок без оврагов, охранных зон, неприятного соседства, спорных территорий и т. д.

Самостоятельно точно определить где проходят границы земельного участка тоже невозможно, также нельзя доверять уже установленным заборам или заранее забитым колышкам.

Вместе с геодезистом землеустроительной организации «Киевские земли» проверите границы участка и обнаружите правду: реальное расположение участка на местности и его площадь, оцените рельеф, соседей, близость коммуникаций и вероятность возникновения межевых споров.