Рейтинг привлекательности инвестиций в жилые комплексы Киева

Инвестиционная привлекательность новостроек Киева. Не секрет, что значительная часть сделок на рынке недвижимости имеет инвестиционный характер. Поэтому подбор правильного объекта для инвестиций – это отдельное искусство, часто основанное на эмоциях.

Mind и M4U изучили все факторы, которые влияют на ценообразование квадратного метра еще не сданного объекта: месторасположение проекта, наличие инфраструктуры, классность дома, этажность, уровень готовности дома/жилого комплекса и другие. Также мы учли и внешние факторы, например выборы или карантин.

На основе прогноза цен были проанализировали какие объекты вырастут в цене после сдачи, а какие нет. Дополнительно просчитали доходность от сдачи этого жилья в аренду.

Общий рейтинг инвестпривлекательности и порядок ЖК в нем отранжирован с учетом 4 параметров или варианта реализации инвестиции: доходность относительно депозита при продаже накануне сдачи, доходность относительно депозита при продаже уже после введения в эксплуатацию, ROI (чистая выручка от продажи) и доходность при сдаче в аренду (рассчитана на основании срока окупаемости инвестиций от сдачи в аренду).

В итоге оказалось, что в Киеве чем выше класс проекта, тем меньше (в процентном выражении) прибыльность инвестирования в него:

• для класса «элит» ROI составляет в среднем менее 7%, а его прибыльность немного ниже прибыльности депозита;
• для класса «бизнес» ROI в среднем 17–20%, а прибыльность относительно депозита составляет +9%;
  для классов «комфорт» и «эконом» средние показатели ROI 25–30%, прибыльность относительно депозита составляет +20%.
• Квартиры в центре стоят дороже, чем на окраине. Это понятно: транспортная доступность, развитая инфраструктура и т. д. Бывает, что расстояние между жилыми комплексами – всего один-два километра, а цены на квартиры в них отличаются на 20–30%. Одной из причин может быть «классность». Чем выше класс дома, тем больше возможностей у его жильцов: в ЖК есть не только детская площадка и один магазин, а еще спортивные арены, образовательные учреждения, рестораны, кафе, салоны красоты, паркинги и т. д.

Большое внимание девелоперы сейчас уделяют формированию не просто места жительства, а целого пространства для жизни. И в рамках этой концепции на территории ЖК создают (или облагораживают прилегающие) парки и/или зоны для семейного отдыха. Цена в таких комплексах на 10–25% выше, чем в обычных новостройках, расположенных по соседству.

Но даже в рамках одного ЖК стоимость квартиры одинаковой площади может отличаться: один дом уже сдан в эксплуатацию, а второй еще только строится. Разница может составлять от 10% до 30%. В некоторых проектах важную роль играет «видовая» составляющая – панорама, открывающаяся из окон. Видовыми квартирами считаются те, из которых видно реку Днепр, озера, основные культурные или исторические памятники и т. д. Такое жилье может стоить на 10–30% дороже, чем аналогичное, но с другой панорамой.

Влияет ли технология строительства на стоимость? Да. Квартиры в домах, возведенных по монолитно-каркасной технологии, стоят дешевле, чем в кирпичных новостройках.

Сегодня мы публикуем топ-50 недооцененных проектов жилых комплексов Киева. При составлении рейтинга не учитывалась надежность застройщика. Эти показатели мы опубликуем в ближайшее время.

Рейтинг привлекательности инвестиций в жилые комплексы (ЖК) Киева

Методология

Источники информации
Все необходимые данные были взяты из открытых источников информации:

1. Перечень всех жилых комплексов Киева, которые находятся в стадии активных продаж – сайты застройщиков и сайты-агрегаторы предложений от застройщиков.

2. Все данные о проектах первичного рынка: название, класс, дата ввода, цена продажи – сайты застройщиков и сайты-агрегаторы предложений от застройщиков.

3. Данные о предложениях вторичного рынка – сайты-агрегаторы предложений от хозяев квартир или риелторов.

Важно! Для анализа брались во внимание цены одного порядка: средняя цена продажи в проекте (для первичного рынка) или в доме (для вторичного рынка) для квартир в состоянии «без отделки».

Как рассчитываются указанные в таблице показатели инвестиционной привлекательности?

1. Дополнительная прибыль от продажи после ввода относительно депозита

Логика показателя строится по следующей модели:

- на первичном рынке в проекте покупается квартира по цене застройщика;

- после ввода проекта в эксплуатацию квартира продается по рыночной цене, сформированной на вторичном рынке в данной локации;

При формировании такой цены берутся во внимание пять ближайших к проекту домов с актуальными предложениями на вторичном рынке; по средним ценам предложений каждого из домов делается поправка на новизну проекта относительно этого дома, также делается поправка цены с учетом показателей «инфраструктуры и транспортной доступности» локации проекта относительно локации этого дома, также накладывается рост цены под влиянием прогнозируемой инфляции (прогноз НБУ среднегодовой инфляции на 2021 год составляет 5,8%).

- считается чистая выручка после продажи (от суммы продажи отнимаются налоги и др. обязательные расходы (налог с дохода от продажи объекта недвижимости в размере 5%, военный сбор в размере 1,5%, госпошлина 1% за регистрацию договора купли-продажи недвижимости);

- чистая выручка после продажи сравнивается с чистой выручкой от альтернативного варианта инвестирования (депозита с капитализацией на период от текущего месяца до даты ввода проекта в эксплуатацию (учитывается ставка 8,82% согласно индексу ставок депозитов для физ. Лиц на 12 месяцев от 01.12.2020г.).

Положительно значение показателя «Дополнительная прибыль от продажи после ввода относительно депозита» говорит о том, что инвестирование в данный проект выгоднее, чем депозит.

Примечание 1: в итоговой таблице отображено среднее значение по проекту для всех вариантов предложений (дата ввода, количество комнат), по которым есть актуальные предложения; также указаны минимальные и максимальные возможные значения.

Примечание 2: если проект уже введён (значение «кварталов до ввода» равно 0) такой вариант расчета инвестиционной привлекательности носит условный характер и больше служит демонстрацией разницы между рыночной ценой, сформированной на вторичном рынке в данной локации, с ценой продажи в данном проекте от застройщика.

2. Дополнительная прибыль от продажи до ввода относительно депозита

Логика показателя строится по такой же модели, как и предыдущего, с той разницей, что продажа происходит за 1 квартал до даты ввода (это освобождает от уплаты налогов и др. расходов).

Примечание 3: если значение «кварталов до ввода» меньше или равно 1, такой вариант просчёта инвестиционной привлекательности невозможен.

3. ROI (от продажи после ввода)

Логика показателя строится по такой же модели, как и первого, с той разницей, что чистая выручка после продажи (от суммы продажи отнимаются налоги и др. обязательные расходы) сравнивается с первоначальной суммой инвестирования.

4. Период окупаемости при сдаче в аренду (мес.)

Логика показателя строится по следующей модели:

- на первичном рынке в проекте покупается квартира по цене застройщика;

- просчитывается сумма, необходимая на ремонт и мебель для сдачи квартиры в аренду;

- после ввода проекта в эксплуатацию квартира сдаётся в аренду по рыночной цене, сформированной на вторичном рынке арендного жилья в данной локации;

*при формировании такой цены берутся во внимание 5 ближайших к проекту домов с актуальными предложениями на вторичном рынке; по средним ценам предложений каждого из домов делается поправка цены с учётом показателей «инфраструктуры и транспортной доступности» локации проекта относительно локации этого дома.

- сумма первоначальной инвестиции и затрат на ремонт и мебель делится на цену сдачи в аренду, к этому значению добавляется количество месяцев до ввода проекта в эксплуатацию.

Важно: данные показатели инвестиционной привлекательности являются ориентировочными показателями прибыли для сравнения инвестиционной привлекательности разных проектов между собой в рациональной рыночной конъюнктуре.

При расчете показателей не учитывается влияние эмоциональных факторов таких как репутация застройщика, маркетинговая активность, привлекательность дизайна и концепции проектов и т. д.

Также не брались во внимание показатели рискованности инвестирования в данные проекты: документы на земельный участок, разрешение на строительство, судебные тяжбы, надёжность застройщика, переносы даты ввода и т. д., которые обязательно следует учитывать при выборе проекта для инвестирования.