У вкладчиков, которые не занимались отельным бизнесом, могут возникать вопросы касательно того, как происходит строительство гостиничных объектов, а также контроль их реализации и многое другое. Олег Челпан, СЕО компании Civilly, которая занимается проектированием и возведением объектов недвижимости, ответил на некоторые потенциально интересующие заказчика вопросы.
Олег Челпан СЕО компании Civilly
Опишите кратко основные этапы строительства гостиницы.
Строительство включает: земляные работы, изготовление и монтаж свай и фундамента, возведение стен и перегородок, монтаж кровли, установку цельностеклянных конструкций, монтаж инженерии, отделочно-строительные работы.
Расскажите об особенностях каждого из этапов. Сколько времени в среднем он занимает и от чего зависят сроки?
Прежде всего, стоит отметить, что сроки прохождения каждого из этапов зависят от множества факторов, в частности от профессионализма подрядчика, проектных решений и погодных условий.
Так, например, этап земляных работ в проекте гостиницы занимает порядка двух месяцев. Срок также зависит от состояния и свойства грунтов. А вот процесс изготовления и монтажа свай и фундамента занимает около трех месяцев. Тут влияет фактор того, что бетон должен приобрести определенные свойства.
Срок возведения стен и перегородок, если это монолитно-каркасное строительство, занимает 2,5 месяца, а если используется кирпич, то 3 месяца. Монтаж кровли составляет порядка 1 месяца. А вот время установки инженерии зависит также от сроков поставок материалов, готовности объекта к монтажу и процесса согласования подачи электричества и технических условий.
Что касается отделочно-строительных работ, они занимают около 12 месяцев. Тут на сроки влияет, профессионализм компании которая работает над проектом, сложность дизайн-проекта, бесперебойное финансирование инвестора, тепловой режим на объекте, который, в свою очередь, должен быть выше +10°C, чтобы материалы не теряли свойства.
Команда компании Civilly работает над проектом отеля
Как Вы считаете, эффективнее когда проектированием и строительством отеля занимается одна компания или разные? Почему?
Я однозначно считаю, что самый эффективный результат – когда проектом и строительством объекта занимается одна компания, потому что проектный отдел такой организации учитывает все нюансы и недостатки на этапе разработки концепции, а также предусматривает быструю, качественную и недорогую реализацию. К тому же, еще одним из плюсов такого подхода является быстрая коммуникация. Например, если в процессе реализации у строительной компании возникают какие-то вопросы связанные с реализацией проекта, они сразу же решаются в рабочей группе между строителями, инженерами, архитекторами и управляющей компанией отвечающей за общую концепцию.
Еще одним приятным бонусом является бесплатный авторский надзор над проектами и инженерными решениями, который мы предоставляем только клиентам, которые выбирают комплексный подход сотрудничества и заключают договора с нашей компанией на весь комплекс услуг. Проектирование, строительство, комплектация. В случае, если проектируем мы, а строит другая компания, эта услуга стоит немалых денег.
Очень важный момент: для инвесторов удобно, когда одна компания закрывает весь цикл работ, потому что не нужно ждать окончания проектирования, что составляет порядка 5 месяцев, после чего, как правило, рождаются бюджеты и строится отель. В случае с комплексным подходом, мы работаем над всеми этапами параллельно, и они протекают один за одним плавно и без задержек. На каждый этап работ выдаются сметы, согласовываются графики финансирования и выполнения работ. Соответственно инвестор получает гарантию качества реализации и сроков реализации каждого этапа строительства.
Какие ошибки в строительстве являются самыми распространенными? Как они могут отразиться на будущей эксплуатации отеля?
Одними из самых распространенных ошибок являются неправильные работы с земельным участком и гидроизоляцией здания. За годы практики мы часто сталкивались с проблемами, которые возникают из-за грунтовых вод: подтопленное подвальное помещение, влажные стены на первом этаже отеля, что приводит в негодность отделочно-строительные работы и инженерные коммуникации, либо отель не может нормально функционировать. Это одна из самых непоправимых ошибок при строительстве отеля, потому что переделать ее трудозатратно по времени и финансам.
Следующей грубой ошибкой, которую допускают инвесторы – экономия на инженерных решениях и сетях. Это, как правило, вызвано желанием оптимизировать бюджет за счет систем вентиляции и кондиционирования и диспетчеризации. Зачастую, некачественные материалы и оборудование систем вентиляции, кондиционирования, отопления, водоснабжения, канализации приводят к полной или частичной остановке отеля во время его работы. В результате инвестор несет колоссальные убытки и трудозатратный, дорогостоящий, процесс их устранения.
Еще одной распространенной ошибкой можно назвать неправильно спроектированные и подобраны цельностеклянные конструкции на объекте, которые являются ограждающими конструкциями, не позволяющими проникать холоду или теплу на объект. Цельностеклянные конструкции являются очень важным элементом проектирования и строительства. Это тепловая безопасность здания и ошибки или экономия на данном этапе приводят к отрицательным отзывам и некорректной работе системы кондиционирования.
Соответственно, все вышеперечисленные ошибки влияют на дальнейшую прибыль инвестора, поскольку их исправление требует полного или частичного закрытия гостиницы на длительное время, что несет за собой убытки более миллиона долларов в год.
Пример инженерных сетей в отеле
На какой из этапов необходимо обратить внимание заказчику, чтобы избежать ошибок?
Все этапы очень важны, исключить ни один невозможно, если мы говорим о том, чтобы не столкнуться с ошибками.
Важно ли чтобы заказчик контролировал реализацию объекта на каждом из этапов?
Да, я считаю, что инвестор должен контролировать свои вложения путем заключения договора с компанией, которая осуществляет технический надзор со стороны заказчика. Наша компания осуществляет такую услугу в том числе.
В чем особенности подхода к реализации проектов компании Civilly?
Особенность нашей компании заключается в том, что мы работаем по согласованному проекту, бюджетам, срокам, качеству и контролируем каждый процесс во время реализации проекта лично. Мы всегда разрабатываем и реализовываем оптимизированные решения для клиентов, поскольку понимаем, что они инвестируют свои деньги, поэтому мы, насколько это возможно, рационально используем бюджет и направляем силы на то, чтобы проект хорошо зарабатывал после его введения в эксплуатацию. Мы понимаем, что время это деньги.
Часть проектной документации отеля на 50 номеров
Как меняется подход компании Civilly к реализации гостиничных проектов в отличие от других видов коммерческой недвижимости?
Гостиничный бизнес имеет свою специфику, а именно определенный срок окупаемости, уровень и качество сервиса, потому что гостиницы являются активно эксплуатируемыми объектами коммерческой недвижимости. Соответственно, в таких пространствах все проектные решения и мебель должны быть высококачественными и антивандальными. Также в проекте следует учитывать ограничения, связанные с пандемией.
Отличие от других видов недвижимости заключается, прежде всего, в том, что в гостиницах люди ночуют, и они функционируют 24/7. Также стоит отметить, что мы даем повышенную гарантию на отельные проекты – 5 лет. Для других объектов гарантия от компании Civilly составляет 3 года.
