Весна 2023 року відзнаменувалась деяким пожвавленням попиту на землю, в порівнянні з усім минулим роком. Інвестиційна привабливість землі постійно зростає, ризик втрати чи суттєвого пошкодження ділянки значно менший, ніж у рухомого та іншого нерухомого майна. Отже, стратегічне рішення щодо інвестиції вами прийняте, ділянку знайшли. Як захиститися від шахраїв та помилок? Фахівці землевпорядної організації «Київські землі» склали короткий чек-лист покупця: як правильно купити землю в Україні мінімізуючи ризики.
Весна 2023 року відзнаменувалась деяким пожвавленням попиту на землю, в порівнянні з усім минулим роком.
1. Первинна перевірка документів продавця
Є два види угод: купівля ділянки чи купівля права оренди. В обох випадках правочин неможливий без кадастрового номера + реєстрації права на землю.
Запитайте у продавця основні документи по об'єкту, щоб зрозуміти:
- чи виставлений об'єкт на продаж?
- хто фактичний власник ділянки — фізична або юридична особа, держава чи територіальна громада;
- чи є співвласники, скільки часток належить продавцю;
- чим підтверджено право власності, чи є дані в ДЗК та державна реєстрація права;
- реальна площа — продавці «округлюють» цифру на свою користь;
- зафіксоване в реєстрі ДЗК цільове призначення.
Обережно! Продавець вимагає великий аванс під обіцянки за пару тижнів приватизувати ділянку, отримати замість акту постійного користування право власності чи набути права спадкоємства? Є великий ризик шахрайства!
2. Особистий візуальний огляд земельної ділянки
Пройшовши первинну перевірку можна приступати до огляду. Дуже прискіпливо вивчіть територію де розташована ділянка та її околиці. Оцініть, чи відповідають вашим цілям ландшафт, під'їзні шляхи, рівень грунтових вод, краєвид, близькість до водойми чи лісу, сусіди.
Повністю нівелюють привабливу ціну угоди високі витрати на нові дороги, підведення комунікацій, меліоративні роботи, вирівнювання рельєфу з крутим схилом чи будівництво на ньому, зміцнення терас, тощо.
Купуючи землю під житлове будівництво, оцініть перспективи довгострокового проживання родини: якість місцевої інфраструктури, рівень особистої безпеки, близькість громадського транспорту, навчальних закладів, торгових точок, амбулаторій, сервісних служб. Врахуйте вимоги ДБН при будівництві будинку, охоронні зони, зручність під'їзду великогабаритної будівельної техніки.
Інвестиційну привабливість ділянки під будівництво житла знижують:
- близькість потенційно небезпечних техногенних об'єктів, військових полігонів чи частин, звалищ ТПВ;
- суттєві витрати часу та палива на проїзд від місця роботи / навчання до будинку;
- невідповідне очікуванням потенційне коло спілкування (сусіди).
3. Перевірка правовстановлюючих документів, кадастру та реєстру прав
Нерідко виставляють на продаж ділянки з проблемами в межах, помилками у документах, арештами та заборонами. Щоб не придбати собі проблему та не виправляти потім самому недоліки документів на землю, потрібно ретельно перевірити наступну інформацію про ділянку:
- чи наявні відомості про земельну ділянку в ДЗК;
- чи відповідають паперові документи, що підтверджують право на землю даним ДЗК та реєстрам, чи немає помилок у Кадастрі або ж перетинів меж ділянки з іншими ділянками;
- чи візуально відповідає форма та місце розташування ділянки на карті її місцю розташування на місцевості;
- чи немає арештів, заборон, судових спорів.
Важливо! Про помилки в ДЗК та документах багато продавців навіть не підозрюють. Досвідчені експерти землевпорядної організації «Київські землі» проводять всебічну перевірку земельної ділянки за всіма реєстрами та нормами чинного законодавства. Покупець отримує письмовий звіт.
Сертифіковані землевпорядники «Київські землі» оперативно виправляють помилки та неточності в Державному земельному кадастрі.
4. Оцінка містобудівної документації
Щоб не купити ділянку ОСГ на місці майбутнього заводу, логістичного центру чи парку, потрібно перевірити документи на ділянку у комплексі із Генеральним планом чи іншою містобудівною документацією, що діє на території розташування ділянки.
Важливо: Всі ділянки, що купуються для цілей будівництва на них, потрібно обов'язково перевіряти по містобудівній документації на відповідність цілей купівлі ділянки тим планам, що передбачені в генеральних планах чи детальних планах населеного пункту.
Нерідкі випадки, коли ділянки з цільовим призначенням під забудову розташовані в прибережних захисних смугах чи в межах охоронних зон, то в таких випадках отримати дозвільні документи на будівництво буде майже не можливо, або дуже дорого.
Важливо! Не на кожну земельну ділянку, що призначена для будівництва можна отримати дозвільні документи, що дозволяють проводити будівельні роботи, ці обмеження зазвичай встановлюються генеральними планами населених пунктів чи детальними планами території.
Фахівці Землевпорядної організації «Київські землі» проводять перевірку земельної ділянки перед купівлею та надають покупцю звіт з урахуванням даних ДЗК, Генплану та інших державних реєстрів.
5. Перевірка меж земельної ділянки
Точні координати межових знаків на місцевості встановлює виключно сертифікований спеціаліст на основі даних про межі з Державного земельного кадастру. Продавці можуть лукавити: показують привабливішу ділянку без ярів, охоронних зон, неприємного сусідства, спірних територій тощо.
Самостійно точно визначити де проходять межі земельної ділянки теж не можливо, також, не можна довіряти вже встановленим парканам чи завчасно забитим кілочкам.
Разом із геодезистом землевпорядної організації «Київські землі» перевірите межі ділянки та виявите правду: реальне розташування ділянки на місцевості та її площу, оціните рельєф, сусідів, близькість комунікацій та вірогідність виникнення межових спорів.
6. Укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки
Нотаріус засвідчує купівлю-продаж земельної ділянки за наявності:
- документів на право власності;
- витягу з ДЗК;
- експертної оцінки;
- згоди співвласників;
- якщо серед співвласників дитина — згоди органів опіки;
- якщо об'єкт набутий у шлюбі — згоди чоловіка/дружини.
Витяг з ДЗК, експертну оцінку, комплексну перевірку документів, виправлення помилок у ДЗК легко замовити у землевпорядних організацій.
