Рейтинг привлекательности инвестиций в жилые комплексы Киева

Рейтинг привлекательности инвестиций в жилые комплексы Киева

Рейтинг ТОП-50 новостроек Киева. Куда инвестировать и сколько на этом заработать?

Инвестиционная привлекательность новостроек Киева. Не секрет, что значительная часть сделок на рынке недвижимости имеет инвестиционный характер. Поэтому подбор правильного объекта для инвестиций – это отдельное искусство, часто основанное на эмоциях.

Mind и M4U изучили все факторы, которые влияют на ценообразование квадратного метра еще не сданного объекта: месторасположение проекта, наличие инфраструктуры, классность дома, этажность, уровень готовности дома/жилого комплекса и другие. Также мы учли и внешние факторы, например выборы или карантин.

На основе прогноза цен были проанализировали какие объекты вырастут в цене после сдачи, а какие нет. Дополнительно просчитали доходность от сдачи этого жилья в аренду.

Общий рейтинг инвестпривлекательности и порядок ЖК в нем отранжирован с учетом 4 параметров или варианта реализации инвестиции: доходность относительно депозита при продаже накануне сдачи, доходность относительно депозита при продаже уже после введения в эксплуатацию, ROI (чистая выручка от продажи) и доходность при сдаче в аренду (рассчитана на основании срока окупаемости инвестиций от сдачи в аренду).

В итоге оказалось, что в Киеве чем выше класс проекта, тем меньше (в процентном выражении) прибыльность инвестирования в него:

  • для класса «элит» ROI составляет в среднем менее 7%, а его прибыльность немного ниже прибыльности депозита;
  • для класса «бизнес» ROI в среднем 17–20%, а прибыльность относительно депозита составляет +9%;
    для классов «комфорт» и «эконом» средние показатели ROI 25–30%, прибыльность относительно депозита составляет +20%.
  • Квартиры в центре стоят дороже, чем на окраине. Это понятно: транспортная доступность, развитая инфраструктура и т. д. Бывает, что расстояние между жилыми комплексами – всего один-два километра, а цены на квартиры в них отличаются на 20–30%. Одной из причин может быть «классность». Чем выше класс дома, тем больше возможностей у его жильцов: в ЖК есть не только детская площадка и один магазин, а еще спортивные арены, образовательные учреждения, рестораны, кафе, салоны красоты, паркинги и т. д.

Большое внимание девелоперы сейчас уделяют формированию не просто места жительства, а целого пространства для жизни. И в рамках этой концепции на территории ЖК создают (или облагораживают прилегающие) парки и/или зоны для семейного отдыха. Цена в таких комплексах на 10–25% выше, чем в обычных новостройках, расположенных по соседству.

Но даже в рамках одного ЖК стоимость квартиры одинаковой площади может отличаться: один дом уже сдан в эксплуатацию, а второй еще только строится. Разница может составлять от 10% до 30%. В некоторых проектах важную роль играет «видовая» составляющая – панорама, открывающаяся из окон. Видовыми квартирами считаются те, из которых видно реку Днепр, озера, основные культурные или исторические памятники и т. д. Такое жилье может стоить на 10–30% дороже, чем аналогичное, но с другой панорамой.

Влияет ли технология строительства на стоимость? Да. Квартиры в домах, возведенных по монолитно-каркасной технологии, стоят дешевле, чем в кирпичных новостройках.

Сегодня мы публикуем топ-50 недооцененных проектов жилых комплексов Киева. При составлении рейтинга не учитывалась надежность застройщика. Эти показатели мы опубликуем в ближайшее время.

Рейтинг привлекательности инвестиций в жилые комплексы (ЖК) Киева

 

Название проекта ЖК

Класс недвижимости

Девелопер

Кварталов до ввода в эксплуатацию

Прибыль от продажи после ввода относительно депозита (среднее значение, %)

Прибыль от продажи до ввода относительно депозита (среднее значение, %)

ROI (от продажи после ввода, среднее значение, %)

Доходность (% годовых)

Период окупаемости при сдаче в аренду (мес., среднее значение)

1.

«Вежа на Ломоносова»

комфорт

BudCapital

5

67

74

82

9,84

122

2.

«Голосеевский»

комфорт

«Интергал-Буд»

5

61

68

75

9,84

122

3.

SALUT!

бизнес

bUd development

9

56

62

82

9,84

122

4.

Клубный дом «Павленко Холл»

комфорт

 

3

56

62

64

9,16

131

5.

Be the One

бизнес

 

5

50

56

63

9,16

131

6.

CITY HUB

бизнес

«Интергал-Буд»

7

49

55

68

8,22

146

7.

Клубный дом «Марсель»

комфорт

 

5

46

51

58

12,77

94

8.

«Ревуцкий»

эконом

«ДСК-ЖИТЛОБУД»

44288

53

59

62

8

150

9.

Franklin Concept House

бизнес

Perfect Group, Saga Development, Kyivproekt Development

9

40

46

64

10,62

113

10.

BOSTON Creative House

комфорт

Saga Development

12

41

46

73

9,16

131

11.

«МФК Курнатовского»

комфорт

«Киевгорстрой»

13

55

61

94

7,06

170

12.

«Вудстория»

эконом

Perfect Group

44318

50

56

61

7,41

162

13.

GENESIS

комфорт

«Евротранс»

44382

49

55

64

7,41

162

14.

DOCK32

комфорт

«Ковальская Недвижимость»

5

45

51

58

8,33

144

15.

«Старт»

комфорт

bUd development

4

42

48

53

8,39

143

16.

«4 сезона»

комфорт

УМК

9

42

48

67

7,41

162

17.

Park Hills ( «Молодежная инициатива»)

комфорт

 

4

40

46

50

8,63

139

18.

MANCHESTER PARK

комфорт

 

44256

35

49

40

10,34

116

19.

«Лукьяновский каскад»

комфорт

«Интергал-Буд»

9

35

41

58

9,09

132

20.

White Lines

бизнес

A Development

5

40

45

52

8,28

145

21.

«Голосеевская Долина»

комфорт

«Строй Сіті Development»

44380

47

53

60

7,06

170

22.

«Амурский» (Lemonade)

комфорт

GEOS, «Будтехнологии»

3

47

52

54

7,27

165

23.

«Сырецкие сады»

комфорт

«Интергал-Буд»

44409

47

56

65

6,28

191

24.

ул. Семьи Сосниных, 4а

эконом

«Житлоинвестбуд-УКБ»

5

39

45

52

7,95

151

25.

OASIS

комфорт

bUd development

13

31

36

64

7,95

151

26.

«Кирилловский Гай»

комфорт

«Киевгорстрой»

13

37

43

72

7,1

169

27.

Forest

эконом

«Спецжитлофонд»

9

39

45

62

6,98

172

28.

Life Story

бизнес

«Лев Девелопмент»

9

48

54

73

5,71

210

29.

«Радужный»

комфорт

«Киевгорстрой»

5

47

53

60

6,09

197

30.

LIKO-GRAD Perfect Town

комфорт

«Лико-Холдинг», Perfect Group

44256

38

49

43

7,02

171

31.

Forward

комфорт

РІЕЛ

7

29

34

45

8,05

149

32.

LaLaLand

эконом

«Фундамент»

2

29

34

33

10,26

117

33.

«Славутич 2.0»

комфорт

bUd development

44317

36

40

42

7,27

165

34.

«Злагода»

комфорт

«Киевгорстрой»

9

46

51

70

5,5

218

35.

Chalet

комфорт

Standard Development

9

34

40

57

6,94

173

36.

Svitlo Park

комфорт

Futura hata

44440

24

30

37

10,53

114

37.

UNO City House

комфорт

ИСК «Обрий»

4

28

33

37

8,22

146

38.

Twin House

комфорт

«Киевгорстрой»

5

34

40

46

6,9

174

39.

«Заречный»

комфорт

bUd development

7

38

43

55

6,15

195

40.

«Караваевы Дачи»

комфорт

«Оникс Билд»

0-2

29

35

32

8,16

147

41.

Клубный дом Liverpool House

комфорт

 

2

29

34

33

7,95

151

42.

OKLAND

комфорт

РІЕЛ

6

27

32

40

7,32

164

43.

FREEDOM

комфорт

«Киевгорстрой»

4

32

37

41

6,42

187

44.

Navigator

эконом

ДСК-ЖИТЛОБУД

2

26

31

30

7,5

160

45.

LookyanSky

комфорт

RESA Development

4

19

24

28

9,3

129

46.

Montreal House

бизнес

Cityconsult Development

7

21

25

36

7,74

155

47.

просп. Отрадный, 2 (просп. Комарова, 1)

эконом

 

3

22

27

28

8,16

147

48.

Mirax

бизнес

«Киевгорстрой»

5

30

35

42

5,94

202

49.

Symbol

комфорт

bUd development

13

18

23

48

7,23

166

50.

«Новая Англия»

комфорт

Royal House

8

22

27

40

6,9

 

Методология

Источники информации
Все необходимые данные были взяты из открытых источников информации:

1. Перечень всех жилых комплексов Киева, которые находятся в стадии активных продаж – сайты застройщиков и сайты-агрегаторы предложений от застройщиков.

2. Все данные о проектах первичного рынка: название, класс, дата ввода, цена продажи – сайты застройщиков и сайты-агрегаторы предложений от застройщиков.

3. Данные о предложениях вторичного рынка – сайты-агрегаторы предложений от хозяев квартир или риелторов.

Важно! Для анализа брались во внимание цены одного порядка: средняя цена продажи в проекте (для первичного рынка) или в доме (для вторичного рынка) для квартир в состоянии «без отделки».

Как рассчитываются указанные в таблице показатели инвестиционной привлекательности?

1. Дополнительная прибыль от продажи после ввода относительно депозита

Логика показателя строится по следующей модели:

- на первичном рынке в проекте покупается квартира по цене застройщика;

- после ввода проекта в эксплуатацию квартира продается по рыночной цене, сформированной на вторичном рынке в данной локации;

При формировании такой цены берутся во внимание пять ближайших к проекту домов с актуальными предложениями на вторичном рынке; по средним ценам предложений каждого из домов делается поправка на новизну проекта относительно этого дома, также делается поправка цены с учетом показателей «инфраструктуры и транспортной доступности» локации проекта относительно локации этого дома, также накладывается рост цены под влиянием прогнозируемой инфляции (прогноз НБУ среднегодовой инфляции на 2021 год составляет 5,8%).

- считается чистая выручка после продажи (от суммы продажи отнимаются налоги и др. обязательные расходы (налог с дохода от продажи объекта недвижимости в размере 5%, военный сбор в размере 1,5%, госпошлина 1% за регистрацию договора купли-продажи недвижимости);

- чистая выручка после продажи сравнивается с чистой выручкой от альтернативного варианта инвестирования (депозита с капитализацией на период от текущего месяца до даты ввода проекта в эксплуатацию (учитывается ставка 8,82% согласно индексу ставок депозитов для физ. Лиц на 12 месяцев от 01.12.2020г.).

Положительно значение показателя «Дополнительная прибыль от продажи после ввода относительно депозита» говорит о том, что инвестирование в данный проект выгоднее, чем депозит.

Примечание 1: в итоговой таблице отображено среднее значение по проекту для всех вариантов предложений (дата ввода, количество комнат), по которым есть актуальные предложения; также указаны минимальные и максимальные возможные значения.

Примечание 2: если проект уже введён (значение «кварталов до ввода» равно 0) такой вариант расчета инвестиционной привлекательности носит условный характер и больше служит демонстрацией разницы между рыночной ценой, сформированной на вторичном рынке в данной локации, с ценой продажи в данном проекте от застройщика.

2. Дополнительная прибыль от продажи до ввода относительно депозита

Логика показателя строится по такой же модели, как и предыдущего, с той разницей, что продажа происходит за 1 квартал до даты ввода (это освобождает от уплаты налогов и др. расходов).

Примечание 3: если значение «кварталов до ввода» меньше или равно 1, такой вариант просчёта инвестиционной привлекательности невозможен.

3. ROI (от продажи после ввода)

Логика показателя строится по такой же модели, как и первого, с той разницей, что чистая выручка после продажи (от суммы продажи отнимаются налоги и др. обязательные расходы) сравнивается с первоначальной суммой инвестирования.

4. Период окупаемости при сдаче в аренду (мес.)

Логика показателя строится по следующей модели:

- на первичном рынке в проекте покупается квартира по цене застройщика;

- просчитывается сумма, необходимая на ремонт и мебель для сдачи квартиры в аренду;

- после ввода проекта в эксплуатацию квартира сдаётся в аренду по рыночной цене, сформированной на вторичном рынке арендного жилья в данной локации;

*при формировании такой цены берутся во внимание 5 ближайших к проекту домов с актуальными предложениями на вторичном рынке; по средним ценам предложений каждого из домов делается поправка цены с учётом показателей «инфраструктуры и транспортной доступности» локации проекта относительно локации этого дома.

- сумма первоначальной инвестиции и затрат на ремонт и мебель делится на цену сдачи в аренду, к этому значению добавляется количество месяцев до ввода проекта в эксплуатацию.

Важно: данные показатели инвестиционной привлекательности являются ориентировочными показателями прибыли для сравнения инвестиционной привлекательности разных проектов между собой в рациональной рыночной конъюнктуре.

При расчете показателей не учитывается влияние эмоциональных факторов таких как репутация застройщика, маркетинговая активность, привлекательность дизайна и концепции проектов и т. д.

Также не брались во внимание показатели рискованности инвестирования в данные проекты: документы на земельный участок, разрешение на строительство, судебные тяжбы, надёжность застройщика, переносы даты ввода и т. д., которые обязательно следует учитывать при выборе проекта для инвестирования.

Читайте также